Compass は IPO 株価を，引き下げた株価範囲の下限 $18 に設定した。
　同社は 水曜日に 発行株数を大幅に削減した後，$4.80 億を調達した。
　S-1 によると同社は，"住宅不動産業者が売り手と買い手の両方のクライエントに卓越したサービスを提供できるようにする エンド･ツー･エンドのプラットフォーム" を自称する。Compass は 2012 年に Ori Allon と Robert Reffkin により設立された。
　Compass は 2020年12月31日現在，プラットフォーム上に 19,385 不動産業者を擁し，全米 46 市場をカバーする。
　同社によれば，"2020 年，コンパスの不動産代理店は 住宅の売り手と買い手が 約 $1,520 億の住宅用不動産 ── すなわち US 市場の 4% ── を取引するのを支援した。これは 2018 年の $340 億の ４倍以上である｡" と言う。
　2019 年と 2020 年の売上高は，それぞれ $24 億，$37 億であり，この間の増加率は 56% である。
　純損失は，それぞれ ▲3.88 億，▲2.70 億であった。
　Compass は，S&P 500 が 4,000 を初めて超えたのと同じ日に上場した。

　Compass は 売り出し価格範囲を以前に設定した $23~$26 から $18~$19 に引き下げていた。売り出し価格が $18 ならば，オプションと制限株を含む完全希薄化後の時価総額は $90 億となる。同社の 2019 年の非公開資金調達では $64 億に評価された｡
　Refinitivによると，US IPO はこの四半期に Y/Y △360% を超える $360 億以上を調達しており，Compass の IPOは 投資家が新株発行に飽きたことを示す。
　Intermedia Cloud Communications は水曜日，厳しい市況のために IPO を延期したことを発表した。
　ニューヨークを拠点とする Compass は，元 Twitter.Inc のエンジニア Ori Allon と 元 Goldman Sachs の幹部 Robert Reffkin により 2012年に設立された。同社は，US の 46 大都市統計地域をカバーし，19,000 を超える代理店と連携している。
　同社は，SoftBank, Goldman Sachs, カナダ個人年金計画投資委員会などの投資家から $15億を調達した。
　SoftBank Vision Fund は，Compass のクラス A 株の 36.7% を所有する。
　Compass の株式は，４月１日 (木) に NYSE で ティッカー "COMP" により取引を開始する。
　Goldman Sachs, Morgan Stanley, Barclays が主幹事を務める。

　読者は，2019 年９月に 短期不動産レンタル会社が ひどい財務状況による反対と企業統治への懸念から，予定していた IPO を取りやめたことを思い出すだろう。あれは，Neumann と SoftBank の両方にとって大きな挫折であり，IPO の当たり年だった 2019 年へのブレーキ役となった。
　ところが，あれから 18ヵ月が経って，何たる違い。WeWork は今や BowX Acquisition Corp との合併により, $90 億の評価で上場が確定したようである。一時の評価 $470 億に比べれば 遥かに少ないが，ほとんど ゼロと考えられていたのに比べれば，遥かに多い。
　2019 年11月，SoftBank は WeWok の権益 $82 億の減損処理を行なった。これには Vision Fund の損失 $35 億が含まれる。この償却の後，SoftBank は WeWork を $78 億に評価した [つまり $160 億 → $78 億] 。
　Barron's が先月報道したように，SoftBank が Neumann と初期株主から $30 億相当の株を公開買い付けする件で WeWork との法廷闘争を和解したことにより，BowX との合併取り引きへの道はクリアーされた。
　予定した IPO が潰れて SoftBank が WeWork の過半数権益を掌握した際, Neumann の所有する株を買い取るという条件がついていた。しかし SoftBank は昨年春，WeWork がいくつかの条件に違反していると宣言して 買い取りを拒否した。これが，最近になって漸く解決した訴訟の発端である。
　事情を知る人々が Barron's に先月 語ったところによれば，SoftBank が 当初契約の 半額 ── $15 億 ── を １株につき $19.19 (こちらは 変更なし) で買い取るという内容である。Neumann は約 9% の少数株主にとどまるが，特別な議決権を持たず，取締役のポストを失い，事業への係わりをすべて失う。
　SoftBank は WeWork の約 65% を所有するが，財務の連結を避けるために，議決権を 49.9 % にとどめる。
　今回の BowX 取引の IR は，WeWork の現在株主が合併後の会社の 82.7% を所有することを示す。詳細は不明であるが，ここから SoftBank が 合併後のWeWork の半分以上を依然として所有することが分かる [65% × 0.827=53.7%]。
　SoftBank は WeWork に新たに 利率 5% の $5.50 億 信用枠を提供し，以前の未だ引き出されていない利率 12.5% の $11 億信用枠と置き換える。
　BowX の株主は 6.1% の権益を持つ。BowX 創業者が 1.1%，PIPE (public investment in private equity) への投資家が 10.1% を所有する [これらの合計=17.3%]
　取引の完了後，WeWork 取締役会は ９名により構成される。これには SoftBank Group の COO である Marcelo Claure 執行役員議長，SoftBank Group が指名する２名，Vision Fund からの１名が含まれる。
　SEC に提出された文書の Q&A には，大多数の従業員が WeWork の上場後直ちに持ち株を売却できると書かれている。これは，現在 および 元従業員を含む株主がロックアップ期間の対象にならないことを双方が合意したためである。おそらく これは，取引が完了次第 なるべく早く Neumann と初期投資家が 自由に換金できるようにするだろう。
　金曜日の取引で，SoftBank Group の株価は △2.8% 上がって $42.71，BowX の株価は △8.1% 上がって $10.52 となっている。
　 Write to Eric J. Savitz at eric.savitz@barrons.com

　WeWork は長年にわたって数十億ドルの損失を重ねてきたが，常に 懐の深い投資家から巨額の投資を得る方法を見つけてきた。今回は，破綻から救済されて２年足らずで，コワーキング企業は，その損失を大目に見てくれる別の支援者を見つけた。
　同社は金曜日，白紙小切手会社と合併し，これにより株式市場に上場する取引を結んだことを発表した。僅か １年半前には，投資家に財務の強さと怪しげな企業統治を疑問視されて IPO の棚上げに追い込まれた。
　従来の IPO とは異なり WeWork は，何かの企業を買収することだけを目的として 株式市場に既に上場された会社 BowX Acquisition と合併する。このようなタイプの取引は，この数ヵ月大いに人気を集めている。投資家だけでなく，銀行家や 有名人，アスリートさえも このような特別目的買収会社 (SPAC) を競って誕生させている。その理由は，巨額の利益を比較的手軽に得るチャンスがあるからだ。さらに，SPAC との合併は WeWork のような企業にとって魅力がある。なぜなら，2019 年９月に上場を撤回したときのような障害なしに，株式市場につながる高速路線に乗ることができるからだ。
　"WeWork の事業モデルには疑問が提起されており，それらの疑問に IPO のロードショーで対処するのは難しいだろう｡" … と Stanford 大学の Michael Klausner 経営学教授は，上場前の企業が 投資信託，年金運用者，金融機関などに行なうプレゼンテーションを指して言う。そもそも SPAC には，"大いに問題がある"；なぜなら この構造は 買い手に払い過ぎを促し，そのため株主に損害を与える可能性があるからだ … と教授は言う｡
　３月24日の時点で，2021 年には 295 の SPAC が上場し，$930 億を調達し，昨年１年の記録を僅か数ヵ月で抜いた。このように今や余りにも多くの SPAC が林立しているので，合併のオファーに魅力をつけようと，有名人のパワーに頼る SPAC も現れた。BowX もスターのコネを持つ。BowX を支援する投資会社 Bow Capital は，元 MBA の選手 Shaquille Ｏ'Neal を顧問にしている [NBAの歴史の中で最も偉大な選手の１人，216 cm, 147 kg の巨体]。
　多くの SPAC が合併相手にするのは，電気自動車やロケットを製造するが 売上高が創業以来 ゼロ (または ほとんどゼロ) である。このような企業の投資家向けの売り込み文句は，買収される企業が 業界や世界をも一新する革命的技術を持つということだ。
　だが WeWork は，投資家が評価可能な よく知られた商品を持っている。同社は オフィス空間を借りて，それを会員 ── 個人，スタートアップ企業，大手企業 ── に又貸しする。同社の大規模な拡大は，日本のコングロマリット SoftBank により促進された。SoftBank は WeWork の筆頭株主となり，2019 年には カネ詰まりの危機に陥った WeWork を救済した。
　BowX が 与えた株式価値 $79 億 [sic] は，2019 年に投資家が与えた評価額 $500 億弱に遥かに及ばない。WeWork は，この取引から $13 億を現金で受け取る。これには Insight Partners，Starwood Capital Group，BlackRock および その他の投資家からの $8.0 億が含まれる。
　WeWork は, ほんの数年前から不動産会社ではなく テック企業だと自分を売り込んできたが，"WeWork は今では ほとんど 普通の不動産会社だ" … と フロリダ大学の Jay Ritter 財政学教授が言う。そして，少なくとも 普通の不動産会社並みの業績を上げる必要がある … と続けた。
　"不動産と短期レンタル市場では，以前から競争相手が待ち構えている。投資家は 非現実的な予想を買ってはくれない｡" … と教授は言う。
　パンデミックは，WeWork のオフィスを空っぽにした。会員数は，2019 年の 619,000 から 2000 年には 476,000 に落ちた。オフィス空間の将来の需要がどうなるかは不明である。多くの人は在宅作業に慣れた。Target, Dropbox のような 一部の大手雇用主は，毎日通勤してくる従業員が減ることを予想して，大量のオフィス空間を不要にする計画を立てていると言う。小売業者 REI は本社ビルを完全に売り払った。
　それでも，BowX の Vivek Ranadivé CEO は金曜日，パンデミックは オフィス共有会社にとって "追い風だ" … と CNBC に語った。
　MBA のチーム Sacramento Kings のオーナーでもある テック起業家 Ranadivé は，"企業は今や フレックス空間を必須のものと考えている" … と言う。"多分，その空間を本社内に確保したいだろう。だが，本社以外なら，WeWork に任せたいだろう｡"

ニューヨークの WeWork 本社内の コワーキング空間 (2015 年)｡ パンデミックがオフィス空間の需要を減らした。 (©Cole Wilson for The New York Times)

　企業が柔軟なオフィスを望んでいることを主な理由として，WeWork は 向こう数年間 売上高が急増すると言う。同社はまた IPO を撤回して以来 コストを削減し，EBITDA については強気の予想をしている。
　しかし，利益がどうなるかについては 言わない。金曜日に発表されたプレゼンテーションは，同社が 昨年 ▲$38 億の損失を計上したと言う。これは 2019 年とほゞ同額である。2020 年の損失には，無形資産 ▲$14 億の償却が含まれる。WeWork の 2020 年の現金燃焼は ▲8.57 億であり，2019 年の▲4.48 億から増大した。
　WeWork の Sandeep Mathrani CEO は金曜日 CNBC に語った："我々は 計画を見て，2020 年に何を達成したかを見て ── 黒字化への路線を見た ── そして，今が流動性を追加する好機だと考えた｡"
　従来 WeWork は，高い予想をぶち上げて それを満たすのに苦労した。柔軟な作業が一般的になったとしても，WeWork はテナントを奪い合う厳しい競争に直面するだろう。New York，London，San Francisco などの大都市は，オフィスで働く人を常に減らそうとする企業が放出する安い又貸し空間で溢れている。
　家主は，パンデミックにより巨額の損失を蒙った後，コワーキング企業との取引をためらうかもしれない；WeWork のライバルの１つ Knotel は破産保護の申請をした；ビルのオーナーは，WeWork のようなコワーキングの仲介業者を排除して，自ら 柔軟オフィスのレンタルをしようと決めるかもしれない。
　"もしも私が家主なら，Covid-19 の経験から，人々が柔軟な空間を必要とすることは間違いないと考える｡" … と不動産分析とコンサルティングの会社 Green Street の上級アナリスト Daniel Ismail が言う。"だが，それをどんな形でやればよいのか？ 自分でやるのか，それとも誰かと組むのか？"
　一部のアナリストは，WeWork が上場により現金注入を受けた後でも，財務の窮迫は依然として続くと言う。債務を中心に調査する Bond Angle の Vicki Bryan CEO は，WeWork の債務は増加しており，リース債務 ── WeWork が家主に支払うカネの総額 ── は 依然として重荷であると言う。
　"WeWork は あの事業モデルで この問題を解決していない ── リース料は高い｡" … と彼女は言う。
　しかし，ウォール街の投資家が WeWork について楽観的な兆候として，BowX の株価は金曜日に △23.6% 上がって引けた。
　この合併への道は，先月 創業者 Adam Neumann と SoftBank が法的闘争を和議で決着したときにクリアされた。
　SoftBank は，WeWork を上場させようと懸命だった。SoftBank の Masayoshi Son CEO が (オフィス空間のリースに加えて，学校の建設，サービス付きのアパート建設など) Neumann の野心的ビジョンを受け入れると，日本の会社は WeWork に数十億ドルを注ぎ込んだ。SoftBank は，WeWork を (直接の投資，貸し付け，現在株主への支払い を含めて) 合計 $160 億ほどの規模で支援した。WeWork が上場すれば，SoftBank は WeWork 株を売却できるし，将来の値上がりに期待して持ち続けることもできる。
　WeWork の最も声高な批評家の１人である ニューヨーク大学 Stern 経営大学院の Scott Galloway 教授は，今では (評価額が大幅に下がったことを理由に) WeWork について懐疑心を弱めている。
　"WeWork は，市場がスタートアップ企業について全員一致の妄想状態に陥った今では，成長企業のように見える｡" … と彼は言う。"つまり，大抵の SPAC と同じくらい良く ── あるいは 同じくらい悪く ── 見える｡"

　WeWork は，債務を含めて $90 億の評価で 特別目的買収会社 (SPAC) と合併すると 金曜日に発表した。
　BowX Acquisition Corp との合併は，SoftBank が所有する WeWork を 2019 年の IPO 申請が 悲惨な失敗に終わってから１年半後に 上場する。
　この合併は，金曜日の朝に Wall Street Journal が最初に報道し，のちに WeWork がプレス発表により確認した。
　SPAC は，他企業を合併 または 買収することだけを目的とする企業であり，これを利用することにより, IPO よりも安上がりで しかも早く上場できる。
　評価額 $90 億は，WeWork が (SoftBank などの投資のお蔭で) 2019 年１月に達成した $470 億の 1/4 にも及ばない。
　ただし，この評価額は 2019 年９月までに ▼80% 以上減少して $50 億を割った。この急減は，同社の事業モデルと CEO Adam Neumann の問題行動，緩い企業統治 への懸念の高まりを反映していた。
　BowX Acquisition Corp のスポンサーは，Vivek Ranadivé が所有する Bow Capital Management である。Ranadivé は，NBA のチーム Sacramento Kings のオーナーでもある。また，NBA のレジェンド Shaquille O'Neal は，Bow Capital Management の顧問である。この SPAC は，昨年夏に $4.20 億を調達した。
　WeWork のプレス発表にによれば，この取引には BowX の $4.83 億の信託金 ならびに $8.0 億 PIPE (Insight Partners；Starwood Capital Group；Fidelity Management & Research Company；Centaurus Capital；Blackrock が運用するファンドと口座からの資金) が提供される。
　WeWork は この取引から $13 億の現金を得る。同社は これを "将来の成長計画に使う｡"
　 Insight Partners のマネージング･ディレクタ Vivek Ranadivé と Deven Parekh は，WeWork の取締役となる … と WeWork は言う。

　最初に IPO に失敗したなら，今度は SPAC との合併をやってみよう。
　2019 年に 従来の方法で IPO を試みて手ひどい失敗を経験した オフィス空間プロバイダ WeWork は，BowX Acquisition Corp との合併により株式市場への参入を協議中であると 報道されている。
　私の同僚 Matt Levines が指摘したように，SPAC 取引には 明らかに魅力がある。現金 $4.8 億のシェル･カンパニーと合併し，別の機関投資家から PIPE (private investment in public company) と呼ばれる資金を調達することにより，WeWork は，過半数株式を握る SoftBank Group への依存を減らすことができる。
　Financial Times は今週，この取引が 債務を含めて WeWork を $90 億に評価すると報道した。この評価は SoftBank がかつて与えた $470 億評価には遠く及ばず，英国のライバル IWG Plc の現在の時価総額 ￡36 億 ($49 億) 並みである。ただし 現在 SPAC 市場は急速に冷え込んでいるので，投資家はやはり 納得できるものを何か必要とする。
　WeWork は IPO に失敗したときに 大底を打ったと見られたが，その後 パンデミックが さらに苦痛を加えた。ロックダウンにより 都市の中心部はゴースト･タウンと化し，密集したコワーキング空間をウリにする同社の利用率は急減した。WeWork の会員は 短時間の予告で解約できるため，一部の顧客は 契約なしの利用を選択した。
　FT によれば，WeWork は昨年 ▲$32 億の赤字を計上した⁽¹⁾。この赤字は おそらく １回限りのリストラ費用を含むだろうが，私の概算では，開業以来の累積損失は 約 $100 億に達する。
　投資家からきっぱりと IPO を拒否されてから 大して時間が経たないうちに再び投資家に運試しをするのは，かなりの厚かましさを必要とする。WeWork の過去の贅沢三昧と 腰が抜けるほど呆れた 企業統治の要約が必要な読者は，来月リリースされる Hulu のドキュメンタリーを傾聴なさるとよい。予告編から判断すると，"どんな宣伝も良い宣伝" という考えのテストになるだろう。
　良いニュースは，ちんぷんかんぷんな創業者 Adam Neumann から 元 Brookfield Properties の CEO だった経験深い Sandeep Mathrani にボスが交代したことだ。これにより債券投資家は 昨年 10 月 の信用格付けの引き下げを軽く受け流し，破産の心配を減らした。

WeWork の高利回り社債は, 昨年３月の安値からリバウンドした。

WeWork の 2025 年満期 7.875% 利付無担保優先債の価格

　短期では，パンデミックにより WeWork は感染防止対策と料金カットを強いられた。
　２月の投資家向け電話会議で，IWG は コワーキングの競争環境を "Wild West (西部開拓時代)" に譬えた。
　もう１つのライバル Knotel Inc は，今年１月に破産を申請した。
　だが理論的には，パンデミック後の時代は，WeWork が提供するような柔軟なタイプの作業空間への需要に拍車が掛かるに違いない。企業は，大きな本社ビルが本当に必要なのかを再考しており，週の内に少なくとも数日は 在宅で働きたいと言うスタッフが増えるだろう。このような不定期通勤者を雇用する企業のために，WeWork は 従量制の課金サービスを導入した。
　ハイブリッド労働への移行から利益を挙げる企業に 投資家は 突如として興奮した。IWG の株価は，昨年３月の安値から３倍以上になり，今年の収益の 350 倍となった。

IWG の株価は, ハイブリッド労働で利益を得るとの期待からリバウンドした｡

　IWG が力を入れている１つは郊外の施設に，自宅に閉じ込められたままで作業を続けるのは飽き飽きしたが，そうかといって長時間の通勤を望まない人たちを 吸収することだ。
　WeWork の都市型不動産の運命は，都市が すぐにリバウンドするかどうかと関連する。欧州などで感染が再び急増している現状では，これは疑問である。格付け機関 Fitch Ratings は，オフィス空間に対する需要が構造的に低いことを警告した。
　Mathrani が交渉･断行した雇用の削減と数十件のリース契約は，痛みを伴うものであったが，少なくとも WeWork を改善された財務基盤に載せたはずである。IPO を放棄した時点で，同社は $470 億という 度肝を抜く巨額のリース債務を抱えていた。昨年 10 月 Mathrani は，黒字になり次第上場を検討すると述べた。そして その時期を今年と予想した。SoftBank のお蔭で，WeWork には結構な資金の貯えがある。だから なぜ上場を急ぐのか？
　今は数百の SPAC が合併相手を探しているので，WeWork のような疵物 (きずもの) にも声がかかる。しかも SPAC は，競争により "おいしい" 評価を獲得するのを助けてくれる。また，通常の IPO では [上場申請後に？] 業績予想の開示が禁止されているが，SPAC 合併では発表できる。たとえば，WeWork の予想は，今日の損失が 奇跡的に 将来の利益とキャッシュフローに転換することを示している。
　加えて，IPO 価格を気まぐれな IPO 手続きに委ねるのではなく，SPAC 取引では スポンサー および PIPE 投資家との直接交渉により決められる。
　ただし，SPAC 株主が取引を好まず，持株をさっさと現金に変えるリスクは常にある。債券の利回りが上がっているので，投資家は SPAC と値の高いグロース株を処分している。BowX の株主は WeWork にさほど興奮しているようには見えない。SPAC 株は，売り出し価格 $10.00 を僅かに下回って 取引されるのが普通である [BOWXU の現在の株価は，こちらからどうぞ]。
　このような警戒は賢明だ：そもそも WeWork と SPAC の取引が完了したかどうかは不明であり，条件も分かっていない。この状況は, WeWork が修復すべきフェンスがたくさんあることを示唆する。
──────
⁽¹⁾ WeWork は，第４四半期の業績を債券投資家に未だ開示していない。このため FT の記事に引用されている数字を 筆者は確認できなかった。
　このコラムは，Bloomberg LP の編集委員会 および オーナーの意見を必ずしも反映するものでhありません。

　同社は この IPO で，クラス A 株式 3,600 万株を $23~$26 の価格範囲で売り出し，$9.36 億の調達を目指す … と S-1 で言う。
　住宅市場で不動産業者にサービスを提供する統合ソフトウェア･プラットフォームを運営する Compass は，Covid-19 大流行の間に オンラインの住宅取引が急増した。
　2012 年に 元 Twitter Inc のエンジニア Ori Allon と元 Goldman Sachs 幹部 Robert Reffkin が創業した Compass は，US 内で 46 の大都市統計地域をカバーし，19,000 を超える不動産代理店と協力する。
　同社は，プラットフォーム上の取引の手数料で稼ぐ。
　これまで SoftBank, Goldman Sachs, カナダ年金制度投資委員会などの投資家から $15 億を調達した。2019 年の $3.70 億ラウンドの後の評価額は $64 億であった。
　Goldman Sachs, Morgan Stanley, Barclays が IPO の主幹事を務める。

　Financial Times が閲覧した "Project Windmill (風車プロジェクト)" 文書によれば，WeWork は同じ期間内に Capex を $22 億から $0.49 億に削減した。
　2020 年初頭，WeWork の施設利用率は 72% だった。この数字が年末には 47% に下がった。WeWork は 2022 年末までに 90% を予想する。
　同社はまた，2022 年の 調整 EBITDA を $4.85 億と予想する。
　WeWork は，債務を含めて $90 億の評価で SPAC 合併による上場を計画していると言う。
　Financial Times の情報筋は，WeWork が Box Acquisition (Nasdaq:"BOWXU") と合併を協議していると言う。
　WeWork はこの上場で $10 億を調達したいが，BowX Acquisition は昨年８月の上場時に $4.20 億しか調達していない。両社はこの差を埋める 機関投資家を期待している。

　昨年は Covid-19 のために世界中のコワーキング空間の閉鎖を余儀なくされて 2020 年に ▲$32 億の損失を計上した WeWork は，$10 億の新規投資と株式の上場を急いでいることを発表した。
　見込みのありそうな投資家に開示された文書は，2019 年の ▲35 億から減少した損失を示す。
　同期間内に Capex を 2019 年の $22 億から僅か $0.49 億に削減した。
　Financial Times が閲覧したこれらの文書は，世界全体の施設利用率が 2020 年末には 47% に下がったことを示す。パンデミックが発生する前の年初には 72% だった。
　"風車プロジェクト" 文書は，WeWork が SPAC との合併により 債務を含めて $90 億の評価で上場を目指していることを示す。
　事情に詳しい人々 および 文書によれば，WeWork が合併を交渉している相手の SPAC は，昨年８月に $4.20 億を調達した "白紙小切手" 会社 BowX Acquisition Corp である。BowX は，元 NBA のスター Shaquille O'Neal を顧問に迎え，カリフォルニア州 パロアルトに拠点を置く ソフトウェア会社 TIBCO Software Inc の創業者 Vivek Ranadivé を運営する。
　WeWork が目標とする $10 億の残りを埋めるため，両社は 機関投資家の参加を求めている。
　WeWork の上場は，１年半前に撤回された IPO で求めていたより評価額が大幅に引き下げられているが，それでも，かつては上場に苦戦していた企業に対する投資家の食欲を SPAC が如何に大きく変えたかを物語る。
　WeWork は今回も 2019 年と同様，伝統的な物理不動産業者としてではなく，ハイテク･プラットフォームとして投資家の懐に飛び込もうとしている。Financial Times が閲覧した文書は，同社事業を "世界的不動産プラットフォーム" とか ”柔軟オフィス空間を運用･展開する資産軽量型プラットフォーム" と記載している。
　文書に記載されている予想は，2022 年末までに 施設利用率が パンデミック以前の水準の 90% にリバウンドし，EBITDA が $4.85 億になると言う。
　WeWork の取引を売り込まれた或る投資家は，昨年の売上高 $32 億が 2024 年には $70 億に増えるとの会社予想に疑問を投げかけた。
　このような財務予想は 従来の IPO 文書では禁止されているが，WeWork は目下 そのような規制の対象ではない。
　WeWork が BowX と合併契約する保証は無いし，他の方法での資金手当てを 第三者と交渉していることもあり得る。
　2019 年１月, WeWork の最大支援者 SoftBank からの $20 億の資金調達は，赤字の会社の評価額を $470 億にした (2019/01/10, Financial Times)。
　だが，投資家が WeWork の気前良い支出，記録破りの大きな損失，創業者 Adam Neumann の突飛な行動に懸念を示す中，2019 年夏に予定された IPO への期待は墜落した。
　IPO が破綻すると，経営陣が予想する破産を回避するために，SoftBank は介入して 数十億ドルの救援資金を注入した。日本の投資家は SoftBank 幹部 Marcelo Claure を WeWork の執行役員議長として送り込んだ。そして 2020 年２月には，不動産業界のベテラン Sandeep Mathrani を新しい CEO に選任し，コスト削減を委ねた。
　BowX との取引が可能になったのは，先月 SoftBank と WeWork 投資家の間の法廷闘争に和議が成立したことが大きい。これが 上場を進めるための最優先の課題であった。
　この和議によれば，SoftBank は Neumann および WeWork の初期投資家 (ベンチャー資本会社 Benchmark と従業員を含む) から 持株 $15 億を買うことに同意した。
　風車プロジェクト文書が指摘する ▲$32 億の損失は，WeWork の中国事業を含まない。同社は この過半数権益を 昨年９月に売却した。
　WeWork と SoftBank は，コメントを拒んだ。
　 Additional reporting by James Fontanella-Khan in New York

　だが，しかし：WeWork ── とその投資家は，コワーキングには まだ輝かしい未来があると確信している。複数の情報筋によれば，同社は Vivek Ranadivé の Bow Capital Management をスポンサーとする SPAC 経由で上場する協議が進行中である。
　何が起こっているか：パンデミック後の仕事の世界は，柔軟性がすべてである。圧倒的多数の労働者は，対面 (in person)/オフィス のハイブリッド作業を望む。これが企業 ── 特に小規模の企業 ── に機動的なオフィス空間を要求し，その答が しばしば コワーキングとなる。
　背景：WeWork はパンデミックの前に上場を試みたが 失敗した。創業者 Neumann CEO は追放された。Neumann と WeWork へのベンチャー投資家は，同社の筆頭株主が $20 億の株式の公開買い付けを行なう契約を破ったとして訴訟を起こした。

• この投資家 SoftBank は，数十億ドルに上る WeWork の評価を償却した。

その後 パンデミックが発生し，遠隔作業のトレンドが 既に悪かった状況を さらに悪化させるように見えた。

• パンデミックが発生する前は，在宅作業する人はアメリカ人の 4% 未満だった。それが今では 40% 近くまでに急増した。この傾向は，パンデミックが終わっても完全に元に戻ることは無かろう。オフィス空間を売り込む会社にとって，これは悪いニュースのように見えた。
• それに加えて，WeWork のオフィスは １人当たりの面積を 6.8 m² に設定しており，全国平均の 19.3 m² より圧倒的に少ない。このように密集した区画は，昨年来 社会的距離を多く取って働いてきたオフィス労働者にとって正に脅威である。

でも，でも，でも："オフィスにとって 不況とか困難な時期には，比較的ヘッジが行き届いているという仮説がこの業界には常にある｡" … と WeWork の不動産部門のグローバル責任者 Peter Greenspan が言う。"長期の契約は，ストレスの時代には anatema [呪われたもの] である｡"
　その結果，WeWork は ますます 短期の，柔軟なオフィスの提供に力を注いでいる。

• 昨年，同社は 多数の副業 ── レストラン･コワーキング事業や小学校 ── を売却･閉鎖して，中核であるコワーキング事業に集中した。また，Adam Neumann 元 CEO が購入した 6,000 万ドルの自家用ジェット機も売却した。
• パンデミックの間，WeWork は 未だオープンしていない施設を含めて，一部の施設を閉鎖することによりコストを削減した。

全体像：CenterSquare の不動産アナリスト Alex Snyder が言う：WeWork に新しく来た CEO Sandeep Mathrani のやり方は，"我々はコワーキングをやっている，うまくやっている，だから これだけをやろう，そして黒字にしよう｡" … ということだ。

• そして今，伝統的な不動産会社でさえ，柔軟性を手に入れたいと思っている。最大手の商用不動産会社 CBRE も，最近 フレックスオフィス空間会社 Industrious の権益を取得した。

WeWork には, 完全リモート労働者のためのオフィスもある。パンデミックの最中，WeWork は オフィスのオンデマンド予約サービスを開始した。これは 基本的に Uber を倣ったものである。会員は誰でもアプリをダウンロードして，デスク空間や会合の部屋を１時間単位で予約できる。
　結論："パンデミック以前の問題として, 20 年リースとか 15 年リースという古風な考えは，もはや通用しなくなっている。しかし，それを変えようという動機が無かった｡" … と WeWork の Greenspan が言う。"今回のパンデミックがしたことは，30 年を要する議論を加速して １年にしたことだ｡"
　注目すべき点：WeWork は未だ赤字であり，黒字化への途上にある。"そのため まだ リスクがいくらかある｡" … と Snyder が言う。"しかし，up and to the right が彼らにとって最も可能性の高いシナリオだと私は思う｡"

　ニューヨークに拠点を置くスタートアップ企業 Compass は，月曜日のファイリングで $5 億の IPO を申請した。IPO の詳細 (目標株価範囲，規模など) は次回の申請で開示するとしている。
　申請書によれば，同社の 2019 年の売上高は $24 億，赤字が ▲$3.88 億であったが，2020 年には 売上高 $37 億，赤字が ▲$2.7 億であった。Compass の昨年の住宅用不動産の取扱高は $1,520 億で，全米市場の 4% を占める。
　当初はコロナウィルスのパンデミックのため，従業員の ▼15% 削減に追い込まれたが，アメリカ人が 在宅作業のために広いリビング空間を求めるようになったため，間もなく 住宅市場の需要が急回復した。住宅ブームは，Zillow Group Inc.，Redfin Corp. のような企業の株価を押し上げた。これらは 共にこの１年で株価がざっと３倍に値上がりした。同時に，Opendoor, Matterport などが白紙小切手会社経由で上場する道を拓いた。
　Compass は，Robert Reffkin と Ori Allon が 2012 年に創業した。Reffkin は Goldman Sachs の卒業生で，Gary Cohn CEO のスタッフのトップを務め，Allon は エンジニアで，以前持っていたスタートアップ企業を Google と Twitter に売却した。当初は現在とは異なる事業モデルを開発していたが，彼らは従来型の仲介業の構築に落ち着いた。
　SoftBank の権益
　Compass は 2019 年までに $15 億超の資本を調達した。これには，SoftBank Vision Fund からの $4 億が含まれる。当時 $64 億に評価された同社は，今では US No. 3 の不動産仲介業者に成長した。
　急成長にも拘わらず，Compass の批評家は，従来型の不動産仲介業者がテック企業のような評価を受けていると 主張する。これらの声が非常に大きかったので，2019 年10 月，Compass の CFO は８項目から成るメモを従業員と不動産業者に送り，先月 IPO 計画を撤回したオフィス不動産会社 WeWork との違いを詳しく説明した。
　"彼らは，自分がテック企業だと言う。彼らはその根拠として，技術を構築･リリースする多数のエンジニアを雇っていると言う｡" … と Compass をフォローする不動産ストラテジスト Mike DelPrete が言う。"確かに彼らはその通りきちんとやっている。だが 問題は 差をつけているかだ｡"
　Reffkin の権益
　申請書によれば，SoftBank のファンドは Compass のクラス A 株式の約 35% を所有する。
　Reffkin は クラス A 株式の 2.4% と クラス C 株式すべてを所有する。Allon はクラス A 株の 5.2% を所有する。
　申請書によれば，IPO の際，クラス A 株式の 5% が Compass および 特定の個人と提携する 不動産業者のために予約されている。
　Goldman Sachs，Morgan Stanley，Barclays Plc が主幹事を務める。
　Compas はティッカー "COMP" で NYSE での上場を計画している。
　 ©2021 Bloomberg L.P.

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S-1 は こちら

　WeWork は 2019 年秋，投資家が同社の莫大な損失に噛みつき，企業統治の慣行を批判したことを受けて，IPO を撤回した。だが今では，日本の大手コングロマリット SoftBank は，WeWork を SPAC との取引により上場したいと望んでいる。これは，最近人気を集めている証券市場へのルートである。
　2019年の救済の一環として，SoftBank は WeWork の株式 $30 億相当を (IPO の試みの最中に辞職した) Neumann ならびに その他の株主から買い付けることを約束した。ところが，コロナウィルスが WeWork のオフィスを空っぽにするようになるや，SoftBank は昨年 この買い付けを進めるつもりは無いと言い出して，Neumann が訴訟を起こす事態に至った。
　SoftBank の当初の約束では，Neumann が $9.60 億を受け取ることになっていたが，今回の和議を知る１人によれば，SoftBank が買う株数が半分になるので，Neumann は $4.80 億を受け取る。
　"この訴訟が解決したことにより，我々は，ワークプレイスのあり方を再構築する, 世界中で高まる柔軟オフィス空間への需要に対応する … という使命に更に注力してまいります｡" … と WeWork の執行役員議長 兼 SoftBank Group 副社長 Marcelo Claure が言った。

2019 年末に WeWork を救済した SoftBank は，同社の筆頭株主である｡ (©Issei Kato | Reuters)

　Neumann 以外の株主からの買い付けには，SoftBank は約 $10 億を投じる。こちらも 当初の約束の半額である。このほか SoftBank は Neumann に訴訟費用として $0.50 億を支払う … と和議の内容を知る１人が言う。
　この法廷闘争は，WeWork の主な株主がめいめい いくらを所有しているかの不確実性を生んでいた。上場するためには，ここを明確にする必要があった。SoftBank は SPAC である BowX Acquisition との合併の協議を行なっている … と和議を知る上記の人が言う。この協議がどこまで進んでいるかは明らかでない。
　WeWork は この数ヵ月，財務諸表をまとめて発表しておらず，パンデミックによりどれだけ被害を被ったかは不明である。顧客の多くは，会員契約を更新していない。WeWork は大家からオフィス空間を借りて，それを会員に又貸しして賃料を稼ぐ。経費節約のため，同社は一部のリース契約を改訂した。
　SoftBank はこれまで 数十億ドルの金融支援を行なっている。

　オフィス共有会社の新たなオーナー SoftBank は，和議の条件を開示しなかった。
　今週のこれまでのメディア報道は，Neumann への SoftBank からの支払いが $５ 億減額されると伝えている。
　SoftBank と Neumann との間の法廷闘争は 2019 年に遡る。このとき SoftBank は，Neumann ならびに 現在 および 元の WeWork 従業員から 約 $30 億の WeWork 株を買うことに同意しながら，後にこの購入義務に異議を唱えた。
　新しい和議では，当初 約束した半分の株式を SoftBank が買う … と交渉を知る１人の情報筋が月曜日にロイターに語った。
　この和議はまた，報道によれば SPAC との合併により上場を目指すという WeWork にとって甲板を片付ける [=邪魔者を取り除いて戦闘態勢に入る] ものと予想される。
　"この合意は，全ての当事者が WeWork の将来のために最善となるよう，解決に向けて交渉の場についた結果です｡" … と WeWork の執行役員議長で SoftBank Group International の CEO Marcelo Claure が述べた。
　WeWork に $135 億以上を注ぎ込んだ SoftBank は，IPO の試みが失敗して オフィス共有会社を救済した際に約束した $30 億の WeWork 株式の公開買い付けを撤回して，WeWork 取締役との法廷闘争に巻き込まれていた。

WeWork の Executive Chairmanで，SoftBank Group Internationa lの CEO，当社副社長執行役員 COO を務める Marcelo Claure は，次のように述べています。
　"この合意は，全ての当事者が WeWork の将来のために最善となるよう，解決に向けて交渉の場についた結果です。SoftBank Group と WeWork はこの１年で，WeWorkのビジネスの変革や収益化に向けた計画の実行を大きく進展させています。この訴訟が解決したことにより，われわれは，ワークプレイスのあり方を再構築する，世界中で高まる柔軟なオフィス空間への需要に対応する … という使命に更に注力してまいります"

将来の働き方では，本社オフィスでもなければ家庭オフィスでもない オフィス空間の必要が生じるだろう。 WeWork は，最近のトラブルにも拘わらず，明日の世界の本物のビジネスになる可能性がある (©WeWork)

　 Office politics are hotting up. Some managers are pushing staff to return; others are committing to remote working forever; delirious finance directors are slashing property bills by amounts they could only dream of pre-pandemic.
　In the first camp, Goldman Sachs’ chief executive David Solomon this week expressed regret that office staffing had subsided from a modest autumn peak of 25 per cent of pre-Covid levels in New York and London, 35 per cent in continental Europe and more than 50 per cent in Asia. 
　Solomon is convinced that Goldman’s “innovative collaborative apprenticeship culture” cannot thrive when staff are working from home. “This is not ideal for us,” he told a conference. “And it’s not a new normal. It’s an aberration that we’re going to correct as quickly as possible.”
　Equally decisive — in the opposite direction — is Coinbase, which has opted to become a “decentralised company”. Since dumping its San Francisco headquarters, the cryptocurrency company has seen 29 per cent of staff based in the city leave for cheaper or more pleasant locations. 
　In contrast to Solomon, Coinbase’s chief executive Brian Armstrong reckons an office is not at all necessary for a vibrant corporate culture. “Overall we’ve seen high engagement, belonging, learning, and creativity happen in a remote-first environment,” he wrote in a blog this week.
　Even companies far stuffier than Coinbase sense an opportunity. HSBC said this week that it plans to reduce its office footprint by a gargantuan 40 per cent over time. 
　What does this mean for purveyors of flexible office space? If everyone either works at home or goes back to their 2019 routine, it is bad news. But in any sort of middle ground, there will be a need for spaces that are not head offices or home offices. The model has something to offer everyone: whether you follow the philosophy of Goldman, Coinbase or HSBC.
　Mark Dixon, chief executive of flexible office space company IWG, says he has just enjoyed a record week, signing big new clients, including Cisco and Staples. At the same time, existing customers have started to drift back to IWG’s sites. “There has been a marked turn this week,” he says. 
　That does not mean a return to normal. “My prediction would be that in five years, certainly 10 years’ time you would have to explain to your kids what commuting was,” says Dixon. “Commuting is just this totally stupid thing that people have been forced to do.” He notes that office towers contain thousands of people, most of whom “don’t really work together” and the ones who do “communicated with text, Teams or Zoom in the office”.
　People will still want to meet but, Dixon argues, that might not be your office in Canary Wharf or midtown Manhattan but a local spot that is most convenient for the participants. “You’ll pick an appropriate place on an Uber-like app.”
　There is, of course, another well-known company in this sector, which shares a lead shareholder with Uber. WeWork, which imploded in 2019 after investors balked at its business model, self-dealing management and eye-watering valuation, is in talks to go public once again, this time via a $10bn transaction with a special purpose acquisition company.
　WeWork has problems that IWG does not, a hangover from its breakneck expansion: it is still losing money and it is encumbered with lots of glitzy city centre sites that are unlikely to be fully occupied for the foreseeable future. The challenge of its model — short-term leases for customers and longer-term leases for itself — persists.
　But it has name recognition, deep-pocketed backers and a proven ability to burn billions of dollars and survive. Given endless liquidity to reposition its portfolio, it could be a real business in tomorrow’s world. All it took was a devastating global pandemic and a historically stupid bubble.

　事情に詳しい人々によれば，共有オフィス･プロバイダ WeWork の創業者 元 CEO Adam Neumann は，初期投資家 SoftBank Group との厳しい論争を解決する合意の一環として，追加の牡丹餅 $0.50 億とその他の利益を受け取ることになった。
　Wall Street Journal は 今週，WeWork の過半数を所有する株主 SoftBank が 約 $15 億で WeWork 株主から 株を買い取る取引に合意に近づいているとお伝えした。この中には, Neumann の $5 億が含まれている｡ これは，昨年 10 月の取り決めの半額である。
　ところが今回明らかになった合意では，Neumann が他の株主から特別扱いされている。すなわち，SoftBank は Neumann (41) に $0.50 億の特別支払いを実施するほか，2019 年に Neumann に提供した $4.30 億ローンの返済期限を５年延長する。また，Neumann の裁判費用 $0.50 億を SoftBank が支払う。他の株主の裁判費用を SoftBank がいくら負担するかは不明である。
　SoftBank，Neumann，その他の株主の３者の間の和議は最終的なものではなく，依然として壊れる可能性がある … と彼らは警告した。もしも全員が合意すれば ── おそらく数日以内に ── ３月初めの公判は回避される。
　これとは別に，WeWork は BowX Acquisition Corp という名前の SPAC (特別目的買収会社) との合併を交渉中である … と この交渉を知る人々が言う。こちらの協議も瓦解する可能性があるが，WeWork と BowX は 早くも来週合意に達する可能性がある … と 何人かが言う。
　何ヵ月にも及んだ法廷闘争は，SoftBank が 2019 年10月に結んだ WeWork 株主から $30 億相当の株を買い取るという約束に端を発する。その中には，Neumann から $10 億相当の株の買い取りが含まれる。当時 上場計画を撤回して破綻の淵にあった WeWork に SoftBank は救済を行ない，さらに Neumann に４年分の顧問料として $1.85 億を払うことに合意して，CEO と議長を辞職させた。その上，Neumann の別の借金の借り換え費用として $５億を貸した。
　ただし，Neumann への追加の支払いは，(前回 $1.85 億の支払いがバレたときの) WeWork 従業員 および 投資家との間の古い傷口を開きかねない。
　長い間 "we over me" 精神の説教を Neumann から聞かされていた従業員たちは，Neumann の退職手当と 自分たちの財務状況の間の落差にぶったまげた。大多数の従業員は ストック･オプションを持っていたが，WeWork の評価が $470 億から 約 $80 億に急減したために，事実上 その価値はゼロになった。
　Neumann は，顧問料 $1.85 億をフルに受け取っていない … と人々は言う：SoftBank は，法廷闘争で支払いを打ち切るまでに Neumann に約 $1.30 億を払った。
　昨年４月，コロナウィルスのパンデミックが US を覆うと，SoftBank は $30 億の株式買い取りを拒んだ。その理由として，中国子会社のリストラなど，取引の条件が満たされていないと言った。これに対し，取締役会中の WeWork 初期投資家を代表として WeWork 株主が ── これとは別に Neumann も ── SoftBank を相手に訴訟を起こした。こうして この１年近く 双方が 訴訟の動議に明け暮れた。
　Neumann が売る予定の $5 億の株は，彼の持ち株の 約 25% に相当する。１株の価格は 以前の合意と同じであると 事情を知る人々は言う [$19.19] 。
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　この記事は『WeWork の元ボスは 牡丹餅をゲットする』というタイトルで 2021/02/25 印刷版に掲載される。

　WeWork は 2019 年秋に上場を試みたが，財務と企業統治の両面で投資家の懸念が猛威を振るう中，撤回に追い込まれた。SoftBank はその後 追加の金融支援を行ない，WeWork の半分以上の株式を取得した。この時の契約の一環として，Neumann および 投資会社 Benchmark Capital などから $30 億相当の株式を SoftBank が買い取ることになっていたが，翌年 SoftBank はこの約束を破棄した。
　SoftBank はそれ以前に WeWork の権益の大部分を減損処理していた。
　Wall Street Journal は，双方が和議に近づいており，SoftBank が 当初の契約額 $30 億の半分約 $15 億を支払い，WeWork の初期投資家と従業員の株を買い戻す ── この中には Neumann の $5 億が含まれる ── … と伝えている。
　Wall Street Journal によれば，この和議は WeWork の 特別目的買収会社 BowX Acquisition Corp (Ticker: BOWX) への吸収合併の道を開く。BowX は，昨年７月の IPO で $3.50 億を調達した。この SPAC は 投資会社 Bow Capital の関連会社である。Bow Capital は，ソフトウェア会社 Tibco の創業者 Vivek Ranadive により設立され，1999 年に上場した。その後 2014 年に Vista Equity Partners に買収された。

　2019 年秋の数十億ドル級の WeWork ベイルアウトの一環として，SoftBank は $30 億相当の株式を Neumann および その他の株主から買い取ることを申し出た。ところが 翌年春になって，コロナウィルスが WeWork の施設をほとんど空っぽにすると，SoftBank はこのオファーを撤回した。これを受けて Neumann は契約不履行を理由に SoftBank を提訴した。
　WeWork が 2019 年秋に IPO を撤回したとき，SoftBank は既に WeWork にかなりの投資をしていた。現在 SoftBank は，既に上場されている SPAC (特別目的買収会社) と WeWork を合併する計画を持っている。SPAC を利用する上場は，最近急速に人気を集めている手法である。Neumann と SoftBank の法廷闘争は，SoftBank が WeWork に対しどれだけの経営権を持つかを未解決のまま残すので，SPAC による上場にとって脅威である。
　和議の協議は 以前 Wall Street Journal が報道したが，依然として瓦解する可能性がある … と２人は言う。現在協議されている条件では，SoftBank は，当初合意した株式の 半分を買う … と１人が言う。つまり，$30 億ではなしに，$15 億を払う。Neumann は $10 億の代りに $5 億を受け取り，残る株はそのまま保持する。
　Nuemann の下で，WeWork は急成長を遂げたが，あまりにも大量のカネを使ったために，ほとんど破産に追い込まれ，SoftBank が介入した。SoftBank が設定した経営チームの下で，WeWork は 成長を減速させてコストを削減し，不動産を借りている大家とは再交渉を行なっている。

　独立の調査員が Bloomberg のためにまとめたデータによると，ニューヨークに拠点を置く会社は，大部分のレンタル部門 ── 個人用デスクから 小規模のオフィスまで ── の料金を 昨年 11 月はじめと，更に 今年の１月の２回，引き下げた。平均の引き下げ幅は 全体として約 10% となっている。ただし，一部の施設では 25% にも達する。
　このような料金情報は，WeWork のウェブサイトのソースコードに埋め込まれているが，ブラウザによる訪問者には見えないようになっている … と このデータをコンパイルして分析した James Harring が言う。Harring は，Audeff Research と言う名前の大規模データ分析 コンサルティング会社を運営する。WeWork のスポークスウーマンはコメントを拒んだ。
　全国のオフィス･レンタル料金は急落している。アメリカの大都市では，昨年末の時点で 会社のデスクに戻ったオフィス労働者は 20% 未満である。CBRE Group の予想では，大家の提示価格は 今後 7% 下がり，2022 年 初頭にようやく持ち直す。不動産会社 Green Street による別の調査によれば，サンフランシスコ，ニューヨークのような市場が最も大きな打撃を蒙る。
　偶然にも WeWork は，コロナウィルスの勃発前に 大規模なコスト削減を始めた。2019 年に上場の試みが炎上し，創業者 Adam Neumann が CEO の座から追放された後，WeWork の新しいリーダーは，小学校 WeGrow を含む サイド･ビジネスを 売却･閉鎖した。同社は現金燃焼を削減し，機能支出を 2019 年末のピークから 半分以上削減した … と言う。さらに，同社最大の投資家 SoftBank Group からは，ベイルアウト [=外部資金による救済] を得た。
　WeWork は，多くの都市で在宅命令の最中にも，施設を 概ねオープンし続けた。それでも，昨年の四半期売上高は減少を続けた。だが，ライバルたちの方が ひどかった：Knotel は，顧客の契約キャンセル，料金不払い，料金引き下げ要求などにより，先月破産を申請した。Sandeep Mathrani CEO は，パンデミック中に多くのリースを大家と再交渉したと言う。彼は 今年の年末までの黒字化を公約している。
　WeWork の最近の値下げは，ほとんど 5% ~ 25% の範囲である … と アナリスト Harring は言う。テキサス州 Austin；Boston；オハイオ州 Columbus；Denver；New York City；Washington では 15% ~ 20% 値下げした。シカゴでは 24%；デトロイトでは 25% である。
　 Copyright © BloombergQuint

WeWork, Industrious のようなコワーキング企業は， パンデミックの最中に行なった変革が 繁栄につながることを期待する。 (©Illustration: Klvin Fales)

　今のコワーキング市場は厳しい。
　コロナウィルスのワクチンが徐々に普及しているにも拘わらず，国中のコワーキング施設とオフィスは 依然としてほとんど空っぽである。労働者は在宅勤務であり，Salesforce や Twitter のような大手雇用主は スタッフに恒久的在宅作業を認めると発表した。
　WeWork は 全国の施設を閉鎖した。Regus も 前哨基地の法人を破産させることにより 同様のことを行なった。フレックス･オフィス･プロバイダ Knotel は，今月初めに破産を申請し，Newmark に買収された。独角獣の王冠を獲得してから 僅か１年後のことだった。Breather はすべての施設を閉鎖し，オンライン限定のプラットフォームに切り替えた。Breather の Bryan Murphy CEO は The Globe and Mail に，"Breather は，現在の形の営業は意味が無く，率直に言って，これまでも 意味があったのかどうかわからない｡" … と述べた。
　Mutphy CEO の事業モデルへの疑問と 厳しい運命を告げる報道の中にあっても，企業，ブローカー，アナリストは コワーキング市場の将来に賭ける。
　"コワーキングの将来は，パンデミックの生き残り組にとって，実は オフィス空間の非常に良いニッチ [隙間] である" … と フレックス･オフィス市場を追跡する CenterSquare Investment Management のアナリスト Alexander Snyder が言う。"パンデミック後の世界では，平均的なオフィス労働者にとって，柔軟性がしっかりと確立されているだろう｡"
　オフィス運営企業は，パンデミックの初期の頃から，従業員がオフィスに戻り始めたら柔軟性が重要なカギになるだろうと言い続けてきた。多くの雇用主は，本社から遠く離れたところに住む従業員が パンデミックの中で 長距離の通勤をしなくて済むように，家庭の外に作業空間を持たせたいと考えていると見られる。
　"大多数の企業は，ワクチン後の職場計画が 多くの企業に共通の特徴を持つとの結論に達した｡" … とフレックス･オフィス･プロバイダ Industrious の Jamie Hodari CEO が言う。"地理的分布を広げ，従業員にどこに住みたいかを自由に決めさせて，その体制を維持する ･･･ 他方，日常の業務では 従業員の出社時間や 在宅勤務時間を自由に選ばせる｡"
　そして，市場に恩恵をもたらすのは，フレックスをポートフォリオに追加する企業だけではないだろう。不動産仲介業者 Wharton Property Advisors の Ruth Colp-Haber CEO は，今後数ヵ月でリース期限が完了するテナントは，以後 フレックス 契約に切り替えると予想する。
　"雇用主は，オフィス空間に関するあらゆる決定で 数多くの疑問と 途方もない不確実性に直面している｡" … と Colp-Haber が言う。"フレックス空間は，これらの決定を容易にする。そのため，市場が正常に復帰し 事業が正常に復帰したときに 何が起こるかを見ることができる｡"
　この理由の説明は長くなるが，Knotel と Breather の上のニュースにも拘らず，コワーキングは 持続する事業だということだ。その兆候は 市場にも数多く見られる。
　ニューヨーク ブルックリン区のオフィス･プロバイダ The Yard は先週，Herald Square の閉鎖されたホテルをフレックス･オフィス空間に転換すると発表した。また，昨年 破産が近いと報道された女性向けのオフィス･プロバイダ The Wing は，非開示の金額で Regus の親会社 IWG に買収された。
　Industrious は，オフィス閉鎖のトレンドに逆らい，2020 年に 100 万 ft² の新しいオフィス空間をふやした。同社は今年も ほゞ同じ面積をふやす計画であり，競合他社の空いたスペースに飛び込んでいる。
　"多くの企業がスペースを減らしているのは，カネ詰まりのために コストがかかり，会合を開けないからだ｡" … と Industrious の Hodari CEO が言う。"程度は違うが，我々にも当てはまる｡"
　Industrious が行なったことの１つは，オフィスの管理だけの契約だった。これにより，収益を不動産所有者との間で分配した。こうして，オフィス･プロバイダにとって "弔鐘" であった カネの掛かるリース契約から解放された。
　おそらく 最も驚くべき回復を遂げたのは WeWork である。CNN は 2019 年の悲惨な IPO の失敗を受けて, かつて Wework を あらゆる悪事の "広告塔" と呼んだ。
　市場最悪の不動産破産から モールのオーナー GGP を救ったと評判の 不動産業界のレジェンド Sandeep Mathrani CEO の指導の下，WeWork は 巨額の現金燃焼を削減し，今年の年末までの黒字転換を目指す。
　WeWork の広報担当者が声明で言った："Covid-19 は，我々の働き方を根本から変えた。そして，新しい働き方を加速した。当社の世界展開，素晴らしい施設 そして強いバランスシートにより，WeWork はこの新しい需要に応じ，柔軟オフィス空間をターンキーで [=すぐ使える状態で] 大規模に提供できる唯一の企業である｡"
　WeWork の財務に詳しい某情報筋は，同社が 2019 年第４四半期の現金燃焼 $14 億を，2020 年第３四半期には $5.71 億にカットしたと言う。さらに，これまで長期リース債務を $15 億以上削減できた。また，2020 年第３四半期には 機能別支出を 50% 削減した。
　WeWork はこれを，全国の不採算施設を廃止することにより 行なった。情報筋によれば, WeWork はこれをパンデミックの前に始めた。そして 100 を超える前哨基地から撤退する交渉を大家と行なった。良好な施設については，大家と再交渉し，スタッフを解雇し，新しい サブスク･プラットフォームを立ち上げ，Meetup のように Adam Neumann の乱暴なリーダーシップの下で買収された部門を売却した。
　"Mathrani は WeWork を core competency [=自社の得意な中核分野] に集中させた｡" … と CenterSquare の Alexander Snyder が言う。"Adam Neumann は，会社を 10 の異なる方向に向かわせた。｢我々は コワーキングが得意だ。それだけをやろう｣ … と Sandeep は言った｡"
　"世界が再開を始めれば，彼らは力強く回復する立ち位置にいると私は思う｡" … と Snyder は言う。
　Mathrani は，WeWork が黒字になれば もう一度 IPO をすると公言している。そして先月，The Wall Street Journal は，WeWork が 白紙小切手会社経由で上場を検討していると報道した。これにより IPO 手続きの審査を回避することができる。
　"IPO の利点は，｢犬とロバのショー｣ をやって，大勢の投資家に話し，自分の会社の値打ちについて実感できることだ｡" … と Snyder は言う。"WeWork は それをもうやった ･･･ 彼らは ロードショーをスキップできる｡"
　WSJ は，白紙小切手会社との合併が WeWork を約 $100 億に評価するだろうと書いている。これは 2019 年の $470 億評価から大幅に減額されている。しかし，直近の評価額 $29 億よりは改善される。Snyder は。現在の WeWork にとって $100 億が妥当な数字だろうと言う。
　ただし，WeWork を取り巻く最近のポジティブなニュースと見出しにも拘わらず，WeWork とコワーキング市場には，それらが明確化するまでに 未だ長い道のりがある。
　Bloomberg によれば，2020 年の第３四半期に，WeWork は 売上高が Q/Q ▼8% 減少し，会員数が同じく ▼11% 減少した。同社は 会員から，パンデミックにも拘わらず 会費の徴収をシッカリやり過ぎだとの苦情を受けている。
　また，多くの人は WeWork が回復できるだろうと予想しているものの，他社については，需要が予想通り回復するまで持ち堪えられるかどうかは分からない。
　"この業界では，統合や間引きがしばらく続くと思う。夏の終りや秋の始めになって，混乱が納まった頃には 状況が今少しはっきりするでしょう｡" … と Industrious の Hodari CEO が言う。"あと ６ヵ月もすれば，おそらく 勝負が決着する｡"
　WeWork 以外のオフィス･プロバイダ ── 特に WeWork の SoftBank Group のような懐の深い支援者を持たないプロバイダ ── にとって 問題は，高額のリース料であまりにも急に事業を拡大したことである。Breather の或る元従業員は 以前 Commercial Observer に "ベンチャー投資に $1.22 億を用意しているからというので，マンハッタンのオフィスの競争力を維持するために払い過ぎた" … と語った。
　"Breather が入りたかった近所は，Knotel も入りたかった。WeWork もその近所に入りたかった。これが 市場を人為的に吊り上げた｡" … とその元従業員は言う。
　市場が活況であれば，これらの問題は自然に解決するが，一夜にしてすべてのオフィス空間を空っぽにする世界的パンデミックの中では，脱線が発生した。
　"資産と債務のミスマッチは，これらの企業にとって常に アキレスの腱 であり，これがパンデミックの最中に現実の問題として感じられるようになった｡" … とSnyder は言う。
　Knotel も，その足型を急速に拡大しようと，そして独角獣の地位を獲得しようと，散財した。パンデミックが発生すると，Knotel は２回のレイオフを経て，ポートフォリオを大きく削減し始めた。ただし，その結果，大家から レンタル料未払いの訴訟を大量に起こされた。
　"大家との関係が崩壊し，訴訟が始まると，営業を支えるキャッシュフローが不足するため持続不可能な状況に陥った｡" … と Davidoff Hutcher & Citron の破産弁護士 Jonathan Pasternak が言う。"基本的に，彼らは 破産と即売に追い込まれた｡"
　"破産の申請をしなくても，内部爆発しただろう｡" … と 彼は Newmark による買収ビッドを指して続けた。
　不動産仲介業者 Newmark は，以前 Knotel に投資したのであるが，Knotel に DIP として 約 $0.20 億 を融資，Knotel を $0.70 億で買収する "当て馬入札" を行なった。
　Newmark の広報担当者は，コメントを拒んだ。
　Knotel の広報担当者は，コメントの要請に応答しなかった。
　　　《 WeWork は これ以降登場しないので省略 》
　キーワード：Alexander Snyder, Breather, CenterSquare Investment Management, Davidoff Hutcher & Citron, Eric Haber, Industrious, Jamie Hodari, Jonathan Pasternak, Knotel, Ruth Colp-Haber, Sandeep Mathrani, WeWork, Wharton Property Advisors

　スイスに拠点を置く IWG は, 30 年以上前に Regus (リージャス) ブランドで柔軟オフィスを始めたパイオニアであるが，The Wing の成長を促進するために 非開示の金額を注入した … と木曜日の E-メールによる声明が言う。この取引は ニューヨークに拠点を置くスタートアップ企業の過半数権益を IWG に与える … と事情に詳しい人々が匿名を条件に言った。
　IWG のスポークスマンは，取引の規模についてコメントを拒んだ。

Lauren Kassan (©David M. Bennett)

　The Wing の創業者 Lauren Kassan は，"IWG との提携は，職場標準が変遷するパンデミックの中で，代替作業環境に対する需要が急増しており，当社の女性向けオフィス空間とネットワークを拡大するエキサイティングな機会を与えてくれる｡" … と声明で言った。
　コロナウィルスの大流行は，ビル･オーナーと交わす長期リース契約とテナントと結ぶ短期契約のミスマッチのため，柔軟オフィス企業に打撃を与えた｡ IWG は，小規模のライバルが蒙る激変に便乗して ５月に株式を売り出した｡
　The Wing は，パンデミックが始まるや，ロックダウンの影響を逃れようと スタッフの約半分を削減した … これについては Bloomberg News が４月に報道した。
　The Wing は，2017 年に WeWork の投資を受け入れた。あの IPO が潰れた２年前のことである。その後 2020 年１月に WeWork は The Wing を約 1.65 億で売却した。
　The Wing へのその他の投資家には，Google Ventures，Sequoia Capital などの VC ファンドがある。
　IWG は今年，小規模なライバルを買収しながら，複数の施設を閉鎖した。先月のファイリングによれば，IWG は，これらサイトの閉鎖に要する費用として $2.28 億を留保している。
　 — With assistance by Natalie Wong

　Knotel は，企業向けの本社をカスタム設計･建設･運営した。オフィス空間の運用は "柔軟な" 条件で行なった。2020 年３月，同社は $16 億の評価と伝えられていた。
　一見して，WeWork のライバルは，2016 年の開業以来 約 $5.60 億を調達して，Covid-19 の犠牲者になったと考える人がいるかもしれない。
　しかし，複数の報道によれば，ニューヨークに本社を置く Knotel は，パンデミックによる打撃を受ける以前から 多数の訴訟と立ち退きを迫られていた。
　そういうわけで，一部の業界オブザーバーは，同社が 2019 年８月の第３次資金調達 $4.0 億により独角獣の地位を得たにも拘わらず，第11条申請は不可避であったと言う。
　Newmark が Knotel の資産を買い取る目的は，投資の一部を取り戻すため … と ニューヨークに拠点を置く法務会社 Davidoff Hutcher & Citron の破産弁護士 Jonathan Pasternak が言う。
　５億ドル以上の資金を調達した企業が 基本的に内部爆発する場合，どんな企業であれ，そこへ至るまでのジェットコースター [=浮き沈み] がどのようであったかは，調べる価値がある。
　2016 年 (創業)
　Virgin Mobile co-founder Amol Sarva and former VC Edward Shenderovich founded Knotel, essentially reversing the WeWork model. There’s hype around the company in its early days.
　2017 年 ("サービスとしての本社" を看板に営業)
　Knotel raised a Series A round of $25 million in February from investors such as Peak State Ventures, Invest AG, Bloomberg Beta and 500 startups. It marketed its offering as “headquarters as a service” — or a flexible office space that could be customized for each tenant while also growing or shrinking as needed.
　2018 年 (売上高 Y/Y △300% の成長)
　In April, Knotel announced the close of a $70 million Series B financing led by Newmark Knight Frank and The Sapir Organization. In August, the company told me that it was operating over 1 million square feet across 60 locations in New York, London, San Francisco and Berlin, and that it was on track to reach 2.5 million square feet and $100 million in revenue by year’s end. Revenue growth had increased by 300% year over year, according to the company. Customers and users and clients ranged from VC-backed startups Stash and HotelTonight to enterprise customers such as The Body Shop.
　“What they’re doing is different,” said Barry Gosin, CEO of Newmark Knight Frank, in a press release, at the time of the round. “It’s a new category the industry hasn’t seen and is rapidly adopting. We’ve watched their ascent from a distance and are now thrilled to join them on the journey. It marks a shift in how owners and tenants are coming together.”
　2019 年 (年間赤字 $2.33 億，空室が増える)
　この年の８月，Knotel はクウェートのソブリン基金の投資部門 Wafra が率いる $4.0 億の資金調達を完了したことを発表した。この投資ラウンドで，同社は 独角獣の地位を獲得し，WeWork の "恐るべき競争相手" と宣伝された。当時 Knotel は，New York, San Francisco, London, Los Angeles, Washington, D.C., Paris, Berlin, Toronto, Boston, São Paulo, Rio de Janeiro の 200 を超える施設 ４百万 ft² を運営していると言った。
　In a statement at the time, CEO Sarva said: “Knotel is building the future of the workplace, and we are excited to welcome a group of investors who believe passionately in our product, vision and ability to execute. Wafra will help us continue our rapid global expansion and solidify our position as the leader in a fast-growing, trillion-dollar flexible office market.”
　Still, Business Insider reported that Knotel lost $233 million during the year (according to company financials it claimed to have seen) despite a spokesperson disputing the figure. The startup had reportedly overextended itself with long-term leases and pricey buildouts, and was facing more vacancies than anticipated.
　2020 年 (３月に解雇 30%, 自宅待機 20%; 評価額 $16 億; 大家の訴訟多発)
　３月末，Forbes は，コロナウィルスの影響により Knotel が従業員 30% を解雇，20% を自宅待機させたと報道した。当時の評価額は $16 億だった。
　Knotel の年初の従業員は 500 名だった。しかし ３月の第３週までには，従業員は 400 名に減っていた。これは，空室の増加のためと思われる。
　"通常の事業は終わった｡" … と Knotel の Amol Sarva 創業者 CEO は Forbes への声明で言った。"Knotel は最悪の事態に備えて，厳しい措置を断行することを決めた｡" … と言った。
　第２四半期，Knotel の売上高は Q/Q で約 ▼20% 減少し，約 $0.59 億になった。何人もの大家が，Knotel が利益分配契約を破ったとして訴訟を起こした。
　７月には，Knotel が $１億の資金調達を試みていると Forbes が報道した。
　2021 年
　１年足らず前には $16 億に評価されていた Knotel が，破産を申請し，資産を Newmark に $0.70 億で売却することに同意する。
　"Newmark の約束は，この困難な気候の中で前進する道を与えてくれる｡" … と Sarva CEO が声明で言った。"我々は，リストラを成功させることにより，US および 外国の主要な市場で カスタマイズされた 最先端の柔軟オフィス空間を提供するという使命に再び集中することができると楽観している｡"
　US 破産法第363条に基づく取引を促進するために，Newmark の関連会社は，破産手続き中の Knotel を支援するために 現金約 $0.20 億を DIP (Debtor in Possession) 融資として提供することに同意した。
　スタートアップ企業と VC の世界は，過去２年にわたって WeWork が資産価値を失い続けるのを見守ってきた。その中で，我々は Knotel の没落に注目し，柔軟オフィス･セクターにとって，これが何を意味するかを考え続けてきた。現在のところ，世界の大部分は 在宅勤務に集中しており，パンデミックの猛威により，オフィス･ビルは ほとんど空っぽのままである。今後について，我々は良くなるよりは悪くなると予想する。

　灼熱の炎が数年前に立ち消えて，"Billion Dollar Loser (数十億ドルの敗者)" という書物で騒がれたコワーキング会社は，この頃 SoftBank の決算発表でとんと姿が見えない。WeWork は，SoftBank の $986 億 Vision Fund からの最大級の投資であるにも拘わらず，この頃の Vision Fund の四半期決算 (英語) で言及されていないし，SoftBank の四半期決算でも言及されていない (たとえば，出資先一覧表に WeWork のロゴが無いわけではないが，他社のロゴと一緒くたに表示されている)。
　それでも，財務のペテンから Covid-19 後の世界の職場への対応まで，WeWork から発っせられてきたあらゆる悲運にも拘らず，決算は 予想より明らかに良い。
　本日発表された決算の脚注には，WeWork 関連の良いニュースが埋め込まれている。日本の通信コングロマリットは，WeWork に対するさまざまの信用供与を 2020 年の最初の３ヵ月に比べて $13.6 億 改善した。
　WeWork の財務が不安定であることに鑑み，その財務の状況を補強する目的で，WeWork のレンタル料と 義務的ローンの返済をカバーするため，SoftBank は多額の資本を準備していた。ところが，SoftBank の表現によれば "主として WeWork の信用リスクの改善により" これらのローンのリスク･プロファイルは 大幅に改善し，SoftBank は前回９ヵ月前に行なったほどの金融バッファーの必要を感じなくなった。
　これは，何らかの創新的会計工学の成果に過ぎないのかもしれないが，少なくとも WeWork のこの業績改善は，同社が 再び株式市場に向かおうとしているとの最近聞かれるウワサを反映する。
　先週，The Wall Street Journal は，WeWork が SPAC を経由して $100 億とウワサされる評価で上場しようとしている … と報道した。この取引は未だ発表されていない。
　SoftBank はさらに，SPAC を２社，合計３社で資金調達する過程にあるが，WeWork を自分の SPAC と合併することはなさそうだ。
　関連記事：SoftBank files for a double scoop of SPAC
　評価額 $100 億は，2019 年９月のロードショーで 投資家に売り込んでいた 強気の評価額を遥かに下回るが，少なくとも WeWork が２年前のような "おじゃまむし" ではないことを示す。
　関連記事：SoftBank and the late-stage venture capital J-curve

　過去１年，世界中のオフィスは閉まったままである。ダウンタウンの中心部は ゴースト･タウンになり，顧客が短期リースをやめたため，コワーキング オフィス空間の売上高は急減した。CBRE [世界最大の商業用不動産サービス会社] のレポートによれば，2020 年の第２四半期には，US の柔軟オフィス空間のリース活動は，前年比 ▼45% 減少した。ちょうど今週，コワーキング空間 Knotel が破産法第11条による保護を申請して，事実上破産した。
　だが，これは 完全に悪いニュースではない。これまで何ヵ月もの Zoom 会議と Slack チェックインを通じて，オフィス労働者はオフィスに行く あるいは 戻ることの意味を熟考するのに十分な時間があった。柔軟オフィスへの需要は確かに減ったが，商用不動産のアナリストらはコワーキングの将来は明るく見えると言う ── その１つの理由は，大手企業が 今や ソロの起業家に声を合わせて オフィス空間の柔軟性を買うようになったからだ。パンデミックの前，商用不動産会社 JLL は，2030 年までには世界のオフィスの 30% が柔軟オフィスだろうと予想した。１年経っても JLL は考えを変えない。
　JLL の柔軟オフィス世界営業の責任者 Ben Munn によれば, 柔軟オフィス･プロバイダが破綻しないためには, 現実世界での寿命が少しで残っている間に，経費を削減してリストラすることが必要だと言う。そして，競争の激化にも対応する必要があると言う。健康や福祉などのサービスがオフィス内の特典として実施されることが普通になり，ホテルや小売りサイトまでがコワーキングへの事業拡大を目指している。
　そして，我々が WeWork の劇的な興隆と没落を目にしたのは，僅か 15ヵ月前のことに過ぎない。2008 年金融危機後の世界を変革する使命を帯びたスタートアップ企業の一員として，WeWork の創業者 Adam Neumann は 誰彼構わず，水出しコーヒーと 電話ブースを完備したオフィス共有企業が "世界の意識を高める" ことができる … と説いた。
　投資家はこれを買った。WeWork の評価は，2019 年に $470 億にまでロケット上昇した。だが 間もなく，向こう見ずな文化，過度の消費，CEO らしからぬ行動，そして企業統治の不正を指摘する報道が浮上した。
　Neumann の退場以後，WeWork は目立たないようにしてきた。報道によれば，新任の Sandeep Mathrani CEO は，１年で経費を半分に削減した。今では バランスシートに 少なくとも $30 億の現金があり，その上 大株主 SoftBank は $10 億の追加出資を公約している。また，特別目的買収会社 (SPAC) を経由する IPO の吹雪のお蔭で，今年は WeWork が漸く上場する年になるのかもしれない。
　ほんの２年前，WeWork は その圧倒的な野心と天井知らずの評価を実現しようとしていた。
　2021 年は 単に コワーキングが ワークできることを証明しさえすればよいのだ。
　数字で見る WeWork
　$20,000 以上： Monthly expenses for a “modest co-working space” in the US
　$16 億： WeWork’s net loss in 2018
　2%：The share of NYC’s total office inventory owned by WeWork in 2019
　$470 億： SoftBank’s valuation of WeWork in 2019
　2,000+： WeWork employees laid off to staunch massive losses in 2019
　$60,000,000： Cost of Neumann’s private jet
　$17 億： Value of Neumann’s golden parachute
　456,820 ft²： WeWork closures in Q2 2020, according to CBRE research
　31%： WeWork’s share of the global office flex market in Q2 2020, according to CBRE
　119： Cities that currently have WeWork locations
　757： Active WeWork locations
　$78 億： WeWork’s most recent valuation, according to PitchBook data

WeWork 会員の訪問は US と欧州では低いままであるが， 中国ではパンデミック前の水準に ほゞ戻り， 　コワーキングのカムバックを示唆する。

　短い (最近の) 歴史
　Aug. 19, 2019: 上場の意向を表明；上半期の損失が $9 億。
　Sept. 13, 2019: Neumann の議決権を１株につき 20 票から 10 票に減らす。
　Sept. 13, 2019: ９ヵ月前の評価額 $470 億を $100 億に引き下げて上場を検討｡
　Sept. 16, 2019: IPO を正式に遅らせる。
　Sept. 24, 2019: Neumann が辞職。
　Sept. 25, 2019: ３つの事業を売りに出す。Managed by Q (office management and cleaning), Meetup (group meetups), Conduction (marketing services).
　Sept. 30, 2019: IPO を無期延期。
　Feb. 18, 2020: Mathrani が CEO に就任。
　Aug. 13 2020: SoftBank から新規融資 $10 億の約束を得る。
　Sept. 15, 2020: Mathrani が，パンデミックのため 企業も大学もライフサイエンス業界も オフィス空間を "de-densify" (人口密度引き下げ) を迫られており，WeWork にチャンスを生んでいる … と話す。WeWork は，夏のリース活動が Covid 以前の水準に戻ったと言う。
　Jan. 13, 2021: Mathrani が，WeWork は第４四半期までには黒字化を達成する路線上にあると言う。
　Jan. 21, 2021: WeWork は，マイアミ市と提携して，コワーキング空間を拡大する。
　Jan. 28, 2021: WeWork が IPO に失敗して１年以上経って，Wall Street Journal が，WeWork は SPAC との合併により上場 または 非上場のままで投資ラウンドを行なう可能性を協議していると報道する。

　WeWork は大家と長期契約を交わし，顧客とは 多くの場合 月ぎめ契約をする。危機の最中では，これは２重に最悪だ。パンデミックが２ヵ月目に入ると，WeWork は 2020 年５月，悪名高い 2019 年の評価 $470 億から $29 億に急減した。破産の危機に瀕すると，カリスマの創業者兼 CEO をクビにして，新しいリーダーを迎えた。
　ところがここに サプライズがあった：Wall Street Journal が先週，WeWork が今年 $100 億ドル相当の評価で SPAC ── 特別目的買収会社 ── と合併して上場する計画があると言う。この数字 $100 億は，SoftBank が 2019 年に唱えていた金額の数分の１であるが，$29 億よりずっと大きい 夢のある数字だ。SPAC ── 白紙小切手会社とも呼ばれる ── は，WeWork が通常の IPO を回避して 合併により株式市場に上場することを助ける。その手続きは早く，必要な審査も少ない。
　しかし，あなたはこうも考えるかもしれない："もしも CEO の顔が ｢10 億ドルの敗者｣ というタイトルの本の表紙を飾るほどひどい会社であれば，カムバックはそんなに簡単ではなかろう｡"   実際，昨年２月 T. Row Price は，WeWork への投資に係わったことを "ひどい投資" をやってしまった。あの "大失敗" は "特大の頭痛と失望" を引き起こした … と宣言した。だが，ほかの全ての人にとって，それは反対だった。創業者 Adam Newmann が "We" という単語の使用権を WeWork に 600 万ドルで売却したという事実のように，新しい啓示のそれぞれが メディアの輪を次々に生み出すという全くの物笑いの種であった。
　新体制のパンデミック下の WeWork は，まだ問題を抱えている。例えば Margaret Taylor は，Wired UKに 2020 年第３四半期の会員数が Y/Y ▼11% 減，世界の収入が $9.34 億から $8.11 億に減ると書いている。
　だがこれは，別の見方もできる：差し当たり カラオケ･マシーンのように時代遅れのようなものに月ぎめ契約の大量の顧客がカネを払っているのであれば，そんなに悪くはない。WeWork はいまだに 542,000 の会員を パンデミックの年の第３四半期に抱えている。売上高は少し減ったが，損失は激減し，2019 年第３四半期の現金燃焼 $12 億が 2020 年第３四半期には $5.17 億になった。
　Sandeep Mathrani CEO は，WeWork が今年の年末までに黒字化 ── 黒字化ですよ！ ── の路線上にあり；中国，韓国，シンガポールのようなアジア市場のオフィスはすべて正常に復帰し；2020 年12月は 2019年12月以来会員数で最高の月だった … と主張する。2020年２月に CEO を引き継いだ Mathrani は，従業員 8,000 名を整理して，New York，Washington のような大都市の施設を閉鎖することによりコストを封じ込めた。
　12月には，Recode の Rani Molla が，CBRE, CoStar, SquareFoot のような同業の柔軟オフィス企業の将来について多数の楽観的予想を集めて，2020 年には柔軟オフィス空間の需要が △15% 増加したことを理由に，WeWork について強気の説を唱えた。Molla 自身も，月ぎめのフリーランサーなどは減るが大手企業が顧客基盤の大きなシェアを占めるようになるので，WeWork の会員数については 楽観的な見方をしている。
　WeWork が言うのは，ワクチン接種が勢いを増し，企業が巨大な足型を放棄して小規模の柔軟な配置を好むようになれば，自分が有利になるということだ。昨年10月，WeWork は Fortune に，秋にはリモートの従業員が自分でオフィス探しを始めたので, １回限りの利用が増え，All Acces Pass [どの WeWork オフィスでも使える？] の売れ行きが増えたと言った。他方 将来は，ハイブリッド･オフィス･モデルが WeWork の多くの施設で 従業員に (決まった 中心オフィスへの通勤を強制することなく) プライバシーと共同作業の空間を提供するようになる。
　おそらく最も重要なのは，オフィス･ライフを下調べしている企業が，伝統的な家主と 10 年のリース契約をする代りに，WeWork と短期の取引を契約することだ。"今のゲームの名前は 柔軟性だ｡" … と Mathrani は 当サイト Slate への声明で言った。
　他方，WeWork の途方もなく膨らんだ評価を早期に指摘した Wall Street Journal の Eliot Brown のような記者は，共有オフィス空間を提供する他企業との比較によりこれを行なった。これらの企業も厳密には 繁栄しているわけではない。たとえば，IWG は昨年８月に 120 のオフィスを閉鎖した。先月は 更に 100 以上を閉鎖すると言った。
　Insvec のアナリスト Michael Donnelly は Financial Times に，この比較は WeWork にとって 不利だと 語った："もしも IWG にとって環境が厳しいと考えるのなら，IPO に失敗し，CEO を放り出した WeWork に取ってどれほど厳しいか あなたは想像できますか？"
　だが おそらく，それが 2020 年の WeWork の成功なのだ：他の 成功した通常の共有オフィス空間企業と同格に並んでいる。最近，同社は，WeGrow を再開するのではなく オフィス内の消毒剤と HVAC [Heating, Ventilation, and Air Conditioning, 暖房, 換気, および 空調] 技術を自慢している。
　誰かが We の本質を再発見するに違いない。WeWork は，破産に向かう basket case [手足をもがれた全くの無能者] ではない。WeWork は，コワーキングのファースト･ネームである。それにもう１つ大切なことがある｡ WeWork は，バランスシートに 現金 $30 億を蓄えている。これは 今年と来年 生きていくのに十分な資金である。もしもオフィス作業の将来が柔軟なリースに本当に適するものになれば，WeWork は少なくとも 有利な立場になるでしょう。

　オフィス共有スタートアップ企業の 有名な IPO 計画は，オフィス共有事業モデルと創業者 Adam Neumann の経営スタイルに対する広範な批判を受けて，2019 年 10 月に華々しく内部爆発した。
　事情を直接に知るこの情報筋は，WeWork が過去２ヵ月の間に少なくとも３つの白紙小切手会社と協議を行なったと言い，ただし 現在の協議は崩壊する可能性があると警告した [WSJ はこの交渉が "複雑" であり，すぐにまとまる保証は無い … と伝えている]。
　Wall Street Journal は先に，WeWork が Bow Capital Management LLC 関連の SPAC と協議中であると報道した。この取引は WeWork を $100 億程度に評価したと言う。ただし その中に 債務が含まれているかどうかは不明としている。
　WeWork のスポークスウーマンは声明で，同社が 白紙小切手会社との取引を含めて，様々の選択肢を検討していることを認めた。
　"過去１年間，WeWork は黒字化を達成するための計画の実行に専念してきた。柔軟オフィス空間に対する需要の高まりと相俟って，当社の著しい進歩は 当社事業に対する前向きの兆候を示している｡" … と同社は言う。
　"我々は，目標に近づくことを助けるさまざまの機会を検討し続ける｡" … と続けた。
　WeWork は 2019 年に $470 億に評価されたが，SoftBank Group が救命のための緊急融資をやむなく迫られた後，$80 億にまで評価は急落した。
　SoftBank は，コメントの要請に即答しなかった。

　Mathrani は，WeWork が IPO を撤回し，創業者 Adam Neumann を追放し，破産の危機に直面した悲惨な時期の後，昨年２月に会社の舵取りを引き受け，挽回を任された。
　Reuters Next の会議でのインタビューで，Mathrani は Reuters の GIE (Global Industry Editor) Vanessa O'Connell に，多くのアメリカ人は パンデミックが進行中にも拘わらず，依然として オフィス環境での作業を望んでいる … と語った。
　"オフィスでの仕事に戻りたいと言う人たちには，精神的健康が理由として見られる｡" … と彼は言う。"私は, オフィスが日常の暮らしの重要な一部分であるという強い信念の持ち主である｡"
　WeWork の中国の施設は "稼働率の点でも，リースと需要の点でも，Covid-19 以前の水準のほゞ 90% にまで戻った｡" … と Mathrani は言う。
　そしてさらに，バランスシートには $30 億の流動性があり，これだけあれば 2022 年までの運営には十分だと言う。
　Mathrani は先月，WeWork が 2019 年12月以来 最高の会員数増加を記録したと語った。

　苦境に追い詰められた柔軟オフィスの巨人は，税処理前の損失が 2018 年の ▲￡0.759 億から ▲￡2.337 億に急増したことを発表した。さらに，Covid-19 パンデミックが 同社の最近の事業に及ぼした "重大な影響" についても概説した。
　WeWork の UK 部門 WeWork International が最近届け出た最新の報告書によれば，2019年12月31日に終わった１年間に売上高が ほぼ倍増の ￡0.68 億 に達したにも拘わらず，損失は上記のように拡大した。
　今週 企業登記局 (Companies House) に提出された文書によれば，純損失も 2018 年の ▲￡0.753 億から 2019 年には ▲2.904 億と 3.86 倍にふえた。
　WeWork の資産は，2018 年の ￡3.156 億から △54% 増の ￡4.854 億になった。
　借入金は，￡3.002 億から ￡4.841 億に増加した。
　同社の UK 従業員は，2018 年末の 440 名から 651 名にふえた。ただし，同じ期間内に 世界中で 2,400 名 (全従業員のほゞ 1/5) を解雇したために その費用 ￡0.00693 億を要した。
　Covid-19 は，WeWork の頭痛を複合化する
　同社は，パンデミックがオフィス空間の需要に "重大な影響" を及ぼしたと言う。そして，この影響は近い将来も続き，"2020 年の決算に悪影響を及ぼす" … と言う。
　その結果，既存のオフィスでも新規開業したオフィスでも売上高は減少し，稼働率が低下し，さらに 年間を通じて数ヵ月にわたってロックダウンがあったため，レンタル料の徴収率が低下した。
　加えて，レンタル料の割引や 支払い延期，さらには "多くのサプライヤーの与信限度額引き下げ" に苦しんだ。
　経営陣は，財務への打撃を軽減するために，新しいオフィスのオープンを遅らせたり，既存の施設への投資を控えるなどを迫られた。同社は世界中で 850 施設を運営しており，UK には 70 の施設を持つ。
　他方，製品設計チームは，多くの人の職場復帰に備えて，社会的隔離措置をオフィスに持ち込むため，現存する WeWork 施設のレイアウトの見直しを迫られている。
　同社は，オフィスの再開時期について 予想を示しておらず，これ以上 財務への影響があるかどうかは "将来の展開に依る不確実なことであり，予想することができず，当社の管理外にある｡" … と言う。
　ただし，取締役らは同社の財務が "Covid-19 に関連する短期の不確実性を緩和するのに十分である｡" … と保証していると同社は言う。
　2019 年のレイオフに加えて，WeWork は 2020 年に UK で何度もレイオフを行ない，夏のリストラでは，数百人のスタッフが影響を受けたと考えられる。

　Katerra の株主は水曜日，この新しい投資を承認した。SoftBank からの命綱は，日本のテック･コングロマリットがこれまでに行なった出資 および 出資の公約 約 $20 億に上積みされる。
　Katerra を破産から救うベイルアウト [＝外部資金による救済] 資金は，SoftBank Vision Fund I から来る … と Wall Street Journal は Katerra の Paal Kibsgaard CEO が株主に伝えたメッセージを引用して書いている。
　この資金提供の一環として，SoftBank が資金提供する UK の金融サービス会社 Greensill Capital は Katerra の 5% の株式と引き換えに 約 $4.35 億の債権をキャンセルする … と Wall Street Journal は伝えている。
　今回のベイルアウトは，実は，SoftBank が 今年だけで $2 億を Katerra に注ぎ込む２回目の介入である。
　Wall Street Journal の報道によれば，今年５月に，油田探査会社 Schlumberger (シュルンベルジェ) のCEO から Katerra の財務を立て直すために Paal Kibsgaard が CEO として着任したとき，SoftBank は Katerra に$２億を注ぎ込んで再建を依頼した。
　Katerra は 2015 年の創業以来，日本のテック･コングロマリットから数次にわたり数億ドルを調達した。2018 年に話を戻すと，Katerra は SoftBank から $8.65 億の資金調達を完了したとき，宿泊施設から学生寮までさまざまの 住宅プロジェクトの受注を $13 億 抱えていると主張した。これは大きな数字ではあるが，国勢調査局のデータによれば，2018 年11月の１ヵ月だけでも US で建設に費やされたカネは １兆ドルに上る。
　Katerra は，Covid-19 パンデミックの影響もあって，いくつかのプロジェクトで建設の遅れとコストの超過に見舞われた。Wall Street Journal によれば，会計慣行に不正が発見されたことも 頭痛の種になった。
　Kibsgaard CEO が Wall Street Journal に提供した詳細によると，これらの失敗にも拘わらず，Katerra は今年，売上高 $15億 ~ $20 億で 多額の利益を稼ぐ路線上にあると言う。

　WeWork と SoftBank Group は，キャンセルした $30 億株式買い取りに対してスタートアップ企業の取締役２名が起こした訴訟を却下するよう US 判事を説得することに失敗した。
　デラウェア裁判所の判事は月曜日，WeWork の親会社 We Company の独立取締役２名が提起した訴訟から一部の請求を削除することを認めたが，訴訟全体の取り下げを拒否し，２名は WeWork 株式の買い取りをキャンセルした SoftBank 幹部の決定に対し，合法的な訴訟を起こした … と述べた。
　この判決は，SoftBank との取り引きに関して異なる２つの手法を取った WeWork の２組の取締役の間の対立を解決する。SoftBank は，ニューヨークに拠点を置く WeWork 救済の一環として 従業員 および 株主から株式を買い付ける約束をしていたが，これをキャンセルした。
　訴訟を起こした取締役らは ── WeWork 創業者 Adam Neumann と共に ── SoftBank および Vision Fund が コングロマリットの財政状態の悪化により，法的に根拠のない口実により 株式買付契約を取り消そうとしている … と法廷で争っていた。WeWork の別の取締役グループは これに反対して，スタートアップ企業が破綻した取引で 東京に本社を置く会社を法廷に引き出すべきではないと主張していた。
　WeWork はデラウェア衡平法裁判所の Andre Bouchard 判事の判決について コメントを拒んだ。
　SoftBank の幹部には 月曜日に直ちに連絡が取れなかった。
　　　　　　《 Bloomberg 日本語訳はここまで 》
　この株式買付は，WeWork の IPO が昨年失敗したことを受けた SoftBank からの救済パッケージの一環であった。WeWork の問題児である Neumann は，取締役を辞任することを受け入れ，その代りに $9.70 億相当の WeWork 株式を SoftBank に売却できることになった。
　この株式買付を審査する特別取締役委員会を代表する２名の WeWork 独立取締役は，日本のコングロマリットを提訴して，SoftBank の "買い手の後悔" は 契約の破棄を正当化しない … と法廷文書の中で論じた。SoftBank はこの主張に反論し，訴訟は WeWork のカネを無駄に使うと非難した。
　第２委員会
　同僚取締役が 訴訟を起こすとの決定は，ほかの WeWork 取締役らに不満を抱かせ，WeWork の選択肢を議論するため もう１つの取締役委員会が結成された。この第２委員会は その後，第１委員会に訴訟を起こす権限が無いという理由で，訴訟を取り下げるべきだと勧告した。
　Bouchard 判事は この主張を却下し，証拠によれば WeWork 経営陣が独立取締役２名に 訴訟を起こして 株式買い取りを SoftBank に強制するよう奨励した … と言った。２名の取締役がこの訴訟を進めた場合のWeWork の利益と損失の判断を第２委員会も誤っている … と判事は補足した。
　43 ページの判決によると，SoftBank が株式買い取りをキャンセルしたのは 善管注意義務違反であるとの取締役らの主張を判事は却下したが，契約を続行せよとの主張を容認した。
　The case is In RE WeWork Litigation, 2020-0258, Delaware Chancery Court (Wilmington)
　 — With assistance by Gillian Tan
　７番目の段落で，判決の詳細を更新した。

　調査した現在在宅勤務中の US 従業員の過半数は，パンデミックの後でも リモート作業を続けたいと言い，1/3 は 少なくとも時々は テレワークの選択肢を望むと言う。僅かに 11% だけが，在宅勤務は 全く望まないと言う。
　これらの数字には，明確に社会的格差がある：大学卒業以上の教育を受けた労働者の 62% は，自分の仕事は家でもできると言い，４年制大学の学位を持たない人の場合はこれが 23% である。同様に，高所得者の過半数は リモートで働けるが， ほとんどの低所得者と中所得者は これができない。
　このようなデータは，オフィス不動産業界にどんな影響を与えるだろうか？

　WeWork は，第３四半期に さらに $5.17 億の現金を燃焼し，コロナウィルスのパンデミックが 不動産業界を圧迫し続ける中，赤字続きのオフィス空間プロバイダの現金を減らした。
　Sandeep Mathani CEO から従業員宛の 11月12日 (木) の E-メールによると，第３四半期の資金流出は，手元の現金＋最大の支援者 SoftBank が約束した拠出金を $36 億に減らした。第２四半期末には $41 億あった。
　この現金燃焼の大きさは，WeWork がパンデミックを生き延びる能力を測る目安として，投資家の大きな関心を集めてきた。昨年 投資家の関心の低迷を受けて IPO を撤回した同社は，第２四半期の $6.71 億を含めて, 年初から $17 億の現金を使い果たした。
　昨年の混乱のさなかに WeWork の執行役員議長を引き受けた SoftBank の Marcelo Claure 副社長は，今年７月，オフィス空間リース会社が 来年には プラスの FCF を生み出すと述べた。 　今年は世界中の都市でオフィス空間の需要が落ち込んでおり，Claure のこの約束が重石になっている。多くの企業が在宅勤務の方針を採用したため，WeWork はテナントの流出で損失を被った。
　売上高は減少を続け, ９月末までの３か月間の売上高は Y/Y ▼13% 減少した。また，この四半期中に会員数は ▼11% 減少して 542,000 件になったと会社は発表した。同社は 四半期の損益を開示していない。
　経費削減のため，WeWork は数千人の従業員を解雇し，採算の悪いビルを閉鎖した。さらに，女性向けのオフィス空間プロバイダ The Wing とオンライン･スケジュール事業 Teem を含む資産の売却を行なった。
　Mathrani は従業員に，WeWork が 66 件の不動産の契約を解約し，(世界中の 859 施設の 1/4 を占める) 150 以上のビルのリースの再交渉を行なったと伝えた。
　"Covid-19 は，我々が立ち向かわねばならない ユニークで不確かなチャレンジを提供し続けるが，今四半期の結果は，いくつかの重要な数字が安定化する兆候を示している｡" … と Mathrani は書いた。

　Berrent は，2021 年の第１四半期に退社する協議を行なっているが，会社はそのための人事計画を設定していない。
　WeWork のスポークスウーマンは，コメントを拒んだ。
　Berrent は 2014年に WeWork に入社し，昨年の IPO 申請文書では，(Adam Neumann CEO, 前共同CEO Artie Minson と並んで) ３名の執行役員の１人として記載されていた。この IPO は，現金を燃焼する WeWork の事業モデルへの懸念から，結局は撤回された。その余波を受けて，Neumann は退社し，WeWork の評価は ほぼ ▼$440 億 減額された。
　Neumann は会社の IPO 文書を起草するために Berrent にべったり依存し，彼女は Neumann に最も近い同盟者と見られている … と Business Insider が報道した。
　WeWork の元従業員らは Business Insider に，Berrent は "Adam Neumann の Michael Cohen であり，会社を守るのに貢献した｡" … と語る (Michael Cohen は，Donald Trump 大統領の元個人弁護士である)。ほかの人たちは，彼女がコワーキング巨人の中で最も有能な１人だ … とニュース･メディアに語った。
　Berrent は，この数ヵ月に退社する 最初の 高レベル幹部ではない。６月には，Neumann と共同で WeWork を設立して，最高文化責任者を務めていた Miguel McKelvey が退社した。
　WeWork は Sandeep Mathrani をリーダーに迎えて，黒字化と (会員の大部分の仕事をリモートにした) コロナウィルス･パンデミックからの生き残りに取り組んできた。
　同社は リースの 20% の解約 または 条件変更を目指しており，既に マンハッタンとワシントン DC の一部から撤退した。また，パンデミックが始まってから，数千人のスタッフを解雇した。
　コロナウィルスのトラブルにも拘わらず，同社は Covid-19 後には柔軟オフィス空間への需要が 遥かに高まると主張しており，Mathrani は 来年黒字に転換すると予想している。彼はまた，もしも 2021 年に黒字化の目標が達成されれば，再び IPO を視野に入れる … と最近語った。

東京の SoftBank の新社屋の前に並んで表示されている SoftBank と WeWork のロゴ。

　SoftBank Group の Masayoshi Son CEO は，WeWork の株式上場に失敗した後，WeWork の業績反転を任せた幹部に，オフィス共有スタートアップ企業の株主に対する $30 億の株式買い付けを "どんな口実を使ってでも" 遅らせるよう命令していた … 水曜日に公表された法廷文書により明らかになった。
　デラウェア州裁判所のファイリングで明らかにされたこの記録は，SoftBank が $30 億相当の株式を (創業者 Adam Neumann と従業員を含む) 現在株主から買い付ける公約をスクラップした決定について新たな詳細を明らかにする。
　WeWork 取締役会は，約束に違反して 公開買い付けを実施しない SoftBank を４月に提訴し，コロナウィルスの発生の中で 日本の会社の "買い手の (変心による) 後悔" を非難した。
　この記録は，昨年 10 月に WeWork の執行役員議長に据えられた Marcelo Claure と Son の間の詳細なやり取りのテキストが記録されている。
　たとえば，Claure は東京の SoftBank Group に 公開買い付けの支払いを 2020年２月28 日から 2020年４月１日に延期する "最後の要請を行なった｡"
　Son はこれに答えて，"公開買い付けの完了を遅らせることは素晴らしい。どんな口実でも使え" … と書いた｡
　これに対する Claure の返信："OK。独占禁止法を理由に使いましょう。私は こういう口実をうまくやるのは慣れている。了解(笑)"
　この法廷文書は，Neumann と WeWork の親会社 We Holdings LLC が，SoftBank の公開買い付け撤回が不当なものであることを SoftBank に認めさせることを目的として公表された。
　SoftBank のスポークスウーマンは E-メールで，"文書からの摘まみ喰いは，事実を変えるものではない。合意の条件によれば，SoftBank は Neumann が (約 $10 億の株式を売ることにより) 最大の恩恵に与る公開買い付けを完了する義務を負わない｡" … と言った。
　WeWork は，コメントの要請に即答しなかった。
　SoftBank は 今年，いくつもの条件が満たされていないという理由で公開買い付けを完了しないと言った。
　SoftBank が挙げた理由の中には，WeWork への刑事 および 民事捜査，中国の合弁事業のリストラの失敗， ならびに コロナウィルスのパンデミックがある。
　SoftBank の決定は，期待していた WeWork 株主の不満を呼んだ。昨年 CEO を辞任した Neumann は大量の株式を売却する予定だった。
　この公開買い付けは，WeWork が昨年 10 月に交渉によって得た $100 億の救済パッケージの一環であり，その結果 SoftBank は WeWork の経営権を握った。
　それ以来，パンデミックが WeWork の占有率に打撃を与え，大都市の企業顧客は共有オフィスを避け，従業員に自宅で仕事をするよう求めるようになった。

WeWork CEO Sandeep Mathrani

　WeWork は，レンタル料を支払えない会員に対する要求を強めている。場合によっては，要求に応じない顧客に強制的に債権回収すると脅迫している。
　Covid-19 関連の取り立て猶予は，ニューヨークを含む多くの都市で期間延長されており，一部の商用 および 住宅用テナントは救済されている。ところが，WeWork はリース制ではなく，会員制を採用している。そのため このような支払い猶予が適用されない。
　Business Insider によれば，オフィス空間プロバイダは レンタル料を支払えない会員に厳しいスタンスを取っている。報道によれば，WeWork は US とカナダの会員に社内弁護士から支払いを要求する数百通の書簡を発送した。未払い金額の多い会員については，社外の弁護士から約 100 通の書簡を送った。
　この動きは，パンデミックが オフィス空間の需要を大幅に減退するという懸念から Fitch Ratings が WeWork の信用格付けを引き下げた後に起こった。Fitch は WeWork の長期発行体格付けを先週 CCC+ から CCC に１ノッチ引き下げた。CCC+ も CCC も投資非適格級であり ジャンク級 とか高利回り債と呼ばれ，債務の返済を不履行する可能性が高いことを意味する。
　パンデミックの初期には，WeWork はレンタル料問題についてソフトな手法を取った。しかし，それは WeWork が 大家に対するレンタル料の支払い交渉で割引を得たのに，それと同じ譲歩を会員に対しては拒否したことにより反発を受けて，終わりとなった。春までは，WeWork は会員に契約の維持を認め，支払いプランとレンタル料割引の形で 救済を行なっていた。
　だが，状況は改善しなかった。報道によれば，WeWork は第２四半期に 81,000 人の会員を失った。
　WeWork の広報担当者は，コメントを拒んだ。

　Fitch Ratings は，トラブっているコワーキング会社 WeWork を格下げし，かつては天高く舞ったスタートアップ企業が債務返済でデフォルト (不履行) しかねないと警告した。
　木曜日，Fitch は WeWork の長期発行体デフォルト格付けを CCC+ から CCC に引き下げたことを発表した｡ Fitch の格付け基準によれば，CCC は "相当重大な信用リスクが存在すること" を意味し，"デフォルトが現実の可能性である" ことを示唆する。 　Fitch は引き下げ理由として，Covid-19 のパンデミックが WeWork の苦戦している事業モデルに及ぼす影響を挙げた。このスタートアップ企業は，昨年末に上場しようとして失敗した。コロナウィルスの蔓延により 人々がレンタル･オフィスよりも自宅での作業を選択した結果，WeWork の苦境はさらに悪化した。
　WeWork 経営陣は，企業がオフィス空間にますます柔軟な選択肢を求めるようになるので，いずれは WeWork のビルへ戻ってくるとの考えを変えない。パンデミックは 従来のオフィス市場を覆し，多くの人が 独立な作業空間を求める可能性がある。そうなれば，結局は WeWork にとって朗報となるかもしれない。
　だが，Covid-19 感染の新たな波が顕在化した場合，または オフィス空間の需要が構造的に減少した場合には，WeWork は 2021 年と 2022 年にそれぞれ 約 $15 億の現金を燃焼するだろう ･･･ と Fitch は推定する。このシナリオの場合，WeWork は "追加の流動性を求める必要に迫られるだろうが，その入手可能性は高度に不確かである｡" … と Fitch は言う。
　WeWork の最大の投資家 SoftBank Group は これまで WeWork にかなりの支援を行なってきたが，"ディストレスト･シナリオの場合に WeWork にさらに資金を提供するかどうかは不明である｡" … と Fitch は書いた。
　WeWork は，コメントを拒んだ。
　WeWork の 2025 年償還の債券の価格は $１ につき 63 ¢ で取り引きされている。
　 — With assistance by Gillian Tan

　WeWork の中国パートナーは，この取引の一環として 合弁会社に $2 億を追加出資する。この投資は，上海の投資会社 Trustbridge Partners に WeWork China の過半数権益を渡す。親会社 WeWork は少数株式を保持する。
　Nikkei Asian Review からの質問に対して，WeWork の広報担当者は，"この提携は 当社の中国リーダーに 更なる自主性を与え，地元市場の要求への対応を強化する｡" … と書面で回答した。
　"WeWork China は，WeWork と全世界で協力を続ける｡" … と広報担当者は言い，"WeWork は，そのブランド，空間，サービス品質 ならびに 会員の体験を 世界中で一貫して保証するよう支援し続ける｡" … と続けた。
　Trustbridge Partners は声明で，同社の 営業パートナーで インターネット業界のベテラン Michael Jiang を WeWork China の 暫定 CEO に任命したと発表した。
　WeWork は，(昨年末の時点で 59% を所有していた) WeWork China を通じて 中国の 12 都市で 100 件以上の施設を運営する。
　Trustbridge Partners は，2018 年の (SoftBank Group，中国の投資ファンド 弘毅投資，シンガポールのソブリン基金 Temasek Holdings を含む) $5 億 投資ラウンドの後，WeWork China の株主になった。
　WeWork が昨年 上場を申請した際，その目論見書に "China" という単語が 173 回現れることから，同社が 中国を世界最大の市場として重視していることが分かる。実際 WeWork にとって 中国は成長の中心であり，同社全施設の 15% を中国が占める。目論見書によれば，大中華圏は，2018 年に売上高 $0.9953 億を生み，US と UK に次いで No. 3 であった。
　2016 年に最初のセンターを上海にオープンして以来，中国での急成長にも拘わらず，New York に拠点を置く会社は，Ucommune を含む中国のライバル ならびに 同社内部の問題により，厳しい難問を抱えている。
　昨年，WeWork の評価は，IPO のキャンセルと 創業家 CEO Adam Neumann の追放を受けて 急落した。以後，同社は，数千人の従業員解雇，一部のコワーキング空間の譲渡を含む 数々の猛烈なコスト削減対策を発表した。
　中国展開も 影響を蒙った。
　昨年 10 月，Nikkei は WeWork China の 2021 年拡大計画は取りやめと報道した。しかし，コロナウィルスのパンデミックの中 アジアの企業が従業員の感染を避けようとするため，柔軟オフィス空間に対する企業からの需要は急増したと WeWork は言う。従業員が 500 人を超える会員企業が今では 40% を占める (昨年は 30%) … と同社は言う。
　"大中華圏での過去数年にわたる WeWork の順調ぶりと パンデミックにより加速した柔軟オフィスへの需要の伸びを見れば，WeWork のオフィスへの需要は 増加を続けざるを得ないと Trustbridge は信じる｡" … と Trustbridge Partners の マネージング･パートナー Feng Ge が書いた。
　WeWork China の新任の暫定 CEO Michael Jiang は，Trustbridge Partners に入社する前は，中国最大級の E-コマース･プラットフォーム 美団−大衆点評 (Meituan-Dianping) の上級副総裁だった。Jiang は，騰訊控股と Yahoo で働いた経験がある。

　WeWork は，中国事業の権益を売却中である。これは，同社が 従来の急成長路線を放棄して，リスクを引き下げようとする最新の兆候である。
　投資会社 Trustbridge Partners が率いるグループが $2 億を払い，中国でオフィス空間をリース および 事実上 又貸しする WeWork China への出資をふやす … と両社が発表した。
　WeWork は，その名前とサービスをライセンス供与して 手数料を取る。ただし，WeWork は WeWork China の少数権益を保持し，取締役１名を派遣する … と事情に詳しい１人が言う。
　WeWork は昨年 IPO を撤回し，前 CEO Adam Neumann を追放して以来，新しい CEO Sandeep Mathrani の下で 巨額のリース債務の縮小に取り組んできた。
　中国での今回の取り引きのようなフランチャイズ型の契約では，現地の売上高からの WeWork の取り分が減少するが，長期リースへの多額のエクスポージャを減らすことができる。これにより，売上高が減り それでも大家がレンタル料を要求する不況期には助けになる。インドでは既に 同様の契約を始めている。
　コスト削減を目指して，WeWork は全世界にわたって一部の施設を放棄し，レンタル料の値下げを交渉し，一部のレンタル契約を収益分配型に切り替えようとしている。パンデミックと不況により多くの企業が不動産経費を削減し リモート作業を受け入れた結果，WeWork の事業は大きな打撃を蒙った。しかし WeWork は，売上高が春の低迷から持ち直したと言う。
　WeWork は，2016 年に上海で最初の施設をオープンした。１年後，WeWork は 中国の投資ファンド 弘毅投資，日本の SoftBank Group, および その他の投資家と合弁会社を立ち上げ，中国事業を拡大した。当局へのファイリングによれば，昨年末の時点で WeWork は合弁会社の 59% を所有していた。
　2018 年，WeWork は中国のライバル コワーキング企業 裸心社 (Naked Hub) を $4 億で買収した。このとき Newmann は，2021 年までには中国の顧客を 1,000,000 件に増やしたいと述べた。だが WeWork は，地元のコワーキング企業からの猛烈な競争に直面した。2019 年の予定された IPO の前でさえ，中国事業は WeWork の収益の足を引っ張っていた。
　現在 WeWork は，中国に 100 件を超えるオフィスで 65,000 件を超える顧客を持つと言う。
　Trustbridge Partners の営業パートナー Michael Jian は WeWork China の暫定 CEO に任命された。上海, 香港，ボストンにオフィスを所有する投資会社 Trustbridge は，これまで合弁会社の 少数株式を持っていた。
　 Write to Konrad Putzier at konrad.putzier@wsj.com

　短期オフィス･リース会社 Regus は，ニューヨーク市 (NYC) の作業センター６件を破産させた。
全国では 100 以上の施設について 11 条による保護を申請している。
　2003 年に ドットコム バブルが破裂したときに破産して リストラを行なった Regus は，申請書によれば，過去６週間に約 90 施設で 11 条による保護申請をしていた。
　この１週間では，マンハッタン，ブルックリン，ロングアイランドシティの６件で申請している。
　ミッドタウンでは次の４件である：
　Paramount Group の所有する６番街，53 番通り 1325，
　Levin Properties の所有する Times Square Broadway 1501，
　Brookfield Proerties の所有する Manhattan West, 33 番通り West 424-434，
　EQ Office の所有する 56 番通り Broadway 1740。
　その他の施設は，Normandy Real Estate Partner が所有する DUMBO (Down Under the Manhattan Bridge Overpass) の Pearl Street 175；Jamestown Properties が所有する Long Island City の 47 番街 31-00 の Falchi Building である。
　Regus の広報担当者は，コメントを拒んだ。
　しかし，スイスに本拠を置く親会社 IWG の Mark Dixon CEO は，半年ぶりのアップデートで，Covid-19 に対応して 全世界のポートフォリオを ▼4% 削減する計画を加速中であると語った。
　"Copid 19 のパンデミックは続いており，第３四半期は特に厳しいものと予想する。したがって我々は向こう数ヵ月は，経費削減をさらに推進することに注力する｡" … と 彼は８月のレポートに書き，大量のキャッシュ･バッファーの構築に取り組んでいると述べた。
　Regus は，世界最大手の柔軟オフィス･プロバイダであり，施設の数は WeWork の 約 10 倍である。1989 年に設立された同社は，短期オフィス市場のバロメーターと見られている。市場は過去数年間に，SoftBank の推進する WeWork 拡大路線により大きく成長した。
　昨年秋には，自分より若い ライバルのアップスタート企業が 痛みを増す中で，Regus は繁栄していると吠えていた。だが，コロナウィルスが短期オフィス市場に 深刻な影響を与えており，数多くの小規模企業が 頓挫している。Regus の破産申請は，パンデミックの痛みが この業界のトップレベルに及び始めたことを示す最も明確な兆候である。
　破産申請する Regus のサイトの大部分は，ニューヨーク，シカゴ，サンフランシスコ を含む中核都市にあり，これらはウィルスの影響を強く受けている。11 章の保護申請をした施設の数は，同社が US とカナダに所有する 1,000 施設の約 ２% である。
　Regus は，顧客が 密集したビジネス･センターではなく，自宅に近い郊外のオフィスで働くことを望んでいると言う。
　Kroll Bonds Ratings Agency からの最近の報告によると，$130 億弱の商業用住宅ローン担保証券ローンが，Regus の施設にエクスポージャを持つ。

　訴状によれば，WeWork の関連会社 が, ９月４日 TMG 800 K Street LLC をワシントン D.C. の高等裁判所に契約違反の廉で提訴した。WeWork は, ４月から７月まで，メリーランド州 Bethesda に拠点を置く Meridian Group の関連会社 TMG 800 K に 繰り返し支払い要求を送付したが，支払いを拒否されたと申し立てている。
　WeWork は ボストンでも同様の訴訟を起こし，Redpoint Group の関連会社が所有するオフィス･タワーの改修作業の未払いの経費 $11.9 m を要求しているので，本件は 独立した事象ではないようだ。
　WeWork の広報担当者は声明で，同社は 600 を超える大家と強い提携関係にあるが，どちらの訴訟についても，訴訟を起こす以外の選択肢は無いと判断した … と述べた。
　"この不幸な例で当社は，その権利が 我々に支払われるべきことが明らかなカネによって償われることを強制するために， 訴訟を起こした｡" … と声明は言う。"どちらの場合にも，WeWork は ビル改修のためにかなりの金額を支出したが，大家は 支払うべき金額の支払いを拒んでいる。WeWork は，このような紛争を友好的に解決することを常に望むが，これらの場合だけでなく，同様のすべての場合において，契約による権利を法廷により執行することをためらうつもりは無い｡"
　Meridian Group は，広報を通じて コメントを拒んだ。

　WeWork は米州事業の財務責任者 Benjamin Dunham を CFO に昇格させた。
　現在の CFO Kimberly Ross は，約６ヵ月の在職で トラブったコワーキング会社を去る予定である。
　ニューヨークに拠点を置く WeWork は，Ross が個人的理由で退社すると発表した。辞職は今月末であるが, 引継ぎのため 10 月末まで会社に留まる。
　石油サービス会社 Baker Hughes Co. の 元 CFO だった Ross は, ３月16日から WeWork の CFO を務めていた。CFO の交代は，オフィス空間の一時閉鎖や，WeWork のデスクやオフィス空間を借りている多くの顧客のコスト削減につながるなど，コロナウィルスのパンデミックが事業に影響を及ぼす中を WeWork が乗り切ろうとする中でなされる。
　社会的隔離の要求は，デスクの間に距離を取る必要を生じ，ただでさえ 赤字続きの事業の 単位面積当たりの売上高を減らした。この数ヵ月，同社は これまで テナントのかなりの部分を占めていた中小企業からの収益の減少を少しでも補填するために，大企業向けに転換を図っている。
　WeWork は，計画された IPO を昨年 撤回した後，コスト削減と資産売却に取り組んできた。同社は 第２四半期に 現金 $6.71 億を燃焼した。2019 年の第４四半期には 同社最大の $13 億を現金燃焼した。"彼らは，灯りを点灯し続けることができ，コスト削減のやり方を見つけている｡" … と金融サービス会社 Morningstar のリサーチ部門 Morningstar Research Services LLC の株式アナリスト Yousuf Hafuda が言う。

Incoming WeWork CFO Benjamin Dunham

　"もしも，コロナウィルスのパンデミックが治まって，すべてが正常になれば，数年後の黒字化に向けて道は開ける｡" … と Hafuda は言い，WeWork は いくつもの構造的難問 ── 特に 大家との複数年リース契約と顧客との短期契約の間のミスマッチ ── に直面している … と続けた。
　WeWork の IPO は，評価額の切り下げと 元 CEO Adam Neumann 創業者の下での黒字転換能力への懸念により沈没した。WeWork は ほとんど現金を使い果たしていたが，大株主 SoftBank Group が手を伸べて，数十億ドルの資金供給を公約した。
　Dunham は，2018 年に WeWork 入社した。その前は，[KFC, Pizza Hut, Taco Bell など５ブランドを持つ ファーストフード･チェーン] Yum Brands Inc. で 12 年を過ごし，その間 2013 年には Pizza Hut Asia の CFO，後に 2016 年には Pizza Hut US の財務責任者を務めた。
　"Dunham は，WeWork が 長期的成功を達成し，経費を合理化し，最終的にその財務目標を達成することを助ける経験，指導者能力，ビジョンを持っていると私は確信する" … と CEO Sandeep Mathrani がリリースで述べた。
　WeWork は。リリースを超えるコメントを拒んだ。

　ニューヨークではコロナウィルスのパンデミックが後退しているように見えるが，企業は 労働者を超高層ビルに呼び戻すのに消極的であり，むしろ 都市への長期のコミットにためらいを見せている。
　新しい調査によると，ニューヨークのオフィスに戻ってきた労働者は 先月の時点で 10 % に満たず，大手雇用主の 僅か 1/4 が年末までに従業員を戻すと言う。また，2021 年７月までに戻すと言う企業は 54 %に過ぎない。
　オフィス空間の需要は 急減したままである。年初から８ヵ月間のリース契約は，昨年同期の ほぼ半分に留まる。そのため，今年の通年は, 20 年ぶりに最低のオフィス市場と見込まれている。オフィスを契約する企業がある場合でも，多くは短期契約を選ぶ。今年の２月には，大抵の大家はそんな短期契約を断っていた。
　厳しい状況にあるのは，ニューヨークの財政状態と 世界中の企業の本社としての地位である。不動産仲介業者 Cushman & Wakefield によると，ニューヨークのオフィス空間の面積は，ロンドンとサンフランシスコを加えたより大きい。オフィス作業は ニューヨーク経済の基礎をなし，オフィス･ビルからの固定資産税による収入は，市の年間 総税収の 10 % 弱を占める。
　最も心配なのは，9.11 攻撃 [2001 年] の後や，2008 年の金融危機 [いわゆる リーマン･ショック] の後に比べて， [不動産の？] 回復のペースが遥かに遅いことである。その大きな原因は，パンデミックが 企業に 不動産の必要性を根本的に見直すよう促したからである。

NPO "Partnership of New York" の調査によれば，先月の時点で ニューヨークの超高層ビルに戻ってきた従業員は 10 % 未満である。 　(©Vincent Tullo for the New York Times)

　法務会社 Greenberg Traurig の不動産弁護士 Robert Ivanhoe は，彼のクライエントの中に 新しいオフィス探しを延期した人が約 20 人いると言う。"彼らは 新しい営業モデルを考え出そうと懸命に考えている ── 私の従業員のうちの 何パーセントが，どのくらいの時間 在宅で働けるだろうか？" … と彼は言う。"計画が こんなにひっくり返されたのは 初めてだ｡"
　不動産のデータは，これを裏付ける。不動産仲介会社 Colliers Inernational によれば，今年の１月から８月までに契約されたオフィス･リースの合計面積は 1,370 万 ft² であるが，これは昨年同期の面積の半分未満である。これに対し，昨年は 18 年間の最大で，新規と更新のリース契約合計が 4,300 万 ft² を記録した。
　"いざ オフィス･リースの契約となると，延期，日延べ，先送りだ｡" … と不動産仲介業者 Wharton Property Advisers の CEO Ruth Colp-Haber が言う。
　出前配達会社 Freshly の経営陣は３月，ミッドタウンの Park Avenue ２番地の堂々とした 29 階建て Art Deco タワー の 50,000 ft² のリース契約に署名するところだった。
　しかし，コロナウィルスが突如として ニューヨークを数ヵ月にわたって閉鎖したため，同社は 事業拡大を "緊急停止" した … と Freshly の創業家 CEO Michael Wystrach が言う。今でも 新しいオフィス空間を検討しているが，リースをいつ契約するかは 分からないと言う。"我々は，ニューヨーク市の 長期的信者である｡"
　ミッドタウンの平日，歩道は日曜日と同じくらい空いており，戻ってきた従業員が如何に少ないかを強調する。NPO "Partnership for New York" による大手雇用主の８月の調査によれば，従業員の ８% しかオフィスに戻っておらず，大部分は 来年の夏までに従業員を戻す予定とのことであるが，実際には 従業員の 1/4 は戻るかどうかを決めていない。
　選挙で選ばれた官僚，不動産の大物，そして コメディアン Jerry Seinfeld さえも，ニューヨークには立ち直りの歴史があると主張して ニューヨークの回復力に賛歌を贈る。街は まもなく 人で溢れるだろう。

Park Avenue 399 番地の又貸し用オフィス空間｡ (©Vincent Tullo for NYT)

Empire State Building への戻りは遅い｡ (©Vincent Tollo for NYT)

　だが，悲観論者は ── ニューヨークのヘッジファンド･マネージャを含めて ── 暗い未来を予想する。彼らは，ワクチンが広く配布されるまで，そして おそらくそれ以上長い間，企業は大部分の従業員に戻ってくるなと命令するだろうと主張する。
　どちらの見通しが正しいかは，ニューヨークがどれだけ早くエネルギー，経済的健康 そして税収を取り戻すかを決める。
　投資家は，早い回復を期待していない。(Empire State Building を所有する) Empire Stare Realty Trust，(Grand Central Terminal の隣の新しい広大な One Vanderbilt タワーを所有する) SL Green Realty のように ニューヨークに大量のオフィス空間を持つ企業の株価は，今年暴落した。
　"ニューヨークのオフィス市場にとって，向こう ３~５年は試練の時代だと私は思う｡" … と ヘッジファンド Land & Buildings の創業者 Jonathan Litt が言う。彼のファンドは ５月に，"Empire State Realty Trust の株価がなぜ過大評価されていると考えるか" … というレポートを発表した。
　大きな問題は，多くの企業が 新規のリースを控えていることだ。
　近年，オフィス空間の最大の借り手は，ニューヨーク最大のテナント WeWork のような コワーキング企業になった。 Cushman & Wakefield によれば，このような企業は，昨年 マンハッタンの新規リースの ８% 弱を契約した。2018 年には 12% だった。しかし，コワーキング企業は 目下ディストレスト 状態にあり，一部の企業は 生き残りが疑わしい。
　オフィスの賃借人たちは，何を期待しているのか不明である；大家にレンタル料を下げて欲しいのか；数ヵ月分を無料にしてほしいのか，オフィスの模様替えの費用を割り引いて欲しいのか。"レンタル料が将来 下がると考える場合，レンタル料を 15% 割り引くリースに契約する意味は何か？" と 不動産ブローカー SquareFoot の総裁 Michael Colacino が言う。

最近の金曜日の五番街の人出は，パンデミック前より遥かに少ない。 (©Vincent Tullo for The New York Times)

　今年 または 来年にリース契約が終わるいくつかの企業は，何年も続く通常の契約ではなしに，既存の契約を 短期間延長して，問題を先送りにしようとしている。何週間か前，NBC Universal は Avenue of Americas 1221 番地のオフィスのリース契約を延長した。Stroock & Stroock & Lavan 法務会社も，ダウンタウンのオフィスについて同じことをした。ただし，Colliers によれば，両社とも 延長は 1年限りである。 NBC Universal はコメントを拒んだ。Stroock & Stroock は，何度も E-メールを送ったが返信が無い。
　平常時なら，大規模オフィスビルのオーナーは 大型テナントとの１年や２年のリース契約延長には満足しないものだ … と Colliers の ニューヨーク調査グループの 上級マネージング･ディレクタ Franklin Wallach が言う。"彼らは，新規リース活動が落ち込んでいることを知っているので，平均的な大家は テナントをつなぎ留めたい｡"
　最大の懸念の１つは，企業が当分 使う計画の無い 数十万 ft² のオフィス空間を又貸ししようとすることだ。オフィスを探している企業にとって，又貸しは しばしば 市場価格に対して大幅にディスカウントされた短期リースを提供してくれる。
　Colliers によれば，Maurice R. Greenberg が率いる保険会社 Starr Insurance Companies は，Park Avenue 399 番地の 190,000 ft² を又貸ししようとしている。さらに，不動産ブローカー Savills のレポートによれば，昨年４月に十番街 410 番地で 211,511 ft² をリースした First Republic Bank が 151,000 ft² を又貸しに出している。Starr と First Republic は，コメントを拒んだ。
　Savills によれば，第２四半期末に ニューヨークで利用可能なオフィス空間全体の 1/4 が 又貸しである。多くの不動産ブローカーは，又貸しが今後さらにふえると予想する。
　今年１月，Colp-Haber は，或る建設会社に マンハッタンの ５年リースのオフィスを見せたと言う。先月，建設会社は 当初のリース価格の ▲40 % ディスカウントで この物件の又借り契約を結んだと言う。
　それでも，大多数のテナントは賃借り料を払っているので，不動産のオーナーは 過度に心配を言い立てない。彼らは，オフィスのリースが何年も続き，早期に終わるものではないことを知っている。そして ニューヨークの 大手テナントの中でも 大手の金融企業は前回の不況の場合のような ストレスを受けていない。

大多数の企業は賃借り料を払っており，オフィスのリースは 何年も続く 傾向があって すぐに終わるものではないことを大家は指摘する｡ (©Vincent Tullo for The New York Times)

　ニューヨークのオフィス市場が急速に立ち直るという楽観的な兆候は，大型のテック企業が前進して オフィス空間を増やしていることだ。Facebook は８月はじめ，ペンシルバニア駅に隣接した Farley 郵便局のオフィス空間 730,000 ft² の全部をリースした。Amazon は，五番街の元 Lord & Taylor ビルを ３月に WeWork から買収した。
　マンハッタンの ファーウェスト･サイドに大きく広がる Hudson Yards の小売りテナントは まだ動揺しているかもしれないが，大手企業は プロジェクトのオフィスビルに引っ越している。
　"彼らは，ニューヨークが 自分たちのビジネスの場所であり，ビジネスを成長するための場所だと信じている｡" … と Rudin Management Company の CEO William C. Rudin が言う。"アマゾンの契約はアメージングだ；Facebook の契約はアメージングだ｡"
　一部の大家は，郊外のオフィスビルに 有望な兆候を見る。郊外では，人が車で通勤するので，社会的隔離が容易である。このことは ── と 彼らは言う ── 雇用主と従業員の双方が オフィスに戻りたがっていることを示す。
　Empire State Building を所有する Empire State Realty Trust の Anthony E. Malkin CEO は，コネチカット州の自分のオフィスビルに ８月中旬に来た人の数は，昨年の 40 %だった；春には厳しいロックダウンのために ゼロ同然だったのに比べれば増えていると語る。"非常に高い数字であり，増え続けている｡"

　これまで WeWork Americas で財務を担当していた Benjamin Durham が CFO に昇格する。
Ross は，Marcelo Claure 執行役員議長の下で 経営陣の大幅改造の際に招聘され，2020 年３月２日に就任した。

　当社 100% 子会社は，2020年8月12日，WeWork の発行する最大 $11億 の担保付シニア債券の買い受けをコミットすることについて 同社と契約を締結しましたが，これは，2019年10月22日に当社と WeWork が締結した MTA (Master Transaction Agreement) に基づくものであり，追加的な金融支援ではありません。なお，本日現在，本担保付シニア債券の発行実績はありません。

• ウワサに聞く： Kimberly Ross CFO は，会社の不幸と会員数の減少を Covid-19 の所為にした。だが，これは近視眼的だ。コワーキング会社は，パンデミックのずっと前からトラブルに陥っており，SoftBank にとって破綻させるには余りにも大きすぎる。
• 数字で見ると：WeWork の第２四半期の売上高は Y/Y △９% 増の $8.82 億となった。Q/Q では，第１四半期の $11 億から ▼20% 減である。
  　第２四半期の会員数は，Q/Q で ▼12% 減の 612,000 名になった。
  　第２四半期の現金燃焼 ── すなわち フリーキャッシュフローの流出額 ── は，$6.71 億であった。これは，解雇による退職手当などの一時的リストラ経費 $1.16 億を含む。
• ここまでの道のり：Vision Fund からの投資は WeWork の評価額を一時は最高の $470 億にしたものの, そこから ▼94% 減った $29 億に減損したことを受けて，SoftBank から新規投資 $11 億がなされた。SoftBank は WeWork に $100 億以上を投資している。今回の新しい デット･ファイナンスは，昨年 10 月に合意した公開株式買付の実行を条件とする $11 億の出資予約に代るものである。
• 市場は WeWork をどう見ているか： Trace のデータによれば，同社の元本 $6.69 億，2025 年５月 満期, 利率 7.875% の無担保優先債は，８月５日時点で １ドルにつき 70 ¢ で取引されている。これは３月の安値 35.25¢ から２倍以上 値上がりした。
• 歴史は繰り返すと言うが，注目すべき違いは SoftBank が救済を繰り返したことである：WeWork の競争相手 IWG (Regus，リージャス) は，ドットコム時代の寵児のオフィス企業だった。不況が来ると，会社は干上がり，"借金のような" リース代金を払えなくなった。その結果, US では 破産法 11 条による保護を申請し，UK では 株式上場を続けた。IWG の株価は，年初から ▼38 %下がっており，時価総額は $27.8 億である。
• 最後には, Regus が笑う： IWG (別名 Regus) は，WeWork の切り詰め体制に乗じて資本投下する動きを初めて見せた；Financial Times 報道によれば，ライバルが空けた香港オフィスを引き継いだ。テナントのこの乗り換えは，両者の将来の運命の岐路を象徴する。WeWork のライバルは 株式発行により最近 $4.3 億を調達した。手取り額は 事業の拡大と ディストレスト資産への投資に充てると言う。

　中国では，賃貸用住宅のオーナーになって猛スピードで中流層の仲間入りをしようとしていた数百万人のうち，今回の Li を含めた多くの人が，家賃収入の落ち込みという最初の関門にぶつかってしまった。
　専門家の話では，今のところ住宅ローンのデフォルトが広がる可能性は乏しく，不動産価格は伸びが鈍化しつつも上昇基調を崩していない。それでも賃貸用住宅オーナーが見舞われている苦境は中国経済の脆弱さを浮き彫りにしており，実際オーナーたちは消費を切り詰めつつある。
　Li の場合, ２月から５月にかけて借り手を引き留めるため，所有物件の片方で家賃をほぼ半分に下げざるを得ず，一方で自身は勤め先の給与が 25％ カットされた。
　"北京で私が借りている家の賃料と, ２戸の所有物件の毎月のローンを支払わなければいけない" … と溜息をつく。
　不動産データ会社の諸葛找房 (Zhuge House Hunter) によると，中国主要 20 都市における７月の家賃は前年同月比で ▼2.33 ％ 低下した。何年も好調が続いてきた賃貸市場だが，これで４ヵ月連続のマイナスを記録した。
　＜消費を圧迫＞
　今年になって中国は新型コロナ拡大によって製造業やサービス業全般が重圧を受け，真っ先に出稼ぎ労働者が解雇された。彼らは狭小な賃貸物件の主な借り手だった。
　続いてホワイトカラー層にも人員削減の波が押し寄せ，本来なら地方から都市部に大挙して流入する新規大卒者も職探しで苦闘を強いられた。こうした状況が重なり，借り手と物件オーナー双方の消費活動が圧迫されている。
　都市部では短期滞在の需要さえ冷え込み，物件オーナーにとって通常，借り手減少の穴埋め手段だったはずの１つが奪われつつある。民泊仲介サービス Airbnb と Vrbo の予約動向を分析している AirDNA によると, ６月に少なくとも１泊の予約を確保した中国の物件数は前年同月比で ▼29％ 減少した。
　諸葛找の Yuan Chengjian 副総裁は "２つのグループが最も痛手を受けた。１つは長期の賃貸会社。もう１つは多額の借金をして物件を買った投資家で，彼らは家賃収入をローン返済に充当している" … と解説する。
　広東省東莞市の２棟に所有する 80 戸を又貸している Luo Shuzhen (50) は，今年に入って借り手が ▼30% 減り，昨年購入した物件に家具を備え付ける計画は延期しているところだと打ち明けた。
　本業はコンビニ経営者の Luo は "新型コロナがどれぐらい長引くか把握し難いので，今年後半も賃貸事業を続けていけるかどうか確信が持てない" … と弱気だ。
　Luo と同様に，ロイターが取材した他の物件オーナーは，支出を圧縮することを検討している。
　８月14日に発表された中国の７月小売り売上高は，７ヵ月連続の減少だった。
　しかし，住宅ローンのデフォルトは 今のところ 依然として珍しい。中国全体の 不良債権ローンの比率は，６月末の時点で 僅かに 2.1 %である。
　規制当局は，焦げ付いた住宅ローンの内訳を明らかにしないが，住宅ローンを担保にする証券の市場が，トレンドの手がかりを与える。
　住宅ローンの約３%は 銀行により証券化され，証券化された一部の住宅ローンの支払いの延滞は 今年はじめに やゝ上がったが，デフォルトは 証券発行残高の 0.10% 未満だった。
　Fitch Ratings のアジア太平洋地域 仕組み金融の上席ディレクタ Tracy Wan は，"証券化市場の取り引きの半分は デフォルトの定義として 90 日を使い，残りの半分は 180 日を採用する" と言う。"180 日にすれば，デフォルトの認識までの時間を長く取れます｡"
　先に登場した Li は，不動産オーナーとして成功する夢を持ち続けるには，もはや誰かに支援を得なければならない局面が訪れている。"私は, 父親にまで助けを求めた。もうすぐ 30 歳になろうとしているのに" … と自嘲気味に話した。

　WeWork の CFO が 木曜日に従業員に配布したメモによれば，SoftBank は，コロナウィルスが引き起こした破壊をカバーするのを助けるために，既に 赤字続きの不動産グループに投資した $100 億以上に加えて，$11 億を WeWork に貸すことに同意した。
　この件を伝えた２人によると，WeWork は 優先担保付債権の形で構成された $11 億の資金に未だ手を付けていない；WeWork は 12ヵ月をかけて このローンを引き出すことになっている … と２人は言う。
　Kimberly Ross CFO のメモによれば，今回の新しいカネは，第２四半期の大量の現金流出に WeWork が対応するのに役立つ。このローンは，同社の ６月末の現金残高 (予約金を含む) を $41 億に引き上げた。３月末には $39 億だった。
　これとは別に，木曜日の電話会議で Ross CFO は債権者と投資家に，$11 億が直ちに必要とは期待していなかったが，流動性を手に入れることができたのは良かったと語った … と 出席者の１人が言う。
　スタッフ･メモは，WeWork が６月までの３ヵ月に (前四半期からは △40% 増の) $6.71 億の現金を燃焼したことを示す。この数字は，解雇した従業員の退職手当のようなリストラ費用 $1.16 億を含む。WeWork は メモの中で 純損失を報告しなかった。
　木曜日，WeWork は 売上高が 第１四半期の $11 億から ざっと ▼20 % 減少して $8.82 億になったことを開示した。フリーランサーから Fortune 500 企業までを含む会員数は，第１四半期末の 693,000 から ▼12 % 減の 612,000 になった。
　"売上高は Covid-19 関連の事業破壊により 第１四半期から減少したものの，当社の全体的財務の基礎 ならびに 当社の販売のパイプラインは 強い成長を続けている｡" … と Ross は書いた。
　コロナウィルス危機が拡がるにつれて，WeWork 会員の中で 大企業がますます 大きな割合を占めるようになり，６月末には 48 %に達した。
　同社は，SoftBank の要請により 事業拡大を劇的に減速させており，2020 年にオープンしたビルの大半は，過去に契約したリースに由来する。WeWork は，この四半期を３月末から 僅か 15 増えた 843 施設で終えたと Ross は言う。
　これに対し，第１四半期には ビルの数が 89 増えた。WeWork は 成績の悪いビルを閉鎖し，一部のリースを解約して，コストを削減した。また 従業員数が 2019 年には最大 14,000 人だったのを 5,600 人に削減した。
　SoftBank からの新しい資金 $11 億は，４月に支払われる予定だった $11 億のローンとぴったり一致する。これは，SoftBank が $30 億の公開買い付けを現在株主から完了した場合に 支払われる予定だった。ところが日本の 通信･テックグループは，条件が満たされないとしてこれを 全く実施しなかったので，$11 億も支払われなかった。
　WeWork, SoftBank, 投資家グループは，それ以来 公開買い付けに関して訴訟に嵌っている。
　FINRA によれば，WeWork の既発債 $6.69 億は 木曜日，$1 当たり 70.5 ¢ で取り引きされている。債券の価格は ３月安値の２倍に上がったが，パンデミックが US 金融市場を襲う前の水準より遥かに低い。

KE Holdings は木曜の朝，ニューヨーク証券取引所で取引を始めた。

　中国のオンライン不動産平台 KE Holdings の株価は，US 政府の敵対的脅威が差し迫るにも拘わらず，$20 億以上を調達したメガトン級の公開デビューで 87% 急騰した。
　SoftBank Group と Tencent Holdings に支援を受けた 貝殻找房 (Beike Zhaofang) という名前でも知られる KE Holdings (ティッカー BEKE) は，旺盛な需要を集め，愛奇藝 (iQIYI Inc) が 2018年８月に $24 億を調達して以来最大の中国企業による上場となった。
　"これは非常に良い結果であり，当社の 透明性とコラボレーションの文化の承認である｡" … と Tao Xu CEO が木曜日朝，MarketWatch に電話インタビューで語った。
　同社は 2020 年第１四半期に $17.7 億の売上高で 純利益 $2.275 億を報告した。
　KE Holdings は，ほゞ 20 年続けてきた 従来型の不動産ブローカーと，ほとんどオンラインだけの不動産サービス事業を組み合わせている。アメリカ人に分かりやすいように言えば，Re/Max Holdings と Zillow Inc の組み合わせに似ている。同社の売上高は 2019 年に △60 % 以上増加して $65 億になった … と KE は SEC へのファイリングに書いている。他方，損失は４倍以上の ▲$3.086 億である。
　北京に拠点を置く会社は，木曜の朝 IPO 価格を １ADS あたり $20 に設定した。当初の設定は $17 ~ $19 の範囲だった。1.06 億株を売り，$21.2 億を調達した。Goldman Sachs が，引き受け ９社を率いる主幹事を務めた。
　KE Holdings の IPO は，ホワイトハウスをはじめとして，危険が一杯である。Donald Trump 大統領と Steven Mnuchin 財務長官は，US の公開市場で取り引きする中国企業について，政権が上場廃止を検討していると言う。
　関連記事『オピニオン：Luckin Coffee は, 中国の IPO が如何にリスクが高いかを示すが，投資家は耳貸さない』
　Xu CEO は，US 政府と中国の関係について 憶測を拒んだ。そして，"中国の住宅取引業界と住宅サービス業界を変革する" という同社の基本方針を繰り返した。
　上場による手取り金は，住宅取引サービスを拡大し，サービス内容を多様化するための研究開発 ならびに 一般企業目的に充てると言う。
　KE Holdings は，ブレの大きな政治と経済の風景に突入する。
　機関投資家評議会のような 株主擁護を訴える組織が 可視性の劣る銘柄のリスクを警告するにも拘わらず，投資家は，近年 数十億ドルものカネを中国企業にドサッと注ぎ込んできた。
　その好例：今年５月，Luckin Coffee (瑞幸珈琲) は Jenny Zhiya Qian CEO とJian Liu COO を 財務不正の調査中に解任したことを発表した。$3.10 億の売上高を偽造したという容疑だった。当初，瑞幸珈琲は ６人の従業員を休暇 または 一時停職にしたと言った。
　KE Holdings が最近の顔ぶれの中で取って代ろうとしている "中国の Neflix" として評判の高い iQiyi (愛奇芸) の IPO は，これらの企業が 如何に内容の乏しいものであるかを, KE がデビューして僅か数時間後に示した。木曜日午後の決算発表で，ストリーミング会社は，愛奇芸に対して空売り筋が４月に主張した容疑を SEC が調査していることを発表し，同社の株価は 延長セッションでほゞ ▼12% 下がった。
　US 議会筋と 有名な空売り筋の注意報にも拘わらず，ウォール街は 空高く舞う中国企業の上場を受け入れ続ける。Dealogic は木曜日，今年これまでに KE を含めて中国から 22 件の US IPO があったと報告した。昨年 通年の 25 件に迫っている。今年のこれまでの調達額の合計 $61.2 億は，既に昨年の合計額 $35.2 億を超えた。

　百度と愛奇藝は，両社が決算を発表し，さらに 愛奇藝 が空売り筋が指摘した問題の調査の一環として，2018 年１月１日以降の財務と営業の記録の提出を SEC から求められたことを開示すると，延長セッションで両銘柄とも取り引きが活発だった。
　愛奇藝の 56% を所有する 百度は，四半期売上高 $37 億と 調整後１株利益 $2.08 を発表した。ウォール街は四半期売上高 $37 億と １株利益 $1.38 を予想していた。
　愛奇藝は，売上高 $10 億と 希薄化後１株損失 ▲$0.28 を報告した。
　今年４月，空売りの Wolfpack Research は，利用者数と売上高を水増ししている … と愛奇藝を非難し，Tencent と競合する中国オンライン娯楽会社が 2019 年の売上高を 約 $11.3 億 ~ $19.8 億にわたって (すなわち 27% ~ 44% 水増ししたとレポートに書いた。
　Wolfpack によれば，愛奇藝 は，経費，コンテンツに支払う代金，買収費用 および その他の項目も水増しして，この不正を 投資家 および 監査人から隠していた。
　SEC の執行局は，2018 年１月１日以降の特定の財務記録と営業記録 ならびに 空売りの Wolfpack Research が 2020 年４月に発行したレポートで指摘している投資と買収関連の文書を求めている。
　愛奇藝は 独自に内部調査も実施しており，SEC に協力している … と声明は言う。
　愛奇藝の株価は 木曜日 SEC の調査が開示された後，延長セッションで ▼12.2 % 下がった。
　百度の株価は，▼6.6 % 下がった。

　今回の US 上場は，US の会計基準を 2022 年までに満たさない中国企業には 上場廃止を強制するとの新しい規則をワシントンが提案し，世界の超大国の間の緊張の高まりにも拘わらず，順調に進んだ。
　"複数の取引所に上場することは，資本市場戦略である。将来は それがごく普通のことになるでしょう｡" … と KE の CEO Stanley Peng がインタビューでロイターに語った。ただし，計画された時間表は無いと言う。
　KE がこの路線を追求するのであれば，既に 11 月以来 香港で２次上場を果たした アリババ集団，京東商城, 網易を追うことになる。
　Peng CEO は，US と 中国の間の緊張は KE の US 上場計画に大きな影響を与えなかったと言い，上場廃止の可能性は "最悪のシナリオ" であり，起こる見込みは殆ど無いと言う。
　KE の現在の投資家は，SoftBank と Tencent を含めて US 上場を非常に強く支持した。
　IPO の後に $230 億に評価された KE は，链家 (旧名 北京链家房地産経紀有限公司) を 19 年前に立ち上げた。
　この会社は 中国最大級の B&M 不動産会社に育ち，後に Beike (貝殻) をオンライン住宅平台として別に設立した。Beike は売り手と買い手，大家と借り手を繋ぎ，住宅金融も行なう。
　VR による 住宅のビューイングも Beike アプリにより行なっている。このアプリは，Covid-19 パンデミックにより 利用が 10 倍に増えた。
　コロナウィルスのパンデミックにより 居住者が インテリアと住宅機能に関心を持つようになったので，事業を室内装飾 (decor) に拡大した … と Peng は続けた。
　"これが状況を変えた。変化のトレンドは避けられない｡" … と Peng は言い，KE は 北京，上海，深圳，南京，武漢，重慶 を含む中国の ９大都市に事業を拡大する … と続けた；下級都市は 不動産ブローカーにとって 儲けが少ないからだと言う。
　KE の上場目論見書によれば，今年６月までの６ヵ月の純利益は $2.28 億である (2019 年 通年は ▲$21.8 億の純損失だった)。

　貝殻找房 (Beike Zhaofang) という名前でも知られる KE の株価は, IPO 価格 $20 に対し $35.06 でオープンした。
　链家 (Lianja) と言うブランドの 不動産ブローカーと 住宅取引プラットフォーム 貝殻 (Beike) を所有する同社は，木曜日 １ADS 当たり $20 で 1.06 億株を売り出すと発表していた。
　同社は $17 ~ $19 の範囲で クラス A 普通株３株を代表する ADS を売り出す予定だった。
　SoftBank Group 以外では，Tencent Holdings, Hilhouse Capital, Sequioia Capital が大口の投資家である｡
　KE の株式売り出しは，2018 年３月に $24 億を調達した 動画ストリーミング･サイト 愛奇藝 (iQIYI Inc) 以来の規模である。
　この IPO は，US 政府が US の会計基準を満たさない中国企業を上場廃止すると脅迫している時期にぶつかった。
　この脅迫と 高まる 米中緊張にも拘わらず，中国のテック企業は 本土や香港での上場より US 上場の方が規制の負担を軽いと感じ，世界最大の証券市場で評価される魅力は，最終的に上場廃止されるリスクを管理しやすくする。
　この上場はまた，今年 $21.8 億を調達した Royalty Pharma に次ぐ２番目の規模の US IPO である。
　Goldman Sachs, Morgan Stanley, 華興資本 (China Renaissance), J.P. Morgan，中国投資銀行 (CICC) が KE の IPO の幹事を務めた。

　秋田陸奥資本の企業トレーディングの責任者 Martin Thornton は，"KE は １株 $17 ~ $19 の範囲で 1.06 億 ADS の発行を予定したが，今では １株 $20 に決定すると投資家に告げた。
　KE 上場で 上記の株価範囲は 強い人気を集めたので，2018 年３月に $24 億を調達した 愛奇藝 (iQIYI Inc) 以来最大の中国企業の上場になる見込みである。
　"１株 $20 とすれば，貝殻找房 (Beike Zhaofang) という名前でも知られる KE は，ファイリングに記載された発行株式残高を基にすると，評価額が $225 億に達する。これは，同社の評価額が $100 億だった時に $13 億を投資した SoftBank にとって成功を意味する｡" … と 秋田陸奥資本のディレクタ Oliver Wright が言う。
　２超大経済国の間に強まる緊張にも拘わらず，また US 上場の中国スタートアップ企業の会計スキャンダルにも拘わらず，アジアの国から来る企業は，US 投資家から温かい歓迎を受けている。先月は 中国の電気自動車スタートアップ企業 Li Auto Inc が IPO で $11 億を調達した。
　链家 (Lianja) という名前でも知られる 北京链家房地産経紀有限公司 は，中国最大手の不動産会社の１社である。同社は Beike をオンラインの不動産ブローカー平台として 2018 年に立ち上げた。中国語で "貝殻" を意味する Beike は 昨年の投資ラウンドで Tencent から 約 $8 億を調達した。中国の投資銀行 華興資本も ここへ約 $8.6 億を投資した。
　秋田陸奥資本がまとめたデータによれば，この IPO の幹事会社は Goldman Sachs Group Inc., Morgan Stanley, 華興資本 および JPMorgan Chase & Co. である。KE は木曜日から ティッカー "BEKE" で NWSE で株式を売り出す。
　秋田陸奥資本について
　2009 年に創立した秋田陸奥資本は，40+ヵ国に全球的ネットワークを持つ評判の高い資産運用会社である。東から西までの金融市場を結び，当社は 資産運用のあらゆる面を通じて顧客をサポートし，幅広い投資商品を通じて 可能な限りベストな投資成績を顧客に提供する。
　連絡先：
https://www.amctradinggroup.com/
Mr. James Kenta, Head of Research.
Switchboard +81 (0) 3 4572 0730 | Email james.kenta@amctradinggroup.com
28F Kachidoki View Tower, 8-11-1, Kachidoki, Chuo-ku, Tokyo, Japan 104-0054

　貝殻找房 (Beike Zhaofang) という名前でも知られる同社は，価格 $20 を投資家に告げている … と彼らは匿名を条件に言う。同社は １株 $17 ~ $19 の範囲で 1.06 億 ADS のマーケティングを行なってきた。
　上記の価格範囲は，引き合いが強いことを示し，Bloomberg がまとめたデータによれば，2018 年３月に愛奇藝 (iQIYI Inc) が $24 億を調達したのに続く中国企業の最大の上場になる。
　１株 $20 ならば，ファイリングに記載された発行株式残高を基にすると，KE の評価額は $225 億に達する｡ これは，同社の評価額が $100 億だった時に $13 億を投資した SoftBank にとって成功を意味する。CBInsights のデータによれば，同社は 2019 年に約 $140 億に評価された。
　２超大経済国の間で悪化する緊張にも拘わらず，また US 上場の中国スタートアップ企業の会計スキャンダルにも拘わらず，アジアの国から来る企業は，US 投資家から温かい歓迎を受けている。先月は 中国の電気自動車スタートアップ企業 Li Auto Inc が IPO で $11 億を調達した。
　链家 (Lianja) という名前でも知られる 北京链家房地産経紀有限公司は，中国最大手の不動産会社の１社である。同社は Beike をオンラインの不動産ブローカー平台として 2018 年に立ち上げた。Beike は 昨年の投資ラウンドで Tencent から 約 $8 億を調達した。中国の投資銀行 華興資本も ここへ約 $8.6 億を投資した … と１人が言う。
　華興資本と KE の広報はコメントを拒んだ。
　この IPO の幹事会社は Goldman Sachs Group Inc., Morgan Stanley, 華興資本 および JPMorgan Chase & Co. である。KE は木曜日から ティッカー "BEKE" で NWSE で株式を売り出す計画である。
　©2020 Bloomberg L.P.

　Tencent Holdings と SoftBank Group が支援する中国の不動産平台 KE Holdings Inc は，US IPO で 約 $20 億の調達を見据える。
　金曜日に SEC に提出されたファイリングによれば，貝殻找房 (Beike Zhaofang) という名前でも知られる同社は, １株 $17 ~ $19 の範囲で 1.06 億 ADS を発行する。同社株１株は クラス A の普通株式３株に相当すると言う。
　最大で $20.14 億になる Beike の IPO は， 2018 年３月に [百度の子会社で動画ストリーミングの] 愛奇藝 (iQIYI Inc) が $24 億を調達したのに続く中国企業の最大の上場である。
　世界最大の２経済国の緊張が悪化する中，今年 高名な US 上場の中国スタートアップ企業の会計スキャンダルがあった中，アジアの国の企業は US 投資家から暖かい歓迎を受けている。US は，中国企業のアメリカ資本市場へのアクセスを制限すべきか否かを議論しているところであり，上院は US 取引所から彼らを上場廃止する法案を通した。
　链家 (Lianja) という名前でも知られる 北京链家房地産経紀有限公司 は，中国最大手の不動産会社の１社である。同社は Beike (中国語で "貝殻" を意味する) をオンラインの不動産ブローカー平台として 2018 年に立ち上げた。Beike は 昨年の投資ラウンドで Tencent から 約 $8 億を調達した。他方 SoftBank は $100 億の評価で $13 億を投資した … と事情に詳しい複数の人が以前言った。
　この上場は，SoftBank が昨年の 一連の IPO の失敗から 何とか回復できるかどうかを注目する 投資家から厳しい目で見られるだろう。Beike によれば，上場価格の決定は ８月12日が予定されている。
　ファイリングにリストされている クラス A 株と クラス B 株の発行残高を基にすると，Beike は 最高で $210 億に評価されることになり，先月の評価額 $140 億を遥かに超える。
　Goldman Sachs, Morgan Stanley, 中国の投資銀行 華興資本，JPMorgan Chase & が IPO の幹事を引き受ける。Beike は ティッカー "BEKE" で NYSE での株式のトレーディングを計画している。

　WeWork の親会社 We Company は，$30 億の公開買い付けの約束を破った SoftBank に対して取締役２名が起こした訴訟の却下を判事に求める。
　デラウェア州衡平法裁判所に提出された記録によると，We Company の２名の独立取締役 Alex Dimitrief と Frederick Arnold は，Lew Frankfort と (Benchmark の) Bruce Dunlevie により構成される特別委員会が，We Company の名前で訴訟を起こす "権限を持たず，持つべきでない" … と言う。We Company は，文書を提出した以外のコメントを拒んだ。
　"SoftBank と全く関係を持たない独立取締役 [D, A] による委員会が徹底的な審査を行い，特別委員会のメンバー [F, D] が WeWork を代表する権限を持たず，持つべきでないと結論した｡" … と SoftBank の広報担当者が木曜日に言った。"WeWork 投資家は SoftBank の投資から 莫大な利益を得ている｡"
　今年５月，WeWork の創業者 Adam Neumann は，$30 億の公開買い付け ── 昨年 WeWork が上場に失敗した後，Masayoshi Son のコングロマリットから受けた救済パッケージの一部 ── を破棄した SoftBank を会社とは独立に提訴した。Newumann は，この契約により 持ち株を売る予定だった。
　SoftBank は 4月，$30 億相当の株式の公開買い付けを，条件が満たされていないという理由で破棄した。Frankfort と Dunlevie は訴訟を起こした。We Company は，もう１つの特別委員会を設置して 新たに２名の独立取締役を追加し，訴訟を進めるべきか否かを検討した。
　新しい委員会は，Frankfort と Dunlevie が SoftBank 取引の一環として株式を売る予定が無いので，訴訟を起こす法的根拠を持たない … と結論した。元の２名の独立取締役の弁護士は，この調査結果について，却下せよと言う SoftBank の主張をそのまま反映したに過ぎないと言った。
　"２ヵ月の働きに対して 各 $250,000 を支払われる" 交代取締役を連れてくるという SoftBank の決定の唯一の目的は，｢(元の) 特別委員会が 会社に代って訴訟を遂行する権限を持たない｣ … と結論することだった と Frankfort と Dunlevie 側の弁護士 William Chandler III が 木曜日 裁判所に提出された書簡で言った。
　新しい委員会の報告は，"SoftBank が望む結論に到達するように，SoftBank の弁護士と 厳選された経営チームにより ｢甘い味付けを施した｣ 事実と議論に基づき磨き上げられた文書である｡" … と デラウェア裁判所の元主任裁判官 Chandler は書いた。"驚くことではないが，当時の報告は，SoftBank の言い分を事実として採用し，その言い回しさえもそっくり採用している｡"
　Chandler に代って主任裁判官となった Andre Bouchard 判事は，SoftBank の要請による７月22日の公判で，元の特別委員会の訴訟を 手続き上の理由により却下せよとの要求について審理を行なった。判事は この要請について判決を下さなかった。
　 The case is The We Company vs SoftBank, 2020-0258, Delaware Chancery Court (Wilmington)
　 — With assistance by Chris Dolmetsch

　 E-コマースの巨人は, ８月までの契約を更新せずに終る … と詳細が非公開であることを理由に匿名を条件に情報筋は言った。これにより，東京で 700 の机が空になる。楽天は，フィンテク部門のスタッフをコワーキング空間から 新しいオフィスに移動する … と 中の１人が言う。
　楽天と WeWork の広報担当者は ともに コメントを拒んだ。
　今年はじめに コロナウィルスの感染者数が急増したために，世界中の共有オフィスは 空っぽになった。仮に一部の地域でパンデミックが治まったとしても，テナントが戻ってくるかどうかは分からない。WeWork の短期リースは，予算削減に対して 特に弱い。おまけに WeWork の密なオフィス配置は，新しい社会的隔離の標準に真逆である。さらに，多くの会社は，在宅作業が 有効な代替手段であることを発見した。
　日本は SoftBank の本拠地であるから，WeWork にとって重要な市場である。昨年 10 月，WeWork の IPO が内部爆発したとき，日本のコングロマリットは コワーキングのスタートアップ企業を救済し，今ではその 80% を所有する。その１ヵ月後，SoftBank 創業家 Masayoshi Son は，WeWork の (当時まだ黒字だった) 日本営業を取り上げて，WeWok の事業の挽回を確信する理由に挙げた。
　日本の WeWork は SoftBank を含む企業顧客の割合が高いので，これが 日本以外の市場よりも パンデミックの第１波をうまく乗り切る助けになった。それでも，稼働率は 約60% に落ち込んだ … と事情に詳しい１人が言い，今の状況を悲惨なものだと形容した。
　稼働率は 赤字から抜け出すためのカギであり，昨年末の東京では 90% を超えていた。楽天の他にも，WeWork Japan は 出版社 Kadokawa Corp. や SoftBank が出資する Oyo Hotels などの小規模のテナントを失いつつある。Kadokawa と Oyo は，コメントの要請に即答しなかった。
　ウィルスによる被害の前でさえ，WeWork は既に 全世界で経費削減を行ない，事業拡大を凍結して 黒字化に重点を置いていた。ニューヨークに拠点を置く会社は，政府による封鎖措置の中，ウィルスに対応して キャンセルを減らすため一部のテナントに割り引きを実行した。また，赤字を減らすため，一部の施設については レンタル料を払っておらず，大家には レンタル料減額，収益山分け契約， および その他の契約変更を申し入れた。
　ところが，WeWork の営業をよく知る別の１人によれば，企業が労働力を地理的に広く分散させようとするので，パンデミックは WeWork にとって新たな収益源を生み出した。日本を除いて，WeWork は 最近 Mastercard，TikTok のオーナー Bytedance Ltd のような 大手の新しいテナントを誘致することに成功した … と匿名を条件に その人は言う。メディア報道によれば，Microsoft Corp は テルアビブの開発センターを WeWork の施設に移動し，薬品メーカー Merck & Co はニュージャージー州でのリースを契約した。
　WeWork は 2021 年にキャッシュフローがプラスになる路線上にある … と執行役員議長 Marcelo Claure が今月 Financial Times に語った；ただし，それ以上の詳細説明は無かった。同社は以前 2023 年までのプラスのキャッシュフローと 2021 年までのプラスの EBITDA を目標にしていた。

WeWork の ニューヨーク市での利用可能率 [~空き室率] は，今や 20% を超えた ── すなわち マンハッタン全体の利用可能率のほゞ２倍である。これは，四面楚歌のコワーキング巨人に問題を加える。
　リークされた市場情報を入手した Business Insider によれば，WeWork は ニューヨーク市に，現在利用可能 もしくは 数ヵ月以内に利用可能となる 空間を 190 万 ft² 所有する。これは，WeWork が市内に所有するポートフォリオの 20% を超え，しかも マンハッタンの ６月の利用可能率 12.1 % を遥かに超える。
　WeWork の広報担当者は Business Insider にコメントを拒んだ。だが オブザーバーらは，使用可能なポートフォリオが大きいのは，近年 WeWork が急拡大した結果であり，コロナウィルスによる事業閉鎖で需要が減速したためでもあると言う。
　"もしも 人々がまだ在宅で仕事をしているのなら，いま 誰が WeWork の施設にカネを使うだろうか？" … と 不動産会社 Baker Hostetler の弁護士 Dennis Russo が言う。"今 WeWork で金を使うのは意味が無い｡"
　大きな使用可能率の数字には, ６番街 620 番地の 210,000 ft² と，18 番通り西 115 番地の WeWork 世界本社 170,000 ft² が含まれる。どちらも 来年１月から使用可能となる。
　このニュースは，2021 年までに WeWork が黒字化する計画だ … と WeWork の Marcelo Claure 議長が発表してから１週間後に飛び出した。

　WeWork は，従業員を 8,000 名以上削減し，リース契約の再交渉を行ない，資産売却を行なった後，2021 年には予定より１年早く キャッシュフローがプラスに向かっている … と WeWork の執行役員議長が言った。
　Marcelo Claure はインタビューで，コロナウィルスのパンデミックが始まって以来，SoftBank が支援するオフィス空間プロバイダは 柔軟作業空間への強い需要を見たと言う。
　今年２月 Claure は, WeWork が 来年末までに営業の黒字化達成を目標に掲げたが，これを達成する路線上にあると言った。
　待望の IPO を昨年撤回した ニューヨークに拠点を置く会社は，現金燃焼とコストの削減に積極的に動いた。労働力を 昨年の 14,000 人から 5,600 人に大幅削減した；この数字は，これまで開示されていなかった。
　"WeWork は使命達成不可能 [mission impossible = 映画のタイトル] だと誰もが考えた。ゼロ･チャンスだと考えた。そして 今や，いまから１年後には 皆さんは WeWork が，信じられないほど多様な資産を備えた 基本的に黒字のベンチャーであることを見ようとしている｡" … と Claure は言った。
　在宅勤務への移行が オフィス空間の需要を減少させたが，一部の企業は メイン･オフィスからスタッフを分散し，従業員の住居の近くに サテライト･オフィスを置くために，WeWork に戻ってきた … と Claure は言う。
　Mastercard, (TikTok の親会社) ByteDance，Microsoft，Citigroup などが 過去１ヵ月の間に WeWork とリース契約を結んだ。
　"Facebook，Google，Amazon のような企業は，どこを仕事に使ってもよいと従業員に言っている。これらの従業員は WeWork の施設に来て，基本的には 週に１回だけとか，２回， あるいは ３回使う｡" … と Claure は続けた。
　ところが 他のテナントは，パンデミックの最中のリース料の支払い拒むとか，リース契約を解約を求めた。WeWork は 今年の１月~３月に 現金 $4.82 億を燃焼し，手許の現金は $40 億を割った。

(©Bloomberg)

　WeWork は，第２四半期の売上高を債権者に未だ報告していないが，Claure は，危機の間 売上高は横ばいだったと言う。昨年 WeWork は 資本を大幅に減損した後，事業拡大を思い切って減速させた。
　同社の 発行残高 $6.69 億の債券は 過去２ヵ月の間にリバウンドし，先週は $1 につき $0.49 で取り引きされている。Finra のデータによれば, ２月の取引価格 $0.89 からは大幅に下がったままの 深いディストレスト領域にあるが，３月の安値 $0.42 からは 戻している。
　Claure のアップビートな評価は，同氏が COO を務める SoftBank が WeWork の資金枯渇を喰い止めるために 数十億ドルの救済パッケージで介入してから，僅か９ヵ月後のことである。SoftBank が $30 億相当の 公開買い付けを実行しなかったことを巡る SoftBank と WeWork の訴訟は 続いている。
　オフィス･グループがほゞ崩壊したことで，SoftBank の創業者 Masayoshi Son は，WeWork への投資が誤りだったと認めることになった。日本のテック通信グループは，$100 億以上を WeWork に注ぎ込んだが，WeWork の評価額は 2019 年初頭の $470 億から今年３月には $29 億に急減した。
　Claure は，US 無線キャリア Sprint を挽回し，T-Mobile との合併を交渉したことで知られるが，昨年 10 月には WeWork の創業者 Adam Newmann が CEO を辞職した後，WeWork の議長に据えられた。WeWork は今年，不動産のベテラン Sandeep Mathrani を CEO に迎え，コスト削減と黒字化の道筋をつけることを託した。
　WeWork は，コンピュータ･プログラミングの学校 Flatiron School，ソフトウェア会社 Teem のような非中核事業を売却し，女性向け コワーキング事業 The Wing も売却，Baltimore と New York の大型不動産のリース契約を解約した。Financial Times が見たメモによれば，Mathrani は先週，２月に着手した数千人の解雇を含むリストラは完了した … とスタッフに語った。
　このメモによれば，WeWork の販売は６月に 2月以来 最大となった。WeWork は顧客の間の距離を広げるための改修に 2,000 万ドルを投じた。
　"当社のプライベート空間への要求は，非常に高い｡" … と Claure は言う。"コミュニティを重視する以前のやり方とは違って，建物は 密ではない。ただし，高品質の作業空間への要求は満たされている。しかも殺菌されており，これが人々がこれまでになく快適さを感じさせる｡"

　事情に詳しい複数の人によれば，SoftBank Group などの支援を受ける中国のオンライン不動産ブローカー 貝殻找房は，数ヵ月後の IPO により $30 億の調達を計画している。実現すれば，この２年で最大規模の中国企業の上場となる見込みである。
　中国語で "貝殻" を意味する Beike は 2019 年11月の資本調達 ── SoftBank から $10 億，PEF Hillhouse Capital Group，ソーシャル･メディア巨人 騰訊控股，ベンチャー資本 Sequoia Capital から合計 $5 億 ── の後，$140 億を僅かに上回る評価を受けた。これについては，Wall Street Journal が以前に伝えた。
　中の１人によれば，誕生後２歳の企業は，IPO で $200 億を超える評価を求めている。
　北京に拠点を置く Beike は，既に SEC に極秘上場申請を提出した。公開申請は，早くも今月かもしれない … と事情を知る別の人が言う。
　Beike のスポークスウーマンは，コメントを拒んだ。
　中国の住宅市場は何年もブームに沸き，コロナウィルスのパンデミックが 今年初めに中国で 住宅販売を落ち込ませたが，いくつかの大都市では，不動産販売と住宅価格が ここ数ヵ月で 持ち直し始めた。
　とは言え，Beike の IPO 計画は，US 上場を目指す中国企業にとって 激動の時期にぶつかる。
　今年４月，中国のコーヒーチェーン 瑞幸珈琲 (Luckin Coffee) が売上高を捏造したという驚くべき開示は，財務諸表の監査がアメリカ企業ほど厳しくない外国企業に投資する危険に脚光を当てた。
　SEC が監督する PCAOB は，中国政府の協力が得られないために，中国企業の監査文書を日常的に検査することができない。このため US 当局は 投資家保護法を執行する能力が妨げられ，SEC は今年４月 中国を含む新興国の企業に投資するリスクに警告を発した。
　今年５月，PCAOB による検査を連続して３年間 監査人が受けない企業を US 証券取引所から上場廃止する … という法案を上院は可決した。
　それにも拘わらず，Beike は US IPO を進めることを決定した。同社は 先月のロードショーで投資家から受けた好意的な反応から 株式売り出しへの期待を高めた … と事情を知る１人が言う。
　調達金額は $20 億 ~ $30 億を目指しており，主幹事として Goldman Sachs, China Renaissance Holdings, Morgan Stanley を採用した；詳細は 市場の状況次第であり，変更もあり得る … と彼らは言う。
　Dealogic のデータによれば，中国動画ストリーミング･サイト 愛奇芸 (iQiyi) が 2018 年３月に Nasdaq で $24 億を調達して以来，中国企業最大の IPO となるだろう。瑞幸珈琲のスキャンダルが 今年４月に浮上して以来，合計して中国企業７社が US に上場し，都合 $20 億を調達した。
　Beike は，US で Zillow, Redfin のようなサイトが行なっているように，オンライン･ツールを利用して 売り手と買い手をつなぐ不動産ブローカーである。多くの賃借人，大家も このツールを使っている。
　また，不動産金融，室内装飾，不動産運営も提供する。ke.com いう名前のウェブサイトを運営する Beike は，2018 年４月，中国の大手 B&M (物理店舗) 不動産ブローカー 北京鏈家房地産経紀 (Beijing Homelink Real Estate Brokerage) により設立された。
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　Write to Jing Yang at Jing.Yang@wsj.com

WeWork Korea General Manager Chun Chung-joo

　日曜日，複数の情報筋が The Korea Times に語ったところによると，コワーキング空間会社は，(2019 年11月と先月の２回の早期退職プログラムにより 60 人を超える従業員が今月退職した後) 従業員を "administrative leave (管理休暇, 休職？)" ── 職務から解放し，会社施設へのアクセスを禁止する ── に付した｡
　当紙が入手した内部文書によれば，WeWork Korea は 多数の従業員に "無期限の有給休暇" を与えた｡ 休暇中の従業員は，会社施設の訪問と，スタッフとの接触を禁止される。また，WeWork Korea の営業に関連する PC, 携帯電話, アクセス･キーなどすべてのモノを返却することが義務付けられる。
　複数の情報筋によれば，今月の時点で 少なくとも８名の従業員が休暇を言い渡されているが，その理由 (懲戒処分であるかなど) は知らされていないという。
　１人の情報筋は，"WeWork Korea は昨年末以来 早期退職プログラムを２回立ち上げ，60 人を超える人がこのプログラムに署名した｡" … と語る。"これらの退職プログラムを受けて 今回の [管理休暇の] 通知があったので，従業員は これを，自発的に辞職することを強制する圧力と受け止めている｡"
　この情報筋によると，昨年11月の第１次退職プログラムで 約 50 人が退職し，第２次のプログラムで さらに 10 人が退職した。全従業員数の最も最近の確かな数字は 2018 年の 150 人なので，60 人はその 40% に当たる。
　別の情報筋は，これは WeWork Korea が労働力資源を再編する計画の一環であり，会社の規模を縮小しようとしているものだと言う。
　"会社は，収益力を改善するために労働力を減らす必要があると従業員に言うが，それ以上の説明はない｡" … と別の情報筋が匿名を条件に言う。
　この情報筋は，会社の 人的資源 (HR) チームが何度も "解雇" という言葉を直接に使い，退職プログラムに署名して退職手当を受け取るよう促し，"その方が解雇より有利だ" と言ったという。
　"複数の従業員は，HR チームがこれをオフレコで行ない，従業員に退職を受け入れるよう強い圧力を掛けていると言う｡" … と上の情報筋は言う。
　WeWork Korea は韓国の労働基準法の対象である。これらの従業員は "正規労働者" であり，会社の運営に重大な障害を与えたり 解雇に相当する懲戒事由が無ければ，定年は保証される。
　弁護士によると，WeWork Korea の状況は，早期退職に署名するよう会社が従業員に強制したことを示す証拠がない限り，不当行為や 解雇権の濫用には当たらない。
　"明確な理由が無い場合でも，雇用主は理由を告げずに従業員をそのポストから外すことができる｡" … とソウルに拠点を置く 或る弁護士が匿名を条件に言う。"管理休暇は 会社が従業員に退職を迫る間接的な圧力と見なされるかもしれないが，今の段階で 現実の解雇につながるかどうかを明確にすることは難しい｡"
　WeWork Korea の広報担当者は，管理休暇と退職プログラムに関して 一切コメントを拒んだ。

SoftBank Group founder and CEO Masayoshi Son, and Alibaba founder and former Chairman Jack Ma attend the Tokyo Forum 2019 in Dec. 6, 2019. (©Reuters | Yonhap News Agency)

　WeWork の悪化する収益力
　WeWork は，昨年９月の IPO の失敗に続いて，悪化する収益力に対応する取り組みとして，世界中で労働力の規模を縮小しつつある。昨年11月，WeWork は スタッフ 2,400 名 (世界中の全従業員の 20% ほど) を解雇した。
　この大規模解雇の後に，WeWork 最大の投資家 SoftBank との間に 法的闘争が発生した。珍しいことに，SoftBank 創業者 Masayoshi Son は，自分の WeWork 投資が "愚かだった" ことを認めた。SoftBank は WeWork の評価を $470 億から $29 億に引き下げた。
　韓国では，WeWork Korea がソウル鍾路区のオフィス空間の契約条件の "再交渉" をしており，WeWork が韓国から撤退する可能性が憶測されている。伝えられるところによれば，WeWork Korea の空室率は 30% ~ 50% の範囲に留まっており，料金の安い FastFive や Sparkplus のような地元のコワーキング会社より遥かに高い。
　WeWork Korea の トップのポストは，昨年 10 月に Cha Min-geun が辞職して以来 長らく空席のままだった。Cha は 2010 年以来 WeWork Korea のトップだった。最近になって漸く Chun Chung-joo が新たにゼネラル･マネージャに任命された。
　複数の業界関係者は，４月に新しいオフィスをソウルに開いたことを考えると，同社の撤退は "ありそうもない" と言う。
　WeWork Korea は有限責任会社なので，財務状況を公表する義務は無い。
　WeWork Korea の広報担当者は，"WeWork の会員数" (WeWork Korea のオフィス空間を利用する顧客の数) は，今年の２月から６月にかけて +7% 増加したと言う。しかし，情報筋によれば，韓国部門は筋なくとも３年間赤字続きである。
　撤退の可能性について質問すると，広報担当者は "WeWork は，韓国での事業に係わり続ける。当社は 韓国の会員に スペースとサービスを提供することに専念する。当社の韓国施設はすべてフルに営業している｡" … と答えた。

　"自発的退職のスキームは，先週 スタッフ全員に伝えられた｡" … と１人が匿名を条件に言う。
　このスキームは，"韓国営業を閉鎖する" という WeWork 本社の方針に沿ったものだ … と別の情報筋が The Korea Herald に言う。韓国法人は 赤字の部門から撤退することにより事業を維持するという本社の要求と争っている … とその情報筋が言う。
　WeWork Korea の広報担当者は，自主退職についてコメントを拒んだが，韓国営業の閉鎖を検討していることを否定した。
　６月はじめ，信用を落としたグローバル S-a-a-S プラットフォーム･プロバイダは，韓国，東南アジア および オーストラリアを管轄する 太平洋部門マネージング･ディレクタ Turochas "T" Fuad を不動産のベテラン Samit Chopra に交代させた。
　WeWork は現在 韓国の２都市 (ソウルとプサン) で 20 施設を運営する。アジア太平洋地域でのリストラ計画の一環として， WeWork Korea は JLL と共同で各施設の収益性を調査している。本部は，収益性を改善する取り組みの一環として，ソウル中心部にある 鍾路タワーについて交渉を行なっている。
　WeWork が 2019 年６月の時点で 12,500 名の全世界従業員のうち，2,400 人ほどを解雇したのに伴い，WeWork の韓国営業も，昨年 縮小を開始した。
　NICE Information Service の最新の数字によれば，2018 年末の WeWork Korea の従業員は 150 人ほどである。
　コロナウィルスは 共用オフィス空間営業に打撃を与えている；ウィルスのパンデミックは 事実上 オフィスでのイベントを閉鎖し，テナントは 在宅作業の方針により 契約を延長せず，WeWork 施設の世界ネットワークはアクセスされない。
　WeWork Korea は ４ヵ月に及んだリーダーシップの空白に４月に漸く対応し，営業を安定化する路線上にあると言う。
　韓国には FastFive, Sparkplus のような 地元のライバルたちがいる。

　DBRS Morningstar は，パンデミックが引き起こす財政的影響のために 会員が大挙 脱退して，WeWork が "悪戦苦闘する" と予想する。WeWork が生き残るための最高の望みは，リース債務を大幅に削減することだ … とコメントは言う。
　"今回のコロナウィルスが経済に及ぼす効果を真に理解するには時間を要する；しかしながら，DBRS Morningstar は，パンデミックの余波で オフィス空間が破壊される可能性により WeWork が苦戦すると予想する｡" … と DBRS Morningstar の北米 CMBS の副総裁 Steven Jellinek が言う。
　同格付け機関は，近い将来ワクチン または 治療法が見つかるまで，パンデミックのために 失業率の増加，GDP の減少，空室の更なる増加，リースの減少，ならびに 在宅作業する職業人の更なる増加 を予想する。これらすべては，WeWork に取ってトラブルを生む … と格付け機関は言う。
　"高い固定経費と不確実な収益の流れにより，WeWork は 特に 十分な稼働率を維持できない環境にあって，経常的な営業欠損になりやすい｡" … とレポートは言う。
　WeWork のスポークスマンは コメントを拒んだが，CEO Sandeep Mathrani は 以前 CNBC に，コワーキング会社は Covid-19 終了後には，柔軟性が多くの企業の頭にあるので 有利な立場になる … と語った。
　"当社は 2021 年までに黒字化する路線上にある｡" … と Mathrani は言った。"私が注目するのは，この船を正しくする [=組織を立て直す] ことだ｡"
　WeWork が生き残るためには，契約の再交渉や解約により，リース債務を大幅に減少することだ ── そのためのステップを既に始めている … と DBRS Morningstar は言う。
　Wall Street Journal 報道によれば，WeWork は JLL とNewmark Knight Frank を雇って リースの再交渉や 利益分配契約への切り替えを始めた。また Financial Times 報道によれば，Mathrani は最近 アナリストらに，WeWork がリースの 20% を解約 または 再編しようとしていると語った。
　DBRS Morningstar のレポートによると，大家は ── 特に WeWork がビルの大部分を借りている場合には ── 再交渉を希望していない。なぜなら，"それでは収益が大きな打撃を受けるからだ｡"   ところが 他方，コロナウィルスのために ビル･オーナーは新しいテナントを見つけにくい上に，WeWork 仕様のスペースを再構築することは経費のかかる建築作業になるため，"大家は WeWork にオプションとして留まってもらう可能性を期待している｡" … とレポートは言う。
　WeWork の破産は，同社がマンハッタン区 最大のテナントであるために，マンハッタンのオフィス市場のトラブルになりかねない。Savills のレポートによれば，同社は 850 万 ft² をレンタルして 年間レンタル料 $4.863 億を大家に払う契約をしている。
　WeWork は コロナウィルスのパンデミック以前に，IPO が失敗してカネを燃焼する事業モデルが露わになり，創業者 Adam Neumann を失い，何千人もの従業員をレイオフし，終には 会社の評価額がほゞ −$440 億急減して僅か $29 億になった。
　同社はまた，IPO の失敗について投資家から集団訴訟を起こされている。先週は，共同創業者 Miguel McKelvey が月末に辞職すると発表した。

Sandeep Mathrani ならびに WeLive のウェブサイトと Wall Street 110 番地。

　Sandee Mathrani が率いる会社は，ニューヨーク市と Washington D.C. 近くの２件の共同生活施設を譲渡する選択肢を顧問と検討している … Bloomberg が伝えた。
　協議は初期段階にある。WeLive は，2016 年に WeWork が立ち上げた。ある時点で，WeWork は 家具付きアパートを 36 棟 開設する計画だったが，Wall Street 110 番地 とメリーランド州の２件に終わり，それ以上拡大することはなかった。
　WeWork は，前 CEO Adam Neumann 創業者の下で，WeGrow (デイケア)，Rise by We (フィトネス･センター) と並んで 住宅空間に事業を拡大した。しかし，WeWork は昨年 IPO に失敗し，Neumann は追放された。その後 Mathrani がこの事業を再編していた。金曜日，WeWork の共同創業者 Migual McKelvey は，会社を去ると発表した。
　WeWork は 昨年10月，シアトルで WeWork/WeLive 施設をオープンする計画を撤回した。

　WeWork に大量のオフィス空間を貸しているマンハッタンの大家が 今年の４月，苦戦中のコワーキング企業の代理でリースの再交渉をしているブローカーから１通の E-メールを受取った。
　"私は丁寧に それは無理です。そちらの時間の無駄でしょう … と答えました｡" … と大家は言う。そして，WeWork との今のレンタル料は相場以下なので，取り返す方が都合が良いのだと言う。"私は強談判をするつもりです｡"
　不動産サービス会社 Newmark Knight Frank と JLL のブローカーらは 過去数週間にわたって，WeWork の大家に日参し，WeWork のキャッシュフローを危機に陥れている リース代金 数十億ドルの値引き交渉を行なってきた。
　WeWork の 2019 年末の帳簿上のリース債務は $472 億であるが，これを 30% 減額したい意向と伝えられている。
　ところが今や Covid-19 がコワーキング会社の収益に更なる重石を加えており，批評家は，社会的隔離と感染追跡が重視される世界で，見知らぬ人を狭い空間に牛詰めにする事業モデルそのものが生き残れるか疑問の声を挙げる。
　IPO が昨年失敗する前は $470 億にも評価された SoftBank が支援する会社にとって これが伸るか反るかのシナリオになりかねないと考える人たちによれば，これは，WeWork のリース交渉のリスクを高める。WeWork の最新の評価は $29 億に過ぎない。
　WeWork の批評家は，不況になれば 破産申請に追い込まれるだろうと 長い間憶測してきた。もしも 破産した場合，いくつものシナリオが考えられる … と専門家は The Real Deal に語る。
　"破産しても，大家は必ずしも喜んで譲歩するとは限らない｡" … とニュージャージー州 Stark & Stark 社の弁護士 Timothy Duggan が言う。同氏は，2003 年に フレックス･オフィスの大手 Regus が破産を申請したとき，オフィス用家具の会社 Transamerica を代表する債権者側の弁護士を務めた。
　だが 第11章の破産となれば，このダイナミクスは しばしば 変更される。
　"もしも私が大家で，他の沢山の大家が譲歩していて しかも 破産から抜け出す道があると知っていれば，私は進んで取り引きをするだろう｡" … と Duggan は言う。
　だが 破産が11章で保護される場合であっても，会社の中心的な難問は変わらない：業績を反転させて生存できる計画を持っていると 債権者に納得させることだ。
　"破産した場合でも，そこから抜け出せると 人々に信じてもらえなければならない｡" … と Duggan は言う｡ "これ全体が１つの大きな交渉だ｡"
　リワーク
　WeWork の昨年の上場目論見書によれば，長期債務が $13 億ある。これには JPMorgan との与信契約 ならびに $6.69 億の社債が含まれる。この社債は ５月には $１につき 28¢ もの安さでトレードされている。
　会社が好転できると債権者を説得する任務は，2012 年に破産したモール･オーナー General Growth Properties を立て直した ベテラン Sandeep Mathrani が率いる経営陣の肩にかかる。
　昨年 WeWork の創業者 Adam Neumann が IPO の大失敗により追放された後，今年初め Mathrani は WeWork の舵取りを任された。
　"彼は 不動産業界で建て直しの経験を持つ実績のあるリーダーだ｡" … と WeWork の 元暫定議長 でSoftBank 副社長の Raul Marcelo Claure が２月の声明で Mathrani について述べた。
　ハッキリさせておくと，WeWork に破産申請の計画は無く，破産が必然とは限らない。
　WeWork の広報担当者は The Real Deal に，WeWork の財務は強く，$39 億の現金 および 拠出公約を持っており，"当社の５年計画を実行し 未来への投資を行ない，現在の気候を乗り切る流動性は十分にある｡" … と言う。
　"当社は 赤字の施設から撤退し，企業需要が見られる市場で成長することにより，ポートフォリオの適正化を続ける｡" … と広報担当者は続けた。そして，2021 年初頭まで 新たに 60 施設を開設し，WeWork India に $1 億を投資すると言う。
　しかし WeWork の批評家は 同社が結局は，特に経済の下降時には，破産に終るだろう長い間 憶測してきた｡
　昨年11月以来，WeWork は数千人の従業員をレイオフした；SoftBank は金融救済から撤退した；IBM は 88 University Place の ビルから撤退すると伝えられている ── ここは コワーキング会社の企業向け事業モデルの軸足だった。
　SoftBank は 先月 WeWork 投資に２度目の減損処理を行ない，$1,000 億 Vision Fund 以外に所有する WeWork 株式で 年間の損失 $66 億が見込まれると言った。
　"SoftBank が減損処理するたびに WeWork の価値は現実に近づく｡" … と Redex Holdings のアナリスト Kirk Boodry がロイターに言った。"明らかに 価値はゼロだ｡"
　SoftBank CEO Masayoshi Son は４月，Vision Fund から $800 億以上のベンチャー資本が支援する 88 社のうちかなりの部分が破産に終ると予想する … と述べた。
　"88 社の内 15 社が破産すると言いたい｡" … と Son は予想し，別の 15 は栄えると予想する … と続けた。
　しかし，WeWork の議長 Marcelo Claure は，これらの発言から WeWork を隔離しようとしている。彼は ５月19 日に次のようにツイートした。

Marcelo Claure 　 "間違えてはいけない。@SoftBank @masason と私は, 新しい @WeWork および その経営チームの大の信者である。我々は WeWork を支援し続ける。我々は，@WeWork が #COVID-19 から 従来よりもさらに強くなって浮上し，2021 年までに黒字化することを公約する｡"

　Mathrani は，WeWork が４月分と５月分のレンタル料の 80% を大家に支払い，他方 会員からは 会費を 70% 徴収したと言う。Newmark と JLL がビル･オーナーとの交渉でどれだけの譲歩に成功したかは不明である。
　Newmark と JLL の広報担当者は，コメントの要請に応じなかった。
　WeWork は，子会社が所有しているとされる "親会社限定保証" つきの多数のリースのお蔭で破産ルートを回避できる可能性がある。つまり WeWork は，親会社に債務責任を発生させること無しに，個々のリース契約から撤退することができる。
　新しい章？
　だが，もしも破綻の状況になった場合，専門家はいくつかのシナリオを提示する。
　連邦破産法 第11章では，テナントは リースについて通常 ２項選択を行なう：各取引について，リースを受け入れるか/拒否するか。拒否されたリースを持つ大家は，無担保債権者として登録し，再編計画の後で残ったものがあればそれを分け合う。彼らが合意から受け取るものは，通常ほんの僅かである。
　WeWork は, リースのアップ または ダウン以外の選択肢を持ち得る。Regus の事例が青写真になるだろう。
　Duggan は，Regus が裁判所から許可を得て，破産手続きの最中にリースの再交渉を行なった；そして 約 70件の取り引きに成功したと言う。これがうまく行った理由は，大家がこれを多少とも有利な結果を得る最後の機会と見たからだ … と彼は言う。
　"破産以外の問題は，大家がときどき 会社が破産申請をしていると信じないことだ｡" … と Duggan は言う。
　もしも WeWork が破産申請をすれば，大家に強く当たることができる … と Duggan は言う。
　ただしその場合でも，Mathrani とそのチームは，大手の大家に 再編計画がうまくまとまっていることを納得させなければならない … と情報筋は言う。
　破産の専門家は，第11章による場合，WeWork の大手の大家により構成される無担保債権者の委員会が再編計画の承認 または 却下に重要な役割を演じる … と言う。
　機関大家は計画の信頼性について 本気で判断する｡" … と WeWork の大家を代表する１人の弁護士が匿名を条件に言う。
　"WeWork が破産申請した場合，ここを通るかどうかの判断は難しい｡" … とその弁護士は続けた。"会社が再編されるためには，経営陣がそれを実行できると債権者が確信しなければならない｡"
　Costar Group のデータによれば，昨年夏の時点で，WeWork の全国にわたる ５大大家は，Beacon Capital Partners, Nuveen Real Estate, the Moinian Group, Boston Properties，the Chetrit Group であった。
　Nuveen Real Estate のアメリカのオフィス･ポートフォリオ のトップ Chad Phillips は，全体のスペースの内 WeWork に貸しているのは 2% に過ぎないと指摘する。そして，Covid 後は 大きなオフィス･テナントが Hub & Spoke モデルに移行するものの，柔軟オフィス空間への需要は増えると考えると言う。
　"その上で，柔軟モデル会社は事業モデルを深化させ，人の密度を下げるようにフォーマットを修正し, スペースを細かく管理する必要がある" … と言い，パンデミックに応じて軸足を動かせる企業が力を得て，柔軟オフィス空間でシェアを得るだろうと言う。
　"素晴らしいこと"
　オブザーバーが注意深く観察しているように，一部の企業は WeWork の再編の大きな動きの余波に対応を計画している。
　Converse の共同創業者の Ryan Simonetti は，もしも WeWork からスペースを取り戻した場合，どうするかを考えている 大家から既に打診を受けたと言う。
　彼は，Convene ── 会議室や その他の職場を短期でリースする ── は，それらのリースを自社で契約するか， それとも 大家と提携して運用することを検討していると言う。
　"我々は，WeWork の施設を Convene 向けに再構築するには何が必要かを検討している｡" … と Simonetti は言う。"WeWork の規模をサポートするだけの需要は無い。一部のビルの面積は 300,000 ft² だが, 60,000 ft² もあれば十分だ｡"
　最も極端なシナリオでは，WeWork が債権者に将来の成功を説き伏せることができない。その場合，清算が唯一の選択肢だ。
　"この場合，特効薬はありません｡" … と裁判会社 McKool Smith の破産執行部門の責任者 Hugh Ray 弁護士が言う。
　"場合によっては，第11章は素晴らしいものだ｡" … と彼は続ける。"うまく行った場合には すばらしい。だが誰もがうまく行くとは限らない｡"
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　McKelvey は今朝 WeWork 従業員にメモを送り，現在 最高文化責任者を務める会社からの辞職を発表した。CNBC が第一報を伝えた。
　"創立後 10 年で，私は人生で最も難しい決断を下した ── 正しかったのかどうか いまだに確信はない｡" … と McKelvey は WeWork 従業員に送ったメモに書いた。"気持ちは去り難いが，自分にとってなすべきことが山ほどあることは承知している。この会社と 仲間を心配不要だと知って この決断をできればよかったのだが"
　McKelvey の E-メールには，辞職の具体的な理由も，その後の身の振り方も書かれていない。
　"つながりと思いやりを育むコミュニティを打ち立てようとする Miguel の献身は，包括性，信頼性，学習 ならびに 成長を認め，祝福する事業の構築に役立った｡" … と WeWork の CEO Sandeep Mathrani が声明で言った。"私は Miguel が これまでと同じ起業家精神を将来も発揮することを確信する。そして その前途に幸あれと祈る｡"
　McKelvey の辞職は，WeWork が (多くの会員の仕事を強制的にリモートに切り替える) コロナウィルスのパンデミックを生き残ろうと苦戦する中で起こった。しかもそれ以前には，IPO が失敗し，Neumann が追放され，何千人もの従業員をレイオフし，終には 会社の評価額が −$440 億急減して僅か $29 億になった。
　同社はまた，投資家から IPO を撤回した件と，パンデミック中にも拘わらず会費を請求するWeWork の決定に対して，集団訴訟を起こされている。
　McKelvey は，ニューヨーク市ブルックリン区の Dumbo [=Down Under the Manhattan Bridge Overpass, マンハッタン橋高架道路下] の建築事務所で働いていた時，同じビルで ベビー用衣料品店を経営していた Neumann に出会った。２人は Water Street 155 番地の大家を説き伏せて，空きスペースを借り受け，柔軟なリースのスタートアップ企業を始め，社名を "Green Desk" とした。
　２人は 結局 Green Desk を大家に買い取ってもらい，2011 年にマンハッタン区で WeWork を立ち上げた｡ その後，WeWork は全世界で 800 を超える施設にまで成長し，マンハッタン区 最大のオフィス･テナントになった。
　長年に亘って McKelvey は Neumann の特大の個性に対し脇役を務め ── ただし会社のデザインに集中し ── Neumann は数十億ドルの資金を集め，WeWork を共同生活と共同教育の空間とした。
　"Miguel が文化の面に集中し，Adam が 率直に言えば メディアの見出しを飾るような物事に専念した｡" … と WeWork の元幹部が昨年 Forbes に語った。"Adam が Masa [Son]からカネを調達する能力により会社の価値が生まれ，Miguel は 直接に これには係わらなかった｡"
　結局のところ IPO の失敗が，カネを燃焼する WeWork の事業モデルに脚光を当てた。CEO にあるまじき常軌を逸した行動が報道されると，Neumann は会社から追放された。McKelvey は最高文化責任者として 会社に留まり，2019 年10月に日本の銀行が経営権を握ると，SoftBank Group 幹部と協力した。
　"WeWork の執行役員議長を引き受ける前夜，Miguel と私は 深夜まで WeWork の文化と この会社 および 社員が提供しなければならない 否定し難い魔法について語り合った｡" … と SoftBank の COO Marcelo Claure は声明で言った。"当社の世界中の何千人もの社員と 600,000 を超える会員は，Miguel が構築を助けた 真のパワーと価値の証である。私は 同僚としてだけでなく 真の友人として，彼から多くを学んだことを永久に感謝するだろう｡"
　WeWork のトラブルが その評価を引き下げると，McKelvey の純資産も減少した。Forbes は，McKelvey の純資産が ピーク時に $29 億に達したが，WeWork の混乱の後では $9 億に下がったと推定する。
　Neumann の純資産も $7.50 億に下がり，最近 彼は $30 億の WeWork 株を買い戻す契約を破った SoftBank に対して訴訟を起こした。$30 億の中には，Neumann の $10 億弱の黄金のパラシュートが含まれる。

　McKelvey の退社は，Covid-19 のパンデミックが 同社の顧客を WeWork のオフィスから遠ざけ，オフィスの稼働率に重大な影響を及ぼす中，WeWork の中核事業が生存の危機に直面するときにぶつかる。
　"創立後 10 年で，私は人生で最も難しい決断を下した ･･･ 今月末に，私は WeWork を去る｡" … と McKelvey は WeWork のスポークスマンを通じて言った。
　SoftBank が経営権を握る WeWork は現在 ５年再建計画の真っただ中にあり，執行役員議長 Marcelo Claure の下でトップ経営陣の改造を行なっている。
　SoftBank の副社長でもある Claure の指揮下，WeWork は Sandeep Mathrani CEO を含む何人もの幹部を招聘した。Neumann の下で古いガードを固めていた (２名の共同 CEO Artie Minson, Sebastian Gunningham を含む) 多数のトップ経営陣も 会社を去った。
　オフィス共用企業は 昨年９月 IPO を放棄して以来 混乱の時期を潜り抜けた。SoftBank および その他の利害関係者は Neumann をその経営スタイルとさまざまの利益相反 ならびに IPO の進め方について攻撃して 追放に至らしめた。
　SoftBank は，WeWork 取締役会を構成する ２名の取締役 Bruce Dunlevie，Lew Frankfort から成る特別委員会との法廷闘争に巻き込まれている。これは，日本の会社が スタートアップ企業に約束した救済パッケージの一部である $30 億公開買い付けから撤退したためである。
　WeWork 取締役会は先週，特別委員会のメンバーとして Alex Dimitrief と Frederick Arnold を追加した。
　SoftBank は これまで 合計 $135 億超を WeWork に投資した。

ソウル市鍾路区の鍾路タワー (WeWork 提供)

　2018 年９月以来，WeWork は ソウルのダウンタウンの 33 階建てのビル内の８フロアを合計 18,895 m² 借りている。
　WeWork がこのスペースをレンタルし始めた時の鍾路タワーのオーナー IGIS Asset Management は，2019 年６月，WeWork が空き室を減らしてくれたお蔭で，高さ 133 m のこのビルを KB Asset に $3.80 億で売却することができた。
　昨年 WeWork は上場に失敗し，Covid-19 パンデミックの中，共有経済への懸念が高まった。US の商用不動産企業は，従業員の大量解雇に踏み切り，施設を閉鎖し，大型のリストラを世界中で始めた。
　韓国では，同社は 共用オフィス･サービス市場での主導的地位を地元の競争相手 Fastfive に失った。
　以上の背景の上に，WeWork は この４月，KB Asset に 2038 年まで有効な鍾路タワーのレンタル契約のキャンセルを申し入れた。
　"WeWork から契約のキャンセルについて話があったことは，その通りです｡" … と KB Asset のスポークスマンは言う。"あれは 一方的な性質のものでした。我々は あの要請を受け入れませんでした｡"
　メディア報道と業界筋によれば，WeWork は最近 Jones Lang LaSalle (JLL) を顧問に雇い，ビルの一部の賃借権を Fastfive のような別の共用作業空間サービス･プロバイダに譲渡することを検討している。
　また 一部の情報筋は，KB Asset と WeWork が既に 賃借権譲渡の協議を終えたと憶測している。
　しかし KB Asset はこの憶測を否定し，賃借権の譲渡を WeWork と協議する理由は無い … と述べた。
　"もしも，期限前に WeWork が契約をキャンセルしたいのであれば，WeWork は別のテナントを探す義務がある｡" … と スポークスマンは言う。
　WeWork のスポークスマンは，"当社は韓国での事業に引き続き取り組み，韓国の 当社会員にスペースとサービスを提供することに専念する。韓国内のすべての当社施設は，フルに稼働している｡" … と述べた。
　市場関係者は，もしも WeWork が鍾路タワーからオフィスを引き払えば，KB Asset が 近い将来 WeWork に代るテナントを見つけるのは困難だろうと言う。
　2016 年に韓国で事業を立ち上げた WeWork は，事業を急速に拡大し，ソウルに 18 支店，プサン(釜山) に ２支店を開設した。
　しかし，ソウルの乙支路 (Euljiro) の大信金融センター内と 光化門近くの The-K ツインタワー内の支店は，間もなく閉鎖とウワサされている。
　南華早報によると香港で，WeWork は銅鑼湾地区の希慎広場の２フロアを削減し，尖沙嘴地区 (Tsim Sha Tsui) の 海港城 (Harbour City) の Sun Life Tower の６フロアを削減した。
　これらの撤退は，WeWork が香港市場に参入してから４年ぶりに初めての撤退である。
　昨年 10 月，WeWork は第４四半期に香港で４つの新しい施設を加えると言った。

　世界最大の柔軟オフィス空間企業 IWG は，WeWork の縮小に便乗する初の動きを見せた ── ライバルが空けた香港のオフィスを引き受ける。
　UK 上場のグループは，最近調達した軍資金の一部を利用して，香港市 銅鑼湾地区のオフィス空間 30,000 ft² のリースを 確保した … とこの契約を伝えた複数の人が言う。
　これは，ライバルより 30 年前に創立された IWG に WeWork の不動産が引き渡される初の例である。IWG は，テックを名乗る企業がピーク時につけた評価額 $470 億に長い間 後れを取っていた。
　希慎広場のテナントの切り替え ── IWG が確認した ── は，コワーキング･セクターで優位を争ってきた両社の運命の別れを浮き彫りにする。
　WeWork は昨年，その急拡大を率いた創業者 Adam Neumann を失い，評価が急落して現金が底を衝く中, 上場計画を棚上げした。
　WeWork の過半数権益を握る SoftBank は先月，これまでの投資 $103 億を僅か $24 億に減損処理した … と投資家に 告げた。IWG の株価は 年初から −30% 下がったが，それでも時価総額は £30 億を超えている。
　WeWork の新経営陣は，ポートフォリオ全体の見直しを開始した。これが ３月に 希慎広場のリースの解約につながった … と事情に詳しい１人が言う。同社は 香港での足型を約 −20% 縮小した … とその人が言う。
　先月 Citigroup のアナリストとの電話会議で，WeWork の Sandeep Mathrani CEO は，全体の 1/5 のリースを 終了 または 再検討することを示唆した。"ポートフォリオを見れば，80：20 だ。WeWork のリースの 80% は素晴らしいが，20% は再編の必要がある｡" … と彼は言った。
　WeWork は，全世界見直しの一環として UK でのリースの再編について助言を不動産会社 Knight Frank に依頼した。WeWork は，オフィス共有セクターの他の企業と同様，各リースごとに 特別目的法人を設置する。このため，大家はレンタル料を受け取っていない場合でも 親会社を訴えることができない。
　"過去 10 年の WeWork の大きなプラス要因は，このセクターのゲーム･レベルを大幅に引き上げたことだった｡" … と不動産会社 CBRE のリサーチ部門の UK トップ Hement Kotak が言う。"ただし，ホットなセクターでの営業と支配は，反抗的でリスクを取りたがる行動を伴った｡"
　近年見られたような 成長の急増は，成長の痛み無しに達成できるものではありません｡" … と彼は続けた。
　以前は "Regus" という名前で知られていた IWG は，株式発行により £3.2 億を調達した，先週の発表では, 手取り金を 事業拡張に使うと言う。
　"この資金調達は，これから訪れる機会に参加するために十分なカネを確保しておくものだ｡" … と IWG の Mark Dixon CEO が言う。Dixon は IWG の 30% 弱を所有し，資金調達には自分のカネ £0.91 億を投資した｡
　"IWG は，コワーキングについての誇大宣伝を廃し，用心深い経営を行なってきた。最近の株式発行の判断基準は明らかだ ── 細かいサイト買収であろうが M&A であろうが，ディストレストのチャンスに投資する｡" … と Kotak は言う。

　四面楚歌の柔軟オフィス･プロバイダと 開発業者 Cain Hoy Enterprises は，間もなく Stage が開発を完了する２棟のオフィス･ビルを WeWork に リースする 2017 年の契約の解約を検討している … と この交渉を知る複数の人が言う。
　代りに，WeWork は小さい方のビルを占有するようにしたい … と彼らは 詳細が未公表であることを理由に匿名で言った。
　最終決定はなされておらず，WeWork が両方のビルを使うこともあり得る … と彼らは言う。
　WeWork の親会社 We Co と Cain Hoy のベンチャー開発子会社 Stage の広報はコメントを拒んだ。
　WeWork は，新任の CEO Sandeep Mathrani の下で 初めて黒字に転換しようと，リース契約を見直している。大家も 投資家も 銀行も 昨年 WeWork が IPO を撤回して，その上 コロナウィルスの発生による混乱から, WeWork に対する警戒心を強めている。
　WeWork は 2017 年，Stage のプロジェクトのオフィス空間全部をリースする契約を結んだ。当時は，シェークスピア劇場の跡地，アパート，ジム，店舗 を含む開発計画が目白押しだった。
　オフィスの面積は全部で 17,650 m² である。小さい方のビルでも 6,500 m² の広さである。
　WeWork は長期のリース契約を大家と結ぶことにより，リース契約から撤退するつもりがないと安心させ，大規模な開発計画が順調に進むよう配慮した。
　だが，コロナウィルスの発生 ならびに 昨年合意した救済パッケージの一部を破る大株主 SoftBank Group との法廷闘争からの増大する圧力に直面して，WeWork は不動産オーナーとの交渉に強腰になった。
　Stage の開発の背後にある Cain Hoy が率いるコンソーシアムにとっては，WeWork と３年前に合意したより高い料金を払ってくれるテナントを見つける可能性もある。
　企業が拡大計画と 長期的オフィス需要を見直す中，コロナウィルスが地主に脅威をもたらすが，それでも UK の首都での空き空間は少ないままである。

　そして火曜日のプレス発表で，コワーキング空間営業会社は 不動産のベテラン Samit Chopra を 新設の太平洋地域 MD に任命した。同氏は シンガポール，インドネシア，マレーシア，フィリピン，タイ，ベトナム，韓国，オーストラリアを受け持つ。
　経営陣の今回の改造は，2019 年に上場計画が頓挫した後，苦しんでいる会社が方向転換を試みる中でなされる。 WeWork は 昨年の第３四半期に $12.5 億の純損失を計上した。
　LinkedIn の投稿で，"起業家としての次の道" に自分の関心を向けることに決めた … と Fuad は書いている。彼は，自らがシンガポールで設立したコワーキングのスタートアップ企業 Spacemob を 2017 年に WeWork に売却して(その金額は不明である)，WeWork に入社した。
　"これは，しばらくの間 私が熟考してきたことであり，私の内なる企業家魂が 私を再び呼んでいるように感じられる。私は，WeWork での生涯の思い出，ここで知ることを得たアメージングな友人たち， ならびに 我々が成し遂げた [他社との？] 違いに 永遠に感謝する｡" … と彼は書いた。
　Fuad は，自らが WeWork の東南アジアでのプレゼンスを ３施設から 34 に拡大し，この地域の事業に加わる 最初の 150 人の従業員を自分で面接したと言う。また，韓国での事業の展開を先頭に立って行なったと言う。
　月曜日に任命された Chopra は，不動産業界での 20 年を超える経験を WeWork に持ち込む。彼は，WeWork のライバル IWG の企業向け販売担当の執行役員副総裁だった。
　それ以前は，不動産サービス会社 JLL の上級職を歴任した。
　Chopra は シンガポールに拠点を置き，WeWork 国際最高営業責任者 Eugen Miropolski に直属する。
　"私は，この重要な時期に WeWork に入り，Eugen ならびに 経営陣と密接に協力することに興奮している｡" … と Chopra はプレス発表で言った。
　今年１月の 当紙 Straits Times のインタビューで Fuad は，WeWork にとって シンガポール市場が "非常に収益性が高い" … と語り，事業を拡大する意向を示した。
　しかし，東南アジア･ビジネスの財務の健全性は不透明である。４月の Business Times によると，WeWork のさまざまの東南アジア部門の権益を束ねる WeWork Singapore Pte Ltd の 2018 年の売上高は 1,228 万 US ドルで，これに対し 純損失 3,027 万 US ドルを記録した。

　Adam Neumann が CEO だった時代から 最後に残った幹部の１人が へたばっているコワーキング会社を退社する。
　Aaron Ellison は不動産アドバイザ JLL に 10 年以上勤めたのち，2018年７月に US+Canada の不動産部門のトップとして WeWork に入社した。当時，WeWork は 地球上で最も急成長する不動産会社の１つであり，北米の数百もの施設で 数百万 ft² を占有していた。その年の WeWork は，通年の売り上げ高が $18 億，赤字が −$19 億だった。Ellison は 50 人のリース･チームを率い，その受け持ち地域は 最終的にはイスラエルにまで拡大した。
　だが，Business Insider によれば，彼は出る。
　Ellison の辞職は，WeWork が昨年秋 IPO に失敗して Adam Neumann が劇的に追放され，不動産のベテラン Sandeep Mathrani が 最終的にその後を引き継いで以来，この数ヵ月の一連の幹部級の辞職の中で最新のものである。
　昨年11月から，ほぼ 3,000 人の職員が解雇され，同社は 高額のリースを解約できるかどうかを検討しているが，会社の評価額は $470 億から $29 億に急落した。
　昨年の辞職には，Sarah Pontius (不動産提携の世界部門担当)；Granit Gjonbalaj (最高開発責任者)；Wendy Silverstein (WeWork の不動産投資基金のトップ) がある。今年１月以降は，WeWork の取締役４名が辞職した。今では 取締役会の特別委員会が 元最大の支援者 SoftBank と法廷で戦っている。
　日本の投資巨人は, $30 億の救済取り引きから今年撤退し，委員会の提訴を促した。
　SoftBank は 全部で 取締役８人のうち４人を握り，特別委員会は 最近 更に２名を追加で任命する計画を判事に伝えた。
　この数ヵ月，WeWork は，コロナウィルスのパンデミックにも拘わらず，施設を閉鎖しないことで，非難を集めている。また，US の大家からのリース代金の 20% を払わないことに決めた … と幹部らは５月に言った｡

　WeWork は，WeLive 共同生活イニシアチブを展示することを想定していたサンフランシスコの開発プロジェクトに $4.50 億を投資する誓約を無視した廉で告発された。
　Parkmerced Investors は木曜日，トラブったコワーキング･スタートアップ企業を ニューヨーク州裁判所に提訴し，(メディア･ルーム，温水プールを備え，ヨガ教室やアルコールのサービスを行なう) WeWork 仕様のアパート兼 共同生活空間の建設を支援する約束を破ったと訴えた。Parkmerced Investors は 最低 $１億の損害賠償を要求している。
　この訴訟は，WeWork が同じニューヨーク州の裁判所に Parkmerced Investors を (取引の資金調達条件を満たしていないとして) 提訴し，プロジェクトへの株式投資を完了するための独占手数料 $0.20 億の返金を拒否したことを受けてなされた。
　WeWork の財政的 ないし 法的問題は，IPO を撤回して以来，この数ヵ月，創業者で元 CEO Adam Neumann による $17 億公開買い付け請求訴訟を含めて，急増している。WeWork の親会社 SoftBank は最近 混乱している。記録的な赤字を計上したにも拘らず，Vision Fund のトップ Rajeev Misra の報酬を倍増した｡
　Neumann は 2015 年，Parkmerced の筆頭開発業者 Maximus Real Estate Partner に話を持ち掛け，WeWork が いつかは "Apple より大きくなる" ので，Parkmerced の投資は "私のものでなければならない" … と言った と木曜日の損害賠償訴訟の訴状に書かれている。2018 年に契約が結ばれ，WeWork が取引完了時に $2.75 億，その 180 日後に $1.75 億を支払うことになったが，WeWork は撤退した … と Parkmerced Investors は言う。
　この取り引きが壊れた後，Parkmerced のプロジェクトは 別の投資取り引きで１年の遅れと 数百万ドルの融資利息，自己負担費用 および その他の経費を発生した … と訴状は言う。Parkmerced Investors は，訴状の中で，独占手数料は返金不可であると主張する。
　WeWork は 訴訟について コメントを拒んだ。
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　 With assistance by Ellen Huet

　IBM は，夏が終われば，コワーキング巨人からリースしている 88 University Place の 70,000 ft² のオフィス空間から撤退する … Business Insider が木曜日に伝えた。この不動産を所有するグループの 50% の権益を持つ Adam Neumann は，IPO の準備中にこの所有権が利益相反に当たると指摘された昨年９月，$1.10 億で売りに出した。
　木曜日午後の時点で，この不動産は まだ売りに出されている。ビルの売却を引き受けている仲介業者が確認した。
　WeWork にとって，2017 年にスペースの急拡大を必要としていた IBM がリース契約してくれたのは，画期的な出来事だった；WeWork としては，初めてのビル１棟丸貸しであり，以後 Union Square Park 一帯のスペースを IBM だけに貸した。それ以来，企業向けのリース事業を拡大した。ただし，このような大型リースが撤退する可能性は，昨年の IPO 目論見書にリスク要因として挙げられていた。
　今回の動きは，パンデミック危機が始まって以来，WeWork と IBM の双方にとって一連の財政難を受けたものである。IBM の第１四半期の売上高は減少し，レイオフを発表した，IBM の広報担当 Doug Shelton は Business Insider に，これは従業員削減とは無関係だと語った。他方，コロナウィルスは WeWork の挫折をさらに大きなものにした。
　WeWork の企業価値は現在，かつての $470 億から 10% 未満の $29 億に下がった。３月以後，全国の施設でのレンタル料収入は滞っており，大家とは レンタル料の再交渉を試みている。長期のレンタル契約料は，88 University を含めて多くの不動産で 数百億ドルに上る。
　Westchester 郡に本社を置く IBM は，秋以後，マンハッタンのオフィスを統合する計画だ。

　トラブった コワーキング巨人 WeWork は，経費の急上昇と コロナウィルスのパンデミックが事業モデルを破壊するため，数年以内に破綻するかもしれない … と Vornado Realty Trust の総裁 Michael Franco が５月５日，同投資グループの第１四半期決算電話会議で言った。
　財務リサーチ･サイト Sentieo にアップされている書き起こし記録によれば，WeWork がどれだけ長く事業を続けられるかとのアナリストの質問に Franco は，"WeWork の生き残る能力は，その赤字を埋めるカネを SoftBank が快く出すかどうかに依存する。この危機の下では，おそらくかなりの短期資金になるだろう" … と答えた。
　Vornado 自身も コワーキング･サービスを一部で行なっており，WeWork の直接のライバルである。
　オフィスを長期のリース契約で借り，それを改修して オフィス空間を分割し，これを短期の柔軟な契約で貸し出す WeWork の事業モデルは，"高い密度を目指す｡" … と Franco は言う。
　"このモデルは 今では明らかに問題だ｡" … と彼は続けた。在宅で作業する人が増えており，政府も地方自治体も コロナウィルスの蔓延と戦うために，社会的隔離の措置を執行している。Franco のこのコメントは，WeWork の第１四半期の財務が先週公表される前になされた。
　"彼らの生き残りと繁栄への意欲については，私は個人的に 疑問視する｡" … と Franco は電話会議で言った。"２年先のことになるかどうかは知らない。所詮は彼らの謂わば花道だ｡"
　Business Insider が問い合わせたところ，WeWork は，Franco の主張にコメントを拒んだ。
　Franco は 電話会議で，WeWork の財務の詳細を知らないが，その事業は "高度な難問を抱える" と考える … と警告した。
　WeWork の CFO Kim Ross は，同社の第１四半期の決算を従業員への書簡で先週 開示した。
　WeWork の売上高は, +45% Y/Y 増加して $11 億に達した。フリーキャッシュフローは −60% 減少した。現金 および 拠出が予定されている現金が $39 億を超えたことを WeWork は自慢した。
　WeWork は，社会的隔離を可能にし，ウィルスの伝染するリスクを減らすために，オフィス空間に さまざまの変更を行なっている。これには，互い違いの座席，頻繁なクリーニング，衛生を促進し個人のスペースを保護するための標識の設置，手指消毒ゲルへの手近なアクセス … などが含まれる。
　ガラクタの山
　他方，Vornado の Steven Roth CEO は決算電話会議で やや前向きのトーンを与えた。
　彼は，WeWork がオフィス業界に 柔軟なリースや "インフォーマル性の文化，無料ビール，卓球台など" の現在行なわれている一定の永続する貢献をしたと評価する。
　WeWork のモデルで "特に魅力的なこと" は，オフィス空間がすぐに使用できるので，テナントは 建築家を雇って改修に半年を掛ける経費と手間を節約できることだ … と Roth は言う。
　ただし Roth は，"それ以外は全部ガラクタの山だ｡" … とライバル会社をこき下ろした。
　WeWork は，コロナウィルスのパンデミックでチャレンジを受ける唯一のコワーキング企業ではない。たとえば，Knotel は 決算が予想を外し，大量の従業員をレイオフし，大家へのレンタル料の支払いを延納している。

ロサンゼルスなどの WeWork の施設を利用する企業と職業人の多くは， 在宅命令のために何週間もオフィスへ行くことができない｡ (©Philip Cheung for The New York Times)

　コロナウィルスが経済の大部分を遮断する以前から既に トラブっていた オフィス空間の巨人は，このパンデミックを生き残るため，巨額のレンタル料の割り引きを大家に求めている。
　同社の 小規模企業顧客の一部も，レンタル料の支払いの減免を求めている。だが，WeWork は急減する売上げと (顧客がオフィスを使うことを妨げる) 在宅命令を相手に必死なので，大目に見る余裕が無いのだと彼らは言う。
　ロサンゼルスでマーケティング会社を経営する Klint Briney は，WeWork が１ヵ月分のレンタル料の延納しか提案しないことにガッカリした。彼の事業の大部分はライブ･イベントなので，今の収入は１年前の収入のほんの数分の１に過ぎない。
　"何かもっと気の利いた提案だったら嬉しかったけれど，向こうから喰らったのは 顔面平手打ちでした｡" … と彼は言う。
　そこで Briney は，大家に WeWork がしていることをそのまま WeWork にしている：４月分と５月分のレンタル料を払わない。
　WeWork の Sandeep Mathrani CEO は，CNBC との先週のインタビューで，一部の大家に４月と５月のレンタル料の支払いを控えていることを認めた。
　WeWork，大家 ならびに 顧客の間の緊張は，大都市の経済の巨大な一部分であるオフィス空間市場を取り巻く問題を浮き彫りにする。今後数ヵ月で，テナントの多くは レンタル料を払えないか または 払う意思をなくするだろう。そして 大家は WeWork にテナント料の免除を認めるか あるいは 滞納を許して待つか もしくは 立ち退かせるか … を決めざるを得ないだろう。ビル･オーナーにカネを貸した銀行と投資家も，同様の選択を迫られるだろう。
　WeWork は巨大なテナントであり，ニューヨークのオフィス空間の 最大の民間 借り手として，数千の独自の貸し手を持つ。他方，フリーランサー, スタートアップ企業, 小企業 ならびに Amazon のような大企業にオフィス空間を貸す。もしも 同社が顧客に大幅なレンタル料免除を与えれば，我が国経済の重要な部分が パンデミックとロックダウンのコストを負担するのを助けることできただろう。
　しかし，WeWork には それほどの寛大さを示す余裕は無いらしい。
　同社は昨年，投資家が IPO の株を買うのを躊躇したために，ほとんど 破綻 寸前まで行った ── 今でも 現金燃焼は続いている。
　それまで WeWork の急成長に燃料を注いできた日本のコングロマリット SoftBank は，同社を救済し，新たにカネを注ぎ込み続けることを約束した。だが，SoftBank は月曜日，３月31日に終った会計年の決算で −$127 億の赤字を発表し，もはや WeWork の財務の救世主となる意欲を失ったようである。４月１日には，WeWork 創業者 Adam Neumann を含む現在の株主から $30 億相当の株式を公開買い付けする契約をキャンセルした。これにより，SoftBank は WeWork へのデット･ファイナンス $11 億も差し控えることができる。
　SoftBank の Masayoshi Son CEO は，月曜日の投資家向け電話会議で，WeWork の見通しについて 悲観的な見解 (dim view) を持っているように見えた。通訳を通して語った Son は，SoftBank が投資した企業の一部は コロナウィルス危機を "潜り抜ける" 良いチャンスを持つだろうが，WeWork は "例外である" … と述べた｡ パンデミックの終息後 企業は 長期のオフィス･リース契約をためらうようになり，WeWork の施設での短期リース契約を選ぶだろうとも述べた。
　だが，WeWork の執行役員議長を務める SoftBank の副社長 COO Marcelo Claure は後にツイッターで，SoftBank と Son は WeWork がこのパンデミックを乗り切る力に自信を持っている … と言った。

MarceloClaure 　 　間違えてはいけない。@SoftBank @masason と私は, 新しい @WeWork および その経営チームの大の信者である。我々は WeWork を支援し続ける。我々は，@WeWork が #COVID-19 から 従来よりもさらに強くなって浮上し，2021 年までに黒字化することを公約する。

　確かに，資産のオーナーとの取引を改善できれば，WeWork は有利になるだろう。WeWork は非常に多くのオフィス空間を占有しているので，もしも 今から数ヵ月後に WeWork が破綻して いなくなれば，一部のビル･オーナーは 代りの借り手を見つけるのに苦労するだろう。
　"我々は, ４月分と５月分の 当社施設のレンタル料を 80% 支払った｡" … と Mathrani は CNBC に語った｡ "我々は 大家と友好的な話し合いをしており，契約を全面的に守るつもりである｡"
　だが，もしも WeWork が好条件を得ることができたとしても，やはり 気の挫けるような難問に直面する。今回のパンデミックは，多数の人を交流空間内に置くことを基本とする同社の事業モデルを根底から破壊した。顧客は，何週間もの在宅勤務から復帰した後は，人が混雑するオフィスを努めて避け，少なくとも経済と 自分の運命が回復するまで，それを続けようとするだろう。
　WeWork は，パンデミックへの対応として，オフィス空間の設計の見直しを行なっていると言う。これは，顧客同士の間のスペースを大きく取ることだ。Mathrani は CNBCに，もしも従業員をまばらに配置することが必要だと判断する企業がふえれば，WeWork のオフィス空間への需要はふえることもあり得る … と述べた。
　しかし，WeWork が その理想に現実には応えていないと考える顧客が増えれば，WeWork の評判は悪化する可能性がある。Neumann と幹部らは，WeWork が単なるオフィス空間プロバイダを遥かに超える企業だと 長い間 主張してきた。同社の施設は，売り込みの宣伝文句によれば，"起業家精神を促進し，仕事に意味を与える 支援コミュニティを形成する場を顧客に提供する｡"  しかし だからこそ，地元政府の命令により外出が禁止された時，WeWork がレンタル料の減額 ないし 免除をしてくれるものと一部の顧客は期待したのである。

Stacey Brook は，契約を辞めたいと言うと １年フルのレンタル料を払えと言われた。

　Stacey Brook は，高校生の大学入学試験で要求されるエッセイ (作文) のアドバイスを手伝っている。彼女は自分でこの事業をしているが，エッセンシャルなサービスとは見做されないので，ニューヨークが在宅命令を出すと マンハッタンの WeWork の小さなオフィスから締め出された。加えて，パートナーが 免疫系を抑制する薬を服用しているために，コロナウィルスに特に脆弱な状況にある。
　その結果，Brook は WeWork とのレンタル契約を解除しようとした。これに対し，WeWork は レンタル料の１月延納を認めると言い，もしも彼女が契約を破るのであれば，残りの 12 ヵ月分のレンタル料 約 $19,000 を払えと言った。
　WeWork の従業員は Brook 宛てに書いた："契約違反による解約の手数料が高く，世界的パンデミックのひずみの解決にならないことは 理解しております。会員のために最善の解決を見出すべく取り組んでおりますので，どうか しばらく我慢してください｡"
　WeWork はその価値 ── 特に 小企業を助けると言う従来の主張 ── が下がったと感じると Brook は言う。"私たちは，WeWork より 誤りが遥かに許されない事業をしています｡" … と彼女は言う。"本当に腹が立つ｡"
　Mathrani は CNBC で，WeWork が ４月分のレンタル料を "70% 以上" 徴収したと言う。WeWork は，何人の顧客が 延納などの救済措置を認められているかを言うのを拒んだ。
　"WeWork は，個々の会員企業と 双方にとって有益な解決を提供すべく緊密に作業を行なっており，最終的には，要求を申し入れてきた圧倒的大多数の顧客に譲歩を行なうことができた｡" … と同社は声明で言う。
　WeWork は，ロックダウンの最中もオフィスをオープンし続けた。その理由として，同社の一部のサービス (郵送，発送，セキュリティ，保管など) が 政府機関が エッセンシャルと分類したものだと言う。
　しかし，Brook など 80 人の WeWork 顧客を代表する弁護士は，パンデミックとロックダウンは 顧客を契約から解放する法的根拠になると言う。法務会社 Walden Macht & Haran の専務 Jim Walden 弁護士は，WeWork に対し 毎月の会費請求を辞めるよう催促している。同氏は，"事実上 激変" かつ "全く予想不可能な" イベントは 契約を無効にする … とのニューヨーク州法の条項により，WeWork の顧客は 契約から抜け出すことができる … と主張する。
　ロサンゼルスのマーケティング会社のオーナー Briney [既出] は，WeWork が いずれ１ヵ月分延納を超える措置を打ち出すものと期待して，最近は レンタル料を支払っていないと言う。
　"WeWork がビル･オーナーにレンタル料の支払いをスキップしていることは，広く知られている｡" … と彼は言う。"彼らは 世界的な有名企業であり，それを梃子に使っている。だったら，その梃子を レンタルしている顧客全体になぜ及ぼさないのか？"

SoftBank CEO Masayoshi Son と WeWork CEO Sandeep Mathrani｡ (©Son by Alessandro di Ciommo | NurPhoto via Getty；Mathrani by Neilson Barnard | Getty)

　WeWork の評価は $29 億に下がった ── 昨年のピーク時の $470 億とは様変わりである。
　オフィス空間プロバイダの それ以前の評価は 昨年秋の $78 億だった；IPO 計画に失敗して, SoftBank に買収されることに合意したときのことである。WeWork 最大の支援者 SoftBank が月曜日の決算発表でこの数字を開示した … と Bloomberg が伝えた。
　全国に及ぶ在宅命令が エッセンシャルでない労働者をオフィスから遠ざけるので，WeWork の事業モデルは，コロナウィルスのパンデミックのために，圧力に晒されている。同社は，80% の施設の大家にレンタル料を払い，70% の会員からレンタル料を徴収している … と Sandeep Mathrani CEO が CNBC の Squawk Box で先週語った。
　SoftBank は昨年，WeWork の経営権を握り，前 CEO Adam Neumann 創業者を追放した。Neumann は 現在，SoftBank が自分たちから 救済の一環として $30 億相当の株を買い取る取り引きを 誤った口実により放棄したとして訴訟を起こしている。
　日本のコングロマリットの Vision Fund は，WeWork や Uber のような投資の価値の減損処理により 1.9313 兆円の損失を記録した。コングロマリットの営業損失は 1.3646 兆円，純損失は 9,616 億円だった ── いずれも同社史上最悪である。
　"状況は 極めて厳しい｡" … と SoftBank 創業者 Masayoshi Son は言った。"我々の独角獣たちは このコロナウィルスの峡谷に突如 嵌った。だが その中の何頭かはこの危機を利用して翼を伸ばすことができるだろう｡"

　連邦準備制度理事会 (FRB) は５月15日，新型コロナウイルスのパンデミックがさらに深刻化した場合，株式などの資産価格は "大幅に下落" する恐れがあるとして強い警戒感を示した。中でも商業用不動産市場が大きく打撃を受けるとしている。
　FRB は，年２回公表している金融安定性報告で，"このパンデミックが予期せぬ方向に進んだり，経済への影響がより深刻になったり，金融システムの緊張が再び高まったりした場合には，資産価格が大幅に下落しやすい状態が続く" … と指摘。特に商業用不動産は "パンデミック前の時点で，ファンダメンタルズに照らして価格が高かった" ためバリュエーションが低下しやすいとし，接待業や小売業への深刻な打撃にも言及した。
　FRB はまた，2008年の金融危機後に導入された規制がウォール街の回復力強化に寄与したとしつつも，金融システムの脆弱性が引き続き新型コロナ感染拡大に伴う経済的ショックを増幅させることになったと指摘した。
　報告では，ヘッジファンドの一部が "深刻な影響" を受け，そのことが市場の変調に拍車を掛けたと分析。極めて高水準のレバレッジを抱える幾つかの大手ヘッジファンドが苦境に陥れば，市場の緊張が高まった局面でマージンコール (追加証拠金の要求) に対応したり，ポートフォリオ･リスクを減らしたりするために多くの資産売却を迫られる可能性あるとし，"こうしたレバレッジ解消の動きが，３月の段階で金融市場の流動性低下の一因となった恐れがある" … としている。
　このほか，レバレッジド･ローンのデフォルトが２月と３月に増加しており，経済動向次第では "増え続ける可能性がある" とし，レバレッジド･ローン市場の状況悪化は資金の貸し手や，こうしたローンの多くを担保資産として証券化されたローン担保証券に悪いニュースとなる … と付け加えた。

　これには，今年の春に ウィルスの感染を起こしたと伝えられるニューヨーク市の多くの WeWook 施設が含まれる。
　New York Post が最近報道したように，一部の激怒したテナントは，弁護士を立てて，パンデミックの最中は (あるいは エッセンシャルでない労働者が法的に在宅業務を強制される間は) WeWork に料金請求を止めさせようとしている。さらに，トラブったコワーキング巨人に ４月分，５月分として徴収された代金を返金させようとしている。
　New York Post によれば，マンハッタンに拠点を置く法務会社 Walden, Macht & Haran がニューヨーク，ロサンゼルス，ワシントンの "20+ 社" を代表している。これら 20+ 社は，個別に WeWork に 返金を申し入れたが不成功に終わり あるいは 払い済みの代金を凍結して，安全になってから使う場合の代金に振り替えてもらうことも断られたと言う。
　"このパンデミックが 我々のクライエントに WeWork のオフィス空間の使用を禁じている限り，会員契約の目的は満たされておらず，したがって会費を支払う義務は免除される｡" … と法務会社の声明は言う｡ "WeWork の会員契約の目的をこれほどまでに破壊するイベントはほとんど想像し難い ･･･ これは 重大な 高度に伝達しやすい病気であり，政府命令は このような会員制オフィス空間の利用を禁止している｡"
　法務会社の専務 Jim Walden は New York Post に，何人ものクライエントが地元の警察に WeWork 施設を調べて エッセンシャルでない労働者がいないことを確認するよう求めたと言うが，それでも WeWork はレンタル料の減免を拒否した。
　"危機が どのように 人や会社の真の性格を顕わにするかは 面白い｡" … と Walden は言う。"私のクライエントの観点から WeWork の事業モデルの欠陥が明らかになり，WeWork のコミュニティへの取り組みの疑問が明らかになったと思う｡"
　他方，WeWork は ビル･オーナーに４月分と５月分のレンタル料の 80% を払ったとウワサされている。また，CNBC の Squawk Box に登場した WeWork の新任の CEO Sadeep Mathrani は，テナントから４月分の会費を 70% 徴収したと言う。また，"中小企業には延納や 凍結を認めている" と言う。

　WeWork は，赤字続きのオフィス空間プロバイダの新経営陣が コロナウィルスの前に 経費削減に取り組む中，第１四半期に $4.82 億の現金を燃焼した。
　この支出は $14 億を燃焼させた前四半期に比べて 60% 減速した。
　Kimberley Ross CFO は，グループが第１四半期末に 現金＋同等物 $39 億を持つと言う (2019 年12月末は $44 億だった)。売上高は +45% Y/Y 増の $11 億だった。
　同社は 昨年 IPO を撤回したあと，今年は経費節減と人員整理に注力している … と事情に詳しい複数の人が言う。
　同社は また，不動産アドバイザ JLL と Newmark を雇って，大家とのリースの再交渉を行なっている。
　木曜日に従業員に送られた E-メールは，コロナウィルス危機への対応を始めた同社の現況を覗き見させる：欧州と北米の大多数のオフィスは ほゞ空っぽのまゝである。
　これらの数字は，WeWork をカネ詰まりの危機に追い込み，日本の投資家 SoftBank から救済を得た昨年の拡大のペースが衰えていないことを示す。
　３月末に同社が世界中に所有する施設の数は 828 に達し，昨年末の 739 から増加した … と E-メールは言う。WeWork の会員数 (フリーランサーと Visa のような大手企業の従業員も含む) は 662,000 から 693,000 人に膨れ上がった。
　第１四半期に，大企業の顧客の割合は 45% で 2019 年末より +２ポイント上がったと E-メールは言う。
　同社は４月分のレンタル料の 70% を徴収したと言う。
　また，パンデミックの影響を受けた中小規模の事業者には免除を行なうと言う。
　Ross CFO は従業員へのメッセージに書いた："世界は海図の無い領域を航行中であり，現在の気候は間違いなく あらゆる事業に影響を及ぼしている｡"
　多くの企業が コロナウィルスの蔓延を抑えようと従業員を家に張り付けている体制は，WeWork のテナントがいつ あるいは そもそも 戻って来るかという問題を投げ掛ける。
　今年 WeWork 率いるべく任命された不動産業界のベテラン Sandeep Mathrani は 今週，危機の最中も危機後も スタッフの間に適切に空間を置くため，大量の顧客が余分のオフィス空間を必要とすると予想する … と語った。
　"我々は４月一杯を掛けて，数千万ドルの費用でそのための空間を用意した｡" … と彼は CNBC TV のインタビューで語った。

　同社は昨年 赤字を増やし続けていた。この E-メールは，利益の額を言及していないが，第１四半期のフリーキャッシュの流出が $4.82 億であったことを伝えている。
　第１四半期の売上高は +45% 増の $11 億だった。
　CFO Kimbrly Ross は，2020 年３月の時点で WeWork が 現金＋拠出予約金 $39 億を持つと言う。昨年 12 月末は $44 億であった。
　WeWork は，公衆衛生危機のため 在宅作業が増え，稼働率が下がり，営業経費が増加する中， 厳しい事業環境に晒されている。
　7.875% の社債は１ドルにつき 39¢ で取り引きされており，利回りは 34.3% である。この債券価格は 2月末にコロナウィルスの発生が金融市場を破壊したとき，85¢ から急落した。
　筆頭株主 SoftBank Group は２週間前，今年３月に終わった通年の決算に 約 7,000 億円 ($66 億) の損失を予想すると発表した。この損失の一部は，Vision Fund を除き SoftBank が所有する WeWork 投資による。
　SoftBank は，WeWork 救済の一環であった $30 億の公開買い付けを撤回したことにより，WeWork の取締役２名 ならびに 創業者 Adam Neumann との法廷闘争に巻き込まれている。テック･コングロマリットは，$135 億以上を WeWork に注ぎ込んだ。

(©Alex Tai | SOPA Images | LightRocket via Getty)

　WeWork 会員のグループは，コロナウィルスのために在宅作業でオフィスを使っていないのに コワーキング巨人が もしも会費の徴収を続ければ，訴訟を起こすと脅迫している。
　火曜日，WeWork の法務顧問への書簡で会員グループの弁護士は，WeWork の会費徴収は "違法である"；なぜなら 州当局と地元自治体当局は エッセンシャルでない要員が在宅作業をするよう命令したからだ … と言った。さらに，会費徴収は "偽善的" でもある … と弁護士 Jim Walden が言う；なぜなら 報道によれば，WeWork 自身が 一部の施設で レンタル料を払っていないからだ。
　これらの会員は，在宅命令がまだ執行されている ニューヨーク，ロサンゼルス，ワシントン D.C. の人たちである。
　"会員契約の目的が Covid-19 のパンデミックにより果たされていない間は，我々の顧客は会費を払う法的義務は全く無い｡" … と Walden 弁護士は書簡に書いた … と The Hill が最初に報道した。
　WeWork のスポークスマンはコメントを拒んだ。
　Walden によれば，WeWork の会員は法律に従って公衆衛生の義務を遵守している。もしも WeWork のオフィスでこれを守らなければ，厳しい罰金を科されるからだ。一部の都市では，警察が WeWork の施設に現れて，在宅命令の適用に従わない者がいないか 建物内を調べる。
　Walden の書簡で指摘される２名の会員は，オフィスを開けておくという WeWork の決定が 健康と経済への懸念を負わせたと言う。
　"ウィルスを家に持ち帰るなどということは，絶対にやりたくない｡" … とロサンゼルスに拠点を置くマネージメント制作会社のオーナー Ray Miller が言う。Miller は，自分のチームが使っていない ２人用のオフィス３つに対して毎月 $2,000 を払う。
　"これは 経済的な重荷です｡" … と ワシントンのフリーランス･コピーライター Lisa Kaneff が言う。彼女は 他のデスクから３フィート以内にあるデスク１つに 毎月 $450 を払う。"フリーランサーの私にとって，私自身が唯一の収入源です。WeWork は私のオーバーヘッドだ。私は 手に入るものなら１ペニーでも必要です｡"
　Miller は，自分のチームのスペースが Kaneff のスペースより 隙間が多いと言うが，彼が 懸念するのは，キッチン，待合室，会議室，さらにはエレベーターのような 共同部分である。"コワーキングの全体的概念は，一部の空間を共有することにある｡" … と彼は言う。"率直に言って，このようなオフィスは閉鎖すべきです｡"
　WeWork は，一部の会員が "エッセンシャルな事業" を行なっているという理由で，US の施設を オープンし続けている。WeWork はまた，同社の メール･サービスが ニューヨーク州の Andrew Cuomo 知事が出勤を禁止する 行政命令の対象から外れていると言う。
　コワーキング･セクターは，会員を確保する必要と低収入とのバランスを取るという ユニークな圧力に直面している。The Real Deal が以前お伝えしたように，ニューヨークの Bond Collective は，救済を必要とする会員には 会費を割り引いているが，契約解消による会費の返金を拒否した。
　Walden 弁護士は書簡で，WeWork が 一部の会員の銀行口座から許可なく会費を引き落としたことを非難した。書簡はまた，WeWork がレンタル料を４月に 大家にフルに払わなかったとの報道を引用して，WeWork のやり方を "偽善的" と呼んだ。
　この数週間は，腹を立てた WeWork の会員らが 請願運動を組織し，YouTube 動画で WeWork の方針を変更させようとしている。

　昨日 デラウェア州裁判所に提出された訴状によれば，Neumann は，SoftBank がその権力を濫用し，公開買い付けと呼ばれる取引から撤退し，既に受け取ることになっていた退職金を支払う約束を破った" … と主張する｡
　Neumann は訴状で，SoftBank の公開買い付けキャンセルは契約違反 および "善管義務" 違反であると非難し，この取引が破られるのであれば，WeWork の経営権を日本の銀行に渡すことは無かっただろうと言う。
　Neumann は，スポークスマンを通じてコメントしなかった。
　"これら根拠の無い要求に対して，SoftBank は強力に自己弁護する｡" … と SoftBank 最高法務責任者 Rob Townsend が声明で言った。"Adam Neumann も署名した契約の条件によれば，$10 億弱の株を売って Neumann が最大の受益者となる この公開買い付けを SoftBank が完了する義務は無い｡"
　この訴訟は，Neumann の最大のチアリーダーであり当初から WeWork に 約 $142.5 億を注ぎ込んだ SoftBank のトップ Masayoshi Son に対する戦いに Neumann を追い込む。同時にこの訴訟は，Neumann が昨年 WeWork の CEO を追放されて以来初めての両者の公開スパーリングである。Forbes とのインタビューで先月，Son は WeWork に余りにも多くのカネを注ぎ込み，余りにも多くの信頼を Neumann に置いたと語った。
　"我々は 余りにも高い評価を WeWork に与えた。我々は あの企業家を余りにも信じすぎた｡" … と Son は Forbes に語った。"だが，現在の WeWork でも，新しい経営陣を投入し，新しい計画を立て，我々は業績を反転しようとしており，かなりのリターンを得るだろう｡"
　Neumann の訴訟は，SoftBank が直面する２番目の法廷闘争である。１番目の訴訟は，公開買い付けが今月初めに撤回された後，４月７日に WeWork 取締役会の特別委員会が 同じ理由で SoftBank を提訴した。
　そちらの訴訟では，SoftBank は特別委員会の訴訟を (Neumann が訴訟を計画しているので 特別委員会に訴訟を起こす権限は無いと主張して) 却下に持ち込もうとした。ところが Neumann の訴状では，特別委員会の法的権限には "根拠がある" … と論じ，２件の訴訟の統合を求めた。
　４月１日，SoftBank は公開買い付け ── トラブったコワーキング巨人に対する数十億ドル級の巨額救済 ── をキャンセルしたと発表した。その理由として，アジアでの合弁企業の設立や 独占禁止の認可取得など いくつもの条件が満たされていないと言う。さらに IPO の撤回後に始まった WeWork へ複数の調査 ならびに パンデミックの影響も理由に挙げた。
　SoftBank は以前，この取り引きの停止は Neumann，その家族，および 機関投資家に大きな影響を与えるが WeWork の従業員は 公開買い付けの 約 10% に過ぎないと言った。しかし，特別委員会は，公開買いつけ $30 億のうち $4.5 億は現在 および 元の従業員に割り当てられると言う。そして，Bloomberg は，彼らは受け取るカネで人生設計を考えていると報道した。ただし，この取り引きに詳しい情報筋は Commercial Observer に従業員が受け取るのは $3.0 億未満であると言う。
　Neumann は訴状で，SoftBank が 2019 年12月までに公開買い付けを "秘かに潰す" 行動を取り，アジアでの合弁ベンチャーを開始できなかったのは SoftBank 自身の責任だと主張する。彼の訴状は，法務会社 Morris, Nichols, Arsht & Tunnel， Friedman Kaplan Seiler & Adelman，Susman Godfrey の３社により提出され，SoftBank の財務の健全性を狙い撃ちし，"その悪化が WeWork に対する義務を放擲する決定に影響したことは疑いない" … と言う。
　公開買い付けのキャンセルは，Neumann の純資産を −97% 減の $4.5 億に削減し，大口叩きの WeWork 創業者を大富豪のランクから追い出した … と Bloomberg は伝えた。
　WeWork は，悲惨な 2019 年 ── IPO の失敗，Neumann の追放，数千人の労働者のレイオフ，現金の欠乏 ── の後 コロナウィルスのパンデミックが 同社の施設を殆ど空っぽにする前に，厳しい年を迎えていた。先週 WeWork は 更なるレイオフのラウンドを始めた。今後も 何度もレイオフが見込まれる。

Adam Neumann (©Michael Nagle | Bloomberg)

　Bloomberg が閲覧した訴状のコピーによれば，この取り引きから 最大の牡丹餅を得るはずだった Neumann は，SoftBank Group と Vision Fund が法的に欠陥のある口実を根拠にして，コングロマリットの財政状態が悪化したために 株を買い付ける契約を破ったとして争っている。デラウェア州の Chancery 裁判所に提出された訴状は そのドケットを直ちに確認することはできなかった。
　SoftBank Group の最高法務責任者 Robert Townsend は，この訴えを "根拠が無い" と E-メールによる声明で片づけた。"Adam Neumann も署名した契約の条件によれば，SoftBank Group はこの公開買い付けを完了する義務が無い｡" … と Townsend は書いた。
　　　　　　《 Bloomberg 日本語報道はここまで 》
　この株式取り引きは，WeWork の IPO が昨年失敗したことを受けた，SoftBank Group による救済パッケージの一部であった。WeWork の物議を醸す顔である Neumann は，取締役を退任する見返りとして $9.70 億相当の株を SoftBank Group に売却できる契約を結んだ。Neumann の退職金パッケージは，職を失った何千人もの従業員を激怒させた。SoftBank Group がこの取り引きを放棄する先月の決定は，株の売却に期待していたスタッフを更に苛立たせた。
　そこで，WeWork の２名の独立取締役が 日本のコングロマリットを相手に訴訟を起こし，SoftBank Group は契約の目的を果たしておらず，"買い手の後悔 [=やめときゃよかった]" を経験していると主張した。Neumann のスポークスマンは，自分の訴訟と取締役２名の訴訟との統合を裁判所に求めるつもりだと言う。
　SoftBank Group は，WeWork が この取り引きを進めるための要件を満たすことを怠ったと言い，規制の懸念と (US SEC と 司法省を含む) 何件かの政府調査を理由に挙げた。訴状のコピーによれば，SoftBank は契約に従って "最善の努力" により公開買い付けを完了する義務があるのに，"秘かに これを破壊する行動を取っている" … と Neumann は主張する。
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— With assistance by Sarah McBride

　SEC に提出されたファイリングによれば，WeWork Property Investors は，コロナウィルスのパンデミックが世界中に蔓延し，金融市場を揺るがせているにも拘わらず, ３月９日に 合計 $7.45 億を新しい株式のために調達した。WeWork Property Investors は，コワーキング会社 WeWork と PEF Rhône Group の合弁会社であり，資産 (WeWork にリースされる資産を含む) を買収するために 2017 年に設立された。同社のこれまでの有名な取り引きは，ニューヨークの 元 Lord & Taylor 百貨店のビルを 2019 年１月に $8.50 億で買ったことである。今年３月には，これを $11.5 億で Amazon に売却した。この売却の手取り金を使って，この不動産を担保にしていた巨額の債務を返済した。
　WeWork Property Investors は また，2018 年４月，ロンドンのシティの 620,000 ft² オフィス･キャンパスのためにデボンシャ広場の 10% の権益を £5.80 億で取得した。
　同社は ワシントン D.C. で 2018 年 12月に $1.37 億の取り引きを結んだ合弁相手であり，ビルを大規模改修後 100,000 ft² のコワーキング空間をオープンする計画である。
　今年３月に取得した $7.45 億の持ち分は，合弁会社の規模を倍増以上にする。WeWork Property Investors が前回資本を調達したのは，2019 年３月で $3.41 億を獲得した。
　WeWork は これらの資本調達についてコメントを拒んだ。
　SEC へのファイリングによれば，3人の幹部が株式による資本調達に係わった：Lawrence Fuchs (WeWork 最高投資責任者)，Rich Gommel (元 Starwood 幹部で WeWork 投資マネージング･ディレクタ)，Steven Langman (Rhône Group 創業者で WeWork 取締役)。
　投資銀行 Citi は，WeWork のために 一部の資本を調達したことをファイリングは示す。
　昨年，WeWork は カナダの年金基金 Ivanhoé Cambridge と合弁ベンチャーの契約を結び，最大 $30 億を これまた WeWork にリースされる資産に投資することとした。昨年12月，Ivanhoé の幹部は，ARK と呼ばれるベンチャーが 休止中であるが，投資のためのスタッフを求人していることは 再びギアを上げていることを示すと言った。
　WeWork の主たる事業である オフィス空間のリースは，コワーキングと柔軟オフィス･セクター全体にわたって，パンデミックの結果 執行されるロックダウンにより 厳しい圧力下にある。短期リース契約する WeWork の会員は，契約を容易に解約できる。同社は UK でも US でも 大家にレンタル料の割り引きを求めており，報道によれば，一部のレンタル料を不払いにして，自身のテナントとは 割り引き交渉に抵抗している。

　WeWork 取締役会の特別委員会 (以下 "委員会") は本日，SoftBank Group および SoftBank Vision Fund (AIV M1) (まとめて以下 "SoftBank”) の主張 ── SoftBank に対して委員会が起こした訴訟において WeWork および 少数株主 を代表する権限を委員会が欠くとの主張 ── に応える書簡を取締役会に送付した。
　委員会は，次の声明を発表した：

"SoftBank は またもや WeWork の支配株主としての力を行使して，WeWork の少数株主の犠牲の上に SoftBank の利益を図ろうとしている。SoftBank の直近の作戦行動は，2019 年 10 月に WeWork 取締役会全員により独立組織として設置され特別委員会が 当社の少数株主全員を代表することを禁止し，昨年 SoftBank と特別委員会の間で成立した契約の執行を妨げる試みである。SoftBank の策略は，$4.50 億相当を超える公開買い付けに応じた 850 人を超える現在 および 元の従業員が SoftBank の誤った行為により救済を受ける道を閉ざすものである。公開買い付け実行の拒絶は，特別委員会の力を制限 ないし 解体しようとする SoftBank の計画と並んで，法的責務や企業統治の適正な標準に SoftBank が無関心であることを実証する｡"

　下記は，委員会から取締役会への書簡の全文である：

　Neumann は，WeWork の大手支援者 SoftBank Group を相手取って 日本の銀行が WeWork の株 $30 億相当を株主から買い取る取り引きをキャンセルしたことに対し $10 億の黄金のパラシュートの支払いを含む訴状の提出を計画している … と Bloomberg が伝えた。
　SoftBank の弁護士らは，先週 WeWork 取締役会に宛てた Ｅ-メールの中で Neumann の計画を明らかにし，WeWork 取締役会の特別委員会による同様の訴訟は Neumann の訴訟のために根拠を失う … と主張した。
　"Adam Neumann も訴訟を起こすつもりだと言っている｡" … と SoftBank の弁護士 Morrison Foerster 法務事務所の Eric Olsen が Ｅ-メールに書いた。"WeWork は，手持ちの現金を使って 取締役会特別委員会 および 彼らが管理する基金に重大な個人的利益をもたらすことを意図した カネのかかる訴訟を資金援助する必要が無い｡"
　特別委員会 ── WeWork の財務審議を SoftBank から "リング･フェンス" するために 昨年 WeWork 取締役会の２名のメンバーにより昨年始まった ── は，今日の SoftBank への書簡で 訴訟から引かないつもりだと言った。
　"SoftBank は またもや WeWork の支配株主としての力を行使して，WeWork の少数株主の犠牲の上に 自らの利益を図ろうとしている｡" … と 特別委員会は声明で言った。"SoftBank の策略は，$4.50 億相当を超える公開買い付けに応じた 850 人を超える現在 および 元の従業員が SoftBank の誤った行為により救済を受ける道を閉ざすものである｡"
　SoftBank のスポークスウーマンは，コメントを拒んだ。
　今月はじめ SoftBank は，WeWork が ４月１日までに ── IPO を昨年夏に撤回した後 独占禁止当局の承認を得る；アジアでの ジョイント･ベンチャーを立ち上げる；など所定の条件を満たすことを怠ったとして，公開買い付けと呼ばれる取り引きをキャンセルした。
　SoftBank は以前，公開買い付けの取りやめは Newmann とその家族 および Benchmark のような機関投資家に影響するが，"WdWork の営業にも顧客にも影響しない" … と言った。
　特別委員会は，公開買い付け $30 億のうち $4.5 億は WeWork の現在 および 過去の従業員に割り当てられると言う。公開買い付けを知る情報筋が Commercial Observer に語ったところによれば，この金額は $3.0 億未満である。この情報筋は，Neumann と Benchmark は既に $6.75 億以上を SoftBank に売却済みであるという。
　まだ１週間経っていないが，WeWork の特別委員会は，公開買い付けの取り消しを契約違反であるとして，デラウェア州裁判所で訴訟を起こした。同時に 中国でのジョイント･ベンチャーの閉鎖の失敗は実際には SoftBank によるものだと非難した。金曜日，判事は，公判の開始を早めるという特別委員会の要求を却下し，来年１月に公判を始めると決定した … と Bloomberg は言う。
　Bloombergによれば，公開買い付けの取り消しは，Neumann の純資産を −97% 減らして $4.50 億にし，大口叩きの WeWork 創業者を大富豪番付から外す。
　WeWork は，IPO の失敗，Neumann の追放，数千人の従業員 レイオフ，資金枯渇 … と厳しい１年を経て，今度は コロナウィルスのパンデミックが ほとんどのロケーションを空っぽにした。同社は 来月 更なるレイオフを計画している。

WeWork は Covid-19 危機の中，絶望的になっている。 最新の異常行動：テナントにレンタル料をフルに請求しながら，大家へはレンタル料をフルに払わない。 (©Drew Angerer | Getty Images | AFP)

 ･ Covid-19 のパンデミックのピークを迎えて，WeWork は会員に レンタル料 (rent) をフルに請求する一方で，大家へはレンタル料の減免を求めている。
 ･ パンデミックの最中のこのような許しがたい行動は，WeWork に対する顧客の信頼を低下させている。
 ･ SoftBank からカネが来ず，消費者の信頼が低下しては，WeWork の最後の審判の日は間近だ｡
　WeWork は昨年 IPO に失敗して３兆ドルのジョークになった。今では 非人道的なレンタル慣行により会員に悪役を演じている。世界がロックダウンされ，収入が減る中，大企業は免除や割引を発表している。ところが WeWork は利己的にも ロックダウンの中 オープンしている空っぽのオフィス空間のレンタル料をフルに請求している。
　Covid-19 のアウトブレイクは，WeWork を人工呼吸器に張り付ける
　WeWork が 元 CEO Adam Neumann の野心的 かつ 非現実的な成長計画のために莫大な浪費の結果，カネ集めに奔走していることは公然たる秘密である。コロナウィルスの世界中のパンデミックは，同社を人工呼吸器に送った。そのオフィスは大部分が空っぽになった。同社は オフィス空間を大家から長期リースして それを短期契約で又貸しすることによりカネを稼ぐ。
　今の 困難な時期に ほとんどの企業もスタートアップも 破綻しないためにアップアップであるのに，WeWork は 肉食動物のように 会員からカネを徴収する。

Zoraida Cordova @WeWork が 如何にいかがわしいかを話そう。私は２人のライターとオフィスを一緒に借りている。３月中旬の時点で @NYGovCuomo [Cuomo NY 州知事] が自己隔離を要請し始めたので，我々は オフィスに出かけるのをやめた。我々の事業は 不可欠ではないからだ。ところが WeWork は 我々の会員権の凍結を拒否する。代りに何と 我々のレンタル料を 値上げした。

　WeWork が気にするのは レンタル料収入だけ
　ニューヨークとロンドンの一部のスタートアップ企業は，WeWork がフルにレンタル料を請求し，会員権を解約すると言うと，罰金を請求する … と苦情を言う。１年12ヵ月の中で，WeWork は４月を 年間 手数料の徴収月に決めている。

Salina Mendoza 　 同じです。彼らは契約解除に $30,000 以上を払えと言う｡ そこで私は喜んで指摘する：スタートアップも企業もスペースを使わないでしょう。フェイクな価値とフェイクな共感。コロナが終われば，テナント無しで彼らは生き残れないでしょう。

　WeWork India のレンタル料免除に騙されるな
　[省略]
　WeWork 自身はレンタル料をデフォルトしてる
　WeWork は，会員から レンタル料をフルに徴収する一方で，同社自身は 手持ちの現金を維持しようと，大家にレンタル料を払っていない。このような 自己中心的態度に 会員は WeWork への信頼を失っている。
　会員の忍耐が限界を超えて，レンタル料の支払いをデフォルト あるいは 解約すれば，どうなるだろうか？ WeWork は一文無しとなり，大家に対する $470 億のリース債務が残る。
　WeWork は，かつて 大家と固定レンタル料の長期契約を結んだが，今では 生き残りのための絶望的な試みとして，大家と再契約を希望している；レンタル料の引き下げと レンタル料固定から 収益山分け契約への切り替えを大家に要求している。これらの絶望的行為は，WeWork が十分なカネを持ち コロナウィルス危機を生き残れるとの主張が ウソであることを証明する。
　Covid-19 は WeWork を一文無しにするだろう
　[省略]
　WeWork の最後の審判の日は近い
　2019 年末の時点の [現金 および 現金同等物] $44 億で WeWork のカネはいつまで持ち堪えるだろうか？ Covid-19 危機による 大量のレンタル･デフォルトの１社になるだろうか？
　それより大きな問題は，US 商用不動産市場に何が起こるかだ。2008 年のリーマン･ブラザースの破綻の後 住宅バブルが破裂したように，2020 年には オフィス不動産バブルが破裂するだろうか？

　経営不振のスタートアップ企業で 3ヵ月 暫定 CMO として在職した Maurice Lévy の辞職を受けて， WeWork は 本日，Roger Solé を CMO (最高マーケティング責任者) に任命した。

　WeWork ならびに 同類の企業は，Covid-19 に顧客を追い払われ，肩突き合わせる事業モデルの将来の生存可能性に挑戦しつつ，よろめいている。
　ニューヨークに拠点を置く 業界最大手のコワーキング空間プロバイダ WeWork は，４月の賃料の支払いを 一部の大家に怠った。また 一部のオフィスが新型コロナウィルスに汚染されると，清掃のために一時閉鎖を余儀なくされた。他のコワーキング空間プロバイダは，少なくとも この危機が追わるまで オフィスを閉鎖した。
　IPO の撤回を含めて，昨年 数多くの財政上の問題に直面した WeWork は，オープンな空間を強調するパンデミック後の 計画を策定した。これは収益を捻りだす動きであるが，不安なテナントを落ち着かせるのに十分ではなかろう。
　コワーキング空間プロバイダは，"グレート･リセッション" [=リーマンショック] の後，解雇された多くの人たちに 独立契約者として働き，新しいベンチャー事業を立ち上げ，懇親的な環境で新しい契約を取る場所を与えることにより，繁栄した。
　このコンセプトは大変 人気を集め，既にオフィスを確立していた大企業までが 家具付きの コワーキング空間， あるいは "柔軟空間" と呼ばれるものをレンタルし始めた。これは，新しい都市で前哨基地を開く上でも，既存のオフィスからの溢れを収容する上でも有効だった。
　ところが，この空間を 自社の会員に又貸しする WeWork などのコワーキング企業は，自分自身が ビルのオーナーと長期のリース契約をした。この賃料が大きな支出として固定されているため，今では コワーキング企業の収入は激減した。
　"そもそものアイデアは，実際に又貸しするよりも多くの面積を借りて，鞘を取ることでした｡" … とロサンゼルスの大家 Rising Realty Partners の Christopher Rising が言う。同社は オフィスビル１棟を WeWork にレンタルしている。

メキシコの US 工場は まだ開いている。コロナウィルスが拡がるにつれて，作業員は死んでいく。

　WeWork は，600 人以上の大家から レンタル料の割り引きを確保しようとしており，Bloomberg News は 最大手の大家とは 最大 30% もの割り引きを交渉中と伝えている。これは，昨年６月30日現在で $470 億に達する将来のリース債務の大きな負担を減額しようとする動きである。
　Rising は，彼自身が デンバーのダウンタウンのビルについて，４月分のレンタル料を受け取っていない大家の１人だと言う。そして WeWork と連絡が取れないと言う。
　"WeWork は，コミュニケーションをしない；応答しない；会社には誰もいないようだ｡" … と Rising は言う。"誰も ショップを気にしていない｡"
　もしも WeWork がリースをデフォルトすれば，Rising の会社は，WeWork が入居の前に信用状の形で差し出した 担保で 数百万ドルを回収できる可能性がある … と彼は言う。
　WeWork は，多くの人にテレワークを強いる政府の強制在宅命令の中，契約のキャンセルを減らそうと 一部のテナントにレンタル料を割り引いている (WeWork の施設はオープンを続けている；なぜなら WeWork は住宅建設，科学研究，給与計算のような 基本的作業を行なう人たちにサービスを提供しているからだ … と WdWork のスポークスウーマン Ingrid Torlaksson が言う)。
　３月末，WeWork は West Hollywood のイベント計画会社 Martin & Vanegas Agency に向こう数ヵ月分のレンタル料を割り引いた。しかし，テナントの従業員が Covid-19 検査で陽性を示し，WeWork が感染された２フロアを消毒のため一時閉鎖すると，同社の幹部らは Pacific Design Center のオフィスを出たいと言った。
　WeWork の従業員たちは 在宅で仕事をしている … とイベント計画会社の 創業者 Kevin Vanegas は苦情を言う。だが，WeWork からテナントへの E-メールが示すように，オフィスが３月と４月の合計２回 ウィルスに晒された後にも拘わらず WeWork はレンタル料を払ってもらえると期待している。
　"私は 激怒している｡" … と Varnegas は言う。"私は，オフィスに入って 自分の持ち物を持ち出すことさえ怖い｡"
　WeWork のオフィスは，コロナウィルスに感染した後，閉鎖されたのは 10 件より少ない｡" … と Thorlaksson が言う。
　WeWork は ハリウッドで 2012 年 最初の Southern California オフィスをオープンした。不動産ブローカー JLL によれば，今ではロサンゼルス郡で 約 250 万 ft² をリースしている。
　IPO の失敗と Adam Neumann の追放にも拘わらず，WeWork のリーチは広く，いまだに拡大している。
　同社は最近，Woodland Hills にオフィスを開設した。春には Glendale のダウンタウン，Santa Monica のショービジネス中心の Lantana Center での出店を計画している。今年の夏には，Beverly Hills 支店が 元 タレント代理店 Creative Artists Agency の本社にオープンの予定である。
　WeWork は，ロサンゼルス郡政府で働く人たちのために，自宅近くでいくつかのタスクを実行できるようにするパイロット･プログラムの一環として，４つのロケーションで 150 のデスクを提供している。
　WeWork にとって，"ロサンゼルスは優先度が高い" … と カリフォルニア州担当のゼネラルマネージャー Elton Kwok が先月初めのインタビューで 在宅命令が 常態になる前に言った。"企業は ロサンゼルスに居たがるし，我々は その責務の最前線にいる｡"
　差し当たり，Convene など一部のコワーキング企業は，営業を中止するか，あるいは 開いているオフィスの数を減らした。Knotel を含む他社は，スタッフをレイオフし，大家との取引を減らすことにより，成績の悪いオフィスを速やかに切り捨てようとしている。
　女性向け コワーキング･プロバイダ Wing は今月，West Hollywood を含む複数の支店を閉鎖し，将来の再開に望みを託しつつ，従業員をレイオフ または 休暇を与えると発表した
　"我々の心は傷ついたが，諦めない｡" … と Wing の経営陣は声明で言った。
　ロサンゼルスは，全国でも コワーキング空間が最も集中している。JLL によれば，プロバイダは 合計 530 万 ft² (全オフィス在庫の 約 2.8%) をレンタルしている。その大半は，Westside と ロサンゼルスのダウンタウンにある。
　不動産ブローカーとテナントからの報告は，コワーキング･オフィスの稼働率が危機以降 劇的に減少したことを示す。これは，Venagas のようなテナントが在宅勤務を選択し，レンタル料の支払いを控えるようになったためである。
　WeWork は，パンデミック後にオフィスをどのように設置するかの計画を発表した；デスクの間の空間を大きく取り，人が互いに近づきすぎずに 楽に動き回れるように配置する。間隔を大きく取れば，ロケーション毎のテナントは少なくなり，WeWork のレンタル収入に跳ね返る。
　だが，もっと大きな問題がある：将来，多くの人は他人に近いことをリスクと考えるようになるだろう … と UCLA の Ziman 不動産センターの Stuart Gabriel 所長が言う。
　"我々は，このウィルスのリスクのトラウマを しばらくの間 持ち続けるだろう｡" … と Gabriel は言う。人々は，co-working や co-living のように 頭に ｢co｣ が付いた単語を何でも避けるだろう｡"
　WeWork の稼働率と収益の減少に伴い，Gabriel は これからの４四半期にわたる 債務支払い能力を "非常に懸念する" と言う。
　持続する経済収縮は，コワーキング･プロバイダに重大な脅威をもたらすだろう；なぜなら，彼らに群がるスタートアップ企業は その商品に対する需要と資金供給とが干上がるためにバタバタと倒れるからだ。柔軟空間を補足的なオフィスとして利用する大企業も収縮するだろう。
　昨年 WeWork を破産から救ったパトロン SoftBank は，最近 $30 億相当の WeWork 株式を他の株主から買い戻さないことに決め，しかも Sandeep Mathrani CEO は 既に縮小したスタッフに ５月末までに更なるレイオフを覚悟せよと火曜日に告げた。
　WeWork は声明で，"近い将来に" 調整後利益をプラスにする路線上にあると言い，今年２月以来 $20 億を超える "新しい事業パイプライン" を用意していると言う。"WeWork は Covid-19 が提示する難問に対応する流動性を用意している｡" … と同社は言う。
　業界の激動が進んでいることは明らかであるが，多数の不動産アナリストは，コワーキングが 小規模企業家にも大企業にもその魅力を確立し，パンデミック後も何らかの形で生き残るだろうと言う。
　コワーキングの基本的魅力は，(家庭では見られない 志を同じくする仲間同士の人間的つながりを含む) 私的なオフィス環境の良い面を再現することである。
　"私は コワーキングが無くなるとは思わない｡" … と Rising が言う。"我々は家族を愛するが，四六時中 家族と共にいたくはありません｡"

　報道によれば，ほとんどがフリーランサーに加えて スタートアップ企業と小規模企業のテナントは 在宅勤務しているので ビルは 実際には空っぽである。テナント同士が よく 互いに隙間を詰めて作業したり，共用キッチンを使う共用空間は，Covid-19 ウィルスの蔓延を助長する。
　２週間前 New York Post は，WeWork のスペースの少なくとも ７テナントが 検査の結果 陽性だったことを報道した。同社は これらのフロアを一時閉鎖し，徹底的に清掃を行なった。その後，これらのロケーションの営業を再開した。テナントは通常通り料金を請求されるが，多くの人は，これらの共用オフィスを使うのは安全でないと考えている。
　Marcias Public Relations のオーナー Mark Marcias は，５番街 34番通りの WeWork でオフィス空間を ９年間 借りている。"WeWork が そのロケーションを開け続けるのは，レンタル料の徴収を続けることだけが目的だ" … と語る。彼は，WeWork が ニューヨーク州の Covid-19 規制に違反していると考える。
　"Cuomo 州知事は ３月20日，本質的でない事業は オープンを続ければ罰金を科されると言った｡"
　WeWork の広報は 声明で "WeWork はサービス･プロバイダであり，当社は ビルを開け続ける義務を持つ｡" … と言う。"郵便や発送，セキュリティ，保管などを提供する企業は 本質的と考えられる｡"
　しかしながら Macias は，WeWork 自身の従業員がビル内にさえおらず，サービスを提供していないことを指摘する。WeWork の従業員は在宅勤務している。ニューヨーク市が隔離を解除するまで レンタル料の徴収を止めて欲しい … と Macias が WeWork に 要求すると，"彼らは ４月のレンタル料を半額に割り引き，５月も半額にすると言ってきた。だが，そのためには リース契約の１年延長に署名しなければならない｡"
　Macias は月極めのリース契約をしているので，この申し出を断り，月末には退去すると伝えた。
　ニューヨーク州司法長官の広報官は，"我々は WeWork の割り引きに関して１ダースほどの苦情をこれまでに受け取った" … と言う。
　ワシントン D.C. では，市内の WeWork ロケーションの 800 人のテナントが，オフィスを閉鎖し，レンタル料を返金せよと要求する請願を始めた。しかし，WeWork の幹部らは，安全が保たれる限り，同社の全てのロケーションのオープンを続けると言う。
　一部のテナントは，WeWork の態度が その財務の困難と大いに関係があると考える。かつては ウォール街の寵児だった同社は，昨年 IPO に失敗し，経営陣を一新した。最近は 従業員 100 人以上を解雇した。
　最近 Bloomberg News は，WeWork が４月分のレンタル料を数多くのビル･オーナーに払っておらず，料金の再交渉をしていると報道した。
　"もしも WeWork が大家に 払わなくてよいのなら，WeWork は自分のテナントに ｢割り引きいたします｣ なんて どうして言えるのか｣？"

　WeWork の社外取締役２名は，SoftBank Group の (経営不振のオフィス空間プロバイダが昨年確保した救済パッケージの一部である) $30 億相当の公開買い付けを取りやめる 決定に対する訴訟の加速に失敗した。
　デラウェア州チャンセリー (Chancery) 裁判所の Andre Bouchard 判事は，同判事が１月に設定した公判を更に長く待たなければならない場合に "取り返しのつかない損害" を蒙ることを WeWork の取締役らが示さなかった … と言った。取締役らは ８月に公判の開始を求めていた。しかし 判事は，Covid-19 パンデミックが引き起こした 裁判所の混乱を理由に，それは実行不可能だと言う。
　SoftBank の最高法務責任者 Rob Townsend は，"特別委員会が要求する 如何なる ｢さし迫った取り返しのつかない損害｣ の欠如を法廷が認め，双方に 公平な裁判に必要な時間を与えたことをうれしく思う｡" … と述べた。
　WeWork 取締役会の特別委員会は，"我々は，WeWork の少数株主の最高の利益を守ることに全力で取り組む｡" … と声明で言った。
　WeWork のスポークスウーマンは，コメントを拒んだ。
　SoftBank は，救済の一環として 昨年秋，前 CEO Adam Neumann，Benchmark Capital，および その他の投資家から株式を買い付けることに同意していたが，３月半ばに，日本のコングロマリットは株主らに，取引の条件の一部が守られていないとして このオファーを撤回した。
　それ以来，大都市の顧客が ウィルスの蔓延を防ぐために在宅勤務するので，オフィス空間共用 スタートアップ企業の稼働率は 急落した。
　SoftBank は，幾つもの前提条件が満たされないうちは公開買い付けを急がないと言い，支払いを期待していた WeWork の少数株主を苛立たせている。
　SoftBank は, Covid-19 パンデミックが及ぼす事業への影響を 公開買い付けを行なわない理由の１つに挙げているが，WeWork に対する犯罪捜査と民間調査も指摘し，また 中国でのジョイント･ベンチャー事業の再構成を怠ったことも撤回の理由に挙げた。
　WeWork の社外取締役らは，SoftBank の "買った後の後悔" ならびに 株式買い付け合意を実行する ”最善の努力" の約束を破ったことを非難した。
　合意によれば SoftBank は直ちに 取締役会に指名した候補者を送り込むことができる。
　WeWork は，約束された $11 億の資金調達にアクセスできていない … と WeWork の取締役らの弁護士 David Berger が言う。
　Berger は，"同社は資金調達に急いでアクセスする必要があり"，そのための唯一の方法として，株式買い付け契約の実行を強制するしかない｡" … と言う。
　The case is The We Co. versus SoftBank Group Corp., No. 2020-0258, Delaware Chancery Court (Wilmington).
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— With assistance by Gillian Tan

　若者の１人 Adam Neumann は，当初 "Krawlers" という名前の ベビー服会社を持っていました。しかし，彼の心はそこにはありませんでした。彼の才能も そこにはありませんでした。彼自身が Business Insiders に (その昔，遠いとおい国で) 語ったところによると，"私は方針を間違えた。全然間違ったところにエネルギーを注いできた｡"
　だが，同じビルで仕事をしていた Miguel McKelvey と会ってから，考えが変わりました。２人一緒にやれば，目の前に巨大なチャンスが見える。
　2015 年, Business Insider は 次のように説明した：

"McKelvey と Neumann は，2人が働いていたビルに空き室があり，そこで 起業家向けにコワーキング空間を開くというアイデアを思い付いた。大家を説き伏せるのにかなりの時間が掛かったが，McKelvey と Neumann は 2008 年，ビルの１階に Green Desk という名前のスタートアップ企業をオープンした。 ･･･ この会社のウリは，リサイクルされた家具と 風力発電による電力を特徴とする持続可能なコワーキング空間を提供することだった｡"

　上の記事によれば，この会社は 離陸に成功して，買い手を見つけた。そこで２人は Green Desk を売って，数百万ドルを得た。そして，そこから新規まき直しを始めた。
　これが，皆さんが多少はご存じかもしれない会社 WeWork が誕生した時である。その栄光の日々がどれだけ昔日のことであったかは関係無い。
　Pride Leadeth to Humiliation (心の高ぶりは人を低くする)
　昨年，コワーキング空間会社 WeWork は到る所でニュースになった。
　それは，あの７月に，誕生後僅か９年にして上場を決意したからである。Bloomberg によれば，約 35 億の株売り出しを WeWork は目指していた。
　前年夏の Neumann のマリファナ使用に関する非難を考えれば，これはいささか高過ぎた。しかも，若いカリスマの CEO については他にも奇妙な行動のウワサと報道がなされていた。
　だが 今では悪名高い (今でもその評判は 続いている) 事業が 急転落下したのは，これらによるものではない。Bloomberg が経過をまとめている：
　８月２日 - 報道によれば，WeWork は信用状 および delayed-draw term loan による $60 億の資金調達を求めている。ただし，それには 予定されている IPO で $30 億以上を調達することが条件である。
　８月14~15日 - 上場目論見書 S-1 が SEC に提出された。この目論見書は，過去３年の累積損失が $29 億，2019 年の前半６ヵ月の損失が $6.90 億であることを示す。
　９月５日 - 事情に詳しい複数の人は，WeWork が IPO で $200 億 ~ $300 億の評価を求めていると言う。この範囲は $200 億近くで決着するだろうと 中の１人が言う。
　９月８日 - Dow Jones は，WeWork が評価額を $200 億以下に下げることを検討 … と報道する。
　９月13日 - Reuters が，評価額が $100 億 ~ $120 億に下がったと報道する。WeWork は Neumann に与えている特殊株の議決権を引き下げることにより，取締役会の掌握を奪うと言う。
　９月16 ~18 日 - WeWork は早くとも 10 月に IPO を延期する。同社の債券が 最低に急落する。
　このストーリーは，Neumann が会社に対する義務からすべて解放されることにより終わった。Neumann は，WeWork の株式を所有するが，発言権は無い。
　ここから 別のストーリーにつながる ･･･
　It Worked Until It Didn’t (うまく行かなくなるまでは うまく行っていた)
　ここが面白い：初期の頃，コワーキング空間を提供するという WeWork の主たる事業モデルは，うまく行っていた。実にうまく，本当に！
　2010 年，WeWork が正式に営業を始めた時，US 経済は恐ろしい経済状態から抜け出し始めていた。企業家もスタートアップ企業も隠れ家から抜け出し始めており，ただ 誰もが コスト削減に努め，可能な限り支出を切り詰めようとしていた。
　WeWork のプラットフォームは，そのような事業にアピールするオフィス空間と，毎日変わらない ネットワークを提供した。これが歓迎された。
　話を 2017 年に早送りする。2018 年初頭の時点では，CNN でさえ WeWork が健全な経済とうまくやっていることを認めざるを得なかった：

"アメリカ人は買い物をする。企業は投資する。株式市場はブームである。消費者信頼感指数は 2000 年以来 最高だ。失業率は 17 年 最低だ。しかも 雇用の増加は７年以上毎月続いている｡"

2018 年，経済は成長を続けた；ほゞ +2.9% の成長だった。そして 2019 年には +2.3% 成長した。どちらの数字も 大きなインフレのリスクを冒すことなしに 雇用の生成を刺激する理想的な範囲に納まっていた。
　このような状況だったので，大きな暴発の後でも WeWork は救済可能なように見えた。これこそが，WeWork 最大の貸元である SoftBank が WeWork を救済した理由であることは間違いない。
　SoftBank は，$30 億を別に用意して，現在の株主から ･･･ 一定の条件付きではあるが ･･･ 株を買い付けることを申し出た。だが SoftBank は今月初め，この条件が満たされていないと声を挙げた。
　SoftBank がその後 この取り引きを撤回したことを考えれば，問題を起こしたことは当然だろう。
　私は上に "問題" と書いたがそれは 法律上の意味である。実際 Wework は訴訟を起こした。CNN Business は４月８日に次のように書いた：

"先週 SoftBank は，WeWork が公開買い付けの条件を満たすのに失敗したいくつもの点を列挙した。その中には 共用オフィス会社に犯罪捜査と民事調査が行なわれていること；WeWork の営業に影響を与える Covid-19 に関する世界的な規制を満たすこと；中国での共同ベンチャー企業のリストラを怠ったこと … などが含まれている｡"
　"WeWork の特別取締役会は 訴状の中で 反論している：SoftBank 自身が「ますます 厳しくなる」財務状況に直面しており，株式買い付けを撤回するという ｢絶望的な｣ 行動を取った。さらには中国のジョイント･ベンチャーのリストラを自ら破壊している｡"

正直に言って，Covid-19 が無ければ WeWork で何が起こったかを誰が知るか？ ただし，ここで "もしも" とかの話はやめにして "今はどうか" に話を限ろう。
　経済が 再開した後 ── 望むらくは 遅かれ早かれ ── オフィスのセクターは ガラッと変わるだろう。人々は今や在宅で働く。
　Why should that change when it’s so much more cost-efficient and people are so broke?
　Now, I’m not saying that trend will last forever. Trends rarely do. But I do see it lasting long enough for WeWork to fall the rest of the way.
　For that matter, there are two real estate investment trusts (REITs) below I wouldn’t bet on either. They’re of the office variety, and while I’m not putting them in the same category as the utterly irresponsible WeWork…
　I still think they’re going to struggle more than others up ahead.
　Fortunately, they have competitors that should rebound much more quickly. So I’ll discuss both of them below too.
　今は，不動産の地雷原だ。だが，混乱の中に 生き残りは いるだろう ── 成功者さえいるかもしれない。WeWork は，その中に入らないだろう。
　Nareit (全国不動産投資信託協会) によれば，"REIT は WeWork へのエクスポージャが殆ど無い｡"
　CoStar と S&P Global Market Intelligence のデータを使って Nareit は，"US の 2,800 件以上のオフィス不動産の中で WeWork をテナントとする REIT 所有の不動産は 僅か 15 件に過ぎない … と決めた。WeWork は REIT のスペースの約 120 万 ft² をリースする。これは，全ての REIT 所有のオフィス空間 (合計 5.33 億 ft²) の 0.2% に過ぎない。
　ただし，Nareit が使ったデータは 2019 年９月時点のものであり，Covid-19 の結果 地球全体がロックダウンされた影響を考慮した人は誰もいなかった。新しいスローガンは，"今や 在宅で We Work" である。
　CNBC との最近のインタビューで，US 大手の大家 Related Companies のJeff Blau CEO は，同社の 共同住宅の大部分の (約 90% と言う) テナントは利益が出ており ，オフィスの大家と "押し問答を未だしていない" … と説明した。
　仕事への復帰について Blau の会社がどう考えているかは興味深かった：
　"我々は 内部委員会を設置し，再開がどうなるかを調べた ･･･ 閉鎖の逆をやる ･･･ 多分 25% の客が戻り，それから 50% が戻る。検温はあるだろう。誰もがマスクをつける ･･･ エレベーターの定員を何人に設定するか ･･･ 時間差勤務 ･･･ 従業員には根本的変化だ｡"
　US のオフィス市場が回復するまでには，何ヵ月も何ヵ月も掛かることは明らかだ。ピークレベルを越えることは絶対に不可能だ。我々多くのフリーランサーと同様に 在宅勤務は "新常態 (new normal)" となり，事態がはっきりするまでは 少なくともとりあえず "WeWork from home" だと思う。

　同社は ブルックリンのビル４棟の契約について，昨年 債務の返済を殆ど行なっていない。今や コロナウィルスのパンデミックが引き起こす大不況が，同社の綱渡り財務の破壊を迫っている：経営不振に喘ぐ大手テナント WeWork と 2018 年 韓国保険会社２社が発行した $3.0 億のローンの清算だ。
　Dumbo Heights という名の不動産の悪化していく状況は，Kushner 一族の事業に苦しみを加える。先月，Kushner Cos は別の不動産で賃貸料の支払いを滞った；そこは 旅行に特化したマンハッタン Times Square の企業で，ドイツ銀行から $2.85 億を借りている。こちらのプロジェクトは，もう２年間沈没している。
　どちらの不動産の資金手当ても，テナントがレンタル料を払えるところまで到底 行っていない。 　世界で最も重要な不動産市場の１つであるニューヨーク中の大家は，企業が閉鎖され，レンタル料の小切手が入らなくなり，良き時代の終焉に突然逢着している。だが，Kushner Cos だけは，その 前 CEO が今やホワイトハウスの顧問であり，大統領の女婿として危機の中の US を導くリーダーの役目を担う。
　Jared Kushner は，2017 年にホワイトハウス入りしたとき，利益相反の可能性を避けるため，その資産の一部を一族のメンバーに売却した。ただし，この譲渡がどのようなものであったかは 詳細が全く不明なままである。Kushner の弁護士 Abbe Lowell は，Kushner があらゆる 倫理規則に従っていると これま言っているが，本記事についてはコメントを拒んだ。
　"Dumbo Heights は大成功だった" … と Kushner Cos の広報が E-メールで言う。"もちろん，パンデミックの最中のレンタル料の徴収は 他の大家と同様です。不動産は，買収時を遥かに超える料金で 100% リースしています｡"
　焦げ付いた債務
　Kushner 一族が Aby Rosen の RFR Holding LLC と共同で所有する Dumbo Heights は，昨年 $0.254 億の債務をぎりぎりでカバーする フリーキャッシュ･フロー $0.275 億を持っていた。昨年８月，銀行はこの債務を 焦げ付く可能性のある債務のリストに分類した。銀行のレポートによれば，契約により，銀行は 既存のリースの大きな変更と新規リースを審査する権利を得た。
　大手のテナントの１社であるオフィス空間を又貸しする WeWork は，600 を超える大家とレンタル料を 30% も引き下げようと交渉中である。いくつかのケースでは，それと引き換えに収益を山分けする契約を申し出ているが，テナントの一部はレンタル料の支払いを拒否しており，空高く舞う著名なスタートアップ企業の最も華々しい燃え尽きの１つとして苦しんでいる。
　WeWork は，Dumbo Heights の１つのビルのオフィス空間すべてと，別のビルの４フロアをリースしており，これらは 2018 年の不動産レンタルの 1/5 以上を占める。WeWork はコメントを拒んだ。
　Kushner Cos は既に 銀行団と (昨年末に 高金利のローンでデフォルトした) Times Square の不動産について交渉を行なっている。救済はブルックリン以外でも間もなく必要となりそうだ。既存の銀行からか，新しい銀行からか，PEF からか，あるいは ニューヨーク州からか，US 政府から来るのかは 今のところ不明である。
　倫理の懸念
　いずれにせよ，Trump が 資産を売却せずに大領領に就任した時に 倫理重視論者が挙げた懸念と同一の教科書的な事例である：世界で最も強力な人たちの中の１人の一族から銀行団が徴収を必要とするとき，何が起こるのか？
　議会が３月に通した ２兆ドル救済法案は，大統領とその家族が US 財務省から貸し付け または その他の資金を受け取ることを禁止した。だが もしも Jared Kushner が自分の権益を売却していれば，あるいは その所有比率が小さければ，Kushner 一族の資産には影響しない。 　"これは Kushner 問題だ。コロナウィルス問題ではない｡" … と過去の民主党大統領らの 元 倫理顧問だった Virginia Canter が言う。同氏は現在 ワシントンの Trump 政権を批判している団体 "倫理と責任を求める市民たち" の主任倫理顧問を務める。"だが，Kushner 一族は 連邦政府の救済を利用できるだろう。我々はこれについて知る必要があると思う｡"
　大統領の女婿 Jared Kushner が 一族のメンバーとの関係を 公務と混同することは，これまでにもトラブルを引き起こした。Bloomberg News が先月報道したように [Bloomberg, 2020/02/29↓]，Kushner は自分が共同創立したスタートアップ企業 Cadre の権益を売却した。これは，同社への投資を検討していた日本の SoftBank Vision Fund が懸念を示した後のことだった。2017 年 Kushner がホワイトハウス入り後 間もなく Kushner Cos と 中国深圳に本社を置く未上場の投資会社 安邦保険集団 (Anbang Insurance Group) との協議は 条件が公表されたことを受けて，瓦解した。数ヵ月後に Kushner は自分の不動産を一族に売却したと言った。
　ブルックリンのウォーターフロント
　2013 年，Kushner Cos，Rosen および その他の投資家は，エホバの証人 (Jehovah’s Witnesses) からブルックリンのウォーターフロントの聖書印刷工場を $3.75 億で購入した。この取り引きは，良い投資のように見えた。ブルックリンは有望だった；一族の提携先は $1.62 億を投じて ビルをオフィスに変えた。間もなく，Etsy Inc や WeWork のようなビッグ･ネームが入ってきた。
　2018 年の一時期，Jared Kushner の父 Charlie Kushner は，このビルを約 $６億で買いたいとのオファーを拒否した。協議に詳しい１人によれば，$10 億以上になるはずと考えたからである。
　同年，Dumbo Heights はリファイナンスを迎えた。$6.40 億の査定で $4.80 億のローンを得た。その中には，韓国の保険会社２社 Shinhan Finance Group と DB Insurance Co からの $3.0 億の高金利貸し付けが含まれる。この韓国２社は，オーナーの中に 韓国の年金基金をそれぞれ 10% 以上含む。
　このローンを行なった Shinhan の代替資産投資子会社の Chiwu Park 専務は E-メールで，Dumbo Heights への貸し付けの利払いは 現在まで行なわれており，"スポンサーは貸し手と良好な関係にある｡" … と言う。DB Insurance の広報は，コメントを拒んだ。
　債務の苦しみ
　査定は 科学と言うよりは術 (art) である。韓国企業が発行しなかった Kushner Cos のローンの $1.80 億が売られたとき，投資家向けの開示は LtV が 75% であると言った。だが，格付け会社 S&P Global は，すべての債務を考慮に入れて LtV を 140% と評価した。これは, S&P の計算では 貸付金額が資産を上回ることを意味する。
　借金により 不動産を積み上げることは，Kushner Cos の手慣れた戦略である。同社は 2007 年，五番街 666 番地のビルに $18 億を投じた。これは，全額借金による投資として 当時 新記録だった。2008 年の金融危機は その後 10 年にわたり 頭痛のタネとなり，最終的には 2018 年このビルをカナダの投資会社 Brookfield Asset Management にリースする取り引きで決着した。
　Times Square の不動産は，2015 年に $2.96 億で購入した。リファイナンスの山が $3.70 億に達する前のことだった；この融資の大部分は ドイツ銀行からだった。Kushner 一族はこのビルで (都市のミニチュア･レプリカを展示したり，海洋の National Geographic を展示するような) 怪しげな事業モデルのテナントと契約後, 査定を受けた。
　ミニチュア･レプリカの展示で特徴のある "ガリバーの門" は，その後 破産を宣言し，National Geographic ショーは レンタル料の支払いを引き下げた。
　タイムズ広場 と Dumbo Heights の不動産は，Kushner 一族が 10 年にわたりニューヨーク市で演じた 大型不動産劇の名残りである。この買収劇は，旗艦であるマンハッタンのオフィス･タワー ならびに ブルックリン開発プロジェクトへの権益を手放した時にほゞ終了した。Kushner Cos は，当初 一族を富裕にしたような資産 ── ニュージャージー州の郊外に多く見られるような中流 および 労働者階級のアパート複合体 ── への投資に軸足を戻している。

Jared Kushner (©Andrew Harris | Bloomberg)

　事情に詳しい１人によれば，Cadre の事業が ホワイトハウス上級顧問として利益相反に当たる可能性により, Kushner は自らが創立した不動産テック企業 Cadre から手を引いた。
　Donald Trump 大統領の女婿であり，かつ 上級顧問である Kushner は Cadre の権益をトラストに委譲し，トラストは会社にその株を売り戻した。Kushner は最近 連邦政府の開示で自分の権益が $25 M ~ $50 M 相当の価値を持つことを明らかにした。上記の人によれば，売却価格はこの範囲内であると言う。
　その弟のベンチャー資本家 Joshua Kushner は，Cadre の権益を 自分のベンチャー資本会社 Thrive Capital を通じて保持している。
　この売却は，日本の投資会社 SoftBank が 2018 年に投資の可能性を協議した際に Kushner に売却を要請したという Bloomberg の調査を受けたものである。実際には Kushner は売却しなかったので，協議は挫折した｡
　Kushner の弁護士 Abbe Lowell は，Kushner が "必要な場合に資産を手放すことを含めて" すべての倫理規則に従っていると言う。同氏は Cadre を放出したことを認めた。
　"Kushner は３年以上 Cadre と係わっていなかったが，Cadre が 気づかずに Kushner の将来の利益相反となりそうな事業を追求することを決めたので，ホワイトハウス顧問と OGE (政府倫理局) のガイダンスに従って，盲目的な投資手続きに介入した｡" … と Lowell は言う。"これは，Kushner がその責任を如何に真剣に受け止めているかを示す最新の事例である｡"
　受け身の株主として以外に，Kushner は ホワイトハウスに参画して以来 Cadre でどんな役目も引き受けていない … と Cadre のスポークスウーマン Alan Fleischmann が言う。
　"Jared と Cadre は，今回の資産売却が Jared に ワシントンでの仕事への集中を引き続き可能にし，Cadre が商業不動産投資によりその使命の実現を加速すると確信している｡" … と Fleischmann は言う。
　利益相反の可能性
　Cadre の代表者らは 昨年夏，利益相反の可能性がある取り引きを Cadre と行なうことに関心を持つ投資家について Loewell に相談した。昨年12月，Kushner は複数の弁護士と相談したのち，持ち株をトラストに預けることに決めた … と事情に詳しい人が言う。
　その人は，Kushner が資金手当ての議論を公表しないことを理由に，匿名を求めた。
　Kushner は，2017 年１月に Trump 政権入りを決断したとき，利益相反問題に従う倫理計画を立てるために，Bill Clinton 大統領の下で 副司法長官を務めた Jamie Gorelick を雇った。
　この動きは 当時 大きく報道された。彼の義父 Trump が 利益相反について 意味のある取り組みをしていなかったたからである。しかし，発表された Kushner の計画は，一族との利益相反と認識されるにしては僅かな資産の売却であった。しかも，譲渡の詳しい性格が 全く不透明であり，後に 不十分と評された。Kushner 自身が 一族の不動産会社を経営していた。彼は Kushner Cos に関連した法人の権益を保持している。
　五番街 666 番地
　これらの問題は, 2017 年に Kushner Cos が 安邦保険集団 (Anbang Insurance Group) と五番街 666 番地 ── 過大な負債を抱えるトラブった マンハッタンのオフィス･タワー ── の取り引きを求めた時に露わになった。両者の取り引きは，Bloomberg News の報道によれば，異常な好条件を示しており，公表されるや潰れた｡
　Kushner Cos は, 2017 年１月に Kushner が五番街 666 番地から手を引いたと発表した；持ち株を (一族の Jared にも 妻 Ivanka にも 子供たちにも利益をもたらさない) トラストに売却した。
　このビルの取得は 2018 年 カナダの投資会社 Brookfield Asset Management との取引による。ここの最大の外部投資家は カタールのソブリン基金である。
　ホワイトハウスでの Kushner の役割は，他のファミリー企業に影を投げ掛けた。Jared の妹 Nicole が中国へ旅行して 中国投資家に売り込みを行なった時，そのプレゼンテーションは，Trump の画像と Kushner のホワイトハウスでの役割への言及を含んでいた。
　Kushner が 中東和平交渉を計画する中，Kushner Cos は，イスラエル企業と新たな提携を大量に結んだ。昨年は 連邦政府が支援する $8 億のローンを得た。
　Kushner Cos と Cadre はどちらも，Kushner が支援して成立した 2017 年 Trump 税法が規定する "特定地域" [opportunity zones, 税法上の利益が与えられる低所得地域] で投資を行なっている。この指定地域では，キャピタルゲインに対する課税が軽減される。

　Publicis Groupe の著名な 元 CEO Maurice Lévy は，暫定 CMO (最高マーケティング責任者) のポストに就任してから僅か３ヵ月で WeWork を去った ･･･ WeWork が Adweek に本日認めた。
　Lévy は，昨年11月 前任者 Robin Daniels の退任を受けて，WeWork に参画した。今回の発表は，不動産会社のスタッフ 19% のレイオフに続いてなされたものであり，WeWork の長々と続く困難の最新の打撃である｡
　WeWork はかつては $470 億に評価されたが，現在では，ベンチャー資金を得て 急成長し，数十億ドルの損失を出すスタートアップ企業の代名詞となった。同社は 昨年９月に IPO を撤回し，CEO Adam Neumann を追放して，SoftBank により救済された。Sandeep Mathrani は今年２月，四面楚歌の会社をもう一度 立て直そうと，CEO を引き受けた。
　ところが その後 コロナウィルスのパンデミックにやられた。世界中の人が オフィス空間から家庭に戻り，WeWork のトラブルは増した。３月26日の IR で，同社は パンデミックがもたらした苦難に直面しながらも，2024 年目標の路線上から外れていないと言った。
　その後 4月１日，SoftBank は $30 億の公開買い付けを取りやめた。その理由として，WeWork に対して 刑事捜査と民事調査が行なわれていると言った。

　WeWork は，来月末までに更に人員を削減する … Sandeep Mathrani CEO が火曜日の社員集会で述べた。彼は削減の規模を明示しなかったが，Bloomberg が聴くことのできた 集会の音声記録によれば，これを最終回にしたいと言った。
　Mathrani は，WeWork の執行役員議長 兼 同社最大の投資家 SoftBank Group の副社長 Marcelo Claure 陪席の下で話した。Mathrani は，経営陣が会社の隅々にまで目を光らせており，一部のチームは他よりも大きな打撃を受けるだろうと述べた。
　"この人員整理がどれだけ大きなものかについて いろいろの憶測があることは承知している｡" … と彼は言った。"人々は パーセンテージ すなわち 数字に注目する。だが現実は，我々はすべてを見ているのだ｡"
　WeWork のスポークスウーマンは，コメントを拒んだ。
　WeWork は，上場の試みが昨年華々しく失敗した後，従業員 約 2,400 名を削減した。当社は 他社と同様，コロナウィルスのパンデミックの効果により打撃を受けている。経済的困難に直面する顧客は，その多くが契約を更新せず，レンタル料の支払いをスキップする。
　Mathrani は火曜日，WeWork が前進を続けるためには，"リストラが避けがたい" … と述べた。雇用削減については："１度やって，当社が それで前進できることを知りたい｡" … と述べた｡
　電話集会で他の幹部は，WeWork が如何にすれば前進に適応できるかを論じた。同社は 一部のオフィス空間について，従業員が戻って来る パンデミック後の時代の新しい設計を考えている；デスクの間にスペースを多く取り，共通エリアには 人数制限を設け，オフィス内は 渋滞を避けるために一方通行とする。
　経営陣は，既に財政困窮状態にある同社が支出を抑制する必要がある … と警告する。"ハッキリさせておきたい：Covid があろうが無かろうが，当社は規律の取れた事業を行なう必要がある｡" … と 新任の最高財務責任者 Kimberly Ross が言う。
　"経費削減の指示を待っていてはならない。先行せよ。無駄を発見すれば，自分で削れ。不必要な支出を見れば，ストップせよ｡" … と Ross が言う。"あなたが使う１ドルたりとも，当社の収益，会員の体験に測定可能な影響を及ぼす。もしも影響が無いのであれば，なぜ そのカネを使うのか？"
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— With assistance by Gillian Tan

　WeWork が昨年破産から救済された時，同社の古くからの支援者は，トラブった共用オフィス会社への投資を SoftBank の公開買い付けに応じることにより，黒字で回収する道を確保したと思った。
　何ヵ月もの間，Benchmark Capital は 日本のグループが (シリコンバレーのベンチャー企業の８年越しの投資に 何倍ものリターンを与えるはずの) 救済パッケージの一部から撤退するとは夢にも思わなかった。
　だが，それは正に 今月起こった；SoftBank は 最大 $30 億の株を従業員，投資家 ならびに 物議を醸す創業家 Adam Neumann から買い上げる計画から撤退した。日本の投資家は，複数の完了条件が満たされていないと言い，主たる規制当局の調査，裁判，ならびに 中国での JV の完了が進んでいないことを理由に挙げた。
　この取り引きの破綻は，数ヵ月に及ぶ SoftBank と WeWork の間の法廷闘争の幕を開いた；WeWork の上級取締役２名 (Benchmark Capital の Bruce Dunlevie と 元 Coach Inc の CEO Lew Frankfort) が訴訟を起こしたからである。
　この取り引きがトラブっていることが明らかになるにつれて，訴訟は，SoftBank COO Marcelo Claure ── 不動産会社の立て直しを任されていた ── を含む SoftBank 経営陣との灼熱のやり取りを招いた。
　訴訟はまた，Benchmark と SoftBank の間の (2017 年の Uber の将来を巡る) 古くからの緊張を復活させた。
　この法廷闘争は，コロナウィルスのパンデミックが世界経済を破壊する中，ぶっ壊れた事業モデルを生き返らせようとする WeWork にとって困難な時期に浮上した。
　４月14日(火)，Claure と新任の Sandeep Mathrani CEO は，何食わぬ顔で 全社員集会に臨み，同社事業の現状と数千万 ft² のオフィス空間の再利用計画を公表する予定である。
　だが，緊張は既に表に現れ始めている。３月末，Dunlevie と Frankfort による声明は，契約を破ると脅迫する SoftBank を "倫理に反する" と呼び，公開買い付けの完了を保証するために "必要なあらゆるアクション" と取ると宣言した。
　それから間もなく，議論が余りにも過熱したために，双方が集まって，公式のコメントではトーンをダウンすることに合意した … と協議を知る複数の人が言う。
　"大抵の場合，投資家の論争は 取締役会と株主の間で非公式に解決される｡" … と スタンフォード大学 ビジネス大学院 の財政学教授 Ilya Strebulaev が言う。"どちらの場合にも，企業構造と企業自身がそもそも異常だった｡" … と 教授は Uber と WeWork での戦いを指して続けた。
　WeWork の特別委員会は この公開買い付けを，昨年 IPO の失敗を受けて SoftBank が会社の評価を $470 億から $80 億に引き下げた時に投資家が受けた価格引き下げに対する必要な補償と見做していた … と WeWork の考え方を知る人たちが言う。
　委員会は JPMorgan からの競合する救済パッケージも受けていたが，ウォール街の巨人は $30 億の公開買い付けについても，SoftBank が Neumann に与えた新しい貸し付けの資金提供も拒んだ。
　他方，SoftBank に近い複数の人は，要求を貫徹しようとする特別委員会の動機を，Benchmark が WeWork の持ち株 $3.50 億相当をこの買い付けにより現金化しようとしていると疑問視しした。
　SoftBank の最高法務責任者 (CFO) Robert Townsend は今月，日本のグループがこの買い付けを進めるのは "無責任" であると言い，Benchmark を Neumann に加えて名指しして，買い付けの主たる受益者の１人であると言った。
　"SoftBank のプレス発表を読んでみよ ･･･ 誰を名指ししているかを｡" … と SoftBank と Benchmark の間の論争に巻き込まれている１人の顧問が言う。"企業が 互いに 公式にやり合うのは 異常なことだ｡"
　Benchmark，SoftBank，WeWork 特別委員会は，コメントを拒んだ。
　SoftBank は，訴訟とは "徹底的に" 戦うと言い，この訴訟を 買い付け合意を書き換えようとする "絶望的な心得違いの試み" と呼んだ。
　WeWork でのこの戦いは，Uber で Benchmark が 前 CEO Travis Kalanick の追放に動いた時の 以前の対決の記憶を呼び起こした。
　当初 Benchmark は，SoftBank が Uber の株 数十億ドルを買う試みに反対した。その理由は，日本のグループが Kalanick を支持するつもりだったからである。Benchmark は株を売るつもりは無いと 他の Uber 投資家に 告げ，SoftBank に独占交渉権を与えるという初期の提案に反対票を投じた。
　最終的には，双方が妥協し，Benchmark は Kalanick に対する訴訟を取り下げ，SoftBank および その他の投資家に $９ 億相当の Uber 株を売ることに同意した。
　だが，Benchmark で Uber 投資を引き受ける Benchmark パートナーの Bill Gurley は，日本の投資家とその $1,000 億 Vision Fund を公然と批判し，配車 および 出前配達のような競争的市場で "資本を武器として" 使っていると非難した。
　"これは 取締役会が検討を強いられた 最も厳しい案件である … ビジネスの歴史上 どんな取締役会も行なったことの無いような｡" … と Bill Gurley は SoftBank の 新しい業界に対する影響力の強さを 昨年 TV に登場して語った。
　WeWork で Benchmark とその他の投資家は，日本の投資家を Neumann の "何がなんでも成長精神" および 予想し難い気まぐれ行動の最大の支援者と見ていた。公開買い付けは, １つには Neumann の WeWork 掌握を排除して，同社の複合的な 所有構造を一掃することが目的であった。
　だが 実際には，SoftBank の最新の動きは，日本の投資家が取り引きを放棄するパターンに対して シリコンバレーに醸成していた怒りを増した。
　WeWork は，当初の計画通り $30 億の公開買い付けを進めよと迫り，SEC と DoJ による調査から重大な罰金が発生することを SoftBank は 証明できないだろうと主張する。
　WeWork の弁護士らは，デラウェア州チャンセリー (Chancery) 裁判所の チャンセラー Andre Bouchard および 複合的な企業紛争に経験ある人達の前での公判の促進を要求する文書を提出した。
　即決公判手続きでは, ４ヵ月以内に結論が出る。ただし，コロナウィルスのパンデミックのためにタイミングが ずれることはあり得る … とこの件を伝えた１人が言う。
　特別委員会と SoftBank は，公開買い付けについて新しい契約をに達することもあり得るが，その場合には 独占禁止の承認を必要とするだろう … とこの件を伝えた複数の人が言う。

　Barron's が言及する：SoftBank Group が向こう数週間内に Vision Fund で いたましい減損償却 [複数] を実施する必要があるとの警告が聞かれる。WeWork，Uber，Oyo Rooms は，Fund を不発に終わらせた巨額の投資のほんの一部に過ぎない。

　共用作業環境が raison d'être [存在理由] であるコワーキング巨人が最後に必要としたものは，同社のロケーションの大半を空っぽにした世界的パンデミックだった。ビル全体を独占使用するために買収したいと言う企業との協議の中で，作業者が共有された交流空間を望むという思想は 急速に支持を失った。
　WeWork は，コロナウィルスの蔓延が世界経済に大打撃を与える前に，生き残りの問題に既に直面していた ── IPO の申請書は，毎年 数十億ドルのカネを燃焼していることを示していた。今では，一部の人の間では，WeWork が消滅し，その後に 何十もの空っぽのオフィスを残すのではないかとの恐れが高まっている。
　"このパンデミックで，WeWork のような事業モデルは 既に深刻な事態に陥っている｡" … と WeWork をしっかり追跡してきた CenterSquare Investment Management のアナリスト Alexander Snyder が言う｡ "彼らは 断崖絶壁の上に立ち，非常に深い奈落の底を覗いているところだ｡"
　"この状態が続けば続くほど，破産の懸念は増す｡" … と彼は言う。"爆発までに残っている導線は短い｡"
　WeWork は，不動産業界で オフィスの大家と (標準の 10 年契約をする余裕の無い) 中小企業とのあいだの一種の仲介役を務める。WeWork は，ビル所有者と 長期のリース契約を結び，そのスペースを 柔軟な条件で 個々の作業者や組織に又貸しする。この事業モデルが 同社に 世界中のリース債務 $470 億をもたらしている。
　"これはリスクの多い事業モデルであり，経済のマクロなサイクルに非常に弱い｡" … と全国の大家のために テナントの信用力を評価する Tenant Risk Assesment の Brad Tisdahl CEO が言う。"｢Covid-19 の経済的影響のために WeWork もその他の コワーキング企業もやられるとしたらどうなるのか？｣ と誰もが問うのは正しいと私は思う｡"
　実際，WeWork は既に 何らかのひずみを示している。WeWork は経費削減のために US の一部のロケーションについて ４月分のレンタル料の支払いを停止した。さらに リース料を再交渉するために法務会社 JLL と Newmark Knight Frank を雇った … と Wall Street Journal が水曜日に報道した。
　Aurora Capital Associates のプリンシパル Jared Epstein は，"WeWork は当社の全てのロケーションにレンタル料を払ってくれない。払わないという通知さえよこさない。これは 酷い状況だ｡" … と 最近の Commercial Oberver のウェブ･セミナーで語った。
　WeWork のスポークスマンは声明で，"我々は 当社ロケーションの長期的成功 ならびに 大家との良好な関係を信じる。レンタルについては，オーナーと作業を進めている" … と語った。
　"レンタル料支払いについては全社的政策を実行するのではなく，当社は 600 を超える世界中の大家パートナーに 個別に手を伸べ，全ての関係者の利益となるよう 資産ごとの解決を見出すことに 誠意をもって努める｡" … と同社は E-メールによる声明で言った。
　WeWork のオフィス利用率は, ４月初めに約 64% に下がった。WeWork はリース料の支払いを求めたが，数千の会員が 支払いを あるいは 拒み，あるいは 解約を申し出た … と Financial Times が伝える。WeWork の会員はまた，エピデミックの蔓延する中，多くのロケーションを開けたままにして 会員がほとんど使っていないのに課金する WeWork のやり方に不満を申し立てている。
　"会員にフルに会費を払わせて，我々がオフィスを使えないというのは汚いやり方だ。彼らは 何のサービスも提供していない。従業員は在宅勤務している｡" … と WeWork を２年使っている会員が Commercial Observer に E-メールで伝えてきた。そのロケーションは，コロナウィルスの感染を確認したと言う。"私は４月分の会費について話し合おうとしてきたが，通信が切れて，話をまとめることができない｡"
　WeWork のスポークスマンは，未払いのテナントの数を確認できないと言う。ただし，多くの会員が暮らしに不可欠の事業を行なっているので，同社ロケーションをオープンのままにすることを選択したと言う。
　"WeWork は多くの会員のホームグラウンドであり，その事業は ── 医療，保健，清掃用品のサプライなどのように ── 我々の社会に欠かせないものだ。彼らは その営業を続けるために我々におんぶしている｡" … とスポークスマンは言う。"この理由で，WeWork のロケーションをオープンのまゝにし，会員が利用できるようにする。Covid-19 パンデミックの中で，当社は 我が会員を支援し，当社計画を発展させ続けることをお約束する｡"
　今月初め，大手の支援者 SoftBank は，WeWork 株式 $30 億相当を株主から公開買い付けする取引をキャンセルした。これは数十億ドルの巨額救済の一部であり，Neumann から約10 億の "黄金のパラシュート" を剥奪した。この動きに対し，WeWork 取締役らの特別委員会は 契約違反であるとして SoftBank を提訴した。
　SoftBank の提訴は 当初 WeWork に取って悪いニュースのように見えたが，一部の人は SoftBank にとって正しい動きだと言う；なぜなら この公開買い付けはほとんど Neumann と一部の機関投資家を利するだけであり，これを取りやめれば SoftBank が WeWork に注入するカネの余裕ができるからだと言う。
　"あのカネは 現在の株主を利するだけであり，会社には行かない｡" … と WeWork の競争相手 Breather の元顧問で NPO アーバン･ランド研究所の技術創新会議の Dror Poleg 議長が言う。"WeWork の事業にカネが行くなら 遥かに良いニュースだと思う｡"
　とは言え，この買い付けをキャンセルすれば，コロナウィルスのパンデミックを乗り切るために $410 億の資産を売却しようとしている SoftBank は，WeWork へ投入することになっている追加の $11 億も契約により保留することができる。
　"それは WeWork に取って痛い｡" … と Snyder は言う。
　Commercial Observer が入手した ３月26日付けの Sandeep Mathrani CEO および Marcelo Claure 議長から投資家に送られた書簡によれば，WeWork は 2019年末現在，"現金 および 現金コミットメント (プロフォーマ値)" を $44 億所有し，これはコロナウィルスのエピデミックを乗り切るのに十分な余裕を与える。
　"当社は，WeWork が 戦略計画を有し，財務状況が健全であることを ここに再度 申し上げたい｡" … と Mathrani と Claure は書簡に書いた。"当社は，これが Covid-19 による短期的なチャレンジとボラティリティの管理を含む 2024 年までの計画を実行するために必要な財務資源と流動性を提供するものと信じる｡"
　WeWork の売上高は 2019 年に Y/Y で +90% 増加して $35 億になった。
　 [(訳注) しかし，損失額の記載が無いことを FT は問題視している｡]
　有利子負債は 2025 年に満期を迎える元本 $6.69 億の優先債を含めて $13 億である。
　昨年夏の IPO 申請で，WeWork は将来のリース債務が $470 億であると書いた。
　SoftBank の深いポケットが 現在の嵐を WeWork が乗り切るのを助けると考える人もいるが，多くの人は，WeWork がリースする不動産の ── 特に WeWork が最大のオフィス･テナントであるマンハッタンでの ── あまりの膨大さを考えれば，失敗の可能性を懸念する。
　"私はそれが怖い｡" … と Jared Epstein が言う："我々の多くは 10 年前にこういうことを見ている。彼らは不動産で失敗するには余りにも大きくなり過ぎた｡"
　Savills のレポートによれば マンハッタンでは，コワーキング企業が 合計 1,470 万 ft² をリースしており，オフィス在庫の 3.1% を占める。トップ５のコワーキング･プロバイダ WeWork, Knotel, Regus, Convene, Spaces は，2030 年まで 大家に年間レンタル料 $7.55 億以上を払う契約をしている。もしも すべてのコワーキング空間が市場に戻されれば，現在の クラス A 稼働率は 11.6% から 48 % 上がって 17.2% になるだろう。
　Knotel は 既に 全世界のポートフォリオにわたって ── マンハッタンでは特に大量に ── 100 万 ft² を戻す計画を発表した。Convene は 同社のロケーションを一時閉鎖した。
　WeWork は マンハッタンで首位であり，Savills によれば，マンハッタンの全コワーキング空間の 58%，850 万 ft² を占め，年間レンタル料 $4.863 億を支払う。WeWork はまた，マンハッタン区で あらゆる業界にわたって No. 1 のオフィス･テナントである。
　"特に小さなビルの場合には，これらのコワーキング･プロバイダの多くは，ビルの 50% 以上を占有する傾向がある｡" … と Savills のニューヨーク州と周りの３州地域のリサーチ･ディレクタ Danny Mangru が言う。"もしも WeWork が破産すれば，大家のレンタル収入は 蒸発しかねない｡"
　2019 年８月の時点で，WeWork は少なくとも ニューヨーク市のビル５棟を丸ごとリースしており，少なくとも１ダースの他のビルでは 50% 以上をリースしている … と The Real Deal が報告した。
　Savillis のレポートは，ニューヨーク市で大きなコワーキング空間を持つ５社の大家を追跡したものであり，もしもすべてのコワーキング企業が破綻すれば，その５社が $0.28 億 ~ $0.38 億の基本レンタル料を 2029 年まで失う可能性を見出した。
　"コワーキング企業が閉店した場合に大家が失うレンタル収入の額は バカでかいものだ｡" … と Savills の Americas Research のトップ Sarah Dreyer が言う。"これらのプロバイダと この影響を弱める協議をすることになるに違いない｡"
　大家の中には，120 万 ft² のポートフォリオの中の 33.3% (40 万 ft²) をコワーキングにリースしている CIM Group，490 万 ft² のうち 12.2% (60 万 ft²) をコワーキングにリースしている Moinian Group，2360 万 ft² のうち 2.1 % (50 万 ft²) をコワーキングにリースしている SL Green Realty Corp が含まれる。
　"これ [WeWork の破綻] は，ニューヨークの大家にとって 大惨事だ｡" … と Poleg は言う。"一部の大家は 結構だと言うだろう。だが 彼らは用意ができていないから，信じたくない｡"
　Brad Tisdahl は，もしも WeWork が解散すれば マンハッタンのオフィス市場にとって痛みを伴うことに同意する。ただし，その痛みは大家とビルに広く分散するので，全面的な破滅にはならないと言う。
　"マンハッタン全域にわたって 彼らは ビルを分散させている。多数の大家が 多数の所有権を分散させており，これがうまく行っている。多くの異なる大家の間にも分散されている｡" … と Tisdahl が言う。
　Savills のレポートは，マンハッタンの WeWork オフィス空間を ３つのカテゴリーに分類する：(1) 作業員が ホット･デスク [時間をずらして共用するデスク] に密集したコワーキング，(2) 中堅企業向け専用のやゝ大きめのオフィス空間，(3) 企業顧客向けのオフィス空間。レポートは，最初のカテゴリーが マンハッタンで 約 100 万 ft² を占め，WeWork の生き残りとは無関係に 最大の危険をもたらすことを示す。
　"ここは 本当に非常に非常に密集した空間だ｡" … と Dreyer は言う。"これは WeWork のポートフォリオの１面であるが，今の市場では 時代遅れである｡"
　コロナウィルスは狭い場所で拡がるので，将来は こんなに密集した空間に詰め込まれるのを人は嫌がるだろう … と多くの人が予想する。
　"多数の人を同じ場所に閉じ込めて あらゆるアメニティを共用することは，おそらく ウィルスのため，見通し得る将来に人が関心を持つことにならないだろう｡" … と Epstein は言う。
　だが，SoftBank がこれを切り抜けることができ，しかも パンデミックが ３ヵ月以上にわたって オフィスを空っぽにすることが無ければ，WeWork が生き延びるチャンスは，数週間前に 厳しい 2020 年を受け入れていた頃と同じくらい高いだろうと Poleg らは 期待する。
　"彼らは今年，数多くの痛みを受け入れることを覚悟していた｡" … と Poleg は言う。"彼らは 多数のリースを再交渉しようとしていた｡"
　Mathrani CEO は レンタル料を 30% 引き下げるために，ニューヨークの大家と連絡を取って，リース契約を 収益分配契約に切り替えられるかどうか打診している … と Bloomberg が報道した。
　Bloomberg によれば，初期の協議は思わしくなかった。
　この種のタスクに Mathrani ほど向いている人はいないらしい。新任の WeWork CEO は，モールの所有者 GGP を不動産業界最大級の破綻から回避するのを助け，リースを再交渉する手腕で知られている … と Poleg が言う。
　そして，企業がオフィスに戻ることができるようになれば，不況の際に長期リース契約を警戒していた多くの人の心に 柔軟性が浮かぶだろう。
　とは言え，今 苦しんでいるのは WeWork だけではない。柔軟オフィス市場の競争相手も コロナウィルスのパンデミックの中で 危機を感じている。Convene は 150 人近くの従業員をレイオフした；Industrious は 90 人をレイオフした；The Wing は 全従業員の半分を削減した。
　昨年 ユニコーンの仲間入りをして WeWork の不振を喜んでいた Knotel は，400 名の全従業員の半分をカットして，500 万 ft² のポートフォリオのうち 20% を解約したいと大家に申し入れた ･･･ これについては Commercial Observer が既にお伝えした。また，ニューヨーク市の一部の大家には, ４月分のレンタル料を払わないと通告した。
　Knotel のトラブルは 実は コロナウィルスのエピデミック以前から発生していた；Business Insider が報道したように，Knotel は数ヵ月 ベンダーへの支払いを停めており，事実上 売上げ目標を大幅に外していた。
　(開示：Observer Media の議長 Joseph Meyer が率いる Observer Capital は，Knotel に投資している)
　柔軟オフィス業界全体が コロナウィルスのパンデミックのために 再編と敗退の危機の中にあるが，WeWork は かなり良いチャンスを持つ立場にいる；それは (今回 SoftBank は同社最大級の投資に損を引き受けたくないようであるが) WeWork は懐の深い SoftBank の寛大さに支えられているからだ … と Poleg が言う。
　SoftBank のトップ Masayoshi Son は，最近の Forbes のインタビューで WeWork にこれまで過大に払い込んだが ── SoftBank は 合計 $142.5 億を WeWork に注入した ── WeWork の立て直しにコミットすると強調した。
　"我々は WeWork の過大な評価に払い過ぎた。また経営者を信頼し過ぎた｡" … と Son は Forbes に語った｡ "しかし，我々は WeWork に新経営陣と新プランを投入した。我々は WeWork を立て直し，そこそこのリターンをするつもりだ｡"
　SoftBank の支援が仮に無くても，WeWork は他社より 優位にある；なぜなら テナントに対するサービスが良いからだ … と Managed by Q の Dan Teran CEO が言う。"大家は この数ヵ月 音沙汰が無かったのに，今では交渉にオープンである｡" (Teran はもともと 2019 年に 退社するまで WeWork の企業開発部門のトップだった。Teran の Managed by Q は昨年 WeWork に買収され，今年３月 WeWork のライバル Eden に売却された。Teran は CEO の座に留まっている)。
　 [(訳注) ここで，WeWork のライバル Eden に売却されちゃった Managed by Q の Teran CEO が WeWork を引き立てる発言をしていることに注目したい。もともと WeWork の従業員だったのであるから当然であるが]
　SoftBank の支援なしでも，WeWork は他社より優位にある；それは WeWork がテナントに他社より良いものを提供するからだ … と Teran は言う。
　それでも，WeWork 10 年の歴史において 今ほど重要な時期は無い。その運命は, SoftBank の生き残りと密接につながっている。
　"もしも彼らがこの危機を生き残ることができないのであれば，危機が無かったとしても 結局は生き残ることができないだろう｡" … と Poleg は言う。"彼らは SoftBank に依存している。他に助けてくれる人を見つけることは困難だろう｡"

　公平に言えば，我々の多くもそう考えていた。2000 年に Jack Ma を発見した抜け目のない大富豪が オフィス集合のスタートアップ企業を "次なるアリババ" と考えるとは 全く無意味である。そのような知恵ある運営者が WeWork を みずからの $1,000 億 Vision Fund のコーナーストーン投資に据えるなど さらにあり得ない。
　WeWork 創業家 Adam Neumann は，シリコンバレーの "成功するまでは うまく行っているフリをせよ" という戦略を海図の無い領域にまで拡大させた。そして 誰もが想像できなかったほど長い間，Son は Neumann を支援した。Neumann が おかしな振る舞いをしたときにさえ，向こう見ずな金遣いをしたときさえ，家族を役員に採用したときさえ，それでも Son は Neumann の肩を持った。
　昨年９月，WeWork が 2019 年の最も期待された IPO を撤退したとき，Neumann は CEO の座を追われた｡ それでも Son は WeWork に "倍賭けする" ことを選択した。当初は，$50 億の新規融資と $30 億の現在株主からの公開買い付けの予定だった。
　沈む船を降りる大富豪 Neumann にとって，これは大きな取り引きだった。Son の救援のお蔭で，ブリッジに残った人たちは，Son にハッタリを掛けて さらに多くのカネを Son から奪い続けることができる。
　ただし それも コロナウィルス危機が起こるまでの話だ。SoftBank の株価は急落した ── ２月半ばから３月半ばにかけて 50% も急落した。その結果 Son はテーブルからカネを引っ込めざるを得なくなった。これには WeWork ギャングへのカネも含まれる。Son が WeWork 株主にシャワーとして浴びせる予定だった $30 億は 基本的に消えた。
　これは，強気の 法的アクションを生んだ。数日前，WeWork 取締役会は Son を提訴した。Neumann もまた 訴訟を起こすと脅しを掛けている。やってみよ … と Son は言い，Neumann のハッタリだと言う。
　ここで思い出して欲しいのは，WeDead ･･･ 失礼, WeWork は，もはや会社ではないということだ。これは, ヒュブリス，傲慢 そして奇妙なことに 賭博師たちが 30+ 年前に Gordon Gekko から学んだことに関する教訓なのである。日本経済の落ち込みが Son 帝国を赤字の危険へ揺さぶる中，Oliver Stone の映画 "Wall Street, Money Never Sleeps" [1987 年にヒット] の架空の悪役 Gordon Gekko は，奇妙に関連する。

Masayoshi Son at a news conference in Tokyo, Japan on August 7, 2019. (©Alessandro di Ciommo | Nurphoto via Getty Images)

　2013 年，日本の安倍晋三首相は ニューヨーク証券取引所のフロアに立ち，"世界経済を動かす ｢ウォール街｣。この名前を聞くと，Michael Douglas 演じる Gordon Gekko を思い出します｡" と述べ，日本を "ベンチャー精神の溢れる ｢起業大国｣ にしていきたい" … と続けた。安倍は，Michael Douglas のキャラクターが 続編 "Wall Street ２" で更に受けるとのインスピレーションを持っていたのだろう。
　"今日 私は皆さんに ｢日本がもう一度儲かる国になる｣ ことを … 23 年の時を経て Gordon Gekko が金融界にカムバックしたように ｢Japan is back｣ だということをお話しするためにやってきました｡" … と 安倍はニューヨークのトレーダーに告げた。
　Gekko の強欲を良しとする精神を伝えるための 安倍のインスピレーションの一部が, Son であった。2013 年末，Son は，日本の E-コマース 大富豪である 楽天の三木谷浩史と鍔迫り合いを演じていた。当時 Son は Yahoo Japan の議長を務めており，2013 年10月，プラットフォーム上で商品とサービスを売る手数料を無料にした。
　これは 楽天を激怒させ，安倍が触媒作用として望んでいた競争に火を点けた。これは正に，安倍が ｢日本がもう一度儲かる国になる｣ とニューヨークで宣言した時に 思い描いていたことだった。その２ヵ月前の 2013 年７月，Son は Sprint Nextel の過半数株式を買う認可を得た。これは，日本株式会社 (Japan Inc.) が 行なった最大のギャンブルであった。
　今日，Son の巨大 Vision Fund は，世界の最も重要なテック投資家である。しかも，Covid-19 の余波のために，世界で最も追い詰められた投資家である。このことは，傷ましくも, ３月25日に ムーディーズ投資家サービスが SoftBank Group の既にジャンク級の格付けを Ba1 から２段階 Ba3 に引き下げた時に明らかになった。
　ムーディーズは 明らかに，アリババ株を含む資産売却により $410 億ものカネを調達する Son の計画に 心を動かされなかった。Son もまた ムーディーズの格下げに心を動かされず，異例にも ムーディーズに格下げを撤回せよと要求した。
　賢明な投資家としての Son の評判を WeWork 投資ほど傷つけるものは無い。それは，パンデミックが 共用オフィス事業モデルに更に大きなダメージを与える以前の話である。巣ごもり命令は，ニューヨークから シンガポールまで WeWork の施設を空っぽにしている。レンタル収入が無く，リースの再交渉を要求している。
　Covid-19 のロックダウンと社会的隔離は，Son が支配するに至った ライドシェア空間の 死活に係わる脅威である。Uber，Grab，Didi Chuxing，Ola，99 (Brazil) 等に Son が持つ権益は，リスクに溢れている。
　最近のインタビューで Son は Forbes に，Vision Fund が投資したスタートアップ企業の内，15 社は破綻すると考えると言った。この背景の上に，彼は 内なる Gordon Gekko に通じる正当な理由がある。下らない強欲は もはや大したことではなく，Gekko の警句のうちの２つが 2020 年の Son にとって時宜を得ていると思われる。
　１つ目："私は１日に 100 件の取り引きを見て １つを選ぶ｡"
　明らかに，もしも Son が Neumann に会った 2016 年にタイムトラベルできるなら，WeWork 投資はしないだろう。
　２つ目："私の知る最も価値あるコモディティは，情報にある｡"
　結構，WeWork が砂上の楼閣であることを我々全員が知った今，このスタートアップ企業が 現在の形で 生き残るとは想像し難い。
　だが，Son の WeWork に対する "回れ右" を推進する真の Gekko 主義は，"カネは眠らず" である。もしも Son の投資委員会がいつでも居眠りしているとチーム WeWork が思っているのなら，彼らは もう起きている｡ Son の Vision Fund は，今 破壊よりもハッタリをする出資先企業を取り除いている。そして 何をするにせよ WeWork と交渉することは良い出発点である。

　共用オフィス空間会社 WeWork は，コロナウィルス後の世界の共用作業空間の変更計画を作成中であり，フロアの新しい配置を提案し，消毒機能を加え，オフィス内の人の流れをシフトしようとしている。
　ブローカーと得意先への E-メールで Sandeep Mathrani CEO は，集会室には 収容人数を新たに表示し, "それ以外のすべての" 個人用オフィスのデスクの占有状況も表示し, 清掃を強化し，共有部分には消毒機材を設置すると言う。これらのアイデアは，向こう６週間にわたって実施される … と CEO は書いた。この E-メールを最初に報道したのは Axios だった。
　"Covid-19 の長期的影響について確かなことは分からないが，作業空間への当社の復帰が職業的隔離を強調するもの ── すなわち，Covid-19 後の環境に対応する商品，設計 および サービスを提供するもの ── であることは疑いない" … と Mathrani は書いた。
　会社のウェブサイトによれば，大多数のオフィス作業者が パンデミックの中 在宅作業にシフトしたにも拘わらず，US とカナダの WeWork 施設はすべて オープンのまゝである。その理由を Marcelo Claure 議長は 一部の顧客が不可欠の事業を行なっているからだと 声明で言う。ただし，フリーランサーから中小企業，大企業を顧客とする同社は従業員に在宅作業を実施する一方で，オンサイトで作業を行なう必要のある従業員に対しては １日に $100 のボーナスを与えている。
　文書は，パンデミックから予想されるいくつもの長期的影響 ── 在宅作業する人数の増加，落ち込んだ経済下でのオフィス空間の需要の減退予想， および 共用作業作業空間にはびこる健康の懸念の増加 を反映する。
　WeWork は，IPO の失敗を含むトラブった１年を終えようとしている。同社は３月26日に 2020 年の財務目標を達成できない見込みだと言った。一部の施設では，４月のレンタル料が未払いである。同社スポークスマン Nicole Sizemore がメディア報道を受けて これを認めた。
　"レンタル料支払いについては全社的政策を実行するのではなく，当社は 600 を超える世界中の大家パートナーに 個別に手を伸べ，全ての関係者の利益となるよう 資産ごとの解決を見出すことに 誠意をもって努める｡" … と同社は E-メールによる声明で言った。
　"作業空間の将来を俯瞰する" と題する新しい白書と 上記の E-メールに共通に含まれる提案は，集会室の定員の半減を含み，共通エリアにワイプ･ディスペンサーを置き，作業者の間に６フィートの間隔を置くよう "緩衝座席" を設ける。同社はまた，手洗いと社会的隔離に関して表示板の設置を提案し，廊下ではボトルネックを避けるため "一方通行" の人の流れを提案する。
　Sizemore は，この E-メールが，デザイン，建設，健康 および 安全性の専門家を含む将来の職場についての会話の "第１歩" だと言う。WeWork の施設は "稠密な空間として設計され，コラボとつながりを重視していた｡" … と Sizemore は言う。"我々が復帰したときにはどうなっているだろうか？"

　共用オフィス･プロバイダは，一部のビルでレンタル料の支払いをストップした。
これは，経済の落ち込みが収益を喰う中，コワーキング企業が 経費を猛烈に削減しようとしている最新の兆候である。
　この件を伝えた複数の情報筋は，WeWork がリースを再交渉する中，4月分のレンタル料の小切手をまだ郵送していないと言う。
　ニューヨークに拠点を置く WeWork は，固定経費の圧縮にドライブを掛けようと，最近 不動産ブローカー JLL と Newmark Knight Frank (NMRK) を雇い，レンタル料の軽減 あるいは 現在のリース契約を収益山分け契約に改定しようとしている。
　WeWork は，パンデミックによりもたらされる見込みの 経済の長期にわたる減速に備えて現金を貯えるため，最近増え続ける レンタル料をスキップしようとする US 企業の１社である。
　レンタル･コストを引き下げ，リース契約を管理契約に切り替えようとする WeWork の動きは，コロナウィルス発生の遥か以前から始まっていた。共用オフィス･プロバイダは 昨年秋の IPO 失敗の後，金欠状態に陥った。その一因は，多額の不動産支出にある。
　SoftBank Group によるベイルアウト [=外部からの資金注入による救済] の後，WeWork は 2019 年末に $44 億の現金 および 現金コミットメントを所有していた。同社は US の施設を依然として開いたままであるが，経済の大部分が閉鎖したままなので，その多くは ほとんど空っぽである。
　同社の債券は，水曜日時点で $1 につき 37¢ で取り引きされている。２月末には 90¢ だった。
　WeWork は大家に対する扱いが同じではない：一部の大家は レンタル料を支払ってもらったと言い，他の人たちは まだ 小切手による支払いを待っていると言う。
　"当社は，全世界の当社施設 ならびに 大家との関係の長期的見通しを信じる｡" … と WeWork のスポークスウーマンが声明で言った。"レンタル料支払いについて 全社的政策を実行するのではなく，当社は 600 を超える世界中の大家パートナーに 個別に手を伸べ，全ての関係者の利益となるよう 資産ごとの解決を見出すことに 誠意をもって努める｡"
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—Eliot Brown contributed to this article.

　正式発表だ ── WeWork が同社最大の支援者を訴えている。しかも これが最後では無かろう。
　経営不振のコワーキング巨人は，SoftBank が誤って $30 億相当の WeWork 株買い付け合意から撤退したと訴える。コロナウィルスのパンデミックが全世界に拡がり，空室の嵐が襲う中，この資金は，IPO の失敗から立ち直ろうとする WeWork の財務を安定化するのに役立ったはずである … と同社は火曜日 訴訟を発表するニュース･リリースで言った。
　この買い付けは，昨年秋 WeWork が IPO を放棄した後に締結された大型救済パッケージの一部であった。SoftBank は，2019年10月の取り引き締結以降に，"複数の重要な刑事捜査 および 民事調査が新規に開始されたこと" を理由に挙げ，これらが４月１日に予定されている実行の条件を変えたと主張した。
　コワーキング会社は，双方が昨年秋に結んだ契約を SoftBank のアクションが破ると非難し，数百人に上る WeWork の現在 および 元従業員を含む WeWork の少数株主に対する善管義務に SoftBank が違反すると言う｡
　WeWork は，日本のコングロマリットが 株式買い付けを遂行するか あるいは 契約違反の損害賠償を払うことを命令するよう判事に要求している。WeWork はまた，SoftBank が WeWork の実効支配を含めて秋の合意による "利益の大部分を既に受けた" と非難する。
　WeWork はこの数週間 Softbank が 救済から撤退の意向を漏らし始めてから，ギアを上げている。
　他方，この訴訟を最初に報道した Financial Times によれば，オフィスをオープンのまゝにしておく懸命の努力にも拘わらず，コロナウィルスのパンデミックは 世界中の WeWork のロケーションのオフィスと共用オフィス空間を空っぽにしている。
　同社のオフィスの利用率は今月初めに 約 64% に下がった。WeWork が IPO を取り消した直後の ９月末は 79% だった。
　また Financial Times 報道によれば，WeWork には テナントから，レンタル料の支払いを拒否するとか，契約を解除したいという電話や E-メールが殺到している。同社はテナントを引き留めるために，休日レンタルを始めたり，月額リース料金の再交渉を行なっている。
　大家には，レンタル料の割り引きを要求している。

　日本のコングロマリットが WeWork 株式の最大 $30 億の公開買い付けを取りやめたことを受けて，WeWork の取締役２名が コワーキング会社を代表して SoftBank Group を相手取って訴訟を起こした。
　この買い付けは，$9.70 億を売る権利を持つ WeWork の前 CEO Adam Neumann ならびに 複数の投資家と現在 および 元従業員たちに大きな牡丹餅となるはずであった。
　SoftBank は先週，締切日の４月１日にこの買い付けを取りやめると言い，その理由として "2019年10月の マスター取り引き締結以降に，複数の重要な刑事捜査 および 民事調査が新規に開始され，WeWork の財務活動，投資家とのコミュニケーション，Adam Neumann との商取引，事業 および 財政状態などに関する当局による情報請求が進行していること" を挙げた。
　この訴訟は，火曜日にデラウェア州の裁判所に，WeWork の親会社 We Company の名前で WeWork 取締役会の特別委員会により提出された。特別委員会は，Benchmark Capital のゼネラル･パートナー Bruce Dunlevie と [ハンドバッグで有名な] Coach の元 CEO Lewis Frankfort の２名により構成される。
　委員会は声明で，公開買い付けの取りやめは 契約違反であるだけでなく，"数百人の現在 および 元従業員を含む WeWork の少数株主に対する SoftBank の善管義務違反でもある" … と言った。
　WeWork と SoftBank のスポークスウーマンは，コメントを拒んだ。
　委員会は，"WeWork の流動性が SoftBank の拒否により悪影響を受けかねない"，なぜなら $11 億のデット･ファイナンスが この公開買い付けの成立を条件にしているからだ … と訴状に言う。
　10 月に合意された公開買い付けは，上場の試みの失敗を受けて，SoftBank が数十億ドルを WeWork に注入し，Neumann が経営権を引き渡す救済の一部であった。SoftBank がこの取り引きから撤退することを Wall Street Journal は３月に初めて報道した。日本のコングロマリットは当時 WeWork 株主に，SEC と DoJ を含む政府機関の調査が WeWork に入ることが 買い付けを取りやめる理由になる … と告げた。
　SoftBank は この買い付けで現在の従業員に割り当てられるのは $3 億未満であり，元従業員も望んでいると言った。初期の従業員らは SoftBank の豹変を，投資家と元 C-級役員に対してだけでなく 中間レベルの従業員にとっても破滅的打撃であると言う。株の売却を当てにしてさまざまの計画を立てているからだ。
　Teddy Kramer は, 2013~2015 年に WeWork で働いた。彼はこの買い付けで 最大 $100,000 を手にする予定だった ── このカネで小さな事業を立ち上げるつもりだった。
　"私は ７年待った｡" … と彼は言う。"今では，経済が最悪の時期に，突然 SoftBank に足を掬われた｡"

• Adam Neumann は 自業自得：
  　この取り引きは ほとんど，$9.7 億相当の株を売るつもりの Neumann を利するものだった。
• 失敗した買収の売却ラッシュは続く：
  　Managed by Q, Flatiron School, Unomy, Spacemob, Fieldlens, Welkio ･･･ このリストはまだまだ続く。
• 事業の面では：
  　WeWork の新任の CEO Sandeep Mathrani は大手の家主とレンタル料金を最大 30% 割り引いてもらう交渉をしている … と Bloomberg が報道した。Mathrani は 収益を大家と山分けする契約を含めて解決法を考えている。
• どこへ向かうのか：
  　WeWork のリースは 大部分が特別目的法人により契約しており，親会社へのリスクなしに個々のロケーションのレンタル料を不払いにすることもできる。もしもコワーキング巨人がこれを選択すれば，将来新しい空間を借りる能力を損なうことは明らかだ。
• 度肝を抜くリース債務：
  　６月30日の時点で，WeWork は 少なくとも $470 億の累積リース債務を抱えている。これは，ベンチャー企業に支援された 首の骨を折るような急拡大を何年にも亘って続けた結果である。ところが今では，Covid-19 が ロケーションを閉じるよう圧力を加えたため，資金枯渇の可能性に直面している。WeWork は $45 億の企業保証の形で 大家にリースに関して信用保証を提供している。12月31日時点の WeWork の現金 および 現金同等物は $44 億であった。
• WeWork のテナントは逃げ出している：
  　WeWork は 平均して 15 年のリースに嵌っているが，テナントは 月極め契約をすることができる (全体の 28%)。残りのリースは １年契約である。WeWork は解約を減らすために 割り引きをしているが，成功していない。
  　WeWork のテナントの内部掲示板は，先週 WeWork のマンハッタンのワークスペースで半ダースの コロナウィルス発生が報告されたにも拘わらず，オープンを続け 顧客に課金を続けるオフィスへの苦情で溢れている。
• 予想が当たる：
  　ボストン連邦準備銀行 の Eric Rosengren 総裁は 昨年９月，コワーキング企業の事業モデルは，次回の不況を悪化させ，商用不動産の値崩れに火を点けるだろうと述べた … the Guardian が報道した。
• 本当のことを言えば，SoftBank が 100% 救済すべきなのだ：
  　WeWork の社債は $1 につき 36¢ でトレードされており，世界経済は コロナウィルスのパンデミックで大混乱している中で，SoftBank の WeWork への倍賭けをスマートに見せるものは何も無い。WeWork の債務に $50 億を注ぎ込むことは カネの使い方としてお粗末だろう。

　その埋め合わせとして，Kramer などの元スタッフと 現スタッフは，水曜日に設定された SoftBank の公開買い付けで株を売れるだろうと告げられた。Kramer は，$50,000 ~ $100,000 の範囲の株を売る予定だったと言う。そして，そのカネを サンフランシスコで始めたばかりのコワーキング空間 "Neon" での出費に充てるつもりだったと言う。
　ところが火曜日，SoftBank は WeWork の全株主に書簡を送った："公開買い付けは取りやめます｡"  日本のコングロマリットは，WeWork の親会社 We Company の筆頭株主であり，現在株主から WeWork 株を公開買い付けするという約束を撤回した。
　突然の "回れ右" は，Kramer のような多くの人 ── コロナウィルスのパンデミックが 世界経済にブレーキを掛ける中，SoftBank からの支払いに賭けていたヒラの従業員たち ── に衝撃を与えた。彼らは，約束された IPO が潰れ，高い評価を得ていた株が その余波で価値を殆ど失い，あまつさえ 売る機会を失って失望している。SoftBank の取りやめ決定は，たとえ US で一時期 非常に高い評価を得たスタートアップ企業であっても, その株を所有することの危険性を浮き彫りにする。
　ほんの１年も経たない前，WeWork はテック富豪たちに札びらを加える IPO の途上にあった。Facebook が 2012 年に上場したとき，ニューヨークは一夜にしてシリコンバレーを凌ぐ牡丹餅に近い富の注入を受け入れた。SoftBank が WeWork に約束した IPO すなわち 数十億ドルの株取引は，多くの人が家を買い，スタートアップ事業を始める種銭を提供する。WeWork にとって，このような機会は ほとんど警告が無いまま蒸発し，既に新しい生活の基盤を築き始めていた 一部の株主に衝撃を与えた。
　SoftBank は，買い付けをやめた理由を幾つも挙げる；WeWork が現在 政府の調査を受けている；US 司法省，証券取引委員会 (SEC)，カリフォルニア州とニューヨーク州の司法長官，マンハッタン地区の弁護士から。
　これら進行中の調査は，SoftBank によると，もともとの契約の条件が満たされていないことを示す。
　SoftBank と WeWork の広報はコメントを拒んだ。
　SoftBank は，この取り引きを取り消したことを確認する 木曜日朝の書簡で，取り消された買い付けが主として 追放された前 CEO Adam Neumann と複数の WeWork 投資家を利するものであると位置づけた。確かに，$30 億の大部分は，Neumann と VC Benchmark を含む５人の投資家の懐に入るようになっていた。
　"Adam Neumann，その家族，および Benchmark Capital のような一部の大手機関投資家株主は，この公開買い付けから最も利益を得る立場にある｡" … と SoftBank は，決定を説明する声明で言った。"全体として，Neumann の株式と Benchmark の株式は 公開買い付けされる株式の半分以上を占める。これに対し，WeWork の現従業員は全体の 10% 未満に応募できる｡"
　だが，従業員にとって $30 億の 1/10 は大金である。最近 退職した従業員を加えれば，この数字は更に大きくなるだろう。WeWork の現在 および 元のスタッフの一部は，SoftBank の取りやめ決定の声明に異議を唱え, 自分たちが受け取るはずだったカネは，自分たちの人生にとって，Neumann などより大きな違いをもたらすと主張している。
　"SoftBank は，IPO の失敗以来 Adam に続く ｢億万長者が更に儲けようとしたに過ぎない｣ というネガ報道を利用している｡" … と Kramer は言う。
　Kramer (36) は，自分はかなり幸運だと言う。彼はまだ 自分の新しい会社 Neon でリース契約を結んでおらず，整理すべき従業員も未だいない。ただし，株の売却によるカネが無いので，事業の夢は 無期限にお預けである。その間 彼は，Zoom で子どもたちが読解力を伸ばすよう教育しつつ，別の仕事を探している。
　他の人たちは，WeWork の株価が遥かに高いと見做された時に，SoftBank の買い付けに期待して，さまざまのコストを積み上げていた。１人の現従業員は 匿名を条件に，IPO で株を売れば簡単に払えると考えて昨年夏 家を買ったと言う。IPO が撤回された時にも，公開買い付けによるカネがコストの埋め合わせになるものと期待していたと言う。
　或る元従業員は匿名を条件に，昨年８月に IPO 目論見書が公表された時，これで IPO は間違いないと思った … と言う。その直後，その人は 自分が手に入れることのできる株を買うためにローンを組んだと言う。その目的は，短期のキャピタルゲイン税 [(訳注) １年未満保有の場合] の適用を免れるためになるべく早く買うことだった。
　だが その翌月，WeWork の IPO を引き受ける投資銀行 (Goldman Sachs など) は，機関投資家の説得に手を焼いていた。IPO の見通しは危うくなり始めた。上記の元従業員は，WeWork の当時の CFO Artie Minson が全社員集会で 従業員を繰り返し励ましたと言う。Minson は 当時 従業員に，会社の収益は強く，業績がこんなに良かったことはこれまでになく，年末までには上場できる … と言った。
　だが 間もなく，WeWork は IPO を撤回し，破産を避けるために SoftBank に救済融資を頼った。その時，従業員は，持ち株を 約 $4 に再評価する機会を与えられた。上記の元従業員には，購入時の株価 約 $50 評価に基づく ６桁の税金の請求書が残った。したがって，この税金を払うために株を売ることはできない。元従業員は，今週 SoftBank に持ち株を売却すれば，株を買った時のローンを返済でき，利益は出ないものの，トントンにはなると期待した。
　一部の従業員は，或る程度の慰めが得られるだろう … と プロフェッショナル･サービス会社 Withum で ベンチャーが支援する企業と協力するプリンシパル Deep Gujral が言う。Gujral は 債権者との交渉を勧める："現在の気候と Covid-19 を考えると，債権者は 支払い条件の緩和を受け入れやすい … と彼は言う。
　"あなたが住宅ローンを抱えていて 銀行へ行けば，銀行は柔軟でしょう｡"
　Gujral はまた，SoftBank が公開買い付けを撤回したことに対し，WeWork の現在 および 元従業員を含む集団訴訟が起こるものと予想する。2001 年に エネルギー･サービス会社 Enron が破産を申請したとき，従業員たちは連邦法により裁判で 福祉計画と株式について有利な結果を得た。同じことがここでも起こるだろう … と彼は言う。
　しかし，仮に訴訟を起こせばというような話は，大多数の WeWork 株主にとって慰めにもならない。"我々以外の世界は 500~1,000 人の初期従業員がこれだけの代価を払っていることを知る必要がある｡" … と Kramer は言う。"しかも我々がやったことは，懸命に働き，この会社を $80 億の会社にすることだった。これが我々の動機だった。そこへ SoftBank が割り込んできて，取り引きを打った：｢我々がお前たちの面倒を見る｣  挙句に突如として ｢なんだって，そんなことをするつもりはないよ｡｣"

　SoftBank は，オフィス空間プロバイダ株式の最大 $30 億の公開買い付けを中止した。これにより 創業者 Adam Neumann の手に $10 億近くの牡丹餅の入ることを拒否した。
　東京に拠点を置く SoftBank は 木曜日，この動きがトラブった共用オフィス会社の営業に影響しないだろうと言った。SoftBank は，2019 年10月以来 WeWork に $54.5 億の出資を約束したと言う。
　WeWork の親会社 The We Company の前 CEO Neumann は，昨年取締役会からの追放につながった 10 月の取り引きの一環として，最大 $9.70 億の株式を SoftBank に売る権利を持つ。
　しかし，SoftBank は株式売却を実行する条件が 締切日４月１日までに満たされていないと言った。SoftBank は，"複数の 新しい，しかも重大な刑事捜査 および 民事調査が昨年 10 月の取り引き以後に始まっており，当局が WeWork の財務活動と Neumann との事業取引について情報請求を行なっている" … と言った｡ ただし，どういう当局が捜査/調査しているかを SoftBank は言わない。
　Wall Street Journal が今年３月，SoftBank がこの取り引きを撤回すると脅迫していると報道したとき (↓)，WeWork の社外取締役により構成される特別委員会は，SoftBank の挙げる理由が "不適切 かつ 不正直" だと言った。特別委員会のスポークスウーマンは，"契約を破ることは，特に現在の環境の下では，完全に反倫理的である｡" … と言った。
　WeWork のオフィス空間提供事業は，コロナウィルスの大流行により 在宅勤務する人が増えたため，打撃を蒙っている。
　SoftBank は これを買い付け中止の１つの理由に挙げ，政府のロックダウンが "WeWork の営業に制約を加えている" … と言う。
　"SoftBank は, WeWork の成功にフルに係わるつもりである｡" … と 日本の会社の上席副総裁兼最高法務責任者 Rob Townsend が言う。
　SoftBank は，計画していた買い付け価格が 公正価値より遥かに高いので 買い付けによる損失を計上する予定だったと言う。しかし この取り引きをキャンセルしたので，結局は損失の計上が不要になった。木曜日，東京の全体相場が下がる中，SoftBank の株価は +2.5% 上がった。
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