SoftBank は，オフィス空間プロバイダ株式の最大 $30 億の公開買い付けを中止した。これにより 創業者 Adam Neumann の手に $10 億近くの牡丹餅の入ることを拒否した。
　東京に拠点を置く SoftBank は 木曜日，この動きがトラブった共用オフィス会社の営業に影響しないだろうと言った。SoftBank は，2019 年10月以来 WeWork に $54.5 億の出資を約束したと言う。
　WeWork の親会社 The We Company の前 CEO Neumann は，昨年取締役会からの追放につながった 10 月の取り引きの一環として，最大 $9.70 億の株式を SoftBank に売る権利を持つ。
　しかし，SoftBank は株式売却を実行する条件が 締切日４月１日までに満たされていないと言った。SoftBank は，"複数の 新しい，しかも重大な刑事捜査 および 民事調査が昨年 10 月の取り引き以後に始まっており，当局が WeWork の財務活動と Neumann との事業取引について情報請求を行なっている" … と言った｡ ただし，どういう当局が捜査/調査しているかを SoftBank は言わない。
　Wall Street Journal が今年３月，SoftBank がこの取り引きを撤回すると脅迫していると報道したとき (↓)，WeWork の社外取締役により構成される特別委員会は，SoftBank の挙げる理由が "不適切 かつ 不正直" だと言った。特別委員会のスポークスウーマンは，"契約を破ることは，特に現在の環境の下では，完全に反倫理的である｡" … と言った。
　WeWork のオフィス空間提供事業は，コロナウィルスの大流行により 在宅勤務する人が増えたため，打撃を蒙っている。
　SoftBank は これを買い付け中止の１つの理由に挙げ，政府のロックダウンが "WeWork の営業に制約を加えている" … と言う。
　"SoftBank は, WeWork の成功にフルに係わるつもりである｡" … と 日本の会社の上席副総裁兼最高法務責任者 Rob Townsend が言う。
　SoftBank は，計画していた買い付け価格が 公正価値より遥かに高いので 買い付けによる損失を計上する予定だったと言う。しかし この取り引きをキャンセルしたので，結局は損失の計上が不要になった。木曜日，東京の全体相場が下がる中，SoftBank の株価は +2.5% 上がった。
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　Write to Kosaku Narioka at kosaku.narioka@wsj.com

　当社は本日，2019年10月に The We Company (以下 "WeWork") と締結した マスター取り引き合意 (MTA) において定められた条項に基づき，当社以外の株主を対象とする WeWork 株式に対する最大 $30億 の公開買付けについて，必要な条件の一部が充足されなかったことから取りやめましたので，お知らせいたします。
　本公開買付けの取りやめによる WeWork の運営や顧客，事業 および 戦略の５ヵ年計画 ならびに WeWork の現在の従業員の大多数への影響はありません。過去６ヵ月にわたって，WeWork は極めて大きな事業進捗を成し遂げており，引き続き コア事業である "Space-as-a-service" の提供，会員へのサービスの拡充，顧客基盤の拡大，そして End-to-End Business Solution Platform への転換という戦略を実行しています。
　当社 (子会社を含む) および SoftBank Vision Fund は，これまでに WeWork に対して $142.5 億 以上 (2019年10月以降の $54.5億 を含む) をコミットしています。 直近の資金コミットメントは，以下を含みます。
　●2019年10月，$15億 分の出資を前倒しで実行 (2020 年４月の予定だった)。
　●2019年12月，WeWork が今後予定する最大 $22 億 の無担保債券発行によるデット･ファイナンスの買い受けに合意｡
　●2020年２月，Goldman Sachs をはじめとする金融機関による WeWork への $17.5億 の支払保証枠に対するクレジットサポートを実施。
　なお，当社による資金援助も手伝って，2019年末現在，WeWork の現金 および 現金コミットメント（プロフォーマ値）は $44億 に達しています。
　2019年10月に行なわれた本公開買付けに関する交渉において，当社，WeWork，WeWork の特別委員会，Adam Newmann および Vision Fund は，個別に交渉された特定の条件が充足されない場合，当社は公開買付けを完了させる必要がない旨を合意しました。
　しかしながら，2020年４月１日の期限までに，当該条件のうち複数が充足されませんでした。
　当社常務執行役員 最高法務責任者 Robert Townsend は次のように述べています。
　"当社は引き続き WeWork の成功に全面的にコミットしており，昨年10月以降，新規の資金コミットメント，同社の新規戦略計画の策定や 世界クラスの経営チーム採用など，同社の強化に向けて重要な措置を講じてきました。本公開買付けは，当社以外の主要株主から WeWork 株式を直接取得するものであり，取りやめによる WeWork の運営や顧客への影響はありません。本公開買付けの完了には，当社の保護を目的に昨年10月に当事者間で合意した特定の条件の充足が必要でしたが，このうち複数の条件が満たされなかったため，当社は本公開買付けを取りやめざるを得ませんでした。当社の株主に対する我々の善管義務の観点からも，必要な条件が充足されていないという事実を無視して本公開買付けを完了することは，無責任であると言えるでしょう｡"
　当社，WeWork，WeWork の特別委員会，Adam Neumann および Vision Fund により合意されたクロージング条件のうち，充足されていないものは，以下を含みます。
　● 2020年４月１日までに競争法に関する必要な承認を取得すること｡
　● 2020年４月１日までに中国の合弁会社株式を WeWork 株式に交換する取引が合意され，完了していること｡
　● 2020年４月１日までに中国 および 日本を除くアジアの合弁会社株式を WeWork 株式に交換する取引が完了していること｡
　● 2019年10月の MTA 締結以降に，複数の重要な刑事捜査 および 民事調査が新規に開始され，WeWork の財務活動，投資家とのコミュニケーション，Adam Neumann との商取引，事業 および 財政状態などに関する当局による情報請求が進行していること｡
　● 新型コロナウィルス感染症に関連して，WeWork とその事業への制約を課すこととなる，世界各国の政府による複数の新たな政策が存在していること｡
　Adam Neumann および その家族 ならびに Benchmark Capital をはじめとする複数の大手機関投資家は，本公開買付けの最大受益者であり，Adam Neumann と Benchmark Capital により応募された株式数の合計は，本公開買付けに応募された株式の半分以上を占めます。一方，WeWork の現在の従業員により応募された株式数は，本公開買付けに応募された株式全体の 10%未満です。
　なお，当社は従前より，WeWork と協力し，4,000人以上の同社従業員がそのストックオプションに係る権利行使価格をより低いものに再設定できるようにして本公開買付けの初期段階を完了させました。これにより，再設定を行なわなければ，当該オプションの価値は著しく低い または 0 になっていた可能性があったのに対し, 同従業員には権利行使価格の引き下げという形で $1.4億 以上の価値がもたらされています。
　当社連結業績への影響
　本公開買付けを完了した場合，2020年３月期の当社連結損益計算書において，株式の取得価額と公正価値の差額を営業外損失として計上する見込みでしたが，本公開買付けの取りやめに伴い，当該損失は計上されないこととなりました。

　WeWork の一部の取締役が法的アクションを取るとの脅しにも拘わらず，SoftBank Group は公開買い付けの合意を実行せずに時間切れにする計画である … と事情に詳しい複数の人が言う。
　SoftBank は既に，元 CEO Adam Neumann，ベンチャー資本 Benchmark Capital，および 従業員から株式を購入することで合意していたが，条件が満たされていないと ３月中頃に株主に通知した。公開買い付けの期限は，ニューヨーク時間 ４月１日午後 11時59分である。
　彼らは この件が非公開なので匿名を求めた。協議は未だ続いており，両社が 最後の最後に合意する可能性もある … と 中の１人が言う。コメントの要請に，SoftBank から即答は得られなかった。
　この買い付けは，昨年 10 月に コワーキング企業が IPO に失敗し，数週間後には資金が枯渇しそうになったことを受けて SoftBank が行なった救済の一環である。この救済で，日本のコングロマリットは WeWork の 80% 弱の所有権を握り，現在株主から $30 億相当の株を買い付けることになっていた。CEO を追放された Adam Neumann は, $9.70 億を売る予定だったが，この気前良い退職金は多くの従業員の怒りを招いた；その数ヵ月後に，WeWork は経費削減のため，数千人の人員整理を行なった。
　この数週間は，この問題が ますます 激しい争点になった。SoftBank は WeWork の株主らに書簡を送り，もしも一定の条件が４月１日までに満たされない場合には，買い付け合意を撤回すると言った。SoftBank は，SEC と司法省を含む規制機関が WeWork に調査を行なう懸念を指摘した。
　"SoftBank も会社も，このような調査の及ぶ範囲，これらの機関が解決のために取るアクションの性質，タイミングについて保証はできない｡" … と 日本の会社はその書簡で言い，公開買い付けを実行する義務は無いと主張した。
　WeWork の２名の社外取締役がこれに応戦し，もしも SoftBank が撤退するのなら法的アクションを検討するつもりだ … と言った。
　"社外取締役らが構成する特別委員会は，SoftBank が従業員と株主に実行を約束した公開買い付けが確実に実行されるよう あらゆるに必要な行動を取る決意である｡" … と Benchmark Capital の Bruce Dunlevie と もう１人の社外取締役 Lew Frankfort が声明で言った。
　この公開買い付けは，SoftBank の $50 億資金提供と $15 億の前倒しを含む WeWork 救済そのものとは独立である。買い付けによるカネの大部分は Neumann と Benchmark を含む株主に行く。現在の従業員に行くのは 10% 未満だと SoftBank は言う。
　とは言え，もしもこの取り引きが崩壊すれば，WeWork には打撃となる。同社はこの公開買い付けの実施を条件として SoftBank からデット･ファイナンス $11% を受けることになっているからだ。
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— With assistance by Ellen Huet, and Peter Elstrom

　WeWork は，世界中で大手の大家と 負担の重いレンタル料を 30% 引き下げようと交渉をしている … と事情を知る複数の人が言う。
　WeWork の Sandeep Mathrani CEO はニューヨークで借りている大手のビル･オーナーと交渉し，収益を山分けする契約を含む解決法を売り込んでいる … と彼らは匿名を条件に言う。
　SoftBank Group が支援する会社は 大家に もしも収益を山分けするように現在のリース契約を変更すれば，将来の利益を増やせると売り込んでいる。初期の反応では，大家は不満らしい … と彼らは言う。
　WeWork の広報はコメントを拒んだ。同社は以前，合弁事業や委託運営のような 資産軽量型の戦略に移行しようとしていると言った。
　６月30日の時点では，WeWork は 少なくとも $470 億の累積リース債務を抱えていた。これは 急速な事業拡大を何年も続けてきた結果である。現在では，Covid-19 による圧力が一部のオフィスを閉じているために，おそらくカネ詰まりに直面している。WeWork は キャンセルを減らそうを 一部のテナントに割り引きを行なっている。
　WeWork のリースの大多数は 特別目的法人によるものなので，親会社 We Company にリスクを与えること無しに 個々のロケーションのレンタル料の支払いを拒否することができる。これまでのところ 同社は，新しい空間をリースできなくなると困るので，そのような過激な行動を控えている。
　６月30日の時点で，WeWork は $45 億の企業保障という形で信用支援を提供していた。12 月31日の時点での現金は $44 億であった。
　昨年８月の IPO 目論見書でWeWork は，ロケーションがリース債務を守る "如何なる困難も 当社の流動性に影響を及ぼしかねない" … と警告した。

　4,900 万人の会員を抱える ソーシャルネットワーク Meetup は，2017 年に WeWork に買収された。
　取り引きの条件は非開示であり，WeWork は公表を拒んだ。
　この売却は，SoftBank の支援を受ける WeWork が 木曜日 2019 年末の現金 および 出資予約金の合計が $44 億であり，５年計画を実行し コロナウィルス危機による困難を乗り越えるに十分であると投資家に告げたた後になされた。
　WeWork と Alley Corp は売却価格の開示を拒んだが，2017 年に WeWork が買収したときの価格は $1.56 億であり，今回の取り引き価格はその数分の１だという [Fortune 報道から追記]。
　Meetup の売却は，Managed by Q, Teem の売却 ならびに The Wing 権益の売却に続くものである [Seeking Alpha 報道から追記]。
　Meetup の David Siegel CEO は，そのポストに留まる [NBC News 報道から追記]｡

　蔓延するコロナウィルスとの戦いの中，無数の企業，レストラン および バーが店舗を一時閉鎖して，人が集まるのを防いでいる。
　しかし，共有オフィス空間を運営する WeWork は，ほとんどのロケーションをオープンしたままである。火曜日の時点で WeWork のウェブサイトは，北米で２ヵ所のコワーキング･オフィスだけを閉鎖しており，欧州ではすべてをオープンしていると言う。フリーランサーと小企業，ならびに アマゾンのような大企業を含む 顧客に宛てた 同社からのウィルスに関する最新の公告は 12 日前になされ，ウィルスに対しどのような予防措置を取っているかを列挙した。New York Times が閲覧した内部メモによれば，WeWork は 通常 従業員に在宅作業を認めているが，今週は １日当たり $100 のボーナスで出勤させ始めた。
　明らかなことは，広範囲にわたる閉鎖が，今や落ち目になった かつての著名なスタートアップ企業 WeWork に深刻な打撃を与えかねないことだ。
　過去半年の混乱の中で，投資家が WeWork の損失と企業統治に恐れをなす中，同社は IPO を撤回した；数百人の従業員をレイオフした；トップ経営陣を２回交代した；筆頭株主 SoftBank による救済を受け入れた。巨大なテック投資基金を運営する日本のコングロマリット SoftBank は，WeWork の資金がほゞ枯渇したことを受けて 介入した。しかし，WeWork のカネの流出は，施設の拡大が完了してほゞ倍増する中，今年は さらに大きくなるものと見込まれる。
　WeWork の大部分の施設は 名目上 オープンしているが ── 州政府も地方自治体も開店を許可する (スーパーマーケットや銀行のような 暮らしに欠かせない) 基本的サービスを提供していると WeWork は言う ── 実際には 殆ど空っぽである。WeWork の本拠地ミッドタウン･マンハッタンのいくつものオフィスでは，いつもは群れを成す顧客が ポツリぽつり になっている … と２名の従業員が 解雇を恐れて匿名を条件に言う。
　コロナウィルスの大流行は，共有作業空間の需要を圧迫しており，迫り来る不況は，WeWork の重要な顧客基盤である 多くのフリーランサーと中小事業者に，世界中の多くのホワイトカラーがすぐに慣れたように，在宅作業によるカネの節約を促進しかねない。WeWork の顧客は，月ごとの契約なので，簡単に逃げていくことができる。これに対し WeWork は大家と 長期のリース契約を結んでいる。
　"WeWork は全方位で暗い｡" … と調査会社 Bond Angle の Vicki Bryan CEO が言う。"これは，今回の歴史的パンデミック危機以前の話である。だが今では，少しでも時間稼ぎするために引くことができたはずのレバーさえなくなった｡"
　WeWork は コロナと戦う中，株主の間の内部抗争のために財政状態は弱まるだろう。
　SoftBank は 先週，他の株主から $30 億相当の株式買い付けを撤回すると脅迫した。もしもこの取り引きが実行されなければ，事情を知る１人によれば これを条件とする デット･ファイナンス $11 億の救済を得られないことになる，
　SoftBank は，新株発行と引き換えに WeWork に $15 億を 前倒しで投資した。そして，$40 億のデット･ファイナンスを保証すると言う。しかし，もしも SoftBank が公開買い付けから撤退し，$11 億の貸し付けもやめるなら，WeWork にオフィス空間をリースしている大家は SoftBank の公約に疑念を抱くだろう。
　SoftBank は，自分自身も圧力に晒されている。同社 とその $1,000 億 Vision Fund は，多くの若い企業の権益を所有するが，それらは コロナの遥か以前から苦戦していた。投資家の懸念を払拭しようと，SoftBank は月曜日 最大 $410 億の資産を売却して $180 億相当の発行済み株式の買戻しと債務の返済に充てると発表した｡ 火曜日，株価は このニュースに急騰したが，先月の高値からは 1/3 下げたままである。
　"WeWork は，SoftBank の唯一の drama child ではない｡" … と Bond Angle の Bryan が言う。
　SoftBank の WeWork に対する強硬姿勢は，Benchmark Capital，Adam Neumann を含む他の株主に対し 買い取り株価を引き下げようとする交渉戦術ということもありうる。
　だが，彼らは反撃している。日曜日，WeWork の２名の取締役 ── Bruce Dunlevie (ベンチャー資本 Benchmark Capital の創業パートナー) と Lew Frankfort (ハンドバッグで有名な Coach の元 CEO) は 昨年 WeWork の財務を評価するため 取締役会内に特別委員会を設けていた ── が 声明を発表し，"SoftBank は 公開買い付けを実行する義務があり，取り引きを完了しない SoftBank の言い訳は 不適切であり，不正直だ。契約を破ることは，特に現在の環境の下では，完全に反倫理的である｡" … と言った。シリコンバレーの著名なベンチャー資本会社 Benchmark は，この公開買い付けで WeWork 全株の売却を申し込んでいた … と 事情に詳しい１人が言う。Dunlevie は，コメントの要請に応じなかった。
　もしも SoftBank がこの公開買い付けから撤退すれば，WeWork は，頼りにしているローンを得られず，危機に陥る … とアナリストらは言う。
　"世界的な不況，コロナウィルスの蔓延 および SoftBank の長期的係わりを取り巻く不確定性は，WeWork の長期的生存可能性に圧力を加える｡" … と S&P は月曜日 WeWork の信用格付けをジャンク級の中でも B− から CCC+ に引き下げ，見通しを ウォッチネガティブ とする理由として述べた。WeWork の債券は，事実上 デフォルトしたと投資家が考える水準まで急落した。
　WeWork にとって緊急の課題は，同社が コロナウィルスの発生に適切に対応していると 人々に納得してもらうことだ。一部の従業員と顧客は，施設をオープンのまゝに放置する WeWork の決定を問題視する。
　日曜日に US とカナダの従業員宛に送付されたメモで，WeWork の Shyam Gidumal COO は，"我々が調べた命令では，当社事業は不可欠事業に分類される｡" … と述べた。
　このメモについて質問された スポークスウーマン Nicole Sizemore は，ニューヨーク州の命令の下では，郵送，配送，セキュリティ，保管 ── すなわち WeWork が提供するサービス ── は不可欠と見なされる … と述べた。
　先週の水曜日，Sandeep Mathrani CEO と Marcelo Claure 執行役員議長は，別の E-メールに "WeWork はサービスを提供する企業であり，当社はビルを開けておく義務がある｡" … と書いた。
　とは言え，WeWork は 従業員を施設に出勤するよう説得するのは難しいらしい。Gidumal COO はメモに，出勤する従業員には１日あたり $100，１週間なら $500 を払うと書いた。このボーナスは１ヵ月ごとにまとめて支払われる。このカネの趣旨は "WeWork ビルを オープンし続け，当社コミュニティの従業員が進んで 当社会員を支援し，この異常な時期における営業を可能にすることへのお礼" とメモに書かれている。
　ミッドタウンの施設をモニターする WeWork 従業員の１人は，このボーナスは，数百ドルの収入で健康リスクを売るという困難な立場に置くと言う。この人は，家計の困難に直面する低所得のスタッフなら喜ぶだろうと言う。
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Peter Eavis is a New York based reporter covering companies and markets. Before coming to the Times in 2012, he worked at The Wall Street Journal.

　WeWork は，2019 年の最後の３ヵ月に $14 億の現金を燃焼した。つまり，主たる支援者 SoftBank が提供した現金注入をほとんどすべて燃焼した。これは，新規ビルの開設と数千人に上る従業員の整理の費用のためである。
　WeWork CEO Sandeep Mathrani と執行役員議長 Marcelo Claure が木曜日に債券所有者に送った書簡を Financial Times が披見したところによれば，同社は 2019 年を $44 億の現金+出資予約金で終えた。
　昨年 10 月，SoftBank は WeWork の経営権を握る緊急救済の一環として現金 $15 億を WeWork に注入した。だが，最近 SoftBank が 公開買い付けから撤退すると脅迫したため，将来の更なる資金提供の約束は疑わしくなっている。
　Mathrani と Claure からの書簡は，2019 年の売上高が Y/Y +90% 増の $35 億であることを示す。しかしながら，これには 通年の損失の記載も無ければ，四半期の損失の記載も無い。
　昨年 11 月，WeWork は 2019 年の最初の９ヵ月の損失 −$22 億を開示した。
　今回開示された現金燃焼の数字は，コロナウィルスの大流行発生の以前においてさえ，2020 年通年の財務へのひずみの大きさを物語る。
　昨年９月末の時点では，WeWork の現金と出資予約金は $69 億であった。WeWork は昨年 11 月に，これを債券所有者に開示した。
　WeWork はコロナウィルスの発生した ほんの数ヵ所のロケーションしか閉鎖しないので，投資家と従業員は，テナントが間もなくリース契約を大量にキャンセルするのではないかと恐れている｡
　"当社は，WeWork が 戦略計画を有し，財務状況が健全であることを ここに再度 申し上げたい｡" … と Mathrani と Claure は書簡に書いた。"当社は，これが Covid-19 による短期的なボラティリティ および チャレンジのマネージメントを含む 2024 年までの計画を実行するために必要な財務資源と流動性を提供するものと信じる｡"
　木曜日に開示された年度末のキャッシュ･ポジション $44 億は，９月末の $69 億からの大幅な悪化を示す。
　12 月の $44 億という数字のうち，バランスシート上の 現金は $13 億だけであり，残りは $8 億の制限資本，昨年 12 月に SoftBank と結んだデット･ファイナンス契約から引き出せるという現金 $22 億，さらにジョイント･ベンチャーに対して日本のグループから提供される $1 億が含まれる。
　今月 これまでに SoftBank は，現在の投資家から WeWork 株式 $30 億相当を買い付ける取り引きから撤退する … と警告した。WeWork 取締役会は，この取り引きが ほとんど完了したものと信じていた。WeWork は，さらに 公開買い付けが行なわれるという条件付きで SoftBank から期待していた $11 億の資金提供も危うくなっていることを開示した。
　昨年 IPO を撤回して 創業者 Adam Neumann が離任したとき，WeWork の社債は急落した。
　コロナウィルスの発生は，$6.69 億社債の価格をさらに押し下げた。
　水曜日には $１ 当たり $0.3775 で取り引きされている。

　仮定：
　$44 億という数字は，バランスシート上の現金 $13 億 ならびに 制限された資本 $8 億を含む。WeWork は, 加えて $22 億の現金を 昨年 12 月に SoftBank と交わしたデット･ファイナンス契約から引き出せると言う。さらに，ジョイント･べーチャー事業から $1 億を得られると言う。
　注目すべきこと：
　昨年 11 月，WeWork は 2019 年の最初の９ヵ月に −$22 億の赤字を計上したことを開示した。今回 発表された現金燃焼の数字は，コロナウィルス大流行の発生前においてさえ，2020 年通年の財務にひずみをもたらすことを強調する。同社の債券は，相変わらずディストレスト･レベルで 取り引きされている。
　テナントの急速な流出：
　同社顧客の内部掲示板は，オフィスを閉鎖せずに課金を続けることへの苦情で溢れている。
　New York Post の報道 によれば，先週 WeWork のマンハッタンオフィスで 10 件ほどのコロナウィルスの発生が報告された。

　新型コロナウィルスの感染拡大のために，主力拠点がある地域では外出が制限されている。投資家向け資料によると，2019年６月時点で最大の会員数を抱えるのが ニューヨーク (58,600 人)。これに，ロンドン (40,300 人)，サンフランシスコ (20,400 人), ロサンゼルス (18,300人) が続く。これら主要都市で全会員数の約３割に達する。
　 カリフォルニア州は ３月19日に全域で外出禁止を命じ，ニューヨーク州は ３月22日から不要不急の外出を控えるよう住民に要請した。We Company の多くの拠点は営業しているが，利用は急減していると見られる。
　利用率は昨年まで，ニューヨークが 93%，サンフランシスコで 94%，ロサンゼルスで 87% … と いずれも平均利用率を大きく上回る "優良都市"だった。高収益と見られる主力都市における外出制限は痛手だ。
　WeWork の利用者は月ごとにオフィス利用の契約を見直せるが，WeWork は約 15年の長期リース契約で物件を保有者から借りている。WeWork は利用収入を得られなくても物件保有者に対して毎月，リース料を支払う必要がある。決算資料によると，2019年１～９月期のリース費用は $11.55 億だった。単純に９ヵ月で割ると，毎月 $1.3 億 程度の費用が発生している計算だ。
　WeWork は 2019年10月からソフトバンク･グループの下で経営再建中であり，不採算の物件契約の見直しを進めている。2019年10～12月の US における新規の共有オフィスのリース面積は，同年９月までと比べて −93%減だった。ソフトバンク･グループは，協調融資 (シンジケートローン) や社債発行による $50億分の金融支援策を実施するほか，WeWork は，米銀大手のゴールドマン･サックスから $17.5 億の融資枠を取り付けている。
　ただ足元の株式相場の急落を受け，SoftBank Group 自身も株価の下落に直面した。２月23日には，自己株式取得と負債削減に向けて 4.5 兆円の資産を売却 または 資金化すると発表。WeWork 支援の資金は "確保している" (関係者) というが，WeWork の資金繰りがさらに悪化した場合，追加支援は難航する可能性がある。
　WeWork 近く 2019年12月期 通期の決算を投資家向けに説明すると見られる。事業存続に向けた不透明感が増す中，費用をどこまで圧縮できるかなど今後の再建策が焦点となる。

　多くの会社は在宅勤務に切り替えた (あるいは 不幸にして オフィスを閉鎖した) にも拘わらず，３月20日の Washington Post によれば，WeWork は世界中のオフィスが開いたままであり，会員に返金を拒否している。これは 同業の Wing, Knotel などの競合他社がすべてオフィスを閉じているのと実に好対照を成す。しかも最近の調査は，パンデミックが進行する今の状況下では，共用されるオープンなオフィスが 伝染病を避けるのにまさに 最善の場所ではないことを示している。
　New York Post が報道したように，先週 WeWork はマンハッタンの６つのオフィスを閉鎖してフロアをクリーンにするよう命令を受けた。これには，Financial District [=ニューヨークの金融中心街] のビル，42 番街の複数のオフィス，SoHo [=Small Office/Home Office] などが含まれる。ところが WeWork はその後間もなく オフィスを再開した。しかもこれは， WeWork の最初の感染が 51 番街 Lexington 通りの支店で発生した２週間後のことだった；用心のため１人の従業員が孤立していたが，その人が検査により コロナ陽性と判定された｡
　３月18日，WeWork の執行役員議長 Marcelo Claure はツイッターに声明を発表し，同社の開店の理論的根拠を説明した。その中で 同氏は，WeWork がサービスプロバイダであり，"当社ビルをオープンし続ける義務がある" と言い，WeWork をスーパーストアや銀行店舗に譬えた。Forbes が指摘するように，これは同社が 薬局や 発電所，地下鉄のようなインフラに許容される "暮らしに欠かせない" ブランドを確保するためのギャンビットであろう。Forbes は更に明言した：これは，日本の投資巨魁 SoftBank の心変わりの結果なのかもしれない。SoftBank は WeWork に追加で $30 億を投資すると以前に公約しながら，今では数十億ドルの資産を売却すると言っている。$30 億の追加のカネが無ければ，WeWork は危うい立場に陥りかねない。
　ただし，COVID-19 の感染者が全米で 40,000 人に近づき，ニューヨーク州だけでもその半数の 20,000 人以上が確認されており，テナントが 不満をツイートしている状況では，このやり方は いずれ変わるだろう。
　状況の変化に応じて，当サイトは続報をお届けする予定である。

日本のコングロマリットは, WeWork の投資家と従業員から最大 $30億の株式を購入することに同意していた。 (©Kazuhiro Nogi | AFP | Getty Images)

　WeWork の一部の取締役は，SoftBank Group が 共用オフィス･プロバイダの救済から部分的に撤退する動きに対し抗戦のギアを上げている。これは，スタートアップ企業が コロナウィルスの大流行の余波と格闘する中，猛烈な内部戦争を予見しそうな動きである。
　WeWork の社外取締役らは，SoftBank が 最大 $33 億を投じて WeWork の投資家 および 従業員から株式を買い取る取り引きから撤退すると表明したことを受けて，この数日，訴訟による解決を含むいくつかの選択肢を検討した。
　社外取締役らが構成する委員会のスポークスウーマンは，"彼らは，SoftBank が従業員と株主に約束した公開買い付けが確実に実行されるよう あらゆるに必要な行動を取る決意である｡" … と言う。
　WeWork 取締役会の半数を握る SoftBank のスポークスウーマンは，"当社が取り引きの義務を尊重することに変わりは無い。昨年 10 月にすべての関係者が 公開買い付けを完了する前に満たさなければならない SoftBank を保護する条件に合意したが，現時点では それらが満たされていない｡" … と言った。
　Wall Street Journal は水曜日，SoftBank が WeWork 株主に，スタートアップ企業の事業への SEC, DoJ などの規制当局の調査が公開買い付けのキャンセルを容認するものと考える … と通知したことを報道した。この報道はまた，WeWork の中国営業の再編についても進歩が無いことを理由として挙げた。
　取締役会の衝突は，パンデミックの蔓延が WeWork の作業空間を空っぽにした後に起こる最後の事件のはずだ。WeWork は長期のリース契約をしているので，たとえ テナントが退去した後でも不況に対して 深刻な影響を受けやすい。
　公開買い付けは，WeWork が昨年 IPO 計画に失敗した後，求めざるを得なかった救済計画の一環である。SoftBank は 金欠状態の WeWork に $15 億の株式投資を前倒しで実施，さらに $50 億の貸し付けを約束した。
　WeWork の CEO を追放された Adam Neumann は，この買い付けで $10 億相当の株を売る権利を持つ。
　特別委員会を構成する２名の取締役，ベンチャー資本家 Bruce Dunlevie と 元 Coach Inc CEO Lew Frankfort は，投資銀行 Perella Weinberg Partners LP および 法務会社 Wilson, Sonsini, Goodrich & Rosati と共同で作業を行なっている。木曜夜の電話会議で彼らは，SoftBank に投資の実行を強制できると考える方法を議論した … と事情に詳しい複数の人が言う。
　"取り引きを完了しない SoftBank の言い訳は 不適切であり，不正直だ｡" … と 委員会のスポークスウーマンが言う。"契約を破ることは，特に現在の環境の下では，完全に反倫理的である｡"
　WeWork の広報は コメントを拒んだ。
　　　　　　《 Wall Street Journal の日本語訳は，ここで打ち切り 》
　この公開買い付けは ４月１日に完了の予定だった。初期の従業員と Dunlevie の Benchmark Capital のような投資家が これに応募できる。社内の推定によれば，Neumann を除く 現在 および 元従業員は $5.50 億相当の株を売ることができる。
　SoftBank のスポークスウーマンは，現在の従業員は 収益の 10% 未満しか受け取れないと言う。最近入社して従業員は，SoftBank のオファーする価格以下のストックオプションを持っているので，参加できない。
　WeWork の救済条件では，もしも政府による調査が "重大な悪影響" を及ぼすか または 会社に "重大な責務" を負わせる場合には，SoftBank は公開買い付けを取りやめることできる。これらの表現の正確な意味は裁判官が判断する問題であるが，社外取締役らは，調査が罰金や WeWork 事業の変更の強制につながる見込みは無いと言う。
　裁判所は一般に逃げ腰の買い手の撤退には冷たい。しかし，時には成功することがある。買い手はまた，この脅迫を利用して 契約の再交渉をする。たとえば Verizon は，Yahoo と合併の交渉中に Yahoo がデータ漏洩を開示すると，この手を使った。
　事情に詳しい複数の人によれば，WeWork は 昨年 11 月に SEC から召喚状を受取った。この調査は，司法省による並行調査と並んで，SoftBank による前回の投資に集中しており，WeWork の開示に不正が無かったかというものだ。
　この投資により WeWork は $60 億を調達したが，それでも赤字続きだった。IPO 計画と (IPO を前提にした) 借り入れは，同社の大赤字と Neumann の常識外れの行動に投資家が尻込みしたために，９月に潰れた。
　SoftBank と その CEO Masayoshi Son は，株価の下げと，それに引き摺られた 巨大投資資産の減価に苦しんでいる。最近は，物言う投資家 Elliott Management を宥めようと，$48 億の自社株買いを発表した。火曜日，S&P Global は，SoftBank の格付け見通しを安定的からネガティブに引き下げた。これは 同社の借り入れ能力を傷つけかねない。
　SoftBank の後退は，Marcelo Claure を厳しい立場に置く。昔からの SoftBank 幹部として，彼は 救済取り引きの一環として WeWork の執行役員議長になり，大幅な経費削減とレイオフをしつつ，従業員を励まし，新任の CEO Sandeep Mathrani を招聘した。
　 —Eliot Brown contributed to this article.

　SoftBank (9984, −10.90%) は，WeWork 支援計画の一部を撤回する … と事情に詳しい複数の人が言う。その理由として オフィス共有会社に対する規制当局のいくつもの調査を内輪に挙げた。
　WeWork 株主に火曜日に送付された通知は，証券取引委員会と司法省を含む規制当局の調査が スタートアップ企業に対して行なわれ，昨年秋に結んだ 既存の投資家から WeWork 株式を $30 億を買い付ける取り引きにそれが及ぶ … と SoftBank が考えていることを示す。
　その対象には 前 CEO Adam Neumann が含まれ，同氏は最大 $9.70 億相当の持ち株を 昨年 10 月の (自らを取締役会から追放した) 取り引きの一環として売却する権利を持つ。

Change Year to Date

　今回の展開は，SoftBank が WeWork に直接に支払うことに同意した $50 億ライフラインには影響しない。これは，ほとんど底を尽きそうだったスタートアップ企業に必要なカネを注入するものであり，悪化するコロナウィルスの発生がデスクを空にする中で その必要は続きそうだ。
　このカネの一部 $15 億は，新株発行として既に投資された。
　ただし，日本の投資巨人は 買い付けを明示的にキャンセルしておらず，WeWork に対する通知は 交渉戦術 あるいは 市場の変動が大きい中で 投資を遅らせようとしているのだろう。US 市場は，コロナウィルスの発生が経済に及ぼす長期的影響を懸念して，急落して ── その後上がり，再び下がっている。
　SoftBank，WeWork， SEC，司法省 の広報はコメントを拒んだ。
　SoftBank の株価は 水曜日に 10% 急落し，2016 以来の安値をつけた。日本のベンチマーク Nikkei 225 指数の −1.6% を遥かに上回る下げである。
　株価の下げは，SoftBank の大量の投資資産の評価額を引き下げ，WeWork の高い救済と 最近発表された $48 億の自社株買い計画と並んで，SoftBank のバランスシートの重石となる。信用格付け機関 S&P Global は，これらすべての要因を挙げて，火曜日に SoftBank の信用格付けの見通しを 安定的からネガティブに引き下げた。S&P は，市況の下げの中で自社株買いを発表することは，SoftBank の言う財務健全性に疑問を投げ掛けると述べた。
　SoftBank は最近 WeWork の事業慣行と 投資家への情報連絡について SEC，司法省，ならびに ニューヨーク州司法長官から 情報開示要求を受け取った … と一部の人が言う。
　同社は以前，現在株主から４月１日に株式を買い取る予定であると株主に告げた。
　SoftBank が撤回しようとしている $30 億の株式買い取りは，10 月の WeWork 救済計画の要を成す。SoftBank は，IPO に失敗した WeWork に $50 億の債務を保証し(今年 ４月に実行予定の) $15 億の投資を前倒しすることにより カネ詰まりから WeWork を救った。$30 億の現金を調達するはずの IPO は，ウォール街から手洗い洗礼を受けて撤回された。
　SoftBank は，この取り引きを WeWork 取締役会 および Neumann と協議の後 結んだ。Neumann は 取締役を辞任し，議決権を取締役会に譲り，顧問料の名目で $1.85 億を受取った。Neumann は現在，故郷 イスラエルに戻った。
　コロナウィルスは WeWork の事業に大きな影響を及ぼすと予想される。世界中の企業が従業員を職場から家庭に送り，短期オフィス空間の需要を奪っているからだ。サンフランシスコを含む複数の都市，州は，住民に家に閉じこもるよう命令した。不況の可能性は，WeWork の重要な顧客である小企業を傷つける。
　WeWork の基本的な事業モデル ── 長期のリース契約を大家と結んで，短期でそれを又貸しする ── は，オフィス需要の大きな減少に対して (大家への支払いは続くので) 脆弱である。WeWork は以前，不況の際には 企業が短期オフィス空間に向かうので，同社は不況に抵抗できると言っていた。
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—Konrad Putzier contributed to this article.

　事情に詳しい１人によれば，日本のコングロマリット SoftBank は，WeWork の大量の株式の買い付けから手を引くと脅しを掛けている。このサプライズの動きは，コロナウィルスの発生がトラブった企業の共有オフィス空間への需要を減退する中で起こった。
　WeWork の筆頭外部株主 SoftBank は 昨年10月に，WeWork のカネがほゞ枯渇したことを受けて，数十億ドルのベイルアウトに同意した。この取り引きの一環として，SoftBank は 最大 $30 億相当の株式を (昨年９月に CEO を辞任した Adam Neumann を含む) WeWork 株主から買い取ることに同意した。SoftBank はまた，救済パッケージの一環として $15 億を投資した。加えて 最大 $50 億の貸し付けに同意したが，こちらは撤回されていない。
　SoftBank は引き続き WeWork を支援しているが，WeWork 株式の引き受けを予定より減らす可能性は，微妙な時期に 同社への信頼を傷つけかねない。従業員に在宅勤務を要求する企業はふえ，フリーランサーはオフィス共有空間を避ける中，いずれ WeWork は多くの有料顧客を失うだろう。
　事情に詳しい１人によれば，WeWork 株主宛に火曜日に送られた書簡で SoftBank は，いくつもの理由を挙げて 株式買い付けが 予定された４月１日には難しいと述べた。SoftBank が挙げた理由の中には，司法省，証券取引委員会 および ニューヨークとカリフォルニアの州司法長官による WeWork の調査がある。WeWork と SoftBank は，中国の WeWork 合弁事業を統合する条件でも 合意がまとまらなかった。
　WeWork の広報はコメントを拒んだ。SoftBank の脅しのニュースは Wall Street Journal が最初に報道した。
　Neumann は (後に撤回された) IPO を何とか成立させようとしながら，辞任に追い込まれた。投資家は，彼が利益相反の可能性を持つ取り引きを会社と行なったことと 彼のリーダーシップに たじろいだ。
　SoftBank の救済合意の条件は，公表されていない。Neumann はこの取り引きに加わり，最大の WeWork 個人投資家であり，しかも その株式は 企業の意思決定に１票を超える議決権を持っていたので，強いカードを握っていた。この書簡を知る人は，Neumann がその議決権を WeWork 取締役会に譲ったのは，昨年末に合意された SoftBank の支払い $1.85 億と引き換えだったと言う (Financial Times 2019/10/30 既報)。
　昨年12月になってもまだ，SoftBank の幹部は，コングロマリットが WeWork の大きな権益を所有することが重要であると述べた。
　"我々が，我々の欲する経済的権益を所有するためには，Wework の株を買わねばならない｡" … と WeWork の執行役員議長 兼 SoftBank COO Marcelo Claure は，New York Times との12月13日のインタビューで述べた。
　SoftBank は，Neumann および その他の株主に 安値で株を売らせるための交渉戦略として強く出ているのだろう。
　WeWork 事業は，大きな不確定性に直面している。同社は 今年 ロケーションの数をほゞ倍増する計画であり，その多くは 数ヵ月 あるいは 数年にわたって 利益が出ない。WeWork は大家とリースを再交渉するだろうが，ホワイトカラー労働者の多くが家に閉じ込められ，不動産の需要の上向きが期待できない (既に財政的に傷ついた) 不動産のオーナーは WeWork に有利な取引を結ぶつもりは無かろう。
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　Peter Eavis is a New York based reporter covering companies and markets. Before coming to the Times in 2012, he worked at The Wall Street Journal.

　この情報を伝えた複数の人によれば，WeWork の CEO は 経費の節減と 利益の捻出へ足元を固めるために，赤字続きのオフィス空間プロバイダの従業員に新しい人員削減を検討している。
　ほんの数週間前に 不動産グループ Brookfield Property Partners から WeWork に着任したばかりの Sandeep Mathrani は，SoftBank が支援する不動産会社の幹部らとレイオフを議論した。予定する削減の規模は確認できないが，この情報を伝えた人たちは，WeWork のざっと 10,000 人の従業員の中の 1,000 人以上に，従って 社内の多くの部門に及ぶのではないかと言う。
　中の１人は，２~３ヵ月以内にレイオフがあるだろう；ただし 決定はまだだと言う。
　WeWork の人員は，既に劇的に削減されている；昨年は 2,400 名をレイオフした。ざっと 1,000 名のビル用務員と施設スタッフは外部ベンダーに配転された。数百名の従業員は，今年買収されたばかりの多くの事業の売却により放出された。
　新規の人員整理は，コロナウィルスの発生による重圧が明らかになる前に議論されていた。経済減速の可能性への恐怖に火を点けた 全球的パンデミックは，オフィス空間を (ほとんど予告なしに短期リースを解約できる) 法人やフリーランサーに賃貸しする WeWork の中核事業に更なる重石となりそうである。

WeWork 社債の価格の推移

2025 年５月満期の $6.69 億 無担保優先債 (１ドルにつきセント単位)

　WeWork 社債の価格は，今年２月に実行された SoftBank の救済に関連する新規融資を確保したことにより 一時回復を始めたが，コロナウィルスの発生により 火のついた 全体市場の混乱の中で急落した。木曜日には，WeWork 社債の価格は 新安値 ($1 につき 67 ¢) に落ち込んだ。利回りは 18% に達した。
　WeWork はコメントを拒んだ。
　WeWork の高くつく成長戦略は，同社を昨年末に あと数週間で破綻という瀬戸際にまで追い込んだが，それ以来 支出の抑制を図ってきた。元 共同 CEO Artie Minson と Sebastian Gunningham は 昨年，2020 年には WeWork の足型を２倍にするという猛烈な事業拡大計画に引導を渡した。同社の不動産チームは今や 37ヵ国，140 都市をカバーする全球的不動産ポートフォリオのどこを切るか審査する中， 一部リースの再交渉/打ち切りを行なっている。
　WeWork のトップ経営陣は，中国事業から 全面的 ないし 部分的撤退を行なっている。Financial Times が昨年報道したように，中国事業は 低稼働率に苦しんでおり，事情を知る複数の人は "bleeding cash" と呼んでいる。WeWork は中国のベンチャー事業の権益を Honey Capital のような PEF を含む投資家に売却して決着をつけることもできるだろう。
　Mathrani は，SoftBank の Marcelo Claure COO が設定した戦略を追求するものと見られる。これは，トップ 12 マーケット以外で WeWork が結ぶ契約は大家が不動産を運営するというものだ。これは，WeWork がスペースを直接にリースするのではなく，フランチャイズにブランド名を供与する。事業モデルのこの移行は，昨年 IPO 撤回後 WeWork が不況時に空きビルと契約するのではないかとの投資家の懸念への対応でもある。
　新任の CEO は これらの計画に動きが早いものと見られる … と彼の考え方を伝えた複数の人が言う。
　"段階的にやって 合計で 1,000 人の減員 … というのではなく，やるなら さっさとやる｡" … Mathrani の考えを知る１人が言う。
　57 歳は既に 自分の経営チームを構成し始めた。彼は最近 Kimberly Ross を CFO として採用した。Ross は 石油サービスで知られる Baker Hughes の CFO だった。さらに 監査会社 Ernst Young のパートナー Shyam Gidumal を COO として採用した。そのほか，WeWork の製品とコミュニケーションを担当するトップを新たに採用した。

　ニューヨーク五番街の 11 階建て 床面積 660,000 ft² のランドマークは，今後数年内に 何千人もの従業員を収容するアマゾンのニューヨーク市本社として使われる … と状況に近い情報筋が言う。
　これは，元 Lord & Taylor 百貨店のスペースをオフィス共用スタートアップ企業がリースして本社にとして使うことに決めた２年前の計画の変更である。WeWork の計画は昨年秋，上場の脱線につながったスキャンダルの山に巻き込まれた時に瓦解した。
　実は，この取り引きの旨味は，豪華な改修費用のために WeWork が引き出した建設ローン $7.50 億を Amazon が支払うところにある … と情報筋は言う。残りは，ビルの現在のオーナーの $3.50 億以上の株式から成る。
　WeWork はこのリースをから手を引くのと引き換えに，ビルの経済的権益を放棄した。創業者 Adam Neumann は，この取り引きによる儲けは一切無い … と情報筋は言う。
　アマゾンは，事実上 ミッドタウンの不動産に １ft² あたり $2,000 以上を払うことになる … と１人の情報筋が言う。
　アマゾンは，ビルのオーナーとの交渉をこの数ヵ月 断続的に行なっていた。オーナーには，WeWork の親会社と ヘッジファンド Rhone Capital との JV，ならびに Saks Fifth Avenue のオーナー Hudson's Bay Co. が含まれる … と情報筋は言う。このコンソーシアムは 2017 年末に $8.50 億で このビルを買った。
　過去 60 日間，アマゾンは ライバルたちが ビッグ･アップル [=ニューヨーク市の異名] で取り引きを狙っているのを見て，協議は白熱した。たとえば，フェイスブックは 700,000 ft² の Farley Building のリースを協議していたし，アップルは Penn Plaza 11 番地の 220,000 ft² のリースを先月契約した。
　"Jeff Bezos は，マンハッタンの３つの不動産 Hudson Yards，Farley Building，Lord & Taylor を視察して, 五番街を選んだ｡" … と この取り引きを知る情報筋が The Post に語った。ただし別の情報筋は，Bezos がこれらの不動産を自ら視察したことを否定した。
　このビルは，シアトルに拠点を置く E-小売り巨人がニューヨーク市に第２本社を建設する計画を１年前に放棄して以来 手に入れる最新のスペースである。
　昨年12月，アマゾンは従業員 1,500 名を収容する計画で Hudson Yards に 335,000 ft² をリースした。報道によれば，アマゾンは更に 400,000 ft² の追加のスペースを 460 W. 34 番通りにリースする協議を行なっている。
　それでも，今回の取り引きは アマゾンが Long Island City のビルで想定していたキャンパス ── 4,000,000 ft² を超える面積に 25,000 人の従業員を収容する ── には遥かに不足である。
　アマゾンは，Queens 区のいわゆる HQ2 本社計画を，地元の政治家から動機を得た反発の中で，ご破算にした。
　アマゾンと WeWork は，コメントの要請に即答しなかった。

　ミッドタウン･マンハッタンの Lottte New York Palace ホテルで月曜日に講演した SoftBank の議長兼 CEO は，2019 年１月の投資で $470 億評価を与えながら結局は Adam Neumann の追放につながった トラブったオフィス･レンタル会社への投資の "お詫び" を繰り返した。
　IPO が潰れた後，SoftBank は WeWork を $80 億評価で救済融資した。
　当紙 The Post が先月11日に 真っ先に報道した通り，Goldman Sachs は得意先の大物トレーダーらを招き, Paul Singer の物言うヘッジファンド Elliott Management を振り払おうと助けを求める Son の話を月曜日に聴いた。
　Son は聴衆に，WeWork が過去の苦難にも拘わらず，１~３ 年で健康に復するとの楽観論を示した … と 会議に参加した情報筋が言う。
　彼は，Uber, Slack, DoorDash への投資で知られる自分の有名な $1,000 億 Vision Fund が 年率 16% のリターンを上げたと言う。そして Fund の失敗は問題ではない；なぜなら 利益の 90% は投資の 15% から来るからだと言う。
　Elliottt Management は最近，日本のコングロマリットの $25 億超の権益を取得し，自社株買いをせよと迫っている。
　Masa は Elliott の名前を挙げなかったが，取締役と株主の懸念にはもっと耳を傾けたいと言った。
　彼はまた SoftBank の株式に言及し，大きなディスカウントでトレードされていると言った。

　３月２日，WeWork は 元 Baker Hughes の幹部 Kimberly Ross を ３月16日付けで財務担当のトップに任命した。これは，Sandrap Mathrani CEO がオフィス共用スタートアップ企業を前進させる上で重要な人事である。
　Ross は，上場の撤回と，創業者で 議長と CEO を兼任していた Adam Neumann の辞職の後，会社の再建への努力を助ける。その役割は，黒字化を目指して苦闘する会社の財務を統括する。第３四半期，WeWork は $9.34 億の売上高で −$13 億の赤字を記録した。同社は昨年 ほとんど現金が底をついていたが，SoftBank Group が現金を注入してこれを助けた。
　Brookfield Property Partners の小売り部門の CEO だった Mathrani は，前任の共同 CEO Artie Minson と Sebastian Gunningham から CEO を引き継いだ。Minson は 以前 WeWork の CFO だった。
　Ross は, 2014 ~ 2017 年 Baker Hughes の CFO 兼 上席副総裁を務めた。同社が General Electric の石油ガス部門と統合される前のことだった。Ross は，Avon Products でも CFO だった。

　Ross は，大手の世界企業で財務責任者の経験を 25 年以上を持つ非常に有能な幹部である。直近では，彼女は Baker Hughes の CFO 兼 上席副総裁だった。その以前には，Avon Products と Koninklijke Ahold (現在は Ahold Delhaize) でも CFO を務めた。
　"我々は，WeWork の経営チームへ Kim を喜んで歓迎する。彼女は，世界をリードする企業の財務運用 ならびに 財務目標を達成するための規律ある効率的営業を可能にする豊富な経験を持つ。我々は，戦略的営業計画を実行し，成長軌道を回復する中，彼女の識見とリーダーシップから利益を得るであろう｡" … と Sandeep Mathrani CEO が言う。
　そしてさらに続けた。"最近 当社に参画した複数の幹部の力量は，当社事業 と転換計画の大いなる可能性を反映する｡"
　Ross はコメントした。"WeWork は，その効率性，柔軟性 および 設計への係わりの故に会員が愛する恐るべき商品を持つ。私は当社の歴史の転換点で 当社に参画し，Sandeep, Marcelo および 経営チームと共に作業し, WeWork の財務状況の改善のお役に立つことに興奮している。我々は力を合わせ，世界中の更に多くの会員に 他に例を見ない 仕事場の経験を提供し続けることにより，ビジネスの目標を達成する｡"
　Ross は Baker Hughes で，GE の石油ガス部門と 2017 年に経営統合するまで，副総裁兼 CFO を３年務めた。その前は，2011~2014 年 Avon Products で CFO を務めた。さらにその前は 現在の Ahold Delhaize で 10 年を過ごし，財務と税務の仕事のあと 副総裁兼 CFO を４年勤めた。キャリアの初期には，Anchor Glass, Joseph E. Seagram & Sons で財務を担当した。Ernest & Young のリスク および 規制部門で上級マネージャも務めた。
　現在 Ross は，PQ Corporation，Chubb Insurance Group，Nestlé SA の取締役である。彼女は South Florida 大学から 会計学で BA を受けた。

　この協議に詳しい人たちが，匿名を条件に話した。
　Bloomberg が昨年12月に報道したように，Managed by Q の創業者 Dan Teran は WeWork の親会社 The We Company から 自分のスタートアップ企業を買い戻そうとしていた。Teran と投資家グループは，WeWork への昨年の売却価格 $2.20 億に対し，$0.55 億未満で Managed by Q を買い戻そうと交渉していた｡
　だが，WeWork は Managed by Q を過去に Managed by Q と競合したことのある Eden Technologies Inc に売る意向らしい … と 事情に詳しい２人が言う。最終的な売却価格は Teran より高く，Eden 投資家らは払う意向だと １人が言う。
　WeWork は過去数ヵ月に買収･投資したいくつもの物件を売却しており，その或るものは取得価格を大幅に割り引いている。WeWork の上場が９月に破綻した後，残り数ヵ月であわやカネが尽きる寸前だった赤字続きの会社は，最大手の株主 SoftBank Group から救済を受け入れざるを得なかった。Adam Neumann CEO は辞任した。WeWork の新しいリーダーシップは，買収した物件の売却とオフィス･レンタル事業に再度集中することにより，経費削減を計画し，黒字化を目指す。WeWork はまた 昨年末 約 2,400 名の雇用を削減すると発表した。
　昨年11月以来，WeWork は 女性向けのコワーキング空間 The Wing への投資を売却し，オフィス空間の技術を作る Teem を売却した。さらに，2018 年に買収したマーケティング･ソフトウェア企業 Conductor を 昨年12月 Counductor の創業家を含む投資家クループに売却した。
　Neumann は自分の資産の一部を売却している。今月 彼は，カリフォルニア州サンノゼの不動産開発企業の権益を譲渡した。
　 — With assistance by Alistair Barr

WeWork CEO Sandeep Mathrani and Adam Neumann (©Illustration by Zach Meyer)

　Sandeep Mathrani は，財務にバカでかい問題を抱えた将来が不確かな会社の CEO に就任した理由を説明しに登壇したとき，細身の体を表した。
　"私がこの役目を引き受けることに決めたのは，１に この会社が素晴らしい資産を持つことだ｡" … と アリゾナ大学で開かれた "世界小売り会議" で彼は言った。"そして, ２に この会社が素晴らしい人を持つからだ｡"
　時は 2012 年，Mathrani が不動産会社 GGP (General Growth Properties) を引き受けてから１年後のことだった。GGP は我が国 No. 2 のモール･オーナーであったが，US 不動産市場 最大の倒産を起こしたばかりということで有名だった。
　それから８年 Mathrani は，GGP 以来最大の不動産会社の破綻を経験したオフィス空間企業 WeWork の新任の CEO として，注目の挑戦に立ち向かう。
　だが今回は，話し方を変える必要があるだろう。
　"素晴らしい資産" どころか，WeWork は数百件のリースから $400 億を超える債務を抱える。GGP のモールを何十も売却したように これらのリースを手放しても，資本が生まれるわけではない。
　"素晴らしい人" については，Adam Neumann が昨年夏に追放されるまで部下だった 幹部級の WeWork 従業員は殆ど残っていない。しかも 取締役４名が最近 辞任したか 辞任予定である。会社が経費の管理を厳しくする中，数千人のスタッフが解雇された。
　加えて，GGP とは異なり，Mathrani の就任は事業サイクルの終わりにぶつかる；WeWork のオフィス空間帝国は，まだ経済の下降を経験したことが無い。不況が 顧客の大量脱出を引き起こすか，それとも 短期の柔軟オフィスを求める大企業を捕まえて 打撃を躱せるかは不明である。
　WeWork は，昨年 $30 億を超える赤字を計上し，評価額は $400 億 急減した。黒字のロケーションの数は 相変わらず少ない。
　大株主である日本のコングロマリット SoftBank Group は， この混乱を一掃しようと ── WeWork への $100 億投資を守ろうと ── 昨秋 ニューヨークに拠点を置く会社に新たに議長を送り込んだ。前 Sprint CEO で現在 SoftBank の COO Marcelo Claure は，実践的手法を取った。
　だが，不動産事業を柱として立て直そうとする中，Claure はこの業界に無経験であり，ベテランを必要とする。Mathrani は 当初 WeWork の取締役としての参加を求められていたが，その話が急に拡大して CEO になった … と事情に詳しい１人が言う。
　"Mathrani は，不動産業界で 挽回の実績を持つ証明済みのリーダーだ｡" … と Claure は Mathrani 採用の発表で言った。
　不動産業界のリーダーらは，これを支持する声を一斉に挙げた。
　"Mathrani を CEO にするとは，WeWork は素晴らしいことをする｡" … と Kushner Companies の議長 Charlie Kushner が言う。"彼は，業界で最も優秀で才能ある不動産関係者の１人だ｡"
　Silverstein Properties の Marty Burger CEO は Mathrani を "WeWork 経営の立て直しには 適任だ" … と考える。
　Brookfield Property Group の Ric Clark 議長は マンハッタンの不動産昼食会で Mathrani が "現在の WeWork にとって完全な人材だ" … と言った。
　Mathrani が成功するためには，不動産業界の祝福を得ることが必須な条件であるが，十分条件ではない。WeWork の労働力低下，ぼろぼろの評判，そして 終わる見込みの無い四半期赤字を抱えて，彼は GGP で経験したよりも 遥かに圧倒的な困難に直面している。
　WeWork はコメントを拒んだ。Mathrani，Claure にインタビューもさせてくれない。
　早起き鳥
　Mathrani の辿った道は，WeWork を創立し，学者としてもベンチャーにも失敗した挙句に億万長者になった Neumann とは大違いである。
　Mathrani (57) は，インドに生まれて，インドで育ち，フィラデルフィアの高等学校で学んだ。ニュージャージー州の Stevens 工科大学で経営と工学の学位を取得した。自分のアパートをフリップ [改修転売] して $20,000 を稼ぐと，工学を捨てて不動産に転じた。1994 年，31 歳にして有能な不動産小売り業者としての名を確立した。
　"若くして，彼は練達の不動産投資家だった｡" … と [ニューヨークの商業不動産会社] Newmark Knight Frank の資本市場戦略担当総裁 Anthony Orso が言う。Orso は 1990 年代初頭に Mathrani と会い，爾来 彼と複数の取り引きを行なった。
　Burger によれば，Mathrani は 幹部だった Related Companies のポストを後に辞して, Vornado Realty Trust からの誘いに乗り，2005 年には年収 100 万ドルを得た。
　他方，或る商業不動産会社が破産への途上にあった。シカゴに拠点を置く GGP は 巨額の負債を抱え，2009 年に 11 条を裁判所に申請した。翌年，Mathrani の Vornado での仕事ぶりに注目した GGP の取締役会が彼を CEO に任命した。
　"GGP はカネが無かったので，事業はうまく行かず，従業員は いわば それを現状として受け入れていた｡" … と Mathrani の採用を推薦した GGP の元取締役 Mary-Lou Fiala が言う。"Mathrani はこの負け犬根性を ｢我々だってできる｣ に変える必要があった｡"
　Mathrani の努力は，GGP の企業価値を $20 億 高めた。就任 最初の年，彼は 40 件の不採算モールを売却し，$30 億を生み出した。Mathrani は債務の山を整理し，10 年懸けて返済した。彼は A 級のモールに倍賭けし，ハワイ州の $55 億 Ala Moana モールを売却する一方，シアーズの１ダース以上の店舗を買収した。
　彼は 低俗なモールをやめて マンハッタンで注目される取り引きへ GGP の目を向けた。2014 年，GGP は Thor Equities と提携して ニューヨーク五番街 685 番地を $5 億弱で取得した。翌年，象徴的な Crown ビルディングを Wharton Properties と $5 億で購入した。
　交渉の際，Mathrani は謙虚な姿勢を保つ … と彼と取り引きした人は語る。2015 年に初めて開発業者 Michael Shvo と面談したとき，マンハッタンの GGP のオフィスで金曜日の午後だったが，Mathrani は Crown ビルディングの一部を再開発するよう Shvo に勧めた。
　"彼の口から洩れた最初の言葉は，｢Crown ビルディングの上階のフロアを売っていただきたい｣ だった… と Shvo は言う。
　３時間で $5 億の取り引きはまとまった。"握手で取り引きを終えることができた。安息日の前に｡" … と Shvo が言う。
　この開発業者は Mathrani を "不動産業界でこれまでに出会った人の中で 最も直接的で 度量が大きい" … と言う。しかも 取り引きには手強い。
　GGP が五番街で評判を取る頃には，Mathrani は 商用不動産の世界で セレブ並みの地位を得ていた。2015 年には 3,900 万ドルの給料を稼ぎ，不動産業界幹部の コロラド州 Vail への有名な年次スキー旅行の幹事を務めた。
　長年の友人 Charlie Kushner は，仕事の前に Mathrani とセントラルパークでランニングしたことを思い出す。ただし，年齢と共にそれも減た。Kushner は，Mathrani が 自分の息子 Jared がファミリー･ビジネスをする上で教師だったと言う。
　"Jared は Sandeep の言うことを参考にしていた｡" … と Charlie Kushner は言う。"そして Sandeep によく電話して助言を求めた｡"
　或る時点で，Mathrani は Jared ── Donald Trump 大統領の女婿で上級顧問 ── と政治を共にすることさえ考えた。2016 年11月，Mathrani は当時の大統領候補と トランプ･タワーで面会し，US 通商代表として将来の政権入りを議論した … と Women's Wear Daily が報道した。
　この会談からは何も生まれなかった。Mathrani は 修復した GGP に 蝶ネクタイを結ぶのに忙しかった。2018 年，彼は GGP を Brookfield Property Partners に $150 億で売却した。$270 億の債務を再編した会社にとっては大勝利であった。この取り引きで，Mathrani 個人の権益は $1.89 億に評価され，彼はこの不動産グループに CEO として参画した。
　だが，会社の顔として人生を満喫した Mathrani は，次なるチャレンジのために，今年１月に Brookfiled を辞職した。
　文化革命
　Mathrani は WeWork にやって来る。その WeWork は，何でもありの緩いスタートアップ企業としての評判 ── 実際 その通りだった ── を拭い去ろうと懸命である。
　Neumann は 独特な株主構造を通じて会社の経営を殆ど掌握しており，その側近は 影の助力者としてこれを黙認し，会社の利益を守るよりも Neumann の庇護に留まることにより報酬を得ていたように見える。Neumann は 自分の所有するビルを 会社にリースバック，単語 "We" を商標として 会社に 590 万ドルで買い取らせる，6,000 万ドルの自家用ジェット機を会社に買わせる … などを許されていた。
　Lew Frankfort 取締役，Artie Minson 共同 CEO，Jen Berrent を含む一部の幹部らは，数百万ドルの低利ローンを会社から受けており，これらは 後にボーナスとして返済を免除された。Minson の場合は 60 万ドルの返済を免除された。
　Neumann が自分の懐を増やす取り引きは，取り消された。会社は，その悪名高い "パーティー文化" の封じ込めを始めた。昨年，WeWork は，同社施設での無料のビールとワインの提供をやめた，酒浸りの企業文化に終止符を打った。
　それでも Mathrani は，Neumann 在職時の遺産に対処せねばならない。Business Insider は先週，WeWork の従業員の間に不適切な性的関係が蔓延していた；不動産部門が巨額の経費を使っていた；ドラッグを使用，セクシュアルハラスメント，給料差別を訴える 女性に会社が 200 万ドルを払った … と報道した。
　WeWork はまた，Neumann の下で行なった疑わしい不動産の賭けの評価も行なっている。先週 The Real Deal が報道したように，最近数ヵ月の間に契約された数十件のリースの審査に加えて，WeWork は 象徴的な Lord & Taylor ビルの売却を Amazon と協議している。
　WeWork が昨年 本社を移転する目的で $8.50 億で購入したこの不動産は，従業員の間で意見が割れた；$2 億高過ぎという意見がある。他方，従業員数千人の解雇により 新本社の必要は減り，Amazon に $10 億で売って 手持ち現金を増やす可能性を生む。
　WeWork の改革は，筆頭株主 SoftBank Group に及んだ。同社は あちこちにお詫びをして回っている。謎の CEO Masayoshi Son は，"私の投資判断は実に拙かった" と言う。そして今月，彼は，WeWork への賭けにイライラした投資家が資金拠出を拒否したために，Vision Fund II の $1,080 億目標を諦めたと東京で投資家に告げた。
　Claure は SoftBank の投資を守るために新しい副官を投入した。Mathrani に加えて，WeWork の取締役に SoftBank 幹部 Kirthiga Reddy を初の女性取締役として指名した。そし先週，４大監査法人の１つ EY の元パートナー Shyram Gidumal を COO に任命した。
　新しい幹部は WeWork のガードの変化を示している。今年は年頭に３人の取締役が辞任した。さらに Frankfort は数ヵ月内に辞任が予定されている。共同 CEO Sebastian Gunningham と Minson の２名もこれから辞任する。
　"これで，我々が 深く係わることになる｡" … と Claure は今月 CNBC に語った。"我々が言っていないことは，この事業が誤りだということだ｡"
　高邁な夢へダッシュする
　Mathrani は今や，(大金持ちへの期待が 破産の厳しい脅威へと道を譲った) 鞭打たれた従業員を鼓舞しなければならない。何千もの仲間がクビを切られた今，モラルは更に腐食しつつある。
　The Real Deal が閲覧した 昨年12月の書簡によれば，WeWork の株主は ストック･オプションを １株 $4.13 に変更するオプションを通知された ── その数倍の価格のオプションを持つ株主にとっては苦い錠剤である。このオプションに合意すれば，今後の公開買い付けで $19.19 で WeWork に売り戻すことを禁止される。
　一部の株主は，今月 Claure が発表した [(訳注) その翌日に Son が決算発表で公表, 日経が報道した] ５年計画へ懸念を表明する。これは，WeWork の規模を最大 1,000 ロケーションに縮小し，2022 年までに "フリーキャッシュフローをプラスにする" … というものだ。 "非キャッシュ GAAP 直線リース費用を除く 調整後 EBITDA" プラス "リース補助金償却" マイナス "純資本投資" と WeWork が定義するこの数字を 投資家は，IPO の失敗に次ぐものとして，笑いもの (mock) にしている。
　さらに 一部の株主は，この５年計画に 空室率；企業顧客の割合が増えるのか減るのかのような重要な数字がなぜ欠けているのかを疑問視する。最も新しい数字は昨年 10 月のもので，全世界の空室率は 21 % であり，企業顧客は 全顧客基盤を 43% を占める。
　これに劣らず重要なのは，WeWork を支えてきた計り知れない２つの要因 ── ブランドと事業のユニークさ ── が蒸発してしまったことだ：WeWork のイメージは 債務となり，ブランド･イメージを持つ競争相手は，Knotel, Industrious のように，増える一方だ。"ブランド･イメージをどうやって再構築するつもりか？" … と或る株主は不思議がる。
　Mathrani は ２回目の挽回を体系的にやるつもりらしい。８年前のアリゾナ州での講演で彼は，GGP に着任したら最初の日にに 100 日計画を発表すると言ったが その理想はすぐに放棄した … と聴衆に語った。
　"100 日計画を作ることはできない … そもそも存在し得ない。"100 日で実行できる計画できるなど無い｡"
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Eddie Small contributed reporting.

　WeWork の US, カナダ, イスラエル部門のトップが辞職する … 情報筋が Business Insider に告げた。
　LinkedIn のプロファイルによれば，Arik Benzino は 2017 年８月に WeWork に入社した。イスラエル時代からの Adam Neumann の友人である Benzino は，物議を醸した創業者が昨年９月に追放された後も 幹部に留まっていた数少ない１人であった。
　Benzino は，コメントの要請に応じなかった。
　後任が誰になるかは 今のところ不明である。
　"我々は Arik に 当社への寄与に感謝する。彼は 寛大にも会社の展開を助けた。我々は 彼の将来の発展を祈る｡" … と WeWork の広報が声明で言った。
　ニューヨークに拠点を置く Benzino は， [有機食品会社] Laird Superfoods の取締役でもあった。2019 年１月，WeWork は プロのサーファーが設立した健康食品会社の $0.32 億資金調達を率いた。
　Benzino の退社は，Sandeep Mathrani CEO の就任の最初の週末に当たる。Mathani は既に COO を任命した。こちらは初の大きな経営陣の任命である。
　トップ経営陣の更なる人事が予定されている。Mathrani が就任する前にも，WeWork は２つのポスト ── CFO と不動産のトップが空席だった。
　先週，WeWork 企業向けセールスのトップが 突然退社した。これについては Business Insider が既に報道した。WeWork はその後任を探している。

WeWork’s Marcelo Claure with activist investor Paul Singer (left) and Softbank CEO Masayoshi Son (right) (©Getty Images)

　Marcelo Claure は，WeWork の新しい黒字化計画が 同社を SoftBank にとって良い投資にすると言うが，投資家は依然として疑問を持つ。
　CNBC の Squawk Box のアンカー Andrew Ross Sorkin とのインタビューで，WeWork の執行役員議長は，四面楚歌のオフィス賃貸企業の一連の経営陣改造の後の WeWork とその主たる投資家 SoftBank の将来について語った。コワーキング巨人の執行役員議長 Claure は，WeWork が 2021年に EBITDA で黒字を達成し, キャッシュフローでは その翌年に黒字になり，2024 年にはフリーキャッシュフロー $10 億の５年計画を 100 日でまとめたと語った。
　WeWork は昨年，$470 億のはずの評価が IPO をしくじった後 $80 億に急減し，テック企業の評価で水増しをしているのではないかとの幅広い疑念を呼んだ。WeWork は IPO の目論見書で "見通し得る将来に黒字化を想定していない" … と書き，その後 第３四半期 赤字 $12.5 億を発表した。批評家らは，オフィス空間を賃借して テナントにプレミアム付きで又貸しする WeWork を，テック企業ではなしに不動産会社として評価すべきだと言う。
　"WeWork は，テクノロジーと 偉大な設計による偉大なビルとの結合だ｡" … と Claure は言い, "だが 我々は，これを 不動産事業でないとは絶対に呼べない [sic]｡" … と言う。
　今月はじめ，WeWork は Sandeep Mathrani を CEO に採用し，同社が 実際には不動産企業であるとの考えを打ち出した。Mathrani は２月18日に就任するが，Brookfield の幹部であり，不動産業界のベテランである。
　WeWork に向けられた批判の多くは，エキセントリックで問題の多い 前 CEO Adam Neumann に集中していた。Neumann の辞職後，Claure は２人で話したことは "珍しい" と言う。Claure によれば，WeWork が高成長企業から "説明責任を果たす" 企業に転換しつつあることに Neumann は興奮していると言う。
　ところが，Neumann の $10 億強の退職金について質問されると Claure は，SoftBank の公開買い付けを理由に挙げて，WeWork 創業者が 他の株主と同等に持ち株を売ることができると言う。
　"Neumann が $10 億 強で辞職したと言うことは，完全な誤りである｡" … と Claure は言う。
　Financial Times の最近の報道は，Neumann が WeWork に多額の "Profit Interests (利権)" を所有しており，もしも WeWork が上場されれば，$17 億の退職金が $20 億以上に膨れ上がる。
　Vision Fund I より多くのカネを集めようとしている SoftBank の Vision Fund II は，予定する $1,080 億の資本の大部分が 外部投資家からではなく SoftBank 自身から来ると批判に晒されている。しかし，Claure によれば，Fund の業績はうまく行っており，Masayoshi Son は，過去の投資の誤りを認めたものの，"何が何でも成長路線" を追求したことは無いと言う。
　"メディア報道を別にすれば，Fund はうまく行っている｡" … と Claure は言う。"Uber は良い投資だった。WeWork には計画がある。我々は 長期で考える｡"
　SoftBank 自身は，現在 激動の最中にある。物言う投資家 Paul Singer が率いるヘッジファンド Elliott Management は，SoftBank 株を $25 億 秘かに買い貯めていた。先週 Wall Street Journal が報道したこのニュースは，SoftBank 株価を東京で +7% 押し上げた。
　"我々自身も Masa という 物言う投資家を抱えている｡" … と Claure は言う。"割安だと言うどんな投資家にも SoftBank は耳を傾ける用意がある。経営チームはオープンだ。Masa はオープンだ。我々は 皆同じ船に乗っている｡"
　"我々には計画がある。今や それを実行するだけだ｡" … と 彼は結論した。

From left: Lewis Frankfort of Flywheel Sports, Rhône’s Steve Langman, and SoftBank’s Ronald Fisher, Mark Schwartz and SoftBank executive Kirthiga Reddy.

　昨年の転落時に会社を支配した WeWork 取締役３名は，この１ヵ月で退任した。
　そして もう１名が退任を計画している。
　トップ･アドバザーらの大量脱出は，昨年破産を掠った大量出金スタートアップ企業から普通の不動産運営会社へと変革中のトラブったオフィス空間巨人の衛兵交代の証である
　事情に詳しい１人によれば，Ron Fisher (SoftBank Group の長期幹部)，Steven Langman (Rhône Capital CEO)，Mark Schwartz (元 Goldman Sachs 幹部) の３名は，この１ヵ月に既に会社を去った。WeWork からは コメント要請に応答が無い。
　これらの退任は，会社を黒字化へ導くとの願いの下に新しい アドバイザーと幹部を任命する中で起こった。状況に詳しい１人によれば，これらの退任は SoftBank が昨年10月に公約した $95 億救済パッケージの一環として交渉されてきたものである。
　ハンドバッグ･メーカー Coach の元 CEO Lew Frankfort は，SoftBank による公開買い付けが４月に完了すれば 取締役を辞任するつもりである … とその人は言う。
　10 名の取締役ポストのうち, ５名は SoftBank が指名権を持ち，残りの５名は社外のアドバイザーである。Frankfort がいなくなれば，空席は４人となる。

SoftBank 幹部 Kirthiga Reddy (©Getty Images)

　WeWork が新たに任命した Sandeep Mathrani CEO と SoftBank 幹部 Kirthiga Reddy は，SoftBank 指名の２ポストによる。この２つが，SoftBank 幹部の Marcelo Claure 取締役会議長，Raine Group のパートナー Jeff Sine の２ポストに加わる。 この２人は 昨年 10 月に取締役に就任した。
　留任する取締役は，Benchmark Capital の Bruce Dunlevie と 弘毅投資 (Hony Capital) の John Zhao CEO の２名だけである。
　WeWork は，SoftBank Investment Advisers のパートナー Reddy の取締役任命を木曜日に発表した。Reddy は Vision Fund で，医療保険サービスの Collective Health への投資 [2019/6, $２億の投資] を含む複数の企業への投資を管轄していた。SoftBank に入社する前は，初のインド人従業員としてフェイスブックに入社して７年勤め，インドと南アジアの マネージング･ディレクタにまでなった。
　Reddy は WeWork 初の女性取締役となる。WeWork は実は，昨年秋に ハーバード･ビジネス･スクールの Francis Frei 教授を 上場後に初の女性取締役として招聘すると発表したが，IPO を撤回したため，この就任はお流れとなっていた。
　"Kirthiga は テック始動の変換に，幹部のリーダーとしても，投資家としても 20 年以上の経験を持つ｡" … と Claure は声明で言った。"我々は，当社事業を補完し 戦略的利益をもたらす 追加の取締役を探し，リクルートし続けるつもりだ｡"
　Reddy は SoftBank Investment Advisers のパートナーとして，今週 取締役を辞任する Fisher と交代する … と事情に詳しい１人が言う。SoftBank の副議長 Fisher は 20 以上の在職を経て SoftBank Group から辞職を協議中である … と Financial Times が伝えた。WeWork への投資を監督したのは Fisher である。
　Reddy の任命は Mathrani CEO に続くものである。Mathrani は，不動産企業の幹部として長い経歴を持つ。General Growoth Partners を破産から救って ８年を過ごした後，最近まで Brookfield の小売り事業の CEO を務めていた。
　昨年 よく報道された大混乱 ── 上場の失敗，伝説の CEO Adam Neumann の追放，評価額のほゞ $400 億 減少 ── の後，注目は WeWork の取締役会に向かった。
　特に，投資家とメディア報道は，企業統治の問題を取り上げた。その中の１つは，Neumann が過半数を握る議決権だった。
　投資家の眉を上げたトランザクションの中には，Neumann が所有する不動産を WeWork が借り受ける契約もあった。また，WeWork が "We" という単語の使用権を Nuemann から $0.59 億で借り上げるというのもあった。社用ジェット機を $0.60 億で買った。これらの多くは，上場のために SEC に提出された文書で初めて明らかになったが，最終的には，巻き戻された。
　WeWork はまた，マンハッタンの Lord & Taylor ビルを高すぎる値段で買ったと言われている。
　とは言え，Neumann が去った今，一部の取締役は Neumann が WeWork を設立したことを称える。
　"Adam は 非常に珍しい種類の起業家だ。願景を備え 巨大な事業機会をコンセプトとして定着し，それから 容赦ない攻撃を仕掛ける｡" … と Frankfort は当時声明で言った。"Adam は 歴史上最高のスピードで成長する事業を生み出した。私も 仲間の取締役も，彼の指導力に感謝している｡"
　WeWork の新しい頭脳集団は，不動産会社として，非中核事業を手放し，オフィス空間事業に集中することにより，混乱の少ない海図に従って歩むようになった。

　Mathrani は 2020年２月18日，CEO として同社に参画し，執行役員議長に留任する Marcelo Claure に直属する … と同社が声明で言った。
　Mathrani は, ２名の共同 CEO Sebastian Gunningham と Artie Minson の後継である … と WeWork が言う。
　Gunningham と Minson の両名は，少なくとも 移行期間の間 進行中の手続きを円滑にするため，同社に留まる。
　事情に詳しい複数の人によれば，CEO 探しは 外部のリクルート会社に依頼せず，WeWork 取締役会によりなされた。ただし 当初は リクルート会社２社への依頼を検討した … と彼らは言う。
　Mathrani は，WeWork が切望していた 不動産の経験を 同社にもたらす。彼は 不動産会社 Brookfield Properties の小売りグループの CEO であり，その前は Vornado Realty Trust などの不動産会社の幹部だった。
　Brookfield は コメントを拒んだ。同社は 12月初め，Mathrani が １月31日までで Brookfield を退社すると発表した。
　WeWork は昨年 11月，ブレの大きな経営スタイルで批判を浴びた創業者 Adam Neumann の退任を受けて，CEO 探しを始めた。
　WeWork は昨年 IPO を棚上げし，その評価額は $470 億から $80 億以下に急落した。
　Mathrani のニュースは 土曜日に Wall Street Journal が既に報道した。

商用不動産会社 Brookfield Properties の上級幹部 Sandeep Mathrani は， WeWork の新しい CEO に任命されるものと見られる｡ (©Neilson Barnard | Getty Images)

　共有オフィス空間のトラブっている運営会社 WeWork は，商用不動産会社 Brookfield Proerties の上級幹部 Sandeep Mathrani を新しい CEO に任命する計画である … この採用を伝えた１人が言う。
　Mathrani は，(何が何でも成長戦略により昨年 会社を財政破綻の瀬戸際に追い込んだ) Adam Neumann から昨年９月経営を引き継いだ２名の共同 CEO Artie Minson と Sebastian unningham に取って代る。
　２月18日に就任予定の Mathrani の任命は，急成長するが競争の激しい 柔軟オフィス空間市場の中で 持続可能な事業を再建する WeWork の計画の重要な一部であろう。Mathrani は，同氏の LinkedIn ページによれば, 2018 年以来 Brookfield の小売り部門の CEO である。この人事は，Wall Street Journal が最初に報道した。同社は この任命を土曜日に正式に発表する予定である。
　経験ある不動産幹部の採用は，WeWork が (人々の労働と暮らしを一変させるという高い目的で 野放図に広がる会社を建設するという) Neumann の戦略から 訣別しつつあることを明確に示す。Neumann は WeWork を，この業界を覆す画期的なテック企業であるかのように売り込んだ。
　WeWork は，待望の IPO を昨年９月 撤回した。WeWork 最大の外部株主 SoftBank は，昨年 10 月，同社を救済することに同意した。SoftBank の上級幹部 Marcelo Claure は，WeWork の執行役員議長に就任し，(一部の市場からの撤退，非中核事業の売却，営業資金の新たな手当てなどを含む) 見直しを監督してきた。Claure は 執行役員議長に留まる。
　コメントの要請に Mathrani からは 回答が無い。
　彼は，今年 オープン予定の新設ロケーションを埋めることは言うに及ばず，手強い挑戦に直面する。WeWork は今年 600 のロケーションを新たにオープンすると言っている。これは昨年のほゞ２倍の規模である。
　商用不動産業界の幹部らは，Mathrani がおそらく 大手の大家と 強いつながりを持ち，それが WeWork のこれからのリストラに役立つのだろうと言う。昨年 12 月の New York Times とのインタビューで Claure は, WeWork が一部のロケーションでビル･オーナーにリースの再交渉を求めるつもりだ … と語った。"我々は 大家と非常に率直に話を進め，こう言う：｢ほら，これが当社の独立事業だ｡」もしもうまく行かない場合には，我々は大家と話し合う｡" … と彼は言った。"これが間もなくスタートする｡"（｢信じていた｣：WeWork 議長が Adam Neumann と将来を語る，New York Times, 2019/12/13)
　商用不動産の幹部らは さらに，Mathrani の小売り経験が特に 役に立つだろうと言う。小売りの場合には，顧客が頻繁に使ってくれるロケーションを用意することが目標だ。WeWork の場合，顧客が 長くロケーションに滞在してくれれば利益になる。
　WeWork のモデルの大きな弱みは，顧客が WeWork のロケーションでスペースを借りるよりも遥かに長い期間にわたって大家から借り受けることだ。
　WeWork は，オフィス空間を借りて それを手を入れ，個人や企業に又貸しする。この種の不動産事業は，顧客にとって リース契約の期間が従来より短いので，急速に成長した。Neumann は この事業に特別の魅力を持たせようとして，これが 仕事場に "コミュニティ感" を与え，創造性を高め，人々の暮らしに意味を与える … と言った。
　SoftBank は，持続可能な事業を建設するために一息つく余裕を与えるつもりで，$60 億を新たに WeWork に投資することに同意した。WeWork は，急速な事業拡大のために，入ってくるカネよりも遥かに多いカネを使っていたので，この投資を必要としていた。
　今年１月 WeWork は，女性向けのコミュニティ および 作業空間 Wing の少数株式を Wing の新規･現在株主のグループに売却したと発表した。さらに，共用オフィス空間用のソフトウェア会社 Teem を iOFFICE に売却したと発表した。WeWork は，これらの取り引きの条件を開示していない。
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　 Danny Hakim contributed reporting.
　Peter Eavis is a New York based reporter covering companies and markets. Before coming to the Times in 2012, he worked at The Wall Street Journal.

　WeWork は，アメリカの The We Company の一部である。同社はオフィス空間を企業や自営業者に賃貸しする。アムステルダムの３つのオフィスを含めて，33ヵ国にオフィスを展開する。
　アムステルダムの WeWork オフィスの WiFi ネットワークにアクセスするのは，非常にたやすい。NL Times によれば，同社は非常に推測しやすいパスワードを使っており, Google 検索により見つけることができる。新聞と共同作業したサイバーセキュリティの専門家によれば，"システムとネットワークに多少の経験を持つ" ハッカーならば，かなり容易に 暗号化されたパスワードを盗み，WeWork からオフィス空間をレンタルしている会社のコンピュータにアクセスできると言う。
　WeWork の WiFi ネットワークでは，大手ソフトウェア会社所有の多数のプリンターも見える。これらのプリンターは容易にアクセスできる。ハッカーはプリンターに命令して 印刷･スキャンすることができるし，既に印刷･スキャンされたもののコピーを要求することもできる。サイバーセキュリティのコンサルタントは，これは 非常に大きな脆弱性問題だと言う。
　NL Times が依頼したコンサルタントは，WeWork のネットワークにつながる 約 30 台のコンピュータと数台のプリンターにアクセスできた。ただし，見た中に 敏感なファイルは無かったことを 新聞は強調した。

　SoftBank は，Gympass の少数株主でもある。経営権を持っていないが，SoftBank は出資先企業にコラボを督励している … と１人の情報筋が言う。
　US の配車企業 Uber，ブラジルのオンライン住宅ブローカー QuintoAnder, オンライン不動産プラットフォーム Compass を含む SoftBank が支援する企業の 約 25,000 名の従業員は WeWork のオフィスにいる｡
　SoftBank は，出資先企業のこのようなネットワークが，昨年 IPO の失敗を受けて 経営権を握り破産から救済した WeWork の業績挽回の助けになることを望んでいる。
　WeWork の親会社 The We Company は，昨年の第３四半期だけでも 前年の損失 $12.5 億の２倍以上の損失を計上した。
　WeWork は 全世界で約 650,000 件の契約者を持ち，2021 年初めには 1,000,000 件を超えることを望んでいる … と 情報筋の１人が言う。
　WeWork は Gympass と３年契約を結んだ。
　Gympass はブラジルに設立されたが，今ではニューヨークに本社があり，マンハッタンの SoHo 地区のオフィス空間は 市内での Gympass のプレゼンスを３倍に高めるものと見られる … と情報筋は言う。
　情報筋は契約金額を明らかにしなかった。
　Gympass は これまで WeWork の顧客ではなかったが，世界中の 50,000 件のジムとスタジオのネットワークへ 企業顧客の従業員向けにジムへのアクセスを提供する。
　PitchBook によれば，同社は 2019 年 SoftBank が率いる前回の $3.0 億資金調達で $10 億に評価された。
　SoftBank は，WeWork の経営権を握った後，Marcelo Claure COO を WeWork の執行役員議長に据えた。WeWork の創業家で元 CEO Adam Neumann は，SoftBank から $17 億相当の退職パッケージを確保した後, 10 月に辞職に同意した。
　Neumann は WeWork のコンセプトを教育のような分野にまで広げ，洪水のような買収を行なった。今ではその多くを 同社は放出しようとしている。

以下は，Goldman Sachs Group の David Solomon CEO の発言である：

　"私は，そんなに間違ったことをしたとは思わない｡" … と David Solomon は火曜日，ダボスの世界経済フォーラムで WeWork について質問されると答えた。
　"正しいこともあったし，正しくないこともあった｡"
　Financial Times は，Goldman Sachs が ── 今では約 $80 億の評価なのに ── 上場すれば $960 億に評価されると 売り込みの過程で言った … と報道した。
　"銀行は評価を行なわなかった。あなたが銀行だとして，IPO の手続きは，あなたが企業に招待されるのではない。企業はまだ非上場であり，財務は公開されていないので 企業はあなたに事業モデルを示す。あなたは企業に言う：もしもこのモデルが本当にその通りであることを証明できるなら，上場すればこれこれの値打ちになることはあり得る｡"
　"だが 最終的にはデューディリの手続きがある。証明する手続きである。時には 投資家との事前の会合があり，この手続きは現実を反映するものになる｡"
　"あの件は この手続きがうまく行った偉大な例であると思う。すべての人が望んだようにはならなかったかもしれないが｡"

この発言は，ほとんど正しいと思えるだろうか？(開示：筆者は かつて Goldman の [投資銀行業務ではなく] 資本市場業務を担当する銀行家だった。従って，私には間違いなく偏見がある｡）ここで指摘すべき１つの点は，WeWork の銀行家が $960 億の評価で (それ以外の評価でも) 投資家にマーケティングを実際に行なわなかったことである。IPO の立ち上げは 銀行が示唆する ある評価範囲でなされるが，WeWork の IPO は実際には無かったし，評価額の範囲も無かった。その代りに，WeWork は 暫定目論見書を発表し，投資家はそれを読んで目を回した；そして銀行家は 投資家との非公式の協議で評価範囲を伝え，基本的に 有効な評価範囲は有り得ないと認識して 上場を諦めた。
　銀行は 明らかに $960 億評価で IPO を売り込んだが，それは投資家向けではなかった。$960 億という数字は，Goldman が WeWork に売り込んだ数字である：WeWork は 銀行に IPO を引き受けて欲しいと依頼し，銀行は やってきて "あなた方は偉大だ。我々は あなた方の筋書きを理解する。これを告げて回る役を引き受けたい。あなた方は 沢山のカネの値打ちがある｡" … と WeWork に雇ってもらおうと甘言を並べた。しかし，彼らは 疑問を持つ投資家に向かって WeWork を持ち上げたのではない。彼らは WoWork のために WeWork を持ち上げたのだ｡"
　したがって，Solomon の発言は，投資家からの批判に対する Goldman Sachs の弁明ではない。投資家は WeWork の IPO について現実に苦情を言う理由が無い；なぜなら Solomon が言うように，手続きは きちんとなされたからだ：WeWork の銀行家は デューディリを実施して，WeWork の真実の情報を開示し，投資家はその情報を嫌い，買わなかったからである。WeWork の IPO 以前の投資家 (その中には Goldman Sachs も含まれる) を除いて，被害を受けた投資家は１人もいない。
　実際には，読者は Solomon の発言を Goldman Sachs に対する企業からの非難への弁明と読むに違いない。ここでの出来事で具合が悪いのは，銀行が WeWork へ赴き，"我々は あなたがたのために 公開市場から $960 億評価を得られると思う" と言い，その結果 WeWork が銀行を雇い，銀行が作業を始めたものの，WeWork に戻ってきて "実際には $880 億不足です。申し訳ありません｡" と言ったことである。
　WeWork は銀行のパフォーマンスに失望したに違いない：とにもかくにも銀行はこのような業務の専門家であり，それが WeWork に良い IPO を約束したにも拘わらず，実際には 悪い IPO ── あるいは IPO 無し ── をつかんだ。これでは，IPO のために銀行を雇おうとする 大型テック企業や テック独角獣は，これを警戒すべき先例と見かねない：銀行が高い評価で多額の資金を調達できると言っても，どうすれば信じられるか？
　明らかに，信じられないだろう。もちろん，銀行は高い評価を売り込んでも 自分は損をすることが無いからそうするのだ。ここが問題の基本である。しかし，Solomon の要点は，自分たちに弁明の余地があると言う：WeWork について公開情報が入手できなかったのであるから，WeWork から得られる事業モデルや入力データを頼りに 投資家に売り込みをせざるを得なかった。売り込み文句には，但し書きが隠れていたのである："あなた方は $960 億評価で株を売ることができると我々は考える*(* もしもあなた方が我々に示したモデルがうまく行くならば)"
　そして もしもあなたが銀行として IPO のために雇ってもらえば，あなたは 会社の事業モデルがうまく行くかを調べる。あなたは楽観論の絶頂で売り込みを始める。入ってくる話は 会社が言う楽観論ばかりである。そこへあなたは さらに楽観的な情報を会社に伝える。そこで正式に採用が決まれば，デューディリを始める。あなたは あらゆる種類の法的トラブルやガバナンスのトラブルを見つける；計算間違いも，財務モデルの甘い仮定も。これらを投資家に告げると，"そんな会社は買いたくない" … と言われる。そこで会社へ戻って言う："実際には $960 億ではなくて $80 億です｡" すると会社は "なぜ１ヵ月前にそう言ってくれなかったのか？" そこで あなたは 《正確に》答える "あのときには 未だデューディリが済んでいませんでした。デューディリの最中に 我々は貴社について特に魅力的なことを発見しませんでした。なぜ そのことを１ヵ月前にお知らせ頂けなかったのですか？"
　あの時点でそんなことを言っても，会社を宥めることはできないだろうが，全部が爆発した後に ダボスでなら言える。結構なことだ。会社は 銀行から 専門家の客観的で正確な助言を期待したのであるが，同時に お世辞を望んだ；お世辞と客観的評価が一致すれば良いが，一致しなければ感情を害する。
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Matt Levine is a Bloomberg Opinion columnist covering finance. He was an editor of Dealbreaker, an investment banker at Goldman Sachs, a mergers and acquisitions lawyer at Wachtell, Lipton, Rosen & Katz, and a clerk for the U.S. Court of Appeals for the 3rd Circuit.

　"前四半期に 当社は，紀律ある成長と黒字化への明確な道筋のための長期計画を発表した。当社は この計画を毎日実行し続けている｡" … と共同 CEO Artie Minson が言う。"今回の売却は，WeWork の進化における最新の進歩を画し，当社の有能なチームが 中核事業に専念し，例外的な経験を当社会員のために提供することを可能にする｡"
　女性のために設計された作業とコミュニティのネットワーク The Wing は，同社の現在 および 新規株主のコンソーシアムに売却された。クラウド利用の会議空間と分析のソリューションの先導的開発業者 Teem は，オンライン職場経験ソリューションのリーダー iOFFICE に売却された。
　これらの取り引きを評して Minson は言う："今回の売却手続きを通じて Teem と The Wing のリーダーらと共同作業を行なって，当社は これらの戦略的トランザクションが長期的成功につながると信じる。彼らの成長と成功が続くことを私は期待する｡"
　取り引きの条件は開示されない。
　WeWork の戦略的計画
　2019 年11月の新しい戦略の導入を受けて，当社は 財務を改善し，中核事業に専念し，利益ある成長への明確な道筋を確立することとした。そのための１つの要件が，Conductor, Teem ならびに The Wing のような非中核ベンチャー事業の売却である。WeWork はまた Spacious 買収を撤回した；WeGrow の運営を 2020 年度末に終了することを発表した。その他の非中核ベンチャー Meetup, Managed by Q は売却中である。
　当社財務を強化するため，SoftBank は WeWork への $15 億の払い込みを [2020 年４月の予定から] 2019年10 月に繰り上げ さらに，当社に 債務による資金調達を提供すると約束した。その内訳は，担保付優先債 $11 億，無担保債 $22 億，信用状 $17.5 億である。昨年 12月，当社と SoftBank は Goldman Sachs と新しい $17.5 億の担保付優先 信用枠の コミットメント･レターを交わした。これは WeWork に現金による担保の提供を必要としない。この信用枠は数週間以内に得られる予定である。
　WeWork について
　WeWork は，会員に スペース，コミュニティ および サービスを 物理的 および 仮想的手段により提供する。当社の使命は，人々が単に生きるためにではなく，暮らしを送るために仕事をする世界を創出することである。WeWork は世界 33ヵ国の 125 を超える都市にわたって 625 のロケーションを持ち，会員数は世界企業を含めて 600,000 を超える。WeWork は世界中の会員に 少ない費用で良い日を提供することを公約している。

　この計画は WeWork China を約 $10 億に評価する … と 中の２人が言う。
　この提案は，WeWork の大株主である日本のテック･コングロマリット SoftBank Group に昨年末に提出された … と 中の１人が匿名を条件に言う。
　シンガポールの国営投資基金 Temasek と上海に拠点を置く PEF 摯信資本 (Trustbridge Partners) は，WeWork China の株を買い増して 過半数を握りたい … と上記の人たちが言う。
　グループの IPO 目論見書によれば，WeWork は現在 WeWork China の 59% を所有し，残りを SoftBank，弘毅投資 (Hony Capital)，摯信資本などの投資家が所有する。
　WeWork の中国部門は 2018 年に Temasek，摯信資本，SoftBank，弘毅投資 などの投資家から 約 $50 億の評価で $5 億を調達した。これは２回目の資本調達であり，最初は 2017 年の $5 億だった。
　Temasek と摯信資本に経営権を与える今回の取り引きは，WeWork China にとって "ダウンランド" [=取得価格からの減額] を意味するが，WeWork と SoftBank の上にのしかかる財務の重荷を大幅に軽減する。
　情報筋は，協議が初期段階にあり，取り引きが確定しているわけではない … と続けた。
　SoftBank，Temasek，WeWork は，コメントを拒んだ。
　摯信資本は，コメントの要請に即答しなかった。
　WeWork グループは，IPO を失敗して 創業家 Adam Neumann を追放し，SoftBank が $95 億の命綱を投げ込んだ後，広範なリストラを行なっている。
　しかし，SoftBank 自身が日本の３メガ銀行から $30 億を確保する計画が滞っており，これが WeWork のための救済パッケージを複雑にしているらしい。これについては ロイターが既に報道した。
　WeWork China は，中国不動産市場で 占有率が弱く，従業員の解雇に直面しているにも拘わらず，ロイターが先月報道したように，野心的な 2020 年売上高目標を設定した。
　WeWork の上場目論見書によれば，2018 年 WeWork China の売上高は $0.995 億だった。
　WeWork は，"中国の WeWork" と呼ばれる 上場を計画中の 優客工場 (Ucommune) などに及ぼす セクター全体にわたる余波に苦しんでいる。
　Citigroup Inc と Credit Suisse Group AG は，従来の評価額では売り出し不可能と見て，優客工場の IPO 引受業務から撤退した。
　優客工場は今では 知名度の劣る US 投資銀行 Benchmark Company LLC に上場の立ち上げを依頼している。ロイターが今月初めに報道した。

　喧伝された IPO を昨年 撤回し，SoftBank から緊急融資を受けた後，WeWork のリース活動は 第４四半期に カタツムリのようにのろくなった。
　不動産会社 CBRE が公表する前に CNBC が得たデータによれば，WeWork が 2019 年 ９~12 月に契約した新しいリース４件 (面積 184,022 ft²) は，過去４四半期の平均リース面積 2,540,000 ft² から −93% 減少した。
　このよう劇的な減速により，WeWork は柔軟オフィス･リース市場でのトップの座を Regus [リージャス] の親会社 IWG 傘下の Scaces に奪われた。CBRE によれば，Spaces は同じ４四半期の平均を+11% ふやし 284,916 ft² とした。

柔軟オフィス企業の新規リース面積 (ft²)

企 業	Q3 2019 までの ４四半期平均	Q4 2019 (暫定)	変化率 (%)
Spaces	257,339	284,916	+10.7
WeWork	2,536,369	184,022	−92.7
Industrious	161,686	151,131	−6.5
Knotel	330,679	67,186	−79.7

　WeWork の撤退は，SoftBank が昨年 10 月に WeWork を沈没させないために $50 億のパッケージにより 80% を引き受けた後の 事業の縮小を反映する。その翌月，WeWork は "効率的な組織を生み出すため" と称して 2,400 名 (全従業員の約 19%) の雇用削減を発表した。同社は 非中核事業を売却し，小学校 WeGrow を閉鎖し，従業員には中小企業よりも大企業にサービスを提供すると告げた。
　CBRE が伝えるこの業界の情報は，SoftBank からの株式投資による何十億ドルもの金の力により WeWork がコワーキング空間を如何に支配するに至ったかを示す。
　柔軟オフィス･リース市場での新規リース面積は，第４四半期に −75% 急減し，前年同期の 3,950,000 ft² から 1,000,000 ft² となった。また，WeWork のシェアは 69% から 18% に急落した。マンハッタンでは，新規リース空間は 過去４四半期の平均 1,000,000 ft² から 187.078 ft² へ −82% 急減したが，それでも最大のマーケットである。シカゴは −89% 減少，ボストンは −84% 減少，ロサンゼルスは −75% の減少である｡
　これらは，WeWork の IPO ニュースの後で発生した｡" … と CBRE のリサーチ部門の上級ディレクタ Julie Whelan が言う。
　この四半期の WeWork の新規プロジェクト４件は，マンハッタンで２件 (１つは新規リースで，１つは拡大)，サンフランシスコで１件，フィラデルフィアで１件だった。
　この 10 年を超える "前例の無い経済の拡大" がどこまで続くのか疑問視される中で，Whelan は，柔軟作業空間への需要は たっぷりあると言う。柔軟モデルは，企業に短期リースを可能にし，市況の変化に備えて多くのオプションを与える。
　シフトする市場
　しかしながら，コワーキング･リースを構成する方法は，大きなビルを借り受けて，それに WeWork ブランドをつけ，個人向けデスクから 数百 または 数千人の従業員向けのオフィス空間を又貸しする WeWork のモデルとは限らない。
　Whelan は，オフィス空間プロバイダと さらに密接な提携をする機会を家主が求めていると言う。一部のビル･オーナーと柔軟空間営業会社は WeWork の災難を利用して 自社の拡張を見合わせ，選択肢を検討する機会として利用している … と Whelan は言う。
　"家主が眼を覚まして 自分の資産にとって柔軟性が重要な要素であり，利用者が正に要求しているものだということを悟るまでには時間が掛かった｡" … と彼女は言う。"家主自身が柔軟性を提供する方向へ市場はシフトしつつある｡"

　WeWork は昨年，108,000 件の企業用デスクをふやしたが，それは目標の 73% に過ぎなかった
　WeWork は，IBM や BlackRock のような Fortune 500 の企業との契約が 中小企業やフリーランサーよりも安定性と価値をもたらすことに賭けている。
　ところが，Business Insider が入手したデータによれば，追い詰められたオフィス企業は 大手企業向けのデスクの追加で目標に届かなかった。
　"我々は Q4 で届かなかったが，諦めてはならない｡" … と某幹部が Business Insider が閲覧した従業員向けの連絡に書いた。
　WeWork は第４四半期の決算をまだ債券所有者に発表していないので ── 昨年は ３月末に決算が発表された ── WeWork の利益についてまだ 議論できる段階ではない。しかしながら，リークされた業績と第三者の予想データは，同社の決算の重要な輪郭を伝えてくれる。
　以下の数字は，500 人以上の従業員を持つ企業のリース状況に注目する North American Enterprises の調査チームによる。未監査である。
　 ･ 2019 年通年：北米の企業顧客向けの新しいデスクは +108,000 であり，目標の 73%。
　 ･ 2019 年通年："契約済み売上高" ── キャンセル不可能な契約でありいずれは売上高に寄与する ── は，目標の 113%。
　 ･ 2019 年第４四半期：+21,000 デスク増，契約済み売上高は $2.40 億以上。
　契約済み売上高は，WeWork が債券投資家向けの決算報告で重視する項目である。Business Insider が閲覧した第３四半期のプレゼンテーションで，WeWork は $43 億の契約済み売上高を 第３四半期のバックログとして報告した。

　トラブったコワーキング･スタートアップ企業は，平均して 2,540,000 ft² のオフィス空間を過去４四半期に追加した；これは，リース活動の −93% 低下を意味する [184,000 ÷ 2,540,000 = 0.07] 。
　この劇的な減速は，IPO に失敗した WeWork をベイルアウト [=外部資金により救済] した SoftBank が同社の挽回を急ぐ中で起こった。
　WeWork は, 2019 年の最後の３ヵ月に４件のリース (面積にして合計 184,000 ft²) を契約しただけだった。不動産会社 CBRE のデータによれば，これは，それまでの４四半期に追加した 平均 2,540,000 ft² から −93% の減少である。
　リース活動のこの劇的な減速は，コワーキングのスタートアップ企業が 壊滅的な数ヵ月の後 事業の再構築を急ぐ中で起こった。例えば，IPO ファイリングによれば，2018 年の１年間に Work は 331 件 (面積 12,700,000 ft² の新規オフィス空間をリースしたが，これに対し 2019 年６月までの１年間には，面積 16,300,000 ft² の新規オフィス空間をリースした。
　WeWork は昨年８月に IPO を申請したが，投資家が 疑問の多い事業モデル，キノコのようにぐんぐん急増する赤字，企業統治の不在 ならびに 当時の CEO Ndam Neumann の物議を醸す行動に反発したために，上場を棚上げした。
　悪評を伝える報道と資金切れの中，Neumann は辞職，WeWork は大手支援者 SoftBank から 救済を受け入れたが，評価額は 2019 年に SoftBank が保証した $470 億からその数分の１に下がった。
　WeWork の事業は オフィス空間を賃借して，それを改修して 会員に又貸しするが，それと同様に，SoftBank は WeWork の周辺事業を売却することにより WeWork を再生し，数千人の従業員を解雇し，急ブレーキを掛けようとしている。

　"我々は WeWork に依然として係わっている；我々は WeWork を助けている；なぜなら，中核のアイデアは 非常に 非常に良いからだ｡" … と SoftBank の Vision Fund の上級マネージング･パートナー Deep Nishar が言う。"我々は，次の経営陣セットにより WeWork の企業統治問題を解決するのを助ける｡" … と彼はミュンヘンの "ディジタル･ライフとデザイン" 会議で土曜日に語った。
　Nishar は，Fund の 80 強の企業がどれも成功することを期待してはいない；Fund は いくつかの "非常に良い" 結果を得たが，その一方で 柔軟オフィス会社 WeWork は計画通りには行かなかった … と述べた。
　WeWork は, 昨年９月に IPO の申請を棚上げした後，拡大計画に明確なブレーキを掛けた。投資家は 赤字の急増と乱費にぎょっとしていた。
　$95 億の救済パッケージの後 SoftBank が 80% 以上を所有する同社は，いくつかの事業部門を売却し，事業の黒字化を目指して 創業家 Adam Neumann を含むトップ経営陣を交代させた。

　２つの進歩派組織は，WeWork を調査するよう議会の銀行委員会に要請した。問題とされているのは，失敗した 株式上場を実現するために 同社が証券取引員会 (SEC) の元トップ官僚らを雇い，その影響を揉み消しにしようとしたことである。
　"SEC は，We Compay を他の企業と同じレベルの審査に付したと疑う理由がある｡" … とワシントンのシンクタンク 経済政策研究センターの "回転ドアプロジェクト" の Jeff Hauser と NPO Demand Progess Education Fund の David Segal は書いている。"元 SEC 要員らへの We Company の依存の調査は，回転ドアが SEC の執行結果に及ぼす機能と効果に光を当てる｡"
　これは，上場しようとして内部爆発した後，かつての健全な評価の数分の１で いまだに跛を引く WeWork の一連の挫折の中でも最近のものである。同社の会計は，WeWork が 狂った天才 (あるいは 単なる狂人) Adam Neumann が 盗みを犯すことを目的とする半機能法人であることを暴き出した。Neumann は $10 億ドル以上を退職金として受け取り，WeWork のスタッフの大部分は その後解雇された。
　だが，Hauser と Segal が書簡で焦点を当てるのは，WeWork そのものよりも IPO 手続き および IPO 申請後に うまい汁を吸い続けるために WeWork が雇った人たちである。WeWork は最初に John White を雇った；同氏は 2006~2008 年に SEC の企業財務部門のディレクタであったが，WeWork の IPO 審査をクリアーする仕事を任された。White は，WeWork が IPO を取り下げるまで，WeWork の会計を巡って SEC と交渉した。
　SEC の企業財務部門は，企業が上場するときに提出する書類を審査する。White の妻 Mary Jo White は，第２次 Obama 政権下で SEC の委員長を務めた [アリババ上場の時の委員長である] 。
　利害相反の機会は大きい … と Hauser と Segal は書いている。"LinkedIn でざっと調べただけでも，White の下で 企業財務部門で働いていた多くの人が 今も同部で働いていることが分かる … と２人は書いている。"これらの要員と比較して White の同部内での地位が圧倒的に高かったことを考えれば，おそらく White は何らかの方法で (昇進，ボーナス，職歴などに隠然たる権力をふるい) 彼らの職業的審査に関与しただろう｡"
　明らかに，このような個人的関係は，WeWork の IPO を救うのに十分ではなかった。むしろ WeWork の度外れた薄暗い帳簿の開示と，それに続く投資家の信頼の喪失が大きな役割を果たした。SEC がこれらの文書の開示を強制するという事実が 必要な日光になったのであるが，だからと言って，WeWork が SEC の審査を潜り抜けるために過去の縁故関係を利用しなかったことを意味するものではない。
　書簡はさらに，White の法務会社 (Cravath, Swaine, & Moore) が "We Company の黒字化について誤解を招く あるいは 詐欺の可能性のある表現" をしたと言う。これは White とその会社が 証券詐欺を教唆したとも受け取られかねない。とは言え 彼の SEC での名声は，これを遮蔽することができるだろう。
　他方，SEC は失敗した IPO の調査を続けており，WeWork は別の人を雇った。それは，WeWork の主任弁護士 Andrew Ceresney である。同氏は 2014 ~ 2017 年 SEC の執行局のディレクタであった。現在は 法務会社 Debevoise & Plimpton のパートナーである。SEC に入る前にもここで働いていた。
　これは，John White のよりも新しい，もう１つの露骨な利益相反のように見える。Ceresney が WeWork の上場を扱う SEC の弁護士を個人的に知らないとは殆ど考えられない。知っているからこそ WeWork が雇ったのだ。さらに，Ceresney を SEC で雇った Mary Jo White も，Ceresney が働く Devevoise の上級役員である。
　Hauser と Segal は，WeWork 代表者とその SEC との取引の調査は，回転ドアがどのように企業を徹底的調査から保護しているかを明らかにする絶好の例になるだろうと言う。これは特に，多数の "独角獣" が上場後に事業モデルに弱みを投資家に発見されて利益を減らす IPO 市場と共鳴するだろう。"現在の SEC の規制は 余りにも緩い｡" … と著者らは言う。
　彼らはまた，弁護士と会計士が 帳簿を作成するときに，会社に対して何らかの個人的責任を負うべきかという問題を提起する。特に監査会社の間では，隠蔽のために盗んだ規制情報を使うなど，既にスキャンダルの例が知られている。WeWork の例は そのために回転ドア高官を利用するという手段を１つ加えている。
　書簡は 下院金融サービス委員会と上院銀行委員会にの委員長と有力メンバーに送られた。

　それらの事業の中には We Company への投資があり，その公正価値は 2018/11/30 には $2.54 億だったのが 2019/11/30 には $0.54 億に下がった。
　商業銀行のポートフォリオの 全公正価値は, １年前の $41.3 億から $28.9 億に下がった。
　この１年で Jefferies は牛肉加工業者 National Beef を 2019 年に売却して $3.96 億 ── 年初の公正価値の 59% を挙げた。
　更に，Spectrum Brands の 15% の株式 (評価額 $4.51 億) を Jefferies の株主に分配した。Spectrum Brands は 2018/11/30 に公正価値 $3.74 億で上場された。

　WeWork の顧問企業 Perella Weinberg の CEO Peter Weinberg は月曜日，CNBC に オフィス共有企業の 2019 年の混乱は，基本事業が強いという事実をディスカウントするものではないと語った。
　"ここに係わってみて，WeWork の事業の中核は 本当に本当に良い事業であることを知った｡" … と Weinberg は "Squawk Box" インタビューで語った。
　コワーキング空間を提供する WeWork は，2019 年初頭から $470 億の評価を得て，全球的成長を続け，上場を果たすかのように見えた。ところが昨年８月，WeWork は 上場目論見書で $9 億の赤字を発表し，高すぎる評価と企業統治構造への懸念から トップ株主 の Adam Neumann CEO を解雇し，IPO を撤回した。
　Weinberg は，WeWork の特別取締役委員会が "財政問題を解決する" 方策を探すために，彼の会社 Perella Weinberg Partners を９月末に指名したと言う。
　その数週間後に WeWork は金策が尽きる瀬戸際にあったが，最後の１分前の救済を最大手の株主である日本のコングロマリット SoftBank から得た。それ以来，四面楚歌のスタートアップ企業は コスト削減の戦いを続けている｡
　"少なくとも ここは複合的である｡" … と Weinberg は言う。"私がこれまで見たことの無いような 顕微鏡による公開の調査に晒されている｡"
　SoftBank は WeWork が向こう５年間急拡大すると見ている … と Weinberg は言う。"彼らは WeWork を本当に支援したがっている。彼らは信者だ｡"
　"SoftBank は信じ難いほど洗練されたスマートな人たちだ｡" … と Weinberg は続けた。"彼らは勝てると思っている｡"

　"WeWork の評価は崩壊し，今では 同社は 買収した資産を売りに出している｡"
　"Knotel は ほゞ 100 万 ft² の空き室に取り組んでいる｡"
　"WeWork もその他のコワーキング企業も従業員を減らしている｡"
　こんな報道の見出しを見ると，あなたは コワーキング･セクター全体がトラブっていると思うだろう。
　しかし，柔軟オフィス空間はどこにも行かない ── 拡大を続ける。
　全世界のコワーキング空間の数は，ギグ経済のフリーランサーだけでなく，リースによる自由を求める大企業の増加により，2025 年までには倍増が予想されている。
　コワーキング･セクターの歴史は約 30 年に上る。柔軟オフィス空間のパイオニア Regus (現在では IWG の名で知られる) が 1989 年にベルギーのブリュッセルで開業した。コワーキングのニュースサイト Deskmag によれば，それから 10 年後，コワーキング会社 Nutopia が "Work Club" をニューヨーク市の West Houston 通り 116 番地に開いた。WeWork が最初のロケーションを開いたのは 2010 年であり，今では業界最大の足型を持つに至った。
　だが このセクターが真に離陸したのは 2012 年である。この年，全世界のコワーキング空間は 2,000ヵ所と推定される。それが，データ会社 MarketInsightReports によれば，2019 年には 約 18,000ヵ所に爆発した。
　今では ニューヨーク市で 7.5 日に１つのコワーキング空間が開業する。しかも 新しいコワーキング空間をオープンしているのは WeWork だけではない ── データ･プロバイダ Coworking Resources によれば，コワーキング空間の 65.3% は昨年 新規参入企業が開設した。
　柔軟オフィス空間業界の背後の重要な数字を以下に眺めよう。
100%
　2025 年までにはコワーキング･ロケーションの数は全世界で 100% 増加し，36,000ヵ所に達すると予想される。この増加は，起業家，スタートアップ企業，および スタートアップ文化を取り戻し，ミレニアル世代の労働者を誘う大企業からの需要による。
$470 億
　WeWork の現在のリース契約金額である。これは 同社の８月のピーク時の評価額に等しいが 今では $80 億に減っている。報道によれば，同社は リースを 15% 削減しようとしている。

Knotel のコワーキング空間

800,000
　11 月の Craim のレポートによると，Knotel のニューヨーク市のオフィスのうち，現在空室 または 2020 年に空室になる オフィス空間が 800,000 ft² である。これは ビッグ･アップル [ニューヨーク市の愛称] における同社のポートフォリオの 約 1/3 である。
43%
　Deskmag によると，黒字のコワーキング空間の割合は 43% である。Deskmag によれば，会員数 200 人以上で，開業後１年以上，補助金を支給しないコワーキング･ロケーションが黒字であることを見出したと言う。
1,500
　従来のオフィスビルの外にあるコワーキング空間の数が 1,500 である (データ･プロバイダ Yardi Matrix による)。このトレンドは，業界が コワーキング･ハイブリッドのような新しい事業モデルに適応つつあることを示す。

Regus のコワーキング空間

93.2M
　昨年９月現在，US のトップ･オフィス市場で コワーキング空間が占める面積は 93.2 × 10⁶ ft² である (Yardi Matrix による)。このうち，トップ２社 WeWork と Regus が併せて 44.5 × 10⁶ ft² を占める。
36
　Deskmag の 2017 年レポートによれば，柔軟オフィス空間の従業員の平均年齢は 36 歳である。この平均年齢は大都市でやゝ下がる。人口 100 万人以上の市場では 34.5 歳である。
23%
　2018 年６月 ~ 2019 年６月の間の 全米のコワーキング空間の増加のうち，マンハッタンが 23% を占める (CBRE による)。現在 マンハッタンのオフィス在庫の 6% をコワーキング空間が占める。

　Financial Times が閲読したた文書と これを伝えた複数の人によれば，SoftBank による救済パッケージへの準備段階で協議されている退職手当として WeWork は２人の共同 CEO に合計 1,700 万ドルを払わねばならない。
　WeWork 創業者 Adam Neumann CEO が９月に辞職した後 CEO に就任した Artie Minson と Sebastian Gunningham は，もしも解任されるか 数多くの理由 (業務縮小，給与削減，意に反する配置転換など) で辞職すれば，銘々 830 万ドルを受け取る。
　最高法務責任者 (CLO) Jennifer Berrent は，同じシナリオで 150 万ドルを受け取る。Berrent は，もしも解任 または 辞職しても，従来の契約では返済することになっていた 引き留めボーナス 1,200 万ドルを返済する必要は無い。
　これらの退職手当は，SoftBank による $30 億公開買い付けの前に，赤字続きの不動産会社の多数の従業員を含む株主に送られた文書で開示された。これらの文書は，世界展開の縮小と数千のスタッフ減員に WeWork を追い込んだ資金枯渇の中で，WeWork トップの報酬に対する洞察を与える。
　FT は 12月24日，退職金 $16 億で辞職した Neumann が 会社に対する残りの経済的権益の条件を改定した契約により，数百万ドル多い額を得る模様だと報道した。
　この協議を伝えた複数の人は，WeWork 取締役会が３名全員の後継候補を熱心に検討している中で，共同 CEO ２名と CLO Berrent に対する退職金を決めるのは思いがけないことだと言う。３人の幹部と WeWork はコメントを拒んだ。
　Minson と Gunningham は，会社がまだ IPO を救おうと戦っていた９月に それぞれ 150 万ドルの給与で合意した。今ではこの２人は，自分たちが CEO に昇格した数週間後 日本の会社が救済取り引きを最終決定して WeWork の執行役員議長に指名された SoftBank 幹部 Marcelo Claure に直属する。
　US 証券規制当局へのファイリングによれば，Minson の報酬は，CFO だった頃に "株式報酬が主だった" のに比べると，非株式報酬が大幅に増加している。元 AOL の幹部は，2018 年に WeWork CFO として給料 $51,000 と ローン返済免除 $625,000 を受け取った。
　Gunningham については，共同 CEO に昇格前の収入は不明である。彼は 2018 年に WeWork に入社する前は Amazon の幹部だった。
　Berrent は WeWork の IPO 文書の作成と SEC との連絡に中心的役割を演じたが，公開買い付け文書によるとその給料は $600,000 である。昨年は $871,154 であった。
　Minson と Berrent は それぞれ 2015, 2014 年に入社後 WeWork の持ち株を増やしており，向こう数ヵ月内に SoftBank が従業員と投資家を対象に行なう $30 億の公開買い付けの応じることができる。
　もしも公開買い付けが予想通りに行なわれれば，Minson は 最大 1,400 万ドルを受け取れる。Berrent は 490 万ドルを期待できる。Gunningham は WeWork に既得権益を所有しておらず，彼のストック･オプション価格は，SoftBank が公開買い付けで支払う株価 $19.19 を超えている。
　株主へ送られた文書は, WeWork が９月に見せた ── 損失をカバーするために $90 億を超える資本調達を期待した ── 厳しい財務状況を晒しつつ，"上級経営陣の大量の変動を引き続き経験する" と警告している。
　同社は IPO が脱線した後，SoftBank からの新規の資本を確保しなければ，11 月初めには資金が枯渇する見込みであった。

　シンガポールでは，業界のウォッチャーも このセクターの先行きを明るいと見る。不動産コンサルティング会社 CBRE は，コワーキング市場が 2018 年の 141 万 ft² から 2019 年には 216 万 ft² を占めると予想する。
　不動産会社 JLL Singapore のリース部門トップ Chris Archibals は，コワーキング空間が ２年前の 200 万 ft² から今では 300 万 ft² を占めると言う。
　ただし，CBRE リサーチの東南アジア部門トップ Desmond Sim は，このセクターの成長が減速して 2018 年の成長率 81.3% に対し 2019 年には 53.2% に落ちた … と続けた。
　CBRE による不動産トレンドの別のレポートによれば，2013 ~ 2018 年に柔軟空間ロケーションの数は２倍以上に増えているが，コワーキング空間が占める面積は ３倍に拡大した。
　現在シンガポールでは，約 100 社が 200 を超える柔軟作業空間センターを運営している。また，2019 年第３四半期の時点で，非上場のコワーキング運営会社が 約 37% のシェアを占める。

Core Collective opened its second branch – a family-friendly community and lifestyle space – at Dempsey in August. (©Albert Chua | The Edge Singapore)

新規参入
　シェアを維持しようと 柔軟スペース･サービスを受け入れる大家が増えつつある。
　CBRE のレポートによれば，新設ビルでの柔軟オフィスの割合は 10~15% であり，業界平均の 6% よりかなり高い。2019 年６月の時点では，CBRE Research が追跡するすべてのオフィスビルのうち, ５棟に約２棟が 何らかの形の柔軟オフィス部分を含んでいる。向こう３年間 新しい開発業者がいくつも市場に参入するので，この傾向は続くものと見られる … と CBRE の Sim が言う。
　活発な需要は依然として スタートアップ企業が主力であるが，大手企業が オフィスを分割する戦略を採用する動きが見られる … と Sim は言う：本社は従来のオフィス･ビルを使い，それとは別に "フレックス" オフィスを 柔軟オフィス会社に求める。
　"このように スペース効率にスケーラビリティ [業務の増大に適応できる能力] を生むことにより，中核+フレックス モデルは 現在の経済の不確定性に対応するゆとりを与える｡" … と Sim は続けた。企業が人員の増加や CapEx に承認を得ることが難しくなる中で，このような選択肢は，効率的な営業を助けると言う。
　コワーキング･サービスは ニッチな業界もターゲットにするようになり，CBRE は この傾向が増すと予想する。例えば，生命科学の分野では，コワーキング空間は 企業が実験施設のために使う初期費用の節約を助けることができる。このような目的のために，コワーキング企業 NSG Biolabs は，[アジアのバイオ研究開発拠点] Biopolis で バイオテック スタートアップ企業に 15,000 ft² の実験室オフィス空間を提供する。
　他方，Aurum グループの コワーキング会社 Core Collective は，フィトネスとウェルネスをターゲットにする。Anson Road 79 番地での旗艦店舗の成功を追って，次の支店を Dempsey に８月に開いた。ここは 12,000 ft² の室内空間と 130,000 ft² のグリーン室外部分から成る。

Australian-listed developer, Lendlease, houses csuites, its dedicated flexible workspace brand in one of its three Grade-A office towers in PLQ. (©Samuel Isaac Chua | The Edge Singapore)

レンタルの減速
　年初は堅調なスタートであったにも拘わらず，シンガポールのオフィス市場の勢いは 2019 年後半には落ち着いた。2019 年の前半は レンタルが +5.4% 伸びたが，第３四半期には +1.5% の減速した … と Colliers の Song が言う。
　彼女はこれを経済の減速が すべての業界に亘って及ぼす心理的影響のせいだと言う。
　利用者が 事業拡大や移転の計画を延期する中，2019 年第４四半期には 空室率が若干上がり，レンタルの成長率が下がると言う。
　Given weaker economic sentiments, Grade A Core CBD office rents have continued on an upward trajectory in lieu of the tightening supply of prime office space, notes CBRE’s Sim. As at 3Q2019, office rents for the segment clocked $11.45 psf per month, representing nine consecutive quarters of growth and a 27.9% increase from the trough in 2Q2017.
　Overall, Colliers’ Song expects net absorption for Grade A CBD office space for the full-year 2019 to reach around 1.19 million sq ft, a decline from 1.276 million sq ft in 2018.

Lendlease has a portion of its staff working out of csuites, located directly below their main office (©Samuel Isaac Chua | The Edge Singapore)

2020 年の見通し
　Although macroeconomic uncertainties are expected to weigh in on office demand in 2020, CBRE expects Grade A Core CBD rents to remain stable next year.
　CBRE managing director Moray Armstrong predicts that leasing demand will come from established tech firms (particularly Chinese ones), private equity and family offices as well as professional services providers that are focusing on Singapore as a hub for further growth.
　Colliers, too, believes that tech firms will lead the demand in the office market, remaining resilient while facing slower growth in 2020.
　Data from Singapore’s Ministry of Trade and Industry (MTI) shows that the information and communications sector grew by 3.4% y-o-y, moderating from the 4.1% expansion in the previous quarter. It remains one of the highest-growth services sectors.
　And while flexible workspace operators are expected to grow, Colliers’ Song says they are likely to do so at a more sustainable pace than the last few years as the sector approaches maturity and a tight supply. Consolidation is likely for smaller players as they get acquired or pushed out of the market, she adds.

　日本のテック･コングロマリットは，WeWork への金融支援が用意できないまま新年に入りそうだ … と彼らは言い，US オフィス共有スタートアップ企業の救済に係わっていることを銀行が懸念している … と続けた。
　みずほ FG，三菱 UFJ FG (MUFG)，三井住友 (SMFG [英語と日本語では順序が入れ替わる] ) は，エクスポージャを相殺しつつ 資金提供する方法を探っている … と彼らは言い，この情報が非公開であることを理由に匿名を求めた。
　SoftBank は，コメントの要請に応じなかった。３銀行はコメントを拒んだ。
　１つの選択肢は，SoftBank が持つ アリババの株 26% の一部を担保にすることだ … と彼らは言う。
　"SoftBank は重要な顧客であるから，助けることができるなら何でもしたい。しかし，我々は 信用リスクも考慮しなければならない｡" … とある上級銀行家が言う。
　この協議は，SoftBank が日本の銀行にもたらすジレンマを浮き彫りにする。創業者 Masayoshi Son のテック･ジャガーノートは，長い間 世界 No. 3 のデフレ経済の中で超低金利で企業に貸し付けを行なう銀行にとって，ドル箱であった。
　だが，SoftBank の増え続ける債務 と WeWork への大きな賭けの失敗は，SoftBank の高いリスク･プロファイルを際立たせる。
　"銀行は，SoftBank だけに信用基準を緩めることはできない｡" … と S&P Global Ratings の格付部シニア･ディレクター 吉澤 亮二が言う。
　リスクを薄めるもう１つの選択肢は，シンジケート･ローンだと 吉澤が言い，ただし 時間が掛かるので 資金調達を遅らせる可能性がある … と続けた。
　債務の山
　WeWork が上場をキャンセルした後，SoftBank は 10 月に $95 億の WeWork 救済を立ち上げると発表した。
　Son は Neumann の経営に見て見ぬフリをしていた (turned a blind eye) と言い，ただし WeWork そのものは堅実な企業であると言った。
　日本の銀行のデッドロックにより，SoftBank は Goldman Sachs Group から $17.5 億の信用枠を確保することになった … と彼らは言う。
　Goldman Sachs は，コメントを拒んだ。
　SoftBank の債券の発行残高は 5.5 兆円であり，その他に銀行借り入れが ４兆円ある ── Refinitiv のデータがこれを示す。債務の平均金利コストは 3.7% であり，日経 225 種平均構成銘柄の中で 上から No. 7 である。
　ムーディーズの計算は，コングロマリットの ICR [金融費用に対する事業利益の比率] は 1.3 倍であり，収益が利息の支払いを十分カバーしていることを示す。
　($1 = 109.3900 yen)

　投資家とテック企業幹部らのグループが WeWork から Managed by Q の売却を $0.55 億未満で交渉中である … と彼らは匿名を条件に言う。Managed by Q の創業者 Dan Teran は (伝えられるところによれば) $2.20 億で WeWork への売却を今年まとめ，今では WeWork グループの一員である。
　４月の売却の際，一部は WeWork 株により支払われたが，その WeWork がこの数ヵ月で暴落した。WeWork と Teran はコメントを拒んだ。
　オフィス･テナント企業が (清掃要員，受付，IT サポート･スタッフのような) サービス･プロバイダを雇うために使えるプラットフォームを運営する Managed by Q は，WeWork の創業者で 前 CEO Adam Neumann がコワーキング事業の多様化のためと称する 買い物三昧の対象の１つであった。だがウォール街が WeWork の上場計画を拒否すると，投資家の圧力により Neumann は ９月に CEO を辞任した。SoftBank Group が WeWork の親会社 We Company の経営を引き受けることに同意し，2,400 人の雇用削減，資産売却，オフィス空間レンタル事業への復帰に集中 ･･･ を含む挽回計画の策定を助けた。
　Teran は自分のスタートアップ企業 Managed by Q の買戻しの可能性について，先週アブダビの SALT 会議で触れ，"私は 自分の会社を買い戻そうと活発に動いている｡" … と語った。Teran は ４月の売却の後，Managed by Q のために資本を調達した … と話していた。"６ヵ月後，今 やり直そうをしている｡" … と言う｡
　先週 WeWork は 資産売却の皮切りとして Conductor の売却を完了した。サムスン電子と Visa が使うマーケティング用ソフトウェアを作る Conductor の創業者は，買い手グループの一員である。
　他方，Neumann も自分の資産を一部手放すらしい。彼は ニューヨーク市の Gramercy 近くのペントハウス [マンション最上階の高級住宅] の買い手を見つける作業を不動産仲介業者と行なっている。シリコンバレーの６つの開発サイトへの投資も売却するらしい … と Bloomberg が報道した。
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With assistance by Ellen Huet

　この信用枠は，赤字続きの WeWork が９月に上場を突如撤回して 資金切れの瀬戸際にあった 10 月に発表された SoftBank Group の $95 億救済の一環である。
　この救済は，(1) 非上場の WeWork 株式の最大 $30 億の公開買い付け，(2) 来年４月に予定されていた SoftBank の $15 億支払いの繰り上げ，(3) 信用枠を含む新しい債務 $50 億 … の３つから成る。
　"WeWork と SoftBank Group が Goldman Sachs と 新しい $17.5 億の優先担保付信用枠に対するコミットメント･レター [正式契約前の書簡] に入ったことを当社は嬉しく思う｡" … と WeWork は声明で言った。
　"この信用枠は シンジケート作成の手続き中であり，来年１月に利用可能になる見込みである｡" … と WeWork は言う。
　WeWork は，新しい信用枠に 現金の担保を差し出す必要はない … と声明は言う。
　救済が発表された時，SoftBank は 公開買い付けの完了後に 新しいデット･ファイナンスが行なわれると言った。
　事情を知る１人の情報筋によれば，公開買い付けは始まったが，規制当局の承認とクロージング条件が満たされることを必要とし，2020 年第１四半期まで完了しない見込みだと言う。
　Goldman Sachs の信用状は，拘束されている現金 約 $8 億を解放する見込みだと この情報筋が言う。

　中国最大のコワーキング企業 Ucommune (優客工場) がニューヨーク証券取引所に上場申請した。これは，We Company が IPO を撤回して以来 柔軟オフィスのスタートアップ企業に投資家が信頼を置いているかを見る最初のテストである。
　ワークステーションの台数と面積で最大のコワーキング企業を自称する Ucommune は，SEC への申請書の中で，$1 億の調達を目指すと言う。しかし アナリストらは，この数字が最終決定までの仮の数字に過ぎないと言う。
　北京に本社を置く企業の IPO は，早くも １月になされる … と事情に詳しい複数の人が言う。
　Ucommune への投資家の反応は，急成長するコワーキング事業モデル あるいは WeWork 関連の問題から株式市場の投資家が冷めているかを知る手懸りを得るのに役立つだろう。
　2015 年に不動産開発業者 China Vanke Co (万科企業) の元 CEO 毛大慶 (Mao Daqing) により創立された Ucommune は, ９月30日の時点で 171 コワーキング空間と 72,700 のワークステーションを主として国内に持つ。同社は 2018 年に，柔軟職場企業 Serendipity Labs と提携して，唯一の外国ロケーションをマンハッタンに開設した。
　Ucommune の事業モデルは，WeWork に似ている。主として長期リースによりオフィス空間を賃借し，家具などを据え付け，柔軟な条件で企業に又貸しする。賃借期間は 平均７年である。
　Ucommune はこれまでに，ベンチャー資本会社から約 数億ドルを調達し，直近の 2018 年の資金調達ラウンドでは $26 億に評価された。同社の投資家には，US のベンチャー資本会社 Sequoia Capital，中国の投資会社 Prosperity Holdings (昌興国際)，US の商業銀行 RockTree Capital が含まれる。
　WeWork の親会社 We Company は９月に上場を計画したが，増え続ける赤字と企業統治問題を投資家が懸念したために撤回に追い込まれた。これが Adam Neumann CEO の退任と SoftBank Group からの救済につながった。
　一部の不動産企業の幹部らは既に，Ucommune のタイミングが WeWork の内部爆発に余りにも近いことを疑問視する。
　"WeWork の破綻から こんなにもすぐ後に彼らが上場しようとしているのは，驚きである｡" … と 不動産仲介業者 Colliers International のアジアでの 柔軟作業空間コンサルティング部門のディレクタ Jonathan Wright が言う。
　Ucommune の IPO 手続きは，スタートでつまづいた。事情に詳しい複数の人によれば，この IPO を当初引き受けた Credit Suisse Group AG と Citigroup Inc は，IPO 手続きで Ucommune との意見の相違を理由に，最近 身を引いた。これについては，ロイターが先に報道した [2019/12/12, 評価額を巡って意見が対立したらしい] 。
　ファイリングによれば，中国の投資銀行 華興資本と海通国際が IPO を引き受ける。
　Ucommune は赤字を続けている。ファイリングによれば，これは，新たに開設したロケーションが 利益を挙げるまでに時間を要するためである。2019 年の１月~９月は，売上高 $1.224 億に対し，純損失が $0.801 億であった。
　９月末時点での 現金は $0.291 億である。これは，それまでの９ヵ月の営業活動の費用より少ない。
　"当社は，向こう 12ヵ月間の日常の営業を支援するための流動性と資本資源を十分に持っていると考える" … と上場申請書に書かれている。
　一部の投資家は，Neumann が自分の所有する不動産を会社にリースする利益相反があったと認識して非難する。彼は，We Company のアフィリエイト不動産投資法人に その権益を渡すことに合意した。Ucommune は申請書に，Mao CEO のアフィリエイトが所有するビル ６棟のリースを契約したと書いている。Mao のスポークスマンから，これらのリースについて直ちにコメントを得ることはできなかった。

Mao Daqing が 2015 年に Ucommune を創立した｡ (©Qilai Shen | Bloomberg News)

　とは言え，WeWork と似ていることは そこまでである。
　Ucommune の売上高の約半分は，コワーキングが占める。残りの半分は，マーケティングとブランディングのサービスから来る。同社の営業損失 対 売上高の比は，IPO 申請の時点で，We Company より遥かに低い。ただし，過去２年間にオープンされたロケーションの利用率は，WeWork が 89% なのに対して Ucommune は 83% である。
　全体として 中国のコワーキング市場は 競争が激しくなった。これは 外国からの参入企業でさえ認めている。
　事情に詳しい複数の人によれば，We Company は 中国展開の規模縮小を検討している。スイスに本社を置く柔軟オフィス会社 IWG の Mark Dixon CEO は，コワーキング企業が中国で営業するには 経費を低く抑えることが肝要だと言う。
　"営業を引き締めなければ 儲からない｡" … と彼は言う。
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　Write to Konrad Putzier at konrad.putzier@wsj.com

　Marcelo Claure は 今週末，ニューヨークの WeWork 本社の椅子にどっかと座った；興奮に消耗しているかに見える；身長 ６フィート６インチ [~198 cm] の体をガラス会議室 [壁面がガラスで覆われた会議室] で伸ばしながら。
　四面楚歌の企業の執行役員議長に新たに任命された SoftBank CEO Masayoshi Son のトップ副官 Claure は，T-Mobile の (自分がここでも執行役員議長を務める) Sprint 買収にチャレンジする州司法長官のグループが持ち込んだ裁判の証言の準備をしている。
　WeWork の計画した IPO が９月に破綻して以来，時計の針が 12 時を回るまで ２人の共同 CEO と業績回復計画を議論していると言う。
　"資金が底を衝くのは，数週間ではないにせよ 数ヵ月の問題だった｡" … と Claure は，SoftBank が WeWork の経営権を事実上 握って以来初めてのインタビューで言った。
　容易な転換ではなかった。会社の財務状況を安定させるのに加えて，創業者 Adam Neumann の気まぐれな行動に関する記事が次から次へと出てくるのを 処理しなければならなかった。また，4000 人を超える従業員が解雇 または 他企業へ飛ばされるのに，Neumann が SoftBank から $10 億もの金を受け取るというニュースもあった。
　Claure は，Neumann を ── ならびに 取り引きの詳細を ── 誤解していた。Neumann が言う 強い業績見通しの意味も誤解していた。
　Claure は，自分が Neumann を事実上追放したときの会話を思い出す。"私はこう言った：｢Adam，皆は君を信頼していた。君にすべてを与えた。だから 計画通りに事がうまく運ばなかったと言わないのは 正直ではないと思う｡｣" … と Claure は言う。"今は君がやり直し，信頼を取り戻す番だ。あるいは，君の持つ議決権つきの株全部を我々に差し出すか｡"
　Neumann は 結局降参し，自分が 2010 年に創立した会社から身を引いた。彼は取締役会にオブザーバーとして留まり，WeWork のコンサルタントを務める。Claure は，Neumann と頻繁に会っていたし，もらう情報は役に立ったが，会合が "オフィスの外で" なされることにストレスを感じていたと言う。
　"どんな事業をしたいかという点では，彼の意見を高く評価していた。Neumann は 10 年の経験を持つ。彼が生み出した ── 過ちではなく ── 偉大なものをフルに利用するのはバカげたことではなかろう｡" … と Claure は言う。
　Neumann への支払いは，多くの従業員がまだ オフィス空間だけでなく コミュニティを誕生させるという高い目標を信じている WeWork 内部に怒りを引き起こした。実際，WeWork は "世界の意識を高める" ことを会社の使命としてきた。 　"Adam は なぜあんな大金をもらって辞職するのか？" … との質問を従業員から何度も受けたと Claure は言う。彼の答は，この件について SoftBank に選択の余地はほとんど無かった；なぜなら SoftBank がすべての株主を対象に行なう $30 億の公開買い付けで Neumann が売るのを排除できないからだ。
　我々が望む経済的権益を確保するためには，株を買わざるを得ない｡" … と Claure は言う。"彼は株主だ｡"
　Neumann が売る株数は 不明のままである。もしも 可能な限り多くの株を売ったとしても，$10 億を受け取り，さらにかなりの株を所有することになる [売らなかった株の議決権は 取締役会に渡すと報道されている。したがって，経営に口出しできないが，将来上場などすれば，かなりの経済的利益を手にすることになる]｡
　SoftBank の救済は，WeWork に息をつく余裕を与えたが，是正すべき大きな問題がいくつも残る。同社は大量のロケーションを開設し，収入より遥かに多い支出を続けている。今年の第３四半期には $12.5 億の赤字を計上した。
　既に開業するロケーションのパイプラインが控えているので，WeWork は しばらくの間 目を剥く成長を報告し続ける。Claure は，来年の年末までに 600 件を更に開設し，全体として２倍になると言う。
　利益とキャッシュフローは，しばらくの間 マイナスに留まるだろう。先月 Claure は従業員に WeWork の EBITDA が 2021 年までに黒字になると告げた。そのために必要な資本は SoftBank が支援する … と彼は言う。
　"我々は，WeWork が計画を実行する上で必要な 財政支援をすべて用意している｡" … と Claure はインタビューで言った。
　しかも，WeWork は急成長を続けることができると Claure は言う。彼の見解では，共有空間市場は拡大を続け，WeWork は この事業の覇者となる好位置につけている。
　しかし，WeWork が今回と同じ財政問題に陥るのを避けるためには，成長が 新しいオフィスの開設だけから来ることは有り得ない。Claure の計画によれば，WeWork は 新しい商品やサービス ── 例えば 保険や税務相談 ── を会員に売るらしい。でも，顧客はこの種のサービスを WeWork から買うよりも，既存の保険会社や会計会社から直接に 容易に買うことができる。
　WeWork はまた，同社の事業モデルの柱石から離脱しようとしている。US の圧倒的多数のロケーションで，WeWork は約 15 年の契約でスペースを借り受け，それを会員に 平均２年未満の契約で又貸しする。この手法は収益を最大にするが，スペースの改装に大きな資本投資を必要とする。したがって，リスクを負う可能性がある。特に経済が下降するときには，スペースの需要が大きく落ち込むことがある。WeWork は それでも 大家に賃借料を払い続ける必要があり，費用と収益の間の危険なミスマッチが生じかねない。
　WeWork 以外のコワーキング･スペース企業は，このリスクを避けるために 大家とフランチャイズ契約を結ぶ。この取り決めの場合 収益は減るが，不況時に財政破綻に終るリスクが少ない。WeWork のロケーションの何% を最終的にフランチャイズ･モデルにするかと質問すると，Claure は 10~50% の間と答えた。
　今では WeWork のロケーションが会員集めに苦労することは避けがたい。Claure は，個々の WeWork のロケーションの債務を親会社から事実上分離する構造を利用するため，ビルのオーナーとリース契約の再交渉をしていると言う。
　"我々は 大家と非常に率直に話を進め，こう言う：｢ほら，これが当社の独立事業だ｡」もしもうまく行かない場合には，我々は大家と話し合う｡" … と彼は言う。"これが間もなくスタートする｡"

　The We Company は，たった１年前に $1.26 億で買ったばかりの この会社を創業者 Seth Besmertnik に売った。Besmertnik と WeWork とのつながりは，彼が 追放された Adam Neumann CEO の大学時代の級友であるということだ。売却の条件は開示されないが，Conductor の従業員らは，新しい独立会社の 更新されたストック･オプションと取締役会の議決権を得る。
　"これは長期的に見て，当社が常に全ての株主の最大の利益に従って行動し，従業員が経営の状況に関する情報にアクセスすることを保証する｡" … と Besmertnik は，WeWork による不安定でつらい１年の所有の後のこの決定について述べた。
　この計画の別の側面は，レストラン-コワーキング スタートアップ企業 Spacious を閉鎖する The We Company の素早い動きである。Spacious は，今年８月に $0.425 億で買収されるまで WeWork と競合していた。空っぽのレストランを 一時的な作業空間に変えた Spacious の閉鎖は，SEC による買収の調査を伴った [↓ Recode の記事] 。
　Recode によれば，このスタートアップ企業は顧客に 木曜日 E-メールを送り，"WeWork が中核作業空間事業に再び集中を取り戻す一環として，Spacious は 2019 年12月３日を以ってドアを閉める。あなたとあなたの事業にご迷惑をお掛けすることをお詫びする｡" … と告げた。
　子会社のフラッシュ･セールは，新しいオーナー SoftBank が不動産のスタートアップ企業 WeWork を軌道に戻すために必須である。先月は，執行役員議長 Marcelo Claure が残る従業員に 2023 年までにプラスのフリーキャッシュ･フローを，2021 年までに プラスの調整後 EBITDA の達成を目指すと約束した。
　そして WeWork のガレージ･セールは まだ終わりではない。職場タスク運用サービス会社 Managed by Q も元のオーナーに売りに出している。オーナーも 買戻しを "切望して" いると言う。この買収は，報道によれば $2.20 億で，WeWwok の悪夢の IPO 潰れのほんの数ヵ月前の 2019 年４月になされた。
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キーワード：Business, Startups, Technology, Wework, Softbank, Adam Neumann, The We Company, Marcelo Claure, Conductor, Managed By Q

　WeWork の幹部は，最近契約した世界中の 100 件のビルについて，リースを解約するための方法を見つけようと大家と交渉して内部オプションを調査している … と事情に詳しい複数の人が言う。WeWork が何件を解約できるかは不明であるが，100 棟は，WeWork の全部のオフィス足型の 10 ~ 15% に当たる。

　WeWork が, ４ヵ月前に買収したばかりのレストラン･コワーキング･スタートアップ企業 Spacious を閉鎖する。これは，トラブった会社が過去数年間に急速に買い集めた大量の事業を手放すことにより 経費を削減する最新の兆候である。
　事態を複雑にするのは，今年 10 月，WeWork の買収について Spacious の財務を WeWork 幹部が十分な外部審査に掛けずに押し通した (WeWork は これを否定する) … と密告者が SEC に申し立てたことである。訴えによれば，WeWork は Spacious を $0.425 億で買収した。
　Spacious は，WeWork が過去数年の間に買収したいくつものスタートアップ企業の１つに過ぎない。
　SEO [検索エンジン最適化] とコンテンツのマーケティング･スタートアップ企業 Conductor の経営陣は，トラブったオーナーから会社を買い戻している。
　そして オフィス･テナントが (清掃要員，受付，IT サポート･スタッフのような) サービス･プロバイダを雇うために使えるプラットフォームを運営する Managed by Q は，報道によれば売りに出されている。
　共通の関心のために人が集まる人気のソーシャルネットワーク Meetup は，リストラで人員整理中であり，やはり 売りに出されているとのことだ。
　"WeWork が中核作業空間事業に再び集中を取り戻す一環として，Spacious は 2019 年12月３日を以ってドアを閉める。あなたとあなたの事業にご迷惑をお掛けすることをお詫びする｡" … という Ｅ-メールが Spacious の顧客に木曜日に送られた。
　Spacious の閉鎖を最初に伝えた Business Insider によれば，Spacious の全従業員 50 人は解雇された。
　WeWork の広報は Spacious の閉鎖を認め，次の声明を出した：
　"被害を最小に留めるため，Spacious の会員には 返金を比例配分し，WeWork の柔軟ワークスペースとグローバル･コミュニティへアクセスできるよう 会員権を割り引きで提供する。Spacious チームは，退職手当 ならびに キャリア異動の支援 および その他の援助を受ける。
　Spacious は 2016 年，Chris Smothers と Preston Pesek により創立され，コワーキング･スペースを探す人のために，日中 空いているレストランのテーブルを貸す事業を始めた。
　今年７月には，このスタートアップ企業はサンフランシスコのビジネス･ロケーションを閉鎖した。当時，Spacious は 規制のハードルを受けていた。それから約１ヵ月後，WeWork がここを買収した。

　要約：親会社 The We Company の悲惨な上場の試みは，Adam Neumann CEO の追放と IPO の無期延期 ならびに 子会社 Meetup，Managed by Q および Conductor の売却を検討中との報道につながった。
　だから，Conductor が 実際に売却されることはサプライズではない ── ただし別の会社に売られるのではなく，創業家 CEO Seth Besmertnik，COO Selina Eizik および 投資家 Jason Finger (The Finger Group のマネージング･パートナー で Seamless の創業家) に売られる。
　"我々は，この間 お蔭で 積極的に研究開発投資でき，世界クラスの人材でチームの規模を倍増し，顧客が毎日成功を納めるのを助けることができた｡" … と Besmertnik は声明で言った。"人々は 広告も売り込みも望まない。我々のソリューションは，ブランドが有用で価値あるマーケティングを容易に提供できるようにする。消費者が実際に求めるのはマーケティングである｡"
　会社の説明によれば，Conductor の従業員は "創業者優先株" と呼ばれる新しいカテゴリーの株式を与えられ，取締役会へ代表者を指名できる "250 人の従業員共同創業者" となる。これにより，従業員は Conductor がここからどこへ行くかについて 大きな権益と発言権を持つことになる。
　実際，買収前には Conductor のチーム (Besmertnik を含む) は会社の 10% 未満しか所有していなかったが，新しい構造では，従業員は "以前 会社を売却したときの ４倍以上を所有する" … と Besmertnik は言う。そして，Bermertnik と Eizik の持ち株を加えれば，過半数になる。
　"我々の株式所有モデルは，献身的で 情熱的な人材グループを生み出すだろう｡" … と彼は筆者に言った。
　Conductor は，先ず検索されやすいようにウェブサイトをマーケティング担当者が最適化するのを支援することに重点を置き，次いで 検索で見つかるコンテンツを作成するためのツールで拡張した。買収以来，同社は WeWork の子会社として運営されており，現在は Visa，Casper，Slack を含む 400 以上の企業と作業を行なっている。
　売却の経済的条件は開示されていないが，Conductor によれば，この取り引きの結果として Conductor は The We Company から完全に売却される。

　事情を知る複数の人によれば，Goldman Sachs は，$17.5 億の信用枠の供与を手配している。これは，ベイルアウト･パッケージの一環として $50 億の デット･ファイナンス (債務による融資) を WeWork に行なうとの SoftBank の公約の第１歩である。
　この融資に参加する他の銀行に魅力を感じさせるために，SoftBank が借り手となり，WeWork が共同借り手となる … と彼らは この情報が非公開であることを理由に名前が特定されないことを条件に言った。
　ウォール街の銀行は，年末までにまとめることを目標に，信用状の形を取るこの融資枠に，他の銀行にも参加の意向はないか 探りを入れた … と彼らは言う。新しい与信枠は 約 11 億に上る既存の枠を更新するものであり，既存の信用状の担保として使われている現金を解放するよう設計されている。
　SoftBank, Goldman, および We Company の子会社 WeWork の広報担当者は，いずれもこの融資計画についてコメントを拒んだ。
　ひとたび この融資枠が設定されれば，$33 億の債務パッケージを用意するという SoftBank の計画が完了する … と中の１人が言う。ただし，残りの部分をどの銀行がリードするかは まだ明らかでない。SoftBank はこれまで，$33 億の融資には $11 億の優先保証債 と $22 億の無担保債が含まれると言っていた。
　WeWork は今年 10 月に，SoftBank から $95 億の救済パッケージを確保し，これにより WeWork の 80% を手に入れた。
　SoftBank との取り引きには，Masayoshi Son の会社からの既存の拠出金 $15 億の (来年４月支払予定の) 繰り上げと，現在株主からの公開買い付け $30 億が含まれる。後者は 現在実行中である。
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--With assistance from Davide Scigliuzzo.

　SoftBank Group の WeWork への超巨大投資は，数十億ドルの償却と創業者 Masayoshi Son からの珍しいお詫びを引き出した。だが １人のアナリストは，この投資は結局のところうまく行きそうであり，SoftBank Group は "最後に笑う" と言う。
　Stanford C. Bernstein の アナリスト Chris Lane は，もしも SoftBank が WeWork の事業計画を徹底的に見直し，法人向けオフィス市場の進化に注意深く眼を向ければ，その将来は輝かしいこともあり得ると言う。彼は WeWork の事業モデルを (ブランディング，首尾一貫性， ならびに 世界的規模が 競争相手に対して優位にはたらいた) Starbucks のモデルに譬える。
　Lane は，もしも周辺事業から撤退し，現在の空間を埋めることに狂奔する拡大ペースを落とせば，WeWork の黒字化が可能であると論じる。これにより，法人顧客に事前に適合したオフィス新興市場の推定 8％ を握ることができるだろう ── ちょうど ホワイトラベルのテック製品や家庭電化製品のように。
　"投資家は，基本事業をスターバックスの事業に似ていると考えるべきだ｡" … と Lane は 21 ページのリサーチ報告に書いた。"全体として黒字ではあるが，個々のサイトが挙げる収益の規模は小さい。何千ものアウトレットをオープンする計画ならば，Starbucks は企業全体として意味を持つ｡"
　これは，大失敗と広く見なされている WeWork に乗る逆張りである。SoftBank がコワーキングのスタートアップ企業に投資した後，投資家が 巨大な損失と矛盾する企業統治におじけづいたために，WeWork の IPO 計画は瓦解した。先月，Son は減損処理を発表する際に，"自分の判断に問題があったこと" を認めた。SoftBank は今では $80 億にも届かないスタートアップ企業に 約 $140 億を投じた。
　日本の会社の株価は, ４月の高値から 約 −30% 下がった。金曜日には ほゞ変わらずだった。
　経営陣との議論の後，Lane は WeWork が起業家に作業空間を提供するというニッチな事業を超えて，幅広い企業に柔軟な不動産を提供する事業へと動く機会を見ると説明する。彼はこれを (多くの人が Microsoft を買う理由に掲げる) "サービスとしてのソフトウェア (SaaS)" の向こうを張って，"サービスとして運用される空間 (managed space as a service)" と呼ぶ。Lane は, １ヵ月に会員当たり $500 の収益を上げる可能性を WeWork に見ると言う。これは ソフトウェアが生み出すより遥かに高い収益である。
　SoftBank は，Sprint の 元 CEO Marcelo Claure を WeWork の執行役員議長に任命し，挽回に取り組む仕事を与えた。彼のリーダーシップの下で，事業の拡大をやめ，既存のスペースを埋め，拡張スタッフと非中核事業を整理することにより固定費を削減すれば，同社が黒字化に集中できると Lane は 言う。WeWork のオフィス利用に関するデータ収集と レイアウトを最適化する能力は ── まだ十分には発揮されていないが ── 業界にとって破壊的なものであることが判明するだろう … と Lane は続けた。
　彼は，WeWork の現在の資産の利用率を 90% にまで押し上げることができれば，四半期の売上高は $7.20 億から $15.0 億に上がるだろうと推計する。いったん 黒字になれば，WeWork は多分 2023 年にも上場できるだろうし，その後，以前よりゆっくりではあろうが，追加の資本を調達して事業の拡大を再開できるだろう｡
　DCF (ディスカウント･キャッシュフロー) モデルにより，Lane は WeWork の企業価値が 2025 年に $288 億に達すると予想する。その場合 SoftBank が WeWork に持つ 80% の権益は $191 億 [$288 × 0.8 = $230？] となり，SoftBank と Vision Fund の推定合計投資額 $138 億の 1.4 倍になる。
　"オフィス空間が長期的にプロフェッショナルに外部委託される 運用サービスであり，しかも WeWork が世界のトップ級企業であることを考えれば，WeWork のこの評価は正当なものと考えられる" … と Lane は言う。"WeWork は今年 SoftBank に大変な赤っ恥を掻かせたにも拘らず，数年後に 今より大きくなって しかも黒字で市場に復帰すれば，最後に笑うのは SoftBank だろうと私は予想する｡"
　(６番目のパラグラフを改訂しました)

　世界をリードするコワーキングと SaaS [サービスとしての空間] プラットフォーム WeWork は，12 月に世界中の都市で 月間新記録となる 52 件の新しいビルを開設したことを報告する。年末までに更に多くのビルを開設する計画である。
　新しいロケーションは，US, カナダ, イスラエルで 24 件，EMEA [=Europe, Middle East, Africa]，ラテンアメリカ，中国，太平洋地域，および 日本の都市で 28 件である。
　"新しいビル開設の 今回の月間記録は，あらゆる規模の企業による (当社の美しい 機能的な空間と 柔軟な SaaS プラットフォームでの) コワーキングに対する強い需要に押し上げられたものである｡" … と 当社執行役員議長 Marcelo Claure が言う。"WeWork は，当社が展開する地域に亘って 進化する世界の法人向け不動産需要を満たし，他では見られない会員経験を提供し続ける｡"
　なお，当社は 当社空間への強い需要を見続けており，過去 90 日間に 280 の法人と新たに契約した。現在，Global Fortune 50 企業のうちの 2/3 が WeWork と会員契約を結んでいる。大企業も中小企業も，コスト効率の高い，柔軟な，拡大可能な職場 ならびに 生産性と従業員の雇用を増進する環境ををますます求めている。
　WeWork について
　WeWork は，世界中の会員に 物理的 および 仮想的手段により スペース，コミュニティ，サービスを提供する。当社の使命は，人々が 単に生きる (living) ためだけでなく，暮らし (life) のために働く世界を創出することである。WeWork は 33ヵ国の 127 都市に 625 ロケーションを所有する。当社の 609,000 件の会員は，複数の業界に亘る 世界的企業を代表する。当社は，世界中の当社会員に 少ない労力で良い１日を提供することをお約束する。

　WeWork の暫定最高マーケティング責任者に任命された Publicis の議長 Maurice Lévy は，共用オフィス企業が気の遠くなるような困難に直面しているが，この職に彼が留まるのは 数ヵ月の予定だと言う。
　"本当のホントに正直に申し上げると，私は 最初 お断りした｡" … と Lévy は (WeWork の筆頭株主 SoftBank により WeWork に執行役員議長として送り込まれた 前 Sprint CEO) Marcelo Claure からの招請について Financial Times に語った。
　"本来ならば，彼は若い CMO とコミュニケーション責任者を探すべきだが，今は非常時なので 数週間 あるいは 数ヵ月お助けする必要がある｡" … と 77 歳は言う。
　立て直しの取り組みを "面白く楽しみな" チャレンジと形容する Lévy は，出発点として，WeWork のブランドが受けた損害を封じ込め，"悪いニュースの流れ" を断ち切り，中核事業への集中を取り戻すことだと言う。
　"我々は 正しい戦略と正しい人を持っており，収穫は 非常に速く得られるはずである｡" … と彼は言う。
　Publicis は，Sprint が長年契約する広告代理店だった。したがって，Claure と Lévy は長年の知り合いだったが，広告業界の重鎮幹部の任命は，(WeWork の問題がブランドの失墜よりも，黒字への道筋をいまだに示すことができない事業モデルにあると考える) 一部の WeWork スタッフをまごつかせた。
　中核事業で 2,400 名を減員し，1,000 名の清掃員を外注に変え，さらに 1,000 名の従業員を抱える非中核ベンチャー事業を売却する中で，広告代理店 Publicis と その (コミュニケーション代理店 Kekst CNC のような) 子会社を引き込むことは，WeWork 従業員の意欲をさらに殺ぐリスクがある。
　WeWork は金曜日，評価額が１月の $470 億から $100 億未満に急落する前に インセンティブを発行されたスタッフを引き留めるために，株式オプションの価格を変更すると発表した。
　９月には，ウォール街の銀行に手数料 $2 億を稼がせるはずだった IPO 計画を撤回した。
　WeWork は，それ以後も，SoftBank からの救済パッケージを必要とした後も，大量の顧問に手数料を払い続けた。
　Lévy の任命を確認する金曜夜の声明で，WeWork は コンサルタントに対する株式による報酬を除外した 収益性の新しい目安を導入すると発表した。
　この発表と同時に Claure は，WeWork が (10 ほどのトップ都市を除き) 長期リースの取入れを減らし，大家との低リスク不動産契約を重視することにより，業界アナリストの多くが疑問視してきた事業モデルを取りやめると発表した。
　Lévy は，"最長で数ヵ月" WeWork に留まり，辞職する時には 引き継ぎの新しいマーケティング･チームをリクルートすると言う。
　Claure は，"世界の意識を上げる" と Neumann が唱えてきたブランドを 高級作業空間の野心的プロバイダとして熱心に再構築しようとしていると了解されている。
　Publicis は，共同創業者 Adam と Rebekah Neumann 夫妻が権限を握っていた時代に宣伝した空虚な使命よりも，企業としての価値命題を訴えることにより，潜在的な会員と大家との信頼関係を再構築するものと期待されている。
　"これは，SaaS [サービスとしてのスペース] のストーリーであり，人々の働き方を変える｡" … と Lévy は Financial Times に語った。
　WeWork に加わることは "リスクが無いわけではない｡" … と彼は認めた。"しかし，中核では この事業は無傷である。誤りは，周辺にあった｡"
　 Lévy は，ほとんど半世紀の間，焼け焦げのオフィスビルに入って その救済により Publicis で名を挙げた。
　その後の ルノーからフィアットまでの企業危機の経験を引用して，WeWork での仕事は "膨大ではあるが 達成可能" だと 彼は言う。

　経営不振のオフィス空間スタートアップ企業 WeWork は，著名な広告マン Maurice Lévy を暫定最高マーケティング責任者に任命した。
　Lévy は，Publicis Groupe SA を フランスを中心とした広告代理店から 売上高で 世界 No. 3 の広告会社に変身させた。Lévy (77) は，2017 年に Publicis の CEO を辞職し，監査役会の議長に留まっている。パリに本社を置く Publicis は，サムスン電子，プロクター & ギャンブル，ゼネラル･モータースなどの大手ブランドを代表する。
　WeWork は，ブランドを修復しようとする中で，マーケティングとコミュニケーションの問題を Publices に依頼した … と 金曜日の Wall Street Journal とのインタビューで Lévy が言った。
　WeWork が金曜日に従業員に開示した 暫定 CMO としての Lévy の任命は，Business Insider が最初に報道した。
　Lévy は，コミュニケーション戦略の開発を支援し，適切なマーケティング･チームを雇う手助けをする仕事を引き受けていると述べた。
　"現実には，私は 再建チームと提携しているだけです｡" … と彼は言った。
　WeWork は，先月 Robin Daniels が辞職して以来 CMO が不在だった。
　WeWork のスポークスウーマンは金曜日，Lévy の任命を認めた。
　WeWork のイメージの修復は，容易ではなかろう。一時は $470 億に評価された同社は，投資家が会社の見通しに懸念を持つにも拘らず，数十億ドルの赤字を垂れ流すスタートアップ企業の典型となった。
　WeWork の騒動は，同社が新規公開株式発行 (IPO) の準備を終えた今年の夏に始まった。ところが，赤字が膨らむ一方で 創業者で当時 CEO だった Adam Neumann の不安定な経営が厳しく詮索される中，潜在的投資家が 余りの高値に尻込みする結果となった。IPO は撤回され，Neumann は９月に CEO の職を追放された。
　WeWork の財務の困難は続いている。同社は第３四半期に，経費が膨張した結果 $12.5 億の赤字を計上した。今では 20% 以上の人員を整理し，新しい CEO を探している。
　先月，WeWork は 筆頭投資家 SoftBank Group からベイルアウト･パッケージを受け入れた。日本のコングロマリットは，債務と株式の形で $65 億の拠出を約束し，WeWork を約 $80 億に評価して，ほゞ 80 % の権益を得た。
　WeWork の議長に据えられた SoftBank Group の最高執行責任者 (COO) Marcelo Claure は，数週間前，Lévy に手を伸ばし，四面楚歌のブランドの価値を決め，どうすれば会社のイメージをよく修復できるかの判断に援助を要請した。
　Lévy は Publicis の助けを借りて，戦略とコミュニケーション計画を持ってきた。この計画のプレゼンテーションの後，Claure は WeWork の (危機コミュニケーションと ディジタル･マーケティングを含む) マーケティングに Publicis を採用することに合意した … と Lévy は言う。Claure は，Lévy がチームの一員になることを望んだ。２人は ７年前からの知り合いだった。
　"私は 頭を下げて チームと共に戦略を構築し，実行する必要のある戦術的行動を開発するつもりだ｡" … と Lévy は言う。
　Publicis と Lévy は，過去数週間，これまでのトラブルの後 WeWork ブランドがどういう地位にあるかを調査してきた。
　会社が直面した問題にも拘わらず，"WeWork は素晴らしいブランドだ" … と Lévy は言う。
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　 Eliot Brown contributed to this article.

　WeWork の議長は 金曜日の社員集会で新たに５年挽回計画を開陳し，トラブったコワーキング企業が IPO 撤回以後の赤字をどのように断ち切ることを目指すかを説明した。そして 経営チームに数人の追加を発表した｡
　今年これまでの破綻との戦いを終えて，WeWork は 今 いくつもの部門を切り捨て，雇用を削減し，中核事業に焦点を絞ることを新たな工程表に載せている。同社は 直近の四半期に $10 億を超える赤字を計上したが，今では 2023 年までのキャッシュ･フローの黒字化と 2021 年までの EBITDA の黒字化を目指す … と金曜日 経営陣は従業員に述べた。 ･･･ 事情を知る複数の人による。
　WeWork は さらに，新しいリーダーの名簿を提出し，Publicis Groupe SA の元 CEO 兼議長 Maurice Levy を最高マーケティング+コミュニケーション責任者に指名した … と彼らは言う。加えて, ２名の幹部を SoftBank Group から採用した：Ralf Wenzel を最高製品責任者に，Mike Bucy を最高転換責任者とした … と彼らは言う。ただし 従業員集会は外部に非公開なので匿名を求めた。さらに 今年既に Goldman Sachs Group から入社していた Matt Jahansouz を最高人材活用責任者に任命した。
　執行役員議長 Marcelo Claure は従業員に，現在の２名の共同 CEO Artie Minson と Sebastian Gunningham はその職に留まると言った。明らかに全員が男性ばかりのリーダーあることを認めた Claure は，同社がダイバーシティを考慮し，将来は 女性の取締役を加えるつもりだと述べた。WeWork の親会社 The We Company のスポークスウーマンは，コメントを拒んだ。
　Claure はまた，同社が地理的拡大を目指すと言った ── ただし 慎重に，赤字を出さないように。さらに ジョイント･ベンチャーやフランチャイズも新しい戦略の一環となり得るとも言った。これは，WeWork の初期の頃の "何が何でも成長" 精神とは対照的である。Claure は，財務の規律，説明責任，そして オフィス空間をレンタルする中核事業への集中を強調した。買収は 将来の優先事項ではなくなったようだ … と１人が言う。WeWork は これまでに学校経営や，高級賃貸住宅事業などのプロジェクトの運営に手を出す 道楽をしていた。
　WeWork は，上場計画が今年 見事に崩壊する中，この数ヵ月に何人もの幹部を失った。IPO 文書を取り下げた後，WeWork は ほとんど 資金が底をついていたが，$95 億の救済パッケージを先月 同社最大の株主 SoftBank から受け取った。
　新しい５年計画は，WeWork の大きな赤字の反転を目指す。最近買収した一部の事業の売却に加えて，同社は 世界中で 2,400 人，全従業員の 20% に相当する雇用を削減する作業を開始した。
　(従業員集会での詳細情報を加えて 原稿を改訂しました)

　WeWork は，経費を削減し，事業規模を適正にしようとする中，従業員 2,400 名を解雇している ── WeWork が CNBC に認めた。
　WeWork の広報担当者は声明で，この人員削減は "効率的な組織を生み出し," 中核オフィス共有事業に集中する 会社の取り組みの一環としてなされる … と言った。削減は, ６月30 日現在 12,500 名の全従業員の 19% に相当する。
　"削減は 世界中で１週間前に始まり，今週は US で続いている｡" … と広報担当者は言う。"今回の人員削減は，世界中の約 2,400 人の従業員に影響する。退職手当は支給され，福祉は継続し，転職のための支援もなされる。これらの方々は，信じ難いほど有能なプロであり，過去 10 年間 WeWork の建設にご尽力頂いた重要な役割に感謝する｡"
　この発表に先立って，人員整理のウワサは何週間も出回っていた。New York Times は日曜日，WeWork が 中核オフィス共有事業と 副業ベンチャー事業で最低 4,000 の職をカットすると伝えていた。今年 10 月，WeWork の新任の執行役員議長 Marcelo Claure は，人員整理を行なうと警告したが，数については何も言わなかった。
　Claure は従業員へのメモで今週，会社が予定する変更に対応するため，金曜日の 10 時に全社員集会を開くと告げた。
　この解雇は，WeWork にとって 何ヵ月もの混乱の後でなされる。今年９月，経営不振のスタートアップ企業は，投資家がその 膨れ上がる赤字と異常な企業統治構造に尻込みしたことを受けて，IPO を撤回した。その詮索は WeWork の創業者 Adam Neumann CEO を辞職に追い込み， Sebastian Gunningham と Artie Minson を共同 CEO に昇格させた。
　WeWork は数週間で資金が底をつくと見られていたが，真夜中の 11 時になって 最大の投資家 SoftBank からベリルアウトを確保した。新しいオーナーを得て，WeWork は 非中核事業を売却し，中小企業を相手にするのではなく 企業顧客に集中して，その事業を一新するものと見られる。しかし，同社は いまだに カネの赤字出血を続けており，第３四半期には $12.5 億もの損失を計上し，前年同期から赤字幅を急増させた。

　膨らむ赤字に対処するため 今週 数千人の従業員の解雇を予定する会社は 月曜日，ニューヨーク州の Letitia James 司法長官のオフィスから連絡を受けたことを認めた。
　"当社は，ニューヨーク州司法長官のオフィスから取り調べを受け，この件につき協力している｡" … と WeWork のスポークスマンが ロイターの問い合わせに答えた。
　司法長官の報道官はコメントを拒んだ。
　司法長官が調査中の問題の中には，WeWork 創業者で 元 CEO Adam Neumann が 自分のカネ儲けのために自己取引を行なっていたことが挙げられる。
　Neumann は 自分が購入した不動産を WeWork にリースし，WeWork の持ち株を担保に借金をし，社名を１月に "We Company" と変更したとき 商標 "We" を会社に 600 万ドル弱で買い取らせた。
　同社は，その赤字，事業モデル，企業統治に対する投資家の懸念が増す中，IPO 計画を９月30日に棚上げした。
　Neumann は その前の週に CEO を辞職した。彼は "We" を売却したカネを会社に返金することに同意した｡
　Neumann のスポークスウーマンは，コメントを拒んだ。
　WeWork agreed to a rescue by its largest shareholder, Japanese technology investment company SoftBank Group Corp, last month as it faced a cash crunch. SoftBank agreed to inject $6.5 billion in debt and equity into WeWork and to fund a $3 billion buyout of existing shareholders, including $1 billion for some of Neumann’s shares.
　WeWork now faces a radical restructuring. Job cuts will be announced later this week in areas that do not support WeWork’s core business goals, said The We Company’s recently named Executive Chairman Marcelo Claure in an e-mail to staff that was reviewed by Reuters.
　The New York Times reported on Sunday that WeWork is preparing to cut 4,000 jobs. The company itself had 12,500 employees on June 30, and there are others who work for affiliates.
　Next steps to shape the company’s future will be divulged in an all-company meeting on Friday, Claure said in the e-mail.
　He said WeWork needs a more efficient and more customer-centric organization to grow.” We are going to eliminate and scale back certain functions and responsibilities,” added Claure, who is also an executive at SoftBank.
　An Oct. 11 presentation to bondholders indicated administrative jobs would be cut, along with jobs in WeWork’s venture capital arm and in so-called growth-related functions, a possible reference to design and construction units.
　This is not the first time WeWork has been scrutinized by the NYAG. The company rolled back its policy of requiring employees to sign noncompete agreements after reaching a settlement with the attorney general last year.
　Bloomberg News reported on Friday that WeWork is facing scrutiny from the U.S. Securities and Exchange Commission over whether it violated financial rules as it sought its public listing. WeWork declined to comment on the report.
　WeWork’s 2025 bond has weakened sharply in the past week, hitting 16.057 percent on Monday, according to data from MarketAxess.

　WeWork は 爆速成長が多額の赤字を積み上げ，破綻寸前にまでになったことを受けて，経営の安定化を試みる中，4,000 人以上の従業員の削減を準備している … と事情を知る２人が言う。
　この削減は今週にも発表が予想され，WeWork の野放図な世界営業全般にわたって行なわれる。計画によれば，オフィス空間を又貸しする中核事業は 2,000 ~ 2,500 名 を削減する … と 中の１人が言う。更に 1,000 人は，WeWork がマンハッタンに設立した私立小学校のような 非中核事業の売却･閉鎖による。また，約 1,000 名の建設保守従業員は，外部の請負契約業者へ移る。全体として，これらの従業員は ６月末の時点で 12,500 名だった WeWork 従業員の約 1/3 に相当する。
　ただし，中の１人は削減数が 5,000 ~ 6,000 にも達すると言う。
　スタッフの減員は，火曜日にも従業員に渡される WeWork の改造５年計画に含まれる … と彼らは匿名を条件に言う。
　この人員整理は，WeWork の運命の注目すべき反転の人的コストを表す。創業者 Adam Neumann CEO の下で，同社は 世界で最も不動産価格が高い都市でオフィス空間をふやし，テナント集めに割り引きを行ない，オフィス以外の事業の買収などにより，何十億ドルものカネを無計画な拡大に注ぎ込んだ。WeWork の事業は, 大家からオフィス空間を借り受け，それを改修して 顧客に貸し出す。
　WeWork は今年９月 IPO 計画を棚上げした。投資家が同社の企業統治に疑問を抱き，巨額の損失に手を引いたためだった。
　WeWork 最大の外部株主である日本のコングロマリット SoftBank は，先月 同社をベイルアウトする計画を発表し，今ではその事業の安定化に取り組んでいる。しかし，WeWork が数十億ドルの新規社債を投資家に売ることが前提の この計画がどこまで進捗したかは不明である。WeWork の既発債の価格は この数日急落した。これは投資家が同社の先行きを懸念している証拠である。
　Wework は先週, ９月に終った３ヵ月に $12.5 億の赤字を計上したことを発表した。これは前年同期の２倍を超える赤字である。会社が投資家に提示したプレゼンテーションは，WeWork が ９月に終った 12ヵ月に 同社の持つロケーションの半分をオープンしたことを示す。これらのロケーションはほとんどが赤字であり，WeWork の現金を減らしており，９月末の時点の現金は $20 億である。
　９月に CEO を辞職して WeWork の経営権を譲ることに同意した Nuemann は，約 $10 億相当の退職金を受け取ることになっている。その一環として，Neumann は $1.85 億の顧問料４年分を受け取り，WeWork の持ち株 $10 億を SoftBank に売ることができる。Nuemann のこの軟着陸は，解雇を控えた従業員の怒りを深めた。
　最近の同社の混乱の中で，従業員は "WeWorkers Coalition" という名前の団体を立ち上げた。その活動は主として，辞職する従業員に 正当な退職手当を支払うよう求めている。
　人員整理により影響を受けるスタッフに先週送られた E-メールを New York Times が閲覧したところによれば，WeWork の清掃業務と設備関連業務は，12月９日から不動産サービス会社 JLL または その関連会社に外注される。WeWork は従業員に，清掃 および 施設チームの全員が職を維持し，同じレベルの賃金 および 同等な福祉を受けることを保証した。しかし，異動を拒否する従業員は職を失い，退職手当の支給は無い … と 従業員に送られた文書に書かれている。
　従業員とのインタビュー および Slack メッセージによれば，これらの変更は，多くの従業員を狼狽させ，結局のところ退職手当がもらえないとか 従来とは異なる勤務を強制されるとの恐れを生んでいる。
　Slack メッセージで 或る WeWork の施設作業員が，外注の話を聞くことは 家族の死を告げられるに等しい … と書いている。別の従業員は，経営陣が 労働者の福祉に関心が無く，どうすれば最も節約できるかに基づいて意思決定を行なっていることを示す … と書いている。
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David Yaffe-Bellany contributed reporting.

　ハドソン湾会社の火曜日のファイリングによれば，WeWork は，推定 $4.38 億を掛けて ニューヨーク市の Lord & Taylor ビルを改修する。
　改修されるビルは，地階がフードホール [=食事ができるエリア] , 百貨店用に２階分，その上の９階分がオフィス用である … とハドソン湾会社は言う。ハドソン湾会社は [2017年10月に] $8.50 億でこの不動産を WeWork に売却したが，まだ $1.25 億の優先株の権益を所有する。このプロジェクトは 2020 年末までに 事実上完了する … とファイリングは言う。
　WeWork から すぐにコメントはもらえなかった。
　WeWork は 上場を放棄し，創業者 Adam Neumann を追放し，SoftBank からベイルアウトを受けた後，経費を節約している。同社は第３四半期に，IPO に期待して多額を支出したために，$12.5 億の赤字を計上した。黒字化を目指して コワーキング会社は 資産を売却し 数千人を人員整理すると言っている。
　Lord & Taylor 百貨店のビルは，1914 年に ニューヨーク５番街 424 番地で開業した。ここは WeWork の 10 年の歴史の中で最も高額の投資である。このビルは WeWork に売られた時 $6.03 億の債務残高 (outstanding debt) を抱えていた。改修が終われば，債務残高が $9.0 億に増える … とハドソン湾会社は言う。
　このビルの 680,000 ft² [＝61,000 m²] を WeWork は埋めなければならない，一時はこのスペースを本社として使うことを検討したが，報道によれば，Amazon.com のオフィスとしてリースを交渉していると言う。
　今年の 10 月，New York Post が，この空間の又貸し先を探すのに苦労していると報道した。
— With assistance by Sandrine Rastello

　事情を知る２人によれば，WeWork は，失敗した IPO の前段階で会計規則に違反があったかどうかの調査を SEC から受けている。
　SEC の執行局は，利益相反の可能性と猛烈な資金集めを指摘する多数の新しい記事の中，WeWork の事業をその投資家への開示を調査している … と彼らは言う。WeWork は，以前 SEC 執行局のトップだったウォール街の弁護士 Andrew Ceresney を抱えているという。
　SEC の調査は予備的なものであり，不正の摘発に全くつながらないかもしれない … と彼らは匿名を条件に言う。
　苦難の年
　WeWork にとって苦難の１年にこの調査が加わる。同社は, １月の時点では 目を剥く $470 の評価を得ていたが，投資家の人気を失い，大株主である日本のコングロマリット SoftBank Group からのベイルアウトを必要とするに至った。９月には，カリスマの CEO Adam Neumann を追放し，IPO を撤回した，同社は 現在 $80 億未満に評価されている。
　Neumann のスポークスウーマンは コメントを拒んだ。
　企業が公表された知名度の高いメルトダウンを受けたとき，SEC が タイヤを蹴っ飛ばすのは 異例なことではない。SEC は通常 Ｅ-メールや文書のような証拠が保存されるよう素早く手を打つ。
　WeWork の どの事業の決定 または 取り引きが 審査を招いたかを知ることはできなかった。それでも，同社についてはウォール街で 眉を上げる向きが多い。
　利益相反の認識
　WeWork が S-1 (IPO 前に SEC に提出したファイリング) を提出したとき，同社は 売上高に見合って ── 時には それより急速に ── 増加する多額の赤字を開示した。投資家はまた，ファイリングで示された利益相反の長いリストに懸念を示した。
　たとえば Neumann は，自分が所有するビルを WeWork に賃貸する大家として利益を得ていた。
　WeWork が社名を We Company と変更したとき，WeWork は 商標 "we" を 590 万ドルで (Neumann が経営する法人) We Holding LLC から買い取った。
　しかも，WeWork の企業統治は異常だった。万一 Neumann が死亡した場合の後継者プランで，WeWork は Neumann の妻 Rebekah を後継 CEO を指名する権限を持つ３人の委員の１人に指名していた。
　WeWork はまた，"社会調整された EBITDA" のような非伝統的な会計指標を使うことで知られている。このベンチマークは 多くのアナリストにより疑問視されたものであるが，2018 年の社債発行の際の財務文書で初めて飛び出し，最終版で撤回されるまで 続けて S-1 で使われていた。
　WeWork は債券所有者に今週, ９月末の現金は $20 億だったと告げた。しかし，事情を知る複数の人によれば，同社は IPO の投資家にその成長ぶりを見せつけるため 今年それまでに 支出を加速していた。その結果，WeWork は 早くも資金枯渇と見做される事態に陥り，これが SoftBank による救済を促した。
　ユニコーンを審査する
　もしも投資家が誤導されたと SEC が結論すれば，非上場企業であろうとも 会社 または 幹部は罰を免れない｡ 実際，シリコンバレーでいくつものユニコーンが現れる中，SEC は近年 非上場企業の審査に踏み込んでいる。
　今年４月，非上場モバイル決済会社 Jumio の元 CEO Danial Mattes は，売上高を誇張したと主張する SEC との和議に $0.17 億を支払うことに同意した。Mattes は 容疑を肯定も否認もしなかった。非上場企業に SEC が係わった最も有名な事例は，[(注) SoftBank が買収した Fortress Invest Group が出資して回収不能になっている] Theranos の 元 CEO Elizabeth Holmes である。彼女は 血液検査会社の技術について虚偽を言って 数億ドルを調達したとの容疑に 2018 年に $0.005 億を払って SEC と和解した。彼女は 容疑を肯定も否定もしなかった。
　 — With assistance by Benjamin Bain, and Gillian Tan.

　事情に詳しい複数の人によれば，T-Mobile の John Legere CEO は WeWork の CEO を引き受けるつもりは無い。
　2012 年に T-Mobile の CEO に就任した Legere は，T-Mobile を辞職する計画は全く無い … と彼らは これが極秘事項であることを理由に匿名を条件に言う。CNBC と Wall Street Journal は，今週 Legere が WeWork の次の CEO の候補者であると報道した。
　この競争に自ら脱れることにより，Legere は利益相反の可能性を避けている。SoftBank は Sprint の支配株主であり，Sprint は今 T-Mobile と合併手続きの最中にある。その一方で SoftBank は WeWork の大株主である。
　T-Mobile は今でも Sprint との合併が (競争を害し 料金値上げにつながるとの理由で 差し止め訴訟を起こしている) 州司法長官らに承認されるのを待っている。公判は 12 月に始まる。
　この合併は 重要な完了期日 11月１日を過ぎた。今後は T-Mobile，Sprint のどちらも，合併条件を再提案することも，合併をとりやめることさえできる。もしも Legere が T-Mobile を辞して WeWork に移れば，少なくとも利益相反の認識が生じかねない。
　Legere は，WeWork 創業者 Adam Neumannn をやゝ想わせる がむしゃらな態度に，(過去 10 年間に US 無線市場で活気の無い No. 4 の地位から T-Mobile を強い成長を示す No. 3 に変革させた) 見事な実績を併せ持つ。
　SoftBank は，WeWork 現在の共同 CEO Artie Minson，Sebastian Gunningham を引き継ぐ何人もの (several) 候補者をインタビューしている … と 選定手続きに詳しい複数の人が言う。

Softbank CEO Masayoshi Son (©Getty Images)

　WeWork では いろんなこと起こったが，今度は 新しい心配事を株主が抱えている。
　SoftBank は，WeWork 株主への $30 億公開買い付けを遅らせている。
　The Real Deal が入手した WeWork の株主への 11月８日付書簡によれば，日本のコングロマリットによる買い付けは 経営不振のオフィス･スタートアップ企業への $15 億投資の "完了後 ５営業日以内" に開始する。
　この $15 億の支払いは 10月30 日に会社に通知され，11月６日 (水) が締切日とされていた。しかし，公開買い付けは延期された … と複数の情報筋が言う。
　この遅れは，WeWork 投資家 (その多くは株式を報酬パッケージとして受け取った従業員である) にとって新たな不確定性の痛みである。
　SoftBank に近い１人は，買い付けが "間もなく始まる予定" … と言うが，時間軸の詳細を明らかにしない。
　"細かい点を整理するために予想したより多くの時間が掛かっている｡" … とその人は言うが，詳細には触れなかった。
　公開買い付けの完了は，"規制当局の承認"，訴訟なし，破産申請なし，債券のデフォルト無しを前提にしている … と書簡は言う。
　SoftBank と WeWork の広報は コメントを拒んだ。
　WeWork が 公開市場の投資家からの冷淡な仕打ちを受けて IPO 計画を放棄した後，SoftBank は創業家 Adam Neumann CEO を追放し，WeWork の経営権を掌握した。SoftBank の $95 億救済パッケージ ($50 億のデット･ファイナンス，$30 億の公開株式買い付け，$15 億の出資コミットメントから成る) は，WeWork を今月 破産の瀬戸際から救った。
　だが結局は WeWork の評価は，SoftBank 自身が今年１月に設定した $470 億から $80 億に急落した。ここ数年 WeWork を買った投資家は，今では水面下に沈んでいる。
　WeWork は水曜日，経費の増加が収益の増加を上回り，第３四半期の赤字が $12.5 億であったことを発表した。

なぜこれが重要か： この決算は，IPO 撤回を受けて追放された Adam Neumann のリーダーシップの下での最後の四半期決算である。
　スライドのプレゼンテーションのコピーを Axios は手に入れた。その中のハイライト：
 ･ 年間売上高はランレートで $42 億弱。これは Q2 から +24.6% 増。2013 年 Q3 の $20 億からは倍増以上。
 ･ 純損失は Q3 2018 の −$4.87 億から Q3 2019 には −$12.5 億に拡大。年初からの赤字は −$21.6 億。
四半期の調整 EBITDA 損失は −$3.06 億から −$6.51 億に拡大。
 ･ 全デスク数は現在 719,000 で この四半期中の増加は +115,000。これは Q3 2018 より +109% の増加。
 ･ 合計ロケーション数は現在 625。33ヵ国の127 都市。
 ･ 占有率は 2018 年初頭のピークから若干減った。"成熟した" ロケーションでは 91% → 88% に。
 ･ 全会員中企業会員が占める割合は 43% に増加した。Q2 では 43%, 前年同期は 34% だった。全会員数は現在 264,000。
　彼らは何と言っているか： WeWork は，人員整理 および 上級経営陣の変更について 如何なる将来の見通しも提供いたしません。
　結論：真のチャレンジは ３ヵ月後に WeWork が新しい 減速戦略を反映した四半期決算を発表するときに訪れる。

　これは，IPO Edge の編集長 John Jannarone が Cheddar TV のインタビューで語ったことである。
　作業空間をリースする WeWork の中核事業には，Boston Properties，Kilroy Realty Corporation，SL Green Reality のようなオフィス REIT での経験のある人が向いている … と Jannarose は指摘する。その上で，Legere は T-Mobile に登場して見事に業績を挽回し，スタッフに極めて人気が高く，WeWork はモラル改善のために絶望的に必要としている … と述べた。

　事情を知る複数の人によれば，WeWork は T-Mobile の John Legere CEO に トラブったオフィス共用スタートアップ企業のリーダーシップを引き受けてくれるよう交渉中である。
　WeWork の親会社で正式名称 We Company は，創業者 Adam Neumann の不安定だった職務の後を受けて，会社を安定化させる CEO を探している。WeWork が IPO の試みに失敗した後，SoftBank はベイルアウトの一環として先月同社の大量の権益を取得し，Neumann とのほとんどの縁を断ち切った。
　スタートアップ企業は，早くも来年１月に就任できそうな新しいリーダーを探している … と 中の数人が言う。もしも T-Mobile が Sprint 合併を来年完了すれば 棚ボタを手に入れる立場にある [(注) 巨額の報酬を約束されている] Legere がこれを受ける保証は無いし，他の候補が浮上しない保証もない。WeWork は他の候補とも協議している … と１人が言う。
　Neumann と同様，Legere (61) は非伝統的な幹部として知られる。彼は 過去６年間 好戦的なスタイルで T-Mobile を経営し，会社のシンボル･カラーであるマゼンタ色の T-シャツを着て，ライバルを "Dumb and Dumber (馬鹿と大馬鹿)" とツイッターで口汚い言葉で叩いた。彼は T-Mobile の業績を劇的に改善し，大手の競争相手から何百万もの携帯顧客を奪い，申請中の Sprint 買収に手を染めた。
　WeWork の幹部 Artie Minson と Sebastian Gunningham は，Neumann が CEO の職から追放された９月以降 共同で CEO を務めている。SoftBank 経営陣は，将来の上場を見据えて，この２人組を 会社を挽回できる高名な候補者に換えたいと考えている … と彼らは言う。
　WeWork がカネ詰まりの危機に陥る中，SoftBank は $100 億弱で救いの手を伸べ，挽回の取り組みの事実上のトップとして自らのトップ幹部の１人 Marcelo Claure を議長に据えた。SoftBank と Vision Fund は，今では WeWork の約 80% を所有する。
　WeWork が Minson CFO と Gunningham 副議長を 共同 CEO に昇格させたとき，WeWork は２人を "臨時 CEO" とはしなかった。先月 従業員集会で２人がそのまま続けるのかと質問されると，Claure は，"異例の措置である" … とだけ答えた。したがって，もしも WeWork が新しい CEO を雇った場合，この２人がどういう役割を受け持つのか不明である。
　SoftBank の出資先企業 Sprint の議長である Claure は，WeWork の事業とコストを分析し, １週間に４日 ニューヨークの WeWork 本社で働くと公約している。Claure は 同時に Sprint の別の幹部から助けを求められている：Sprint の Michel Combes CEO は 最近は WeWork の New York 本社で時間を過ごしている … と一部の人が言う。Claure は周りの人に，Combes が WeWork の CEO になる見込みは無い … と語っている。
　WeWork の親会社は昨年 $18 億の売上高で，最近は約 $80 億に評価されているが，T-Mobile より遥かに規模の小さな会社である。T-Mobile の昨年の売上高は $430 億，時価総額は $700 億に近い。
　Legere は，技術の変化が会社の運命を即座に変える浮き沈みの激しい通信事業のベテランである。マサチューセッツ州 Fitchberg 生まれの彼は，以前は AT&T，Dell にいたことがあり，2012 年９月に T-Mobile に入社する前は 光ファイバー･ネットワーク会社 Global Crossing の CEO だった。
　過去１年半，彼は US 政府から合併認可を取得するために Claure と親しく仕事をした。どちらも ── 大企業の幹部としては異例なことであるが ── 大のツイッター好きであり，電動スクーターに乗って [ワシントンの中心にある国立公園] National Mall を規制当局に向かって走るところを自撮りして投稿している。
　だがこの合併は まだ調印されていない。連邦当局から承認は下りたが，複数の州司法長官らによる独占禁止訴訟のために遅れている。公判は，来月の開始が予定されている。Legere は先週，関係者が引き延ばしを図っていると言い，価格の再交渉の可能性を排除しなかった。
　Sprint との合併が発表された時，T-Mobile は Legere が合併後の会社を率いると言った。しかし，その当時 T-Mobile 経営陣は投資家に "合併が 2019 年前半に完了する" と告げた；ところが 今では彼らは 来年まで完了しないだろうと言う。
　Legere が 2012 年９月に CEO に就任して以来，T-Mobile の株価は +240 % 上がった。その間，ベンチマークの S&P 500 指数は +114% の値上がりである。
　月曜日の午後，Legere が T-Mobile を辞めるかもしれないとの Wall Street Journal の報道を受けて，T-Mobile の株価は −2% 下がった。
　Sprint の株価は −2.8% 下がった。
　T-Mobile が昨年 Legere に払った報酬は $0.665 億である。会社が一定の業績目標を達成すれば，$1.09 億を受け取る資格が発生する。T-Mobile が Sprint と合併を取り引きを結んだとき，Legere の契約期限は 2020 年４月30日まで延長された。
　Legere は経営の混乱を収拾した実績を持つ。Global Crossing での 10 年，彼は破産した同社を率いて 2011 年 終に Level 3 Communications に売却した。
　T-Mobile は CEO として Legere を得て，悪戦苦闘の US No. 4 無線キャリアを強力な No. 4 に変身させ，AT&T と Verizon から顧客を奪うことを常態にした。
　T-Mobile は年月をかけて Legere の副官 Mike Sievert の地位を引き上げ，徐々に責任を移した。Sievert は今では COO (最高執行責任者) であり，2018 年には取締役に任命された。
　T-Mobile のマーケティング活動は，次第に Sievert の声により行なわれるようになった。先週 T-Mobile が 消費者に (疑い深い州当局者に勝つとの) フレンドリーな約束を発表したとき，Legere と Sievert の２人が壇上にいた。
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— Drew FitzGerald and Liz Hoffman contributed to this article.

　WeWork が公開市場で株式の取り引きを始める予定のほんの数週間前，スタートアップ企業は まだ，数十億ドルの計画された IPO に関する物議を醸す重要な会計上の数字について ならびに その他の連綿たる懸念について，SEC と格闘していた。
　Wall Street Journal が閲覧した これまで未公表の両者のやり取りによると，９月11日，IPO 目論見書が公表されて１ヵ月後，しかも SEC がこの文書について数十件の要求を既に行なった後，規制当局は 共用オフィス空間企業に 13 件の未解決の懸念を送付した。
　このやり取りは，IPO が崩壊しそうになる中，WeWork が大きな問題をクリーンアップするために奔走していたことを示す。このタイミングは，投資家を安心させようとして結局は IPO の撤回に到り，圧力により Adam Neumann が辞職するに至った カオス的経営陣の様子を物語る。
　 [ここから本題]
　WeWork の親会社である We Company (We Co) は，SEC の審査を受けるため，上場目論見書の草案を 2018年12月に極秘に提出した。内容を一般に公表せずに 秘密裏に SEC と数ヵ月間交渉する余裕を得るためであった。

SEC は，WeWork の親会社 We Company に８月の書簡で，同社の上場目論見書の中の収益性の目安 "寄与マージン" について懸念を持つことを伝えた。

　だが IPO が迫ると，SEC は WeWork が大きな赤字をどう位置付けているか，特に 同社特別製の収益性の目安 "寄与マージン" に照準を合わせた。これは，同社が "コミュニティ調整された EBITDA" と以前呼んでいたものの一種である。WeWork が 目論見書を大幅に改定する前，SEC は 先ず，この数字を削除せよと WeWork に命じた。
　９月半ば，WeWork が投資家に IPO を売り込むロードショーを始める予定の１日前，この数字 "寄与マージン" は改訂版目論見書の中に 100 回以上現れていた。WeWork はロードショーを始める前に目論見書を修正する計画だった … と WeWork に近い１人が言う。だが結局は 投資家が同社の価値と企業統治を疑問視する中，IPO を棚上げした。
　"株の売り出しを投資家にマーケティングしている最中に このような重要な問題が議論されているのは 高度に異例である｡" … と Wall Street Journal の要請に応じて 両者のやり取りを閲覧したコネチカット大学の Minor Myers 法学教授は言う。この数字を巡って WeWork が SEC と争う中，WeWork のアドバイザーは "これらの数字を使って何を売り込むことができるか考えていた" … と Myers は続けた。

今年９月 下院の委員会で証言する Jay Clayton SEC 委員長 (©Jim Lo Scalzo | EPA-EFE Shutterstock)

　激動のプロセスに近い複数の人によると，WeWork は規制当局に勝つために ウォール街の弁護士の大部隊を配備した。
　８月30日，SEC は Neumann に９ページの書簡を送り，寄与マージンへの言及を削除せよと WeWork に命じた。"現在 計算 および 提出されているままでは，貴社の寄与マージンという目安は 誤解を招きかねません。どうか 貴社の目論見書全部から この数値の開示を削除して下さい｡" … と書簡は言う。
　この書簡は，WeWork が貸し出すオフィスの占有率を 100% と仮定した予想を疑問視した。また，Neumann が支配する会社が持つ商標 "We" の代価 590 万ドルの Neumann への支払い ── この契約は後に解消された ── に 透明性を要求した。
　Neumann のスポークスウーマンは，彼と会社が "適用される法律と 適正なガバナンスに基づいて，関連する取引を開示した｡" … と言う。
　WeWork は 特に寄与マージンについて懸命に抵抗した … ことをやり取りは示す。或るバージョンは，経費を 大幅に削減して計算する結果，標準的な会計によれば 2018 年の損失 約 19 億が $4.67 億の黒字に化けた｡
　この数字を削除することに対する WeWork の抵抗は，Neumann の指示によるものだった … と事情を知る複数の人が言う。Neumann は，かつて記者団と投資家に "コミュニティ調整された EBITDA" が如何に会社の中核事業を黒字にするかを示して，自慢した。

SEC は今年８月の書簡で，ワークステーションの 100% 利用率を仮定する 上場目論見書の中の "例証" セクションが現実に即したものであることを説明するよう要求した。

　８月30日付けの SEC の書簡を受け取ってから５日以内に，WeWork のアドバイザーら (ウォール街のトップ級 法務会社２社， Cravath Swaine & Moore LLP と Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom LLP) は，全体として 45 頁から成る返信を送り，223 ページの改訂された目論見書を提出した。
　元 SEC の上級官僚 John White が書いた Cravath 法務会社からの書簡は，WeWork が自前の数値を公正なものであると考えるが，"将来の道を見つける" ために，一部のリース費用を除き，SEC の強い反対を受け入れると言った。White と Skadden のスポークスウーマンは コメントの要請に応じなかった。
　WeWork に対する SEC のコメントの多くは，"最終的にこの IPO を解消するに至らせた問題の核心を衝いていた｡" … と 当紙のためにやり取りを閲覧したコロラド大学の Erik Gerding 法学教授が言う。"SEC のスタッフは 会計上の数字の多くにレーザー光を当て，目論見書の中に多数の穴と利益相反を探し当てた｡" … と彼は言う。
　SEC のスポークスウーマンは，SEC は個々の案件にコメントしないと言った。
　多くの問題の中で SEC が狙い撃ちしたのは，WeWork の目論見書が "illustrative annual economy (年間経済の例示)" と呼ぶものだった。SEC は，WeWork がなぜ そんなにバラ色の数字に到達したかを質問した｡ "この目論見書を読む人のためにどうか説明し，教えてください。ワークステーションの利用率 100% という仮定は どの程度現実的ですか" … と書簡は言う。返信で WeWork はこのセクションを目論見書から削除した｡
　WeWork が GAAP (一般に受け入れられる会計基準) に従わないカスタマイズされた数値を勝手に使ったことが，SEC との戦いの中心であった … と この手続きに近い複数の人が言う。昨年 12 月に提出された 上場目論見書草稿は，少なくとも６個の non-GAAP 数値を使っていた。８月の目論見書までには この集計は無くなっていた。
　何度も改訂 (several revisions) を経た挙句にも拘わらず，WeWork が８月に公表した目論見書は 目に余る誤りと欠落を含んでいた。これについては Wall Street Journal が既に報道した。
　11月８日(金)，場が閉じた後，WeWork は 10 月11日付 ── Neumann が辞職したのは９月である ── のプレゼンテーションを公表した。そこには，"ロケーションの寄与マージン" を含む財務の数字が示されている｡ これは，SEC との論争の中心であった寄与マージンを改名したものと思われる。
　SEC は 独自に発想された財務の数字を 厳しく審査する方向だ … と弁護士らは言う。ほとんどすべての大企業は，今では 少なくとも non-GAAP 数字を少なくとも１個使っている。調査会社 Audit Analytics が当紙のために分析した結果によると，昨年，S&P 500 企業の内の 97% が non-GAAP 数字を使っていた。1996 年には 59% だった。
　上場しようとする企業が SEC と何度もやり取りを繰り返すのは異常なことではない。SEC が上場目論見書に青信号を出すまで，株を売ることはできない。SEC の当局者は 自分たちが得心するまで開示を詳細に至るまであら捜しする … と弁護士らは言う。
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Write to Jean Eaglesham at jean.eaglesham@wsj.com and Eliot Brown at eliot.brown@wsj.com

　WeWork は，同社の手持ち現金が 11 月中に枯渇すると予想される前に会社を破綻させないよう SoftBank が $95 億のベイルアウトに同意する約２週間前に，債権者に向けてプレゼンテーションを 10月11日に行なった。
　そのデータは，第３四半期の時点で，WeWork がリースして未だオープンしていないロケーションに 450,000 のデスクを追加する計画であることを示す。このことは，既に稼働している 520,000 のデスクから２倍弱の規模になることを意味する。
　この日のプレゼンテーションは，WE が上場計画を９月に撤回した後 メディアの鋭い注目という "雑音にも拘わらず，我々は 成果を挙げ続けた｡" … と述べている。
　49 ページのプレゼンテーションは，WeWork が足元の変化をハイライトする中，改めて中核事業を重視することを強調している。プレゼンテーションは また，強く批判され (SoftBank との取引の下で経営権を失った) 創業者 Adam Neumann のリーダーシップから同社が離れつつあることを示す。
　今後 WeWork は，2017 年から 2019 年９月まで Neumann CEO の下でやってきたような ”資本調達に先んじて" 事業を拡大するのではなく，"規律を重視した黒字のシェア拡大を目指す" 計画である と言う。
　90 日の事業計画は，管理部門，WeWork ベンチャー投資部門，および 事業拡大関連機能 ── おそらくこれは，新設するオフィス･サイトの設計･建設に係わるチームを指すのだろう ── の人員削減を含んでいる。
　人員整理の数字は書かれていない。先月 WeWork の議長に任命された SoftBank の幹部 Marcelo Claure は，人員整理を予定していると言っているが，何人かは言っていない。
　このプレゼンテーションは，WeWork が ７件の非中核事業 ── Conductor，Wing，Managed by Q，MeetUp，SpaceIQ，Teem，WaveGarden ── を売却する計画だと言う。これらの部門は，会合の手配，施設の提供，職場の運営 および マーケティングを行なっている。
　このプレゼンテーションはまた，10 月に WeWork 投資家に開示された 同社の健康センター RISE を閉鎖する計画が 再評価中であると言う。
　WeWork が中国に持つ裸心社 (Naked Hub) のロケーションの半分とちょっとは，同社の分類では "成熟したサイト"，すなわち オープンから 24ヵ月以上経過したが，占有率は 未だ僅か 76% である。
　WeWork は，同社の赤字，事業モデル ならびに 企業統治に対する投資家の疑念が増したため, ９月30日に上場計画を棚上げした。Neumann はその前の週に辞職していた。

　今週 サンフランシスコの高等裁判所に提出された集団訴訟で，WeWork の元従業員 Natalie Sojka は，会社の取締役会を彼女のような少数株主に対する善管義務違反で訴えた。
　サンフランシスコの住民は，取締役会が 日本の SoftBank Group に WeWork を救済させ，"叩き売り価格" でその持ち株を 29% から 80% までふやし，しかも Neumann に $17 億もの退職手当を与えたとして非難している。
　SoftBank Group とその CEO Masayoshi Son は，11月４日の訴状で指名された被告 10 名の中にいる。
　"WeWork は，この訴訟に根拠が無いと考える｡" … と スポークスウーマンが金曜日に言った。SoftBank と外部投資家の広報は，コメントの要請に即答しなかった。Sojka の弁護士は，同様の要請に即答しなかった。
　この訴訟は，投資家が ますます 損失，事業モデル，企業統治を懸念する中で，その親会社 We Company が９月30日に IPO を棚上げした WeWork にとって，新しいハードルである。Neumann は その前の週に辞職していた。
　WeWork の評価額の見積もりは，SoftBank が $95 億の救済を提案したことを受けて，今年１月の $470 億から 僅か $59 億にまで沈んだ。
　大量の人員整理が予定されており，しかも Neumann のスタッフのトップは先週 妊娠による差別を理由に Neumann を訴えた。
　Sojka は，WeWork の株主であり, １年半 WoWork の従業員だったと言う。
　彼女は，自発的な退社の後で，WeWork が 間もなく上場し，株価は大きく上がると聞いて，ストック･オプションを行使したと言う。
　ただし Sojka は，"被告の不正行為のお蔭で，株の価値は大幅に下がり，原告は損害を蒙った。被告の公開買い付け提案などにより修復不可能な損害を受けるリスクがある｡" … と言う。
　この訴訟は，WeWork に対し ゴム印を安易に押すような SoftBank との契約をこれ以上 阻止し，少数株主の株を買い戻すよう提案する。同時に，被告に懲罰的補償を要求している。
　SoftBank の救済は，現在株主から WeWork 株 $30 億の買戻しを含んでいた。その中には，Neumann からの $9.70 億もの巨額が含まれる。
　The case is Sojka v Neumann et al, California Superior Court, San Francisco County, No. CGC-19-580474.

　大手銀行は，WeWork の新規株式公開 (IPO) に関与しようと，創業者 Adam Neumann に途轍もなく高い評価を提案することで，取り入ろうとした。だが，同社への融資条件に目を向けると，異なる風景が見えてくる。
　JPMorgan Chase や Goldman Sachs など大手銀行がまとめた融資は，巨額の手数料と強力な損失回避策が条件に盛り込まれており，未知数の WeWork の事業モデルや Neumann の予測不可能な行動に対する懸念が色濃く反映されている。
　Wells Fargo が今年 $60 億 相当の融資に合意した際，Neumann はこう述べていた。"我が国最大手の銀行が安心してこれを実行できるのなら，誰もがそうすべきだ｡"
　だが実のところ，国内第４位の Wells Fargo が WeWork への融資に踏み切ったのは，Neumann を監視するという同行幹部の確約があったからだった。事情に詳しい複数の関係筋が明らかにした。
　Wall Street Journal が確認した資料や関係者への取材から，WeWork の親会社 We Company の株式を投資家に売り込みながらも，大手銀行が同社に対してかなり強い疑念を抱いていた実態が浮かび上がってくる。資金枯渇に見舞われた ＷＥ は先月，SoftBank Group により救済され，Neumann は退場を余儀なくされた。
　WeWork の転落は，同社と Neumann をここまで押し上げた SoftBank やその他のベンチャー資本投資家の懐具合や評判を大いに傷つけた。だが大手銀行も同様に，その資金力と信用で WE の急成長を支え，大注目のハイテク企業といったイメージを後押ししていたのである。
　オフィス物件の又貸しという WeWork の事業モデルは，継続的な信用提供を必要とする。家主は数ヵ月分の賃料の前払いを保証する銀行の文書を要求する。短期の保証が切れると，文書は再利用される可能性がある。
　WeWork と Neumann に最も多くの資金を提供していた貸し手の１つが JPMorgan だ。Neumann は同行の James Dimon CEO と資産運用部門責任者 Mary Erdoes を頼りにしていた。
　JPMorgan が 2015年，銀行団を組織して $6.5 億の融資をまとめると, ２年後にはさらに $5億 の融資を手掛け，Wells Fargo が銀行団に加わった。
　Wells Fargo は，WeWork の事業モデルが確立されていないと認識していたが，現金を担保とすることを条件に $１億 の融資に同意した。関係筋の話や Wall Street Journal が確認したメモから判明した。
　融資承認を巡る社内メモによると，Wells Fargo は自分が手薄なシリコンバレー地域で WeWork がドル箱の顧客になると踏んでいた。また IPO やその後の株式売り出しに関わることができると見込み，推定 $0.12 億の手数料が入るとだろう … とメモに書かれている。
　Wells Fargo の社内委員会は当初，WeWork の先行きと Neumann の経営スタイルに懸念を示し，融資案を却下した … と情報筋は言う。だが，Wells Fargo 傘下の不動産部門 Eastdil の責任者 Roy March が親しい関係にある Neumann を個人的に教育･指導 (mentor) すると保証し 何度も訴えると，結局 Wells Fargo の経営トップ Perry Pelos は承認した … と彼らは言う。Wells Fargo は今年，Eastdil の大半を売却した。
　事情に詳しい１人によると，WeWork が IPO の準備を進めていた今夏，Neumann は 友人たちに，新たな銀行融資により "市場をぶっ飛ばすつもりだ (would blow the market away)" … と語っていた。Neumann は, JPMorgan の James Dimon CEO や Goldman Sachs の David Solomon CEO とそれまでに会っていた。
　他方，JPMorgan と Goldman はその頃，IPO の主幹事を巡って互いに競り合っていた。両行は Neumann に対し，WeWork の企業価値は最大で $600億 (JPMorgan) や $900億 (Goldman) に達する可能性があるとそれぞれ伝えていた … と事情に詳しい複数の人が言う。
　融資の提供は，IPO の主幹事を獲得する上で役に立つ。
　一方 Goldman は，WeWork の建物から得られる収入を担保に，$36.5 億の融資を提案した … と事情に詳しい複数の人が言う。一定の業績を達成すれば，さらなる借り入れ ── やがては 最大 $100億 ── が可能な内容であり，こちらは IPO を要求していなかった … と一部の人が言う。WeWork 幹部は，すぐにカネが手に入る方を望んだ … と彼らは言う。
　競り勝ったのは, JPMorgan だった。
　交渉に詳しい関係筋によると，JPMorgan は合計 $60億の融資をまとめるため，IPO の引き受けを匂わせながら，他行にそれぞれ $7.5 億以上の融資コミットを求めた。ただし 一部の銀行は，JPMorgan が示した当初の融資条件は緩すぎるとして，担保とする現金の積み増しを求めた … と彼らは言う。
　最終的に，$20億の信用枠には 100％ の担保がつけられた。つまり，WeWork は融資１ドルに対し，現金１ドルを担保として差し出す必要があった … と彼らは言う。そして Goldman，Wells Fargo に加えて，その他６銀行が参加に同意した。
　関係筋によると，これらの銀行は 約 $2.5 億の前払い手数料を山分けした … と彼らは言う。低リスクの融資取り決めにしては，かなりの高額だ。最終取りまとめの翌日，WeWork は JPMorgan と Goldman を IPO の引き受け主幹事に選定したと明らかにした。その他の参加銀行は，より小さい役割を担当することが決まった。
　だが 今年の８月に WeWork が IPO の申請文書を提出するや，ほとんど 即座に IPO はトラブルに陥った。WeWork の損失の拡大に加え，会社と Neumann が結んでいた異常な金銭的取り決めに眉をひそめる投資家が尻込みしたからである。銀行関係者は IPO 価格を引き下げたが，投資家はそれでも喰いついてこなかった。
　WeWork は９月，Neumann の CEO 辞任と IPO 凍結を発表した。
　これにより融資は自動的に消えた。
　突然の危機的資金難に陥った WeWork は，銀行に融資の意志が無いことを悟った。関係筋によると，WeWork は再び JPMorgan を頼り，命綱となる $50億の融資を求めた。だが 今度は，JPMorgan は 投資家の需要を瀬踏みすること無しに自分のカネを貸すことを拒否した。しかし最終的には，単独で $50億の融資を提案した。
　結局，WeWork は SoftBank による救済策の方を選んだ。
　JPMorgan の Dimon CEO は 先日 TV インタビューで，"我々は WeWork が適切な結論に至るよう助けた｡" … と述べ，JPMorgan の対応に問題は無かったとの認識を示した｡ "今や WeWork は成功のチャンスをつかんだ｡"
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Eliot Brown contributed to this article.

　WeWork の新しい経営陣は，SoftBank Group によるベイルアウトを受けて，ロンドンでの拡大計画の抜本的見直しに取り掛かった。先ずは，同社にとって２番目に大きな市場で 約 28 件の潜在的オフィス取り引きを進めるかどうかの再検討を行なっている。
　この手続きを知る複数の人によれば，見直し対象の取り引きは，有望な不動産の予備的調査から詳細の交渉まで さまざまの段階にある。今回の見直しは，これらのオフィスの 何 % を結局はリースするかが注目されている … と彼らは匿名を条件に言う。
　WeWork の親会社 We Company は，黒字転換を急ぎ，事業モデルが長期に亘って有効であることを投資家に理解してもらうため，事業拡大を減速させている。オフィス･レンタル会社は, ９月に IPO を撤回して以来，経費の圧縮を急いでいる。
　今やロンドンで最大の民間オフィスを占有する WeWork は，僅かな後退でさえロンドンの商用不動産市場全般に波及効果を及ぼす。CoStar Group がまとめたデータによると，今年 WeWork はロンドン中心部のリースの 約 7% を占め，市全体に約 4,000,000 ft² をレンタルする。それでも，ロンドンでの空室率は低く，ライバルの柔軟オフィス企業がスペースの取得を続けている。
　"ロンドンは，当社にとって常に素晴らしい市場であり，ここでは 強い需要が相変わらず見受けられる｡" … と WeWork のスポークスウーマンは E-メールによる声明に 見直しには直接 言及せずに書いた。"当社は 首都全体にわたって 48 棟をオープンしており，その上，今週 契約したシティのセントヘレン広場を含めて 11 棟を発表した｡"
　　　　　《 ブルームバーグ日本語訳は，このあたりまで 》
　WeWork は SoftBank から $95 億の救済パッケージを確保した。これにより，WeWork は日本のコングロマリットに その 80% を渡す。先月末には 早くも $15 億の支払いを SoftBank から得た。

5 Churchill Place

　見直し中の不動産の中には，チャーチル広場の物件がある。ここは，破産した投資銀行 Bear Stearns の 元 Canary Wharf 本社だった。事情に詳しい２人によれば，WeWork は このビルの１フロア半をリースする協議を行なっている。
　WeWork の不動産チームは，いわゆる ゲート･システムを用い，不動産を A (リース契約済み) から E (初期段階) までの５段階に分類する。現在の見直しは，C ~ E にランク付けされているビルが対象だ … と彼らは言う｡
　WeWork が IPO を撤回する前でさえ，パイプラインに入っている中の少数の取り引きだけが A に進んでいたので，今回の見直しが取引完了に到る割合にどう影響するかは不明である … と彼らは言う。
　新しい物件に家具などを据え付けて テナントに提供できるための経費は，建設費用を負担して前払い費用を削減してくれる大家を見つけようとする努力にも拘わらず，過去３年に亘る We Company の赤字 $29 億に大きく貢献している。

　投資銀行家 Jeff Sine は水曜日，WeWork 取締役会に加わった。数日前，同氏は 赤字続きの不動産グループに必要な資本を注入し，その経営権を握る救済パッケージについて SoftBank に助言を行なっていた。
　2009 年に投資銀行 Raine Group を共同設立した Sine の参画は，SoftBank，Vision Fund および この両者に棘となる赤字の投資となった WeWork にとって，臨界的な時期になされる。
　元 Sullivan & Cromwell の弁護士は，日本のコングロマリットが近年まとめた複数件の大型取り引きを含めて，SoftBank 創業者 Masayoshi Son の親しい助言者である。
　WeWork の事実上の買収について SoftBank に助言するのみならず，Sine は Sprint と T-Mobile との合併に関する SoftBank の交渉についても重要な人物であった。
　WeWork は水曜日，救済パッケージの一部として，SoftBank から $15 億を受け取ったことを認めた。そして，取締役の人数を IPO 撤回前の７名から 10 名に増員したことを発表した。
　WeWork は取締役会の構成についても，創業者 Adam Neumann による会社の私物化についても投資家の批判を浴びていた。
　WeWork は, 11月に資金が枯渇するリスクに見舞われている。これは，今年１月に 最大の投資家 SoftBank が $470 億に評価していた時からの急落である。
　SoftBank と WeWork が最終的に合意した $100 億救済パッケージは，$50 億の新規ローン，既存投資家と従業員からの $30 億 公開株買い付け，ならびに Neumann へのローン および Neumann が議決権を取締役会に引き渡す代償として $1.85 億を含む。
　SoftBank は，同社のトップ幹部 Marcelo Claure を WeWork 取締役会の執行役員議長に据えた。"本日 WeWork が SoftBank から受け取った資金 $15 億は，当社の将来を位置づけ，SoftBank の当社事業への絶えざる信頼を裏付ける｡" … と Claure は言った。
　Claure と Sine のほかに，取締役会は 以前からのメンバー６人を含む：Bruce Dunlevie (Benchmark Capital)，John Zhao (Hony Capital)，Lew Frankfort (元 Coach CEO)，Ron Fisher (SoftBank 副議長)，Steven Langman (PEF Rhône)，および Mark Schwartz (元 SoftBank 取締役)。
　SoftBank と Vision Fund は WeWork 取締役会 10 人のうち, ５人の指名権を持ち，これまで Claure，Fisher, Langman を指名した。日本のグループは水曜日，他の２名を後日発表すると言った。
　SoftBank は, WeWork をオフィス空間をリースする中核事業に専念させ，資源を無駄使いする赤字のロケーションを処分する意向である。
　Sine は Raine グループを (かつて Goldman Sachs のパートナーだった) Joseph Ravitch と共同で設立した。このグループは，合併や買収についてクライエントに助言を行ない，ベンチャー資本のように投資も行なう。
　Sine は Raine Group を始める前，UBS と Morgan Stanley で上級銀行家として Google，Time Warner，News Corp，Disney，Sony と仕事をしたことがある。

ロンドンの WeWork オフィス

　世界のコンサルティング会社 AArete の Loren Trimble CEO によれば，オフィス共用スタートアップ企業 WeWork は，もしも大幅な経費削減を速やかに実施しなければ，SoftBank Group からの $100 億弱の救済融資パッケージを 約 10ヵ月で吹き飛ばすだろう。
　"彼らがすべき１つは，現在の足型でもっと多くの収益を挙げることだ｡" … と Trimble は言う。同氏は WeWork の財務諸表を精査し，売上高１ドルに対し 約 $1.09 の経費を掛けていると推定する。
　そのために WeWork は，オフィス共用空間の ほぼ 530,000 人の利用者に課しているレンタル料を直ちに引き上げるよう Trimble は提案する。彼はまた，29ヵ国の 528 オフィス･ロケーションに上るポートフォリオの中で，最も収益性の高い不動産だけに集中することを提案する。
　"彼らは更に $470 億に上るリース契約のリストを縮小すべきだ。１件づつ 契約を再交渉して，料金を引き上げるべきだ｡" … と Trimble は言う。
　ニューヨーク市とサンフランシスコでは，多くの大家が WeWork に寛大なインセンティブを提供し，足型の拡大を助けた。これらの地域では，スタートアップ企業のリース活動の食欲旺盛なペースが レンタル料を上げ, 空室率を下げるのに役立った。
　しかし CNBC の報道によれば，同社の急成長は 大量の経費を伴った。もしも SoftBank の 午後11時の買収が無ければ，四面楚歌の不動産プラットフォームは 来週末までに資金を使い果たす途上にあった。
　今年前半の６ヵ月で，WeWork は $9 億の赤字を計上し，黒字化への明確な道筋を潜在的投資家に示していない。
　WeWork は，この記事へのコメントを拒んだ。SoftBank は即答しなかった。
　それでも，日本のコングロマリットが WeWork の 80% を取得し，WeWork には 新しい経営陣の下で黒字化を達成するチャンスを与える 債務+株式による救済パッケージの全容を投資家が消化する中，両社の債券価格は 木曜日 下げている。
　CreditSights のアナリストは Bloomberg の報道を指して，SoftBank が WeWork に救済融資の一環として $50 億のローンを提供するというニュースを "心配ごとの積み重ね" と木曜日のリサーチ報告で呼んだ。
　"SoftBank は歴史的に，子会社 (Sprint, SoftBank Corp など) のノン･リコース債務を SoftBank Group とは全く無縁のものと考える … と投資家に伝えている｡"
　"この状況で，SoftBank は 明らかに 白馬の騎士をなりたがっている｡"
　債券取引プラットフォーム Market Axess によれば，SoftBank の 2049 年満期のジャンク債 $27.5 億は，火曜日の高値 93.85 ¢ から 木曜日には 約 93¢ に下がって取り引きされている。
　これより少額の WeWork の 2025 年満期の $6.69 億ジャンク債は，月曜日につけた最近の高値 87.74¢ から 木曜日には 84.45¢ 付近に下がって取り引きされている｡
　今回の金融ライフラインは，挽回に向けて前進する時間的余裕を WeWork に与えるが, １つの懸念は，オフィス共有企業が債務を増やした場合，現在のジャンク債所有者が弁済の優先権を失うことだ。
　"現在の債券より弁済優先権の高い債券を大量に発行しようとしている｡" … と Diamond Hill Capital Management の運用担当者 John McClain が言う。"これは 会社のライフラインを拡大する点ではプラスであるが，既発債の所有者にとっては，優先順位を落とされる｡"
　この支援は，最大 $30 億の公開買い付けと SoftBank が来年に予約していた $15 億の出資の繰り上げを含む。
　物議を醸した Adam Neumann は 持ち株の 1/3 と引き換えに ほゞ $17 億を受け取り，さらに 融資返済のための融資枠 $5 億を受け取って WeWork とのつながりの大部分を断つ [(訳注) SoftBank の発表によれば，"原則として Neumann が保有する議決権は，取締役会に委ねられる"]。
　Financial Times は，WeWork が従業員の約 30% に当たる 4,000 人を解雇する見込みだと伝えた。
　他方，WeWork のジャンク債の金利は，火曜日の安値 9% から水曜日には 約 11.75% に跳ね上がった。18ヵ月前に 金利 7.8% で発行された時，WeWork は明星と評された。
　WeWork の社債の利回りは，先月に投資家の批判を受けて IPO 計画を撤回して以来，上がり続けている。批判は，激しい現金燃焼，$470 億もの巨額の長期リース債務， ならびに $470 億もの高い評価に向けられ，結局は今週 約 80 億にカットされた。
　ただし，赤字のまゝの他のユニコーンの資金調達に関しては，投資家は食欲を落としていない。やはり 現金燃焼を続ける Netflix は 今週，5% を遥かに下回る金利で 約 $22 億をジャンク債市場で調達できた。
　配車サービス Uber も，先月 ジャンク債市場で当初の目標 $7.50 億を超える $12 億を 利回り 7.5% で調達した。
　"何が違うかと言えば，証明済みの事業モデルと 実証されていない事業モデルの差だ｡" … と McClain は Netflix と WeWork の違いを説明する。"片方は 当面 フリーキャッシュ･フローを生成していないのに対して，他方は どうやればキャッシュフローを生成できるかの 知的訓練をする必要が無い｡"

　SoftBank Group から加わった 新議長 Marcelo Claure と 最高文化責任者 Miguel McKelvey は，筆頭株主 SoftBank による買収を発表して以来初めて，WeWork のニューヨーク本社での従業員集会で従業員に話した。２人は，人員整理が間もないことを改めて述べ，心配する従業員からの質問に答えた … と集会の参加者は言う。
　WeWork の親会社 We Company は，Adam Neumann の退任につながった IPO 撤回から打撃を受けており，その事業は 財務が傷ついたままである。同社の発展は，Neumann のカリスマと ＄120 億を超える投資家のカネと借金により火を点けられた。この数週間，経営陣は (ソフトウェア教育事業と 小学校を含む) 資産の売却･閉鎖 ならびに 数千人の人員整理を検討してきた (Financial Times は，合計 4,000 人にt達すると報道している)。
　目標は，赤字続きの企業の焦点を狭め，オフィス空間のレンタルと改修という当初の事業に戻すことである。SoftBank は，東京本社の再設計を WeWork に依頼した。出資先企業の同様のプロジェクトについても斡旋する … と Claure は WeWork 従業員宛の E-メールに書いた。彼は従業員に "この危機を通じて頑張っている" ことを感謝した。
　多くの従業員は，退職する Nuemann への支払い額を知って，激高している。Claure は，これが必要な出費だと言い，Neumann がこの会社を創立したことで 彼を尊敬すると言うが，集会に参加した１人は匿名を条件に，WeWork には別のやり方が必要だと言う。Claure が従業員に語った最高の広報戦略は，計画を立て，結果を示し，その結果をして自らを語らせることだ。
　WeWork のスポークスウーマンは，この集会についてのコメントを拒んだ。
　２人の CEO Artie Minson と Sebastian Gunningham は，集会には出席していたが，発言は無かった。この２人は，会社の売却について報告しなかったとして 火曜日に従業員の非難の的になった。
　２人の CEO は先週，数億ドルに上る退職金パッケージを取締役会と 最終決定した。ただし，彼らはすぐに退職するつもりは無い … と事情を知る複数の人が言う。
　Minson と Gunningham は，社員のモラルを引き上げようと，水曜日に E-メールを従業員に送った。"ご存じのように，この数週間は 息つく暇もなかったような気がする｡" … と Bloomberg が閲覧した E-メールに書かれている。"あなた方の共同 CEO として，我々は Marcelo および SoftBank と協力して，当社を長期的成功に導くことを約束する｡"
　従業員に重くのしかかる１つの問題は，彼らの持ち株の価格である。水曜日の集会で 従業員らは，水面下にある株に対し WeWork は何らかの解決を与えるのかと問うた … と出席した１人が言う。Claure の答は，そういう計画は無いと言うことだったが，何か助けになる方策を見つけたい … と語った。

　何が問題か？
　このパッケージは，WeWork の既発債に比べて弁済順位が高い担保付き債券 $11 億の発行を含む。加えて，無担保債 $22 億の発行を含み，これが信用リスクを増す。さらに この買収により 日本のコングロマリットは 会社の 80% を取得するが議決権を持たないので，債券保有者が償還を要求できる "経営権の移動" とは見做されない。
　TRACE によれば，WeWork の 2025 年満期の $6.69 億社債は 水曜日 −4.7% 安の $1 当たり 80¢ になり，新安値で引けた。 　いわゆる経営権の移動は，債券協約の重要事項であり，買収やプロキシファイト (委任状争奪戦) のようなイベントにより債券発行体の所有者に変化があれば，$1 あたり 101¢ の買い取りを要求することもできる。これは破綻しそうな債券の投資家にとって牡丹餅である。しかし 今回の場合には，SoftBank は過半数を大きく超えて WeWork を所有するにも拘わらず，議決権の過半数を所有しない。

　この集会は，筆頭株主 SoftBank Group が WeWork に $95 億の命綱を提供し，Neumann に巨額の支払いをして経営権を放棄させ，WeWork を買収した翌日に開かれた。
　ある WeWork 従業員からの質問に答えて Claure は，Neumann が１人の株主として，自分の株を売る権利を持つ … と言った。
　"Adam は 一定水準の感謝を受けて当然である。なぜなら 彼はこの事業を建設した｡" … と SoftBank の COO でもある Claure は言った。
　SoftBank が従業員と投資家に対して計画する最大 $30 億の公開買い付けで，Neumann は $9.70 億もの自社株を売る権利がある … と情報筋は以前 ロイターに言った。彼は 現在 WeWork の 1/5 強を所有する。
　加えて SoftBank は，$5 億のローンを供与して JPMorgan Chase & Co からの返済に充てる；WeWork のコンサルタントとして４年の任期に対して コンサルタント料 $1.85 億を支払う。
　Claure は，新しい資金注入により，WeWork にはもはや 生き残りのための苦労は無い … と言った。
　ニューヨークの本社で開かれた従業員集会で，彼は 何人のレイオフがあるかは知らないが，WeWork は "基本に戻る " 方針であると言った。会社に近い情報筋は さまざまの レイオフの数字を言う：全部で 12,500 人の従業員のうち，少ないのは 2,000 名，多いのは 5,000 名である。
　WeWork は 主たるオフィス共有事業以外の 数多くの事業を閉鎖 または 売却している。最近では，ニューヨーク市の私立小学校 WeGrow を 今学年度で閉鎖すると発表した。
　WeWork は，コメントの要請に即答しなかった。

　WeWork は，日本の SoftBank がコワーキング企業の経営権を今週握った後に手を付けた猛烈な挽回計画の一環として，4,000 ものポストの削減を計画している。
　この計画を直接に知る複数の人によれば，この人員整理は，WeWork の世界全体の従業員 約 14,000 人の ほゞ 30% に達する。そのうちの 約 1,000 名は清掃係のような職種で，外注に変更する。
　WeWork はまた，US，欧州，日本 の３つの市場を優先しようとしており，その他の地域 (中国，インド ならびに ラテンアメリカの大部分) からは撤退する。既に 中国を含む 一部の出資先企業では，閉鎖の検討を始めた｡
　このニュースは，(WeWork の破産を回避し，危機の原因となった創業者 Adam Neumann に最大 $17 億を渡すという条項を含む) SoftBank の $95 億救済計画を WeWork の従業員と投資家が 消化している中で飛び出した。
　SoftBank が支配する会社は，ほとんどの重要な市場で 空室率を 10% 以下に引き下げるという目標を設定した … と彼らは言う。これまでは，世界展開を重視する事業モデルを追求する中，空室率は 20% を超えていた。
　オフィス空間プロバイダの執行役員議長に任命された SoftBank 幹部 Marcelo Claure は，WeWork 従業員に水曜日，黒字化を達成するために 会社が "適正規模の" 事業を行なう必要があり，それには 人員整理も含まれると述べた。
　"もちろん レイオフはある ── 何人かは知らない ── そして もちろん プラスのフリーキャッシュ･フローと黒字化を達成するためには，適正規模の事業を行なう必要がある｡" … と Financial Times が閲覧したメモに Claure は書いた。
　Claure は続けた："だが，去る者は尊敬, 名誉, 公正を以って遇されることを私は約束する。留まる者については，全員が揃って 将来の価値生成に加わることを保証する｡"
　WeWork はコメントを拒んだ。
　或る元従業員は Financial Times に，社内には "大量の怒り" がある；SoftBank 取り引きの下で Neumann が手に入れる "コンサルティング料" $1.85 億を含む巨額について不満が渦巻いている … と語った。
　不満を抱える多くの WeWork 従業員は，SoftBank が行なう $30 億 相当の公開買い付けの価格 $19.19 より遥かに高い値段で発行された WeWork 株式を所有する。SoftBank の買い付けは，WeWork を約 $80 億に評価するが，これは 今年１月の SoftBank 主導の資金調達ラウンドでの評価 $470 億を遥かに下回る。
　３年以上前に WeWork に入社した１人は，当時 @$20 で WeWork 株を付与されたが，最近入社した何千人もの従業員は，それより高い価格で株を受け取った … と語る。

　これは，WeWork の全従業員のコミュニケーション･システム上に 火曜日に投稿された１つの発言であるが, New York 本社内の幅広いムードを反映する。何十人もの従業員が，インタビューや 社内の Slack チャネルを通じた仲間へのメッセージで怒りを表明した。経営陣が数千人の解雇を計画する中，彼らは自分の身を守るために匿名を要請した。
　WeWork の取締役会は火曜日，SoftBank Group によるベイルアウト [=外部資金による救済] を受け入れることに決めた。これにより SoftBank は 80% の権益を取得する。日本のコングロマリットは，資金がぎりぎりで枯渇しそうな WeWork に $65 億を提供する。加えて，$30 億相当の株式を 2015 年以来の最安値で 株主から買い付ける。このうちの ほとんど 1/3 が Neumann に割り当てられる。加えて，コンサルティング料 $1.85 億を払い，信用枠 $5 億 を供与，取締役２名の指名権を与える。これと引き換えに，Neumann は 議長を辞任する。
　SoftBank に持ち株を売る大多数の従業員は，発行された時の 紙の上の値段より安くてもこれに応じるだろう。スタートアップ企業を WeWork に売却した Mike Adams は，Neumann への支払いを "不正行為" と呼んだ。
　Neumann と WeWork の広報担当者は，コメントを拒んだ。SoftBank のスポークスウーマンは，コメントの要請に即答しなかった。
　Neumann (40) は，頑なな楽観主義と 数十億ドルのカネを手に，世界的な不動産会社 WeWork を建設した。コミュニティと 使命に関する彼の説教は，スタッフと投資家の間に 熱狂的な忠誠心を生んだ。だが，公開市場の投資家が上場を前にその事業モデルを厳しく審査すると，彼のオーラはこの２ヵ月で消えた。WeWork の親会社 We Company は IPO を撤回し，SoftBank は Neumann を CEO の座から追い出すのを助けた。
　この数週間は，CEO の脱出と コスト削減措置が既に社員のモラルを鈍らせていた。特に サテライト･オフィスへは 多くの従業員が出社をやめていた。Neumann の (ある従業員が考えた) "プラチナ･パラシュート" のニュースは，事態を今週 大きく悪化させた。
　WeWork の Slack ネットワーク上で SoftBank 取り引きに関するニュース記事へのリンクは 100 以上の "親指を下げる" 絵文字を従業員から得た。一部の従業員は 皮肉を込めて，筆頭株主 Masayoshi Son の SoftBank が Neumann に巨額を払うことに同意したから，計画している人員整理の費用を払う余裕が無いのだ … と書いた。１人の投稿は："結局，WE は従業員に退職給付を払えないほどひどい状態なのに，Adam は $2 億をもらうのか？"
　別の従業員は，"オリバー･ツイスト (ディケンズの小説, 1837;薄幸の孤児の名前)" から孤児の写真を投稿し，そのキャプションに "どうか Ｍasayoshi Son さま，何か退職手当を頂けるでしょうか？" ･･･ と書いた。
　Neumann は 従業員からの怒りの 主たる標的であるが，一部の苦情は 先月 就任した２人の CEO にも向けられている："まじめな話，我々の CEO からの Ｅ-メールはどこに届いているのか。この会社は 一体 誰が動かしているのか？"

Barry Sternlicht

　不動産のモグル (大物) Barry Sternlicht は金曜日，WeWork は 確かに失敗したものの，その中核には本物の事業を見ることができる … と CNBC に語った。
　"この会社は，いささか 羽目を外した｡" … と 運用資産 約 $600 億の投資会社 Starwood Capital の議長 Sterlicht CEO は言った。だが，それでも彼は WeWork が "本物の会社だ" と考える。
　WeWork は，上場しようとして 混乱の数ヵ月を過ごした｡
　オフィス共用企業は，上場目論見書で $9 億の赤字を公表した；評価額の下落と企業統治構造への懸念を浴びて，IPO を撤回した；トップ株主の Adam Neumann CEO のクビを切った。
　追加の資金調達ができなければ，WeWork は 11月半ばには 資金が枯渇するらしい。
　"ここは，超急速成長を目指して設立された。しかも 資本超重量型である｡" … と 1991 年に Starwood Capital を設立した Sternlicht が言う。Starwood は 今では Marriott の一部である Starwood Hotels などのレジャー･ブランドを生み出した。"着実な成長は必要だが，超急速成長は必要ではない｡"
　Sternlicht は以前は WeWork にマイナスの見方をしていたが，強気に転じた。今はどう考えているかと質問すると，"今では，気持ちが割れている" … と彼は言う。"我々にも係わりのあることだ" … とだけ言い，それ以上のコメントを拒んだ。
　カネ詰まりに直面している WeWork の外部筆頭株主 SoftBank と，IPO を引き受けると想定されていた JPMorgan は，救済金融パッケージを練っているという。
　WeWork は 黒字化するために 固定費を大幅に削減する必要がある … と Sternlicht は続けた。"会社を 新しい形に生まれ変わらせる必要がある｡" … と彼は言う。"固定資を削減すれば，程度は分からないが黒字の企業になる｡"
　WeWork の広報は，Sternlicht の発言に対するコメント要請に即答しなかった。

　SoftBank と JPMorgan Chase は，WeWork への数十億ドル救済パッケージを巡って争っている。結果によっては，創業者 Adam Neuman に対し JPMorgan がマージンコール (追加証拠金；追い証) を要求するかもしれない。
　事情に詳しい複数の人によれば，日本のテック･グループと US 銀行は，WeWork に 株式+債券取り引きにより $50 億もの巨額を注入する 互いに競合するプランを提出した。WeWork の評価額は $80 億以下であると言う。
　既に $100 億を投じた SoftBank からの提案は，Neumann を含めて 他の株主を大幅に希薄化する。
　この取り引きの一環として Neumann の権益が大幅に減額されれば，彼は JPMorgan, UBS, Credit Suisse からマージンコールを要求されかねない。規制当局へのファイリングと事情を知る複数の人によれば，これらの銀行は，前 CEO の所有する WeWork 株式を担保に数億ドルを貸している。
　銀行の要求に応じるために，Neumann は追い証の現金 または 株式を支払うか，これまでに貯えた不動産を含む資産の一部の売却を迫られるだろう。彼はこれまでに 株式の売却と 持ち株を担保にした借り入れにより 少なくとも $7 億を調達した。
　今年のはじめ，Neumann と共同創立者 Miguel McKelvey が所有する株式は, ほぼ $130 億だった。しかし，評価額が $80 億に急落すれば，これは 1/6 の僅か $20 億に下がる。しかも，希薄化により更に下がる。この中には，今年の夏に 複雑なトランザクションで Neumann に付与された株式を含まない。
　もしも Neumann が追い証を払えないか，ローンを返済できなければ，銀行は損失を蒙る。銀行団は今年既に $5 億の信用枠を WeWork 創業家に与えており，そのうちの $3.8 億は７月末に実行された。規制当局へのファイリングによれば，JPMorgan はこの他に $1 億を貸し付けている。
　Neumann は，スポークスマンを通じてコメントを拒んだ，Credit Suisse， JPMorgan，SoftBank，UBS，WeWork は，いずれもコメントを拒んだ。
　JPMorgan と SoftBank の対立に輪を加えるのは，日本のグループがウォール街の銀行 JPMorgan と正式な交渉と行なってこなかったことがある。このため SoftBank の提案が Neumann のような初期投資家に与える影響を正確に把握できないままである … と 中の１人が続けた。
　カネ詰まりが厳しさを増す中，WeWork 取締役会がこの金融ライフラインに決定を下す時間の余裕は数週間に過ぎない。協議を知る一部の人は，最終的には，Neumann にマージンコールを発生させない 両社の提案のミックスに落ち着くのではないかと言う。
　JPMorgan は，PIK [発生する利息を元本に加える] として組成された 利率 15% の 約 $20 億の無担保ローンを含む $50 億のパッケージをまとめようとしている … と JPMorgan のオファーの条件を見た複数の人が言う。
　JPMorgan が投資家と 交渉中の資金の大きさは，11 月までに資金を ── ９月に IPO を撤回した余波で加速して ── 枯渇すると見込まれる会社に資金を提供する銀行団が負うリスクの大きさを反映する。JPMorgan は 約 100 の金融機関投資家に この債券引き受けを売り込んできた。
　SoftBank は，今年１月に $470 億評価で WeWork に投資した際，2020 年４月に $15 億を投資すると公約した。現在は，この金額，タイミング，評価額について再交渉している … と状況を知る複数の人が言う。１人は，WeWork のカネ詰まりを早期に解消するために，一部 または 全額を支払う ── ただし，評価額を大幅に切り下げて ── と続けた。
　SoftBank と Neumann を含む株主を代表する取締役の間の利害の対立は，WeWork 取締役会に特別委員会を設置させた。
　SoftBank は，WeWork の再生に助言を得るために Houliha Lokey の銀行家を雇った。これら 破産の専門家は，WeWork の債務を削減する方法を評価すると同時に，ポートフォリオ･ビルディングにより会社の評価額を決めようとしている … と彼らは続けた。Bloomberg は，この評価が $80 億の可能性があると最初に報道した。

　この新しい数字は，今年１月の評価額 $470 億の 1/6 に過ぎない。協議は流動的であり，条件は変わり得る … と彼らは匿名を条件に言った。
　IPO を撤回した後 よろめいている WeWork は，早ければ来月にも 資金が枯渇する前に，SoftBank と JPMorgan Chase & Co からの 財務を底上げする 対立するプランを検討している。WeWork 取締役会は 早くも 今週末に決定するかもしれない … と状況を知る一部の人が言う。
　WeWork と SoftBank の広報は，コメントを拒んだ。
　JPMorgan は, WeWork への $50 億ジャンク債パッケージを投資家に売り込んでいる。銀行の計画のうちの無担保と担保付きの債券の部分は，"最善の努力" 原則により発行されるという ── その意味は，投資家の需要とは無関係に発行を約束するものではない。
　JPMorgan は，近年 リスク最大級の債券発行を支援する中で，この提案を 約 100 社の金融機関と共有している。
　WeWork の将来への不確定性は，この数週間 同社の債券価格を のこぎりの歯のように大きく変動させた。債券価格は 火曜日に (金利 15% の債券発行がパッケージに含まれるとのニュースに) 最安値に急落し，水曜日には SoftBank が新たな投資を検討中とのニュースに，前日の下げを完全に埋めた。現在では $1 あたり 85¢ で取り引きされているが，先月 IPO を撤回する前の パー付近には戻っていない。。 　アフィリエイトを含めて WeWork の 1/3 を保有する SoftBank は，株式+債務のミックスにより $50 億を WeWork に提供する協議を行なってきた。この融資は，Vision Fund 経由ではなく，日本の会社から直接に行なわれる … と１人が今週初めに言った。SoftBank は 持ち株を増やすものの 過半数の議決権を取得するつもりは無い … とその人は言った。パッケージの一部には，議決権の無い優先株が含まれるらしい。
　SoftBank のプランの魅力の１つは，オフィス共有会社の 投資巨人との長年の関係にある … と１人が言う。
　この投資は 現在の他の株主と従業員を更に希薄化するので，JPMorgan の提案が 検討では有利である。
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With assistance from Claire Boston.

　事情に詳しい複数の人によれば，グーグルは何ヵ月もの交渉の後，トロントで WeWork とのリース契約から撤退し，コワーキングのライバル企業 IWGからリースする契約を結んだ。
　グーグルは，トロント金融街の中心部 Royal Bank Plaza の IWG のロケーションの２フロア 約 24,000 ft² をリースする複数年契約を結んだ … と彼らは匿名を条件に言う。
　テック巨人は，357 Bay Street に計画中の WeWork のロケーションを賃借する交渉を行なっていた。この交渉がなぜ潰れたかは不明である。SoftBank が支援するスタートアップ企業 WeWork は，IPO を棚上げして以来 よろめいており，資金が来月に枯渇する前に 救済融資を求めている。
　グーグル，WeWork，世界最大のコワーキング･プロバイダ IWG の広報はコメントを拒んだ。
　この取り引きは，IPO を放棄した後 足場を見つけようともがく WeWork にとって更なる損失を意味する。同社は，投資した資産の売却，大幅な人員整理，経費の引き締め を行なっている。最近は，シアトルのプロジェクトから撤退した。
　コワーキングのライバルたち
　WeWork が混乱する中，同社のライバル ── IWG，Industrious，Convene など ── は，シェアを増やそうと競争しており，柔軟オフィス空間の 信頼できるプロバイダとして テナントと大家に売り込んでいる。
　"WeWork で起こっている問題と，コワーキング事業モデルとは 分けて考える必要がある｡" … と QuadReal Property Group Ltd の Tamara Lawson CFO が水曜日，ニューヨークで開かれた Bloomberg Canada Fixed Income Conference で述べた。
　QuadRead は WeWork とビジネス関係に無い … と Lawson は言ったが，WeWork のライバル (Convene を含む) に投資している。
　グーグルは トロントで事業を拡大しており，トロントのダウンタウンで将来オフィスを開くためのレンタル空間を WeWork と交渉していた。これについては 当時 Bloomberg が報道した。トロントのダウンタウンのオフィス市場は，不動産が少なく，テック企業と金融サービスが増加するお蔭で，北米でも 最も厳しい部類に入る。

　内部事情であることを理由に匿名を求めた 事情に詳しい２人によれば，最高マーケティング責任者 Robin Daniels が退社する。彼は，この数週間で辞職する少なくとも５人目の C-級幹部役員である。
　先月 IPO に失敗した後，WeWork の創業者 Adam Newmann は CEO を辞職し，その妻の創業者 Rebekah Neumann 最高ブランド責任者が辞職した。WeWork のスポークスウーマンは，コメントを拒んだ。
　世界中のビルのオフィス空間をレンタルする同社は，9月に IPO が沈没して以来 あがいている。来月には資金が枯渇しそうであり，現在は JPMorgan Chase & Co が率いるローン･パッケージと，WeWork 最大の株主 SoftBank Group からの $50 億救済計画を天秤に掛けている。
　全社一丸のベルト引き締めの一環として，WeWork の親会社 We Company は数千人の従業員を今月解雇する予定である。会社の将来と自らの運命に不安なスタッフのモラルは低く，出社をやめた従業員もいる … と事情に詳しい複数の人が言う。
　会社の混乱は，WeWork 経営陣の大脱出につながった。先月，Michael Gross 副議長と Chris Hill 最高製品責任者が辞職した。先週は, Jimmy Asci 最高コミュニケーション責任者が辞職した。

　Goldman Sachs の David Solomon CEO は，WeWork が 一連の評価引き下げに遭い，ベイルアウトの危機に直面している今でも，投資の利益が いまだに黒字であると言う。
　"あれはもう何年も昔に 今よりも低い評価で行なった投資である ･･･ 現時点では，これ以上下がったとしても我々は全体として黒字だ｡" … と Solomon は CNBC の Wilfred Frost に木曜日 語った。
　コワーキング空間企業は，過去数ヵ月間 厳しい目の悪循環を経験している。一時は $470 億に評価された WeWork を 今では $150 億以下に評価する向きもある。創業者 Adam Neumann が CEO のポストを取締役会により追放されて以来，同社は IPO の書類を取り下げ，今や 来月半ばには資金が払底すると見られる。J.P. Morgan と SoftBank が WeWork への融資パッケージをまとめようと協議を行なっている。
　"我々は，他のすべての人と同様に，この状況を見守っており，彼らが 本来の事業に焦点を取り戻せば，どれだけ事業が前進するかを見るのは興味深い｡" … と Solomon は言った。
　Solomon はまた，WoWork の事業モデルを擁護して，"WeWork は リアルな事業に基づいている" と言う。Goldman Sachs が WeWork の IPO 文書をなぜ承認したのかと質問されると Somon は，高い評価で WeWork をデビューさせたいという動機とデューディリジェンスとの間の利益相反を 銀行が如何に調整したかを説明した。
　"我々のような組織には，絶えず利益の相反がある。我々は最善を尽くして どこに相反が存在するかを透明にするよう心掛ける｡" … と Solomon は言う。"WeWork で不幸だったのは ── そして IPO の手続きに関して 幅広い意味で いささか調整があったのだが ── 何が何でも成長を重視したいという動きがあったと思う｡"
　"IPO 市場はその軸足を 黒字化の道筋を持つ成長へと回帰しつつあると私は思う｡" … と Solomon は続けた｡ "これまでは 何が何でも成長が重視されてきたと思うが，企業統治に関しては 私が個人的に適当だと考える以上に緩いアプローチが見られ，そうした動きは やや是正されつつあると思う｡"
　WeWork は 現在 大筋として危機的状況にあるように見えるにも拘わらず，Solomon は IPO から支援して会社は正しい結果だったと考える [？] 。
　"最終的には 市場原理が働いたと思う｡" … と Solomon は言う。

　オフィス空間共有企業は，財務の討議を SoftBank の影響から守る取り組みの一環として，委員会を設立する … と情報筋は言う。日本のテック･コングロマリットは，WeWork の約 1/3 を所有しており，新株への投資を許せば経営権を渡すことになりかねない。
　WeWork は 先月 IPO 計画をスクラップにした後，新しい資本の調達を急いでいる。情報筋は，もしも新しい資金を確保できなければ 11 月 はじめにも WeWork は資金が切れるだろうと言う。
　WeWork のスポークスウーマンは，コメントを拒んだ。We Company の幹部は，コメントの要請に応じなかった。
　この委員会は，僅か２名の委員により構成される；そのどちらも We Company の取締役であり，同社へのすべての投資家の利益を代表する … と情報筋は言う。
　情報筋によれば，その１人は，WeWork の株主 Benchmark Capital の GP Bruce Dunlevie であり，もう１人は 高級ハンドバッグ･メーカー Coach の 元 CEO Lew Frankfort である … と彼らは続けた。
　SoftBank の代表はいない … と情報筋は言う。SoftBank を代表するのは，We Company の７人の取締役の１人 Ron Fisher である。Goldman Sachs Group Inc の 元投資銀行家で 今年半ばまで SoftBank Group の取締役だった Mark Schwartz も We Company の取締役である。
　先月 CEO を辞職して取締役会議長に留まっている WeWork 創業者 Adam Neumann も この委員会の委員ではない。
　WeWork は，膨らむ赤字と事業モデル ならびに 経営の仕方について投資家の懸念を受けて，IPO を撤回した。同社の推定評価額は, 今年１月の $470 億から 先月には $100 億にまで急落した。
　これに対応して WeWork は，事業拡大を減速させ，新規の不動産リースの取り入れを減らし，人員整理を検討している。
　SoftBank は，最大 $50 億の投資を提案した … と２人の情報筋が言う。SoftBank はまた，依然約束したウォラントの形での $15 億の投資の再交渉を望んでいる。これまでの SoftBank の投資額は $100 億に達する。
　他方，JPMorgan は 銀行や債券投資家から $50 億の 拠出を集めようと市場を走り回っている … と情報筋の１人が言う。JPMorgan は債券発行の引き受けに同意しておらず，WeWork は，現在の株主に希薄化をせずにどれだけの借金を調達できるかを知りたい … と情報筋は続けた。
　WeWork は，SoftBank の提案と JPMorgann の提案を何らかの形で一本化したい … と情報筋は言う。
　SoftBank は，この記事へのコメントを拒んだ，JPMorgan は コメントの要請に即答しなかった。
　利益相反
　上場企業が特別取締役委員会を設置するのは，通常 何らかの取締役に利益相反の疑いがあるトランザクションを検討するに当たって，少数株主の利益を保護するためである。WeWork のような非上場企業が特別委員会を設置するのは 珍しい。
　ただし WeWork は，Neumann がこれまで会社を牛耳ってきたために，企業統治の批判に対して脆弱である。
　Neumann の持ち株は，We Company の普通株の 20 倍に議決権を持っていたが，先月 これを３倍に減らすことに Neumann は同意した。それでも IPO を投資家に魅力あるものにはできなかった。
　Neumann は また，WeWork といくつもの契約を結んでいる；例えば 会社を自分が個人的に所有する不動産のテナントにして，会社からレンタル料を受け取っている；WeWork の持ち株を担保に銀行から $5 億の信用枠を確保する。
　Neumann が先月，SoftBank，Benchmark Capital および その他の投資家から圧力を受けて CEO のポストを放棄したとき，彼は その理由を 自分に向けられた厳しい目が "かなり目障り" になったからであると言った。
　それまで WeWork の CFO だった Artie Minson と，副総裁だった Sebastian Gunningham が 今では共同で CEO を務める。

　当時 CEO を務めていた Neumann と妻の Rebekah は，ロサンゼルスやニューヨークなど世界 40 都市に拠点を持つ Kabbalah Centre に係わっていた。自己啓発を交えた スピリチュアリティー (精神性) とユダヤ教の神秘主義思想 Kabbalah を組み合わせることにより，この組織は歌手 Madonna や俳優 Ashton Kutcher など有名人の信奉者を集めていた。
　Neumann がこの組織に係わっていることが，創業間もない WeWork の事業を支えていた。Neumann は，組織の指導者らを通じて富裕層の人脈を広げた。関係筋によると，信奉者の少なくとも２人が，初期の WeWork に資金を投じたほか，複数の WE 幹部は同組織の信奉者だった。WeWork が掲げるコミュニティー重視の理念は，同組織の教義に影響を受けており，WeWork のオフィスや保養所では，同組織の講師らの姿がよく見られていたという。
　WeWork の親会社 WE は先月，企業統治と赤字拡大を懸念する投資家から圧力を受け，新規株式公開 (IPO）計画を凍結，Neumann は CEO を辞任した。Neumann の立場は，予測不可能な経営判断によってさらに弱まった。既に同社のおよそ 30% を所有する SoftBank Group は追加投資を検討しており，Neumann の議決権が更に薄まる可能性がある。これについては，Wall Street Journal が先に報道した。
　関係筋によると，イスラエル生まれの Adam Neumann は，多岐にわたる神秘思想に精通している妻の Rebekah を通じて Kabbalah を知った。Neumann は 2012年，The Real Deal [=ニューヨークの不動産情報誌] に "これをビジネスで体現したいと思った" と述べ，Kabbalah Centre が WeWork を創業するきっかけになったと話している。
　だが，Neumann はその後 この組織と対立し，約４年前に関係を絶った。同組織が物議を醸す問題に直面した際，対処の仕方について助言する Neumann に対し，指導部が耳を傾けなかったことが背景にあるようだ。関係筋が明らかにした。
　こうした問題の一つには，ある女性信奉者が同組織の元共同責任者，Yehuda Berg から性的暴行を受けたとして民事提訴した件があるという。Berg は暴行疑惑を否定したものの，その女性に薬物とアルコールを与えたと証言した。陪審は 2015 年， Kabbalah Centre には Berg の監督不届きがあり，Berg は女性に精神的苦痛を与えたとの判断を下した。また Kabbalah Centre と Berg に対し，女性に賠償金として $177,500ドル を支払うよう命じた。
　関係筋によると，同組織には賃金未払い疑惑もあったようだ。精神的なガイダンスなどサービスを提供する複数の組織従事者は，数年にわたる賃金未払いで同組織を訴えた。 Kabbalah Centre 側は，原告の従事者らは限定的な報酬に同意していたとし，訴えを退けようとしている。
　Berg の担当弁護士は，コメントの要請に応じていない。 Kabbalah Centre の Karen Berg CEO ら，同組織の指導部もコメントの要請に応じていない。
　Neumann 夫妻のスポークスウーマンは "多くの教えが合わさって WeWork の理念や目標の基礎となった。Kabbalah はその中心ではなく，ビジネス上の決定にも影響を与えていない" とコメントした。
　WeWork の広報担当は "当社は世界のメンバーに対して，職場での素晴らしい一日を提供することに専念している" と述べた。

　Goldman Sachs は，これまでのところ，トラブったオフィス･レンタル企業 WeWork への投資で $0.80 億の損失を発生した … と火曜日に発表した。この損失は 前年比 26% の減益に寄与した，
　Goldman と JPMorgan が率いた We Company の IPO が撤回されて以来，WeWork の持ち株の評価額は下がった。
　Goldman は当初 WeWork での損失額の公表を拒んだが，アナリスト向けの電話会議では，この投資が "報道で いささか 悪名高い" ので，公表することに決めた … と Stephen Scherr CFO が言った。
　Scherr は，現在 $0.70 億の持ち株の評価額は，更に下がる可能性があると言った。ただし，この損失は 一部のアナリストが想定していたより少なく，この投資から Goldman が依然として利益を上げることもあり得ると Scherr は言う。
　かつて US で最も高い評価を得た非上場企業 WeWork は，今では 残りのカネを燃焼し尽くして カネ詰まりに直面している。同社は 従業員 15,000 人のうち 2,000 人 (13%) を解雇する計画を検討中である。
　もしも上場に成功していれば，Goldman と JPMorgan が $60 億のローンを提供するはずだった。JPMorgan と SoftBank は，WeWork の最大の支援者であり 今では IPO の代替えとなる融資の選択肢を提供している。
　Uber などの権益の減価も Goldman の決算に影響を与えた。
　決算電話会議で Scherr は，"一部の企業は，最近の市場で受けが芳しくない｡" … と述べた。
　Goldman の上場企業投資による損失は，WeWork への投資による損失より遥かに大きかった。Goldman は，第３四半期の "上場株式，主として Uber, Avantor, Tradeweb への投資による" 損失 $2.67 億を計上した。
　Goldman の第３四半期の利益は $18.8 億で，前年同期から −26% 減であり，アナリスト予想を下回った。売上高は −6％ 減の $83.2 億で，予想 $83.1 億を辛うじて超えた。同社はまた，貸し倒れ引当金を 前年より +67% 増額して $2.91 億としたことを発表した。
　株価は 決算報道に −3% 安となったが，引けでは +0.3% 高だった。

　ジャンク級の格付けを持つ企業の世界でよくあるように，WeWork は更に融資を得て キャッシュフローの悩みから抜け出ようとしている。同社は 今 ２通りの選択肢を検討している：(1) JPMorgan が率いるざっと $50 億の金融パッケージを受け入れるか, (2) SoftBank Group に支配株を売るか。Bloomberg News は，WeWoak が銀行による救済を選ぶと伝える。
　この取り引きは，その中に法外な金利 15% での $20 億以上の融資を含む … と事情に詳しい１人が言う。この金利は 2018 年４月に WeWork が発行した７年物社債 $7.02 億の金利 [=7.875%] のほぼ２倍であり，銀行ローンの通常の金利 2.5% ~ 6.2% より遥かに高い。その上 $20 億の融資は PIK 債券として組成されている｡ つまり 利息を実際には払わずに，元本を増加するようになっている。この構造は 基本的には, WeWork に現金の支払いを免れ，返済を後回しにすることを可能にする。
　JPMorgan の Jamie Dimon CEO は，フル･サービスの銀行が "顧客にとって 良い時にも悪い時にも傍にいる" ことを WeWork 救済パッケージが証明した … と 言えるだろう。だが現実には，伝統的な投資銀行であれば IPO が撤回された時にすべての責任を終えたはずなのに，この銀行は WeWork から直ちに手を引くことはできなかったのである。JPMorgan は絶えず WeWork の側におり，WeWork が (実際にはバブルの) $470 億評価を持つと宣伝し続けた。
　近年 Dimon は，JPMorgan をフルコースの営業を行なう銀行だと売り込むことにより，大型の IPO 取り引きの獲得にかなりの努力をしてきた。WeWork で，JPMorgan は まさにそれをやった。この銀行は，2014 年に WeWork を $50 億に評価する資金調達ラウンドに参加した。2015 年には $6.50 億の信用枠を供与した。２年後にこれに $5 億を追加した。JPMorgan の役割は極めて明瞭であり，2018年４月の債券発行の覚書で WeWork は この銀行を創業家 Adam Neumann，SoftBank Group，Benchmark Capital と並ぶ "投資家" として数えた。
　従って，JPMorgan が このスタートアップ企業を破綻の淵から救済することにより 自らの減損の可能性を回避しようとした … と疑うのは不合理ではない。たとえば，Jefferies Financial Group Inc は WeWork 投資の価値を $1.46 億 減損処理した。WeWork 関連の損失の可能性は，同じく火曜日に決算を発表する Goldman Sachs Group についても投資家は利益の減少 ── 全体として前年比 25% の減益への改訂 ── を予想する。
　これらは，間接的な形でも JPMorgan に影響を及ぼす可能性がある。商用不動産の大手の借り手 WeWork の営業の後退は，どんなものであれ，JPMorgan をアメリカ No. 3 の大手銀行と頼る不動産セクター全体に影響を及ぼしかねない。
　だが 最も可能性が高いのは，商業銀行から投資銀行までの業務をカバーする JPMorgan のようなメガバンクの事業に WeWork のしゃっくりが打撃を与えるというよりは，この $50 億の救済が (見通し得る将来に黒字化の見込みの無い事業に資本を投入することが ユニコーンの幻想的世界では 依然として有効な戦略だという) Dimon の信仰を反映するかもしれないということだ。
　そこで，この融資が どんな構造を持つかを見てみよう：Bloomberg News の報道によれば，$20 億の貸し付けには，株式ワラントが付与され，会社の評価額が $200 億を達成した場合には，投資家は 約 30% のリターンを得ることができる。言い換えると，債券投資家が流動性を保持している限り，WeWork の事業モデルは 速やかに拡大できる。ただし 余りにも大きすぎて潰せないほどになれば，株式投資家も手を引くだろう？
　そして，ウォール街で JPMorgan 以外に誰が融資できるだろうか？ 以前にも書いたことだが，この銀行は リーマン･ブラザース の破綻から 大きな勝者として浮上した。リテイル部門の急成長のお蔭で，この銀行は融資できるカネを大量に所有する。しかも 株主からは愛され，JPMorgan は非伝統的な (WeWork のような) 企業への融資のように，リスクを取る余裕がある。
　間違いなく，WeWork はカネの吸血鬼 (vampire) である。誰が銀行よりもよくカネを出せるだろう？
　では次に，SoftBank。スタートアップ企業のインキュベーションに関しては，あなたの $1,000 億 Vision Fund は, US の最も有力な商業銀行に 適うものは何も無い。

北京中心部にある WeWork のコワーキング空間のビル。中華圏は，同社の３番目に大きな市場である。 (©Reuters)

　IPO の延期と 創業者 Adam Neumann の CEO 辞任を受けて，WeWork は中国への拡大計画を保留している｡
　事情に詳しい複数の人によれば，新しいロケーションのオープンは 2020 年にずれ込み，2021 年の拡張計画は中止された。
　この動きは，企業統治と事業モデルの持続可能性について投資家の懸念を鎮めようと苦戦してきた企業にとって最新の挫折である。拡大の中止は また，世界最大のコワーキング空間市場と見られる国で，中小の競争相手に足型拡大のチャンスを与える。
　We Company の上場目論見書の中で 173 回 言及された中国は，同社の成長のセンターであった。2017 年に開業した合弁会社 ChinaCo を通じて，同社は 12 都市，125 ビルに WeWork オフィスをオープンした。
　目論見書によれば，中国は WeWork の全ロケーションの 15% を占める。大中華圏は，2018 年に $0.9953 億の売上高を生んだ。これは US, UK に次いで第３位である。
　だが，中国経済は減速し，コワーキング空間市場での競争は激化しており，急拡大にはブレーキが利き始めた。
　WeWork China は，大都市の一等地での営業に過大なレンタル料を払っている。同社の収支がトントンになるためには，空室率を平均 35% 以下に抑える必要があるが，中国のシリコンバレーと呼ばれる深圳などの新設ビルの一部では, 30% ~ 50% しか埋まっていない … と WeWork の営業を知る複数の人が Nikkei Asian Review に語った。
　WeWork は，中国戦略について コメントを拒んだ。
　中国はコワーキング空間の最大市場になる途上にあり，業界リサーチ会社 Qianzhan Business Information によれば，2016 年には 0.37 億 ft² だった面積が 2018 年には 1.67 億 ft² に達した。中国のトップ級オフィス･レンタル企業は，Ucommune，WeWork China，Nash Space，Kr Space である。
　だが 減速する経済と共に，WeWork の料金は，遥かに低料金を提示する 地元の競争相手に比べて不利になった。
　コワーキング空間企業は，会員に 通常 ランクの異なるいくつかの特典を提供する ── ホット･デスク，専用デスク，個室オフィス，オフィス･スーツ，カスタム化がある。ホット･デスク会員は，共用作業空間へのアクセスが認められ，座席は固定していない。専用デスク会員は，専用のデスクが与えられ，そこに自分の持ち物を置くことができる。個室オフィスとオフィス･スーツは，更に値段が高く，一部の小規模スタートアップ企業は チーム用のスーツをレンタルする。カスタム化は 通常 500 人以上の従業員を持つ企業顧客向けである。
　WeWork China のウェブサイトによれば，WeWork は 深圳，復旦のビジネス街で，ホット･デスクを１月 $314 で，専用デスクを $429 で，２人用の個室オフィスを $1,457 で提供する。同じ地域で，中国のコワーキング空間企業 Bee+ は，ホット･デスクを１月 $84 で，専用デスクを $257 で，４人用の個室オフィスを $1,400 で提供する (Bee+ のウェブサイトによる)。

2018 年，中華圏は WeWork の売上高に $0.9953 億を寄与した。 これは US, UK に次ぐ第３位である｡ (©Getty Images)

　WeWork は プレミアム商品を提供するが，特に減速する経済では，安い代替需要は カネに乏しい顧客に訴える。事情に詳しい複数の人によれば，競争相手の低価格は，交渉の際に WeWork China に対抗する強力な梃子になった。その結果，WeWork は 企業顧客向けのカスタマイズされたオフィスを重視せざるを得なくなった。
　一部のスタートアップ企業は，WeWork の赤字を注視しており，戦略をそれに対応させている。
　2016 年に北京で設立された Kr Space は，報道によれば 財務の懸念からロケーションを閉鎖し，香港で ChinaChem (華懋集団) への One Hennessy のリース予約を取り消した。ところがアジアの不動産情報誌 Mingtiandi によれば，今年，Kr Space は IDG Capital，Gopher Asset Management，Hubei Yixing Capital から $1.45 億の調達に成功した。
　"最初の２年は，我々も WeWork と同じだった：つまり，大家からスペースを賃借して それをコワーキング･スペースとして顧客に賃貸した。しかし 昨年の第４四半期からは，この事業モデルが 余りにも 資金要求が強すぎ，金融のリスクが大きすぎると考えるようになった｡" … と Kr Space の創業者 Liu Chengcheng 董事長が Nikkei Asian Review に語る。"特に，WeWork で何が起こったかを見てしまった今では，我々は 調整にちょうど間に合ったと思う｡"
　Liu は，彼の会社が焦点を 全国にオフィスを持つ企業顧客向けにシフトしたと言う。Kr Space は，顧客が理想的なロケーションを見つけ，オフィスを設計するのを助けるが，顧客は大家から直接に賃借する。この仕組みにより，Kr Space はプラスのキャッシュフローを維持する。同社はまた，顧客の需要に応じてコワーキング空間を開設する。
　Liu はまた，彼の他の事業である (今月 Nasdaq に上場した) 中国語のテック･ニュースサイト 36kr がクライエントの資源により Kr Space を強力にサポートしていると言う。
　"我々は，中国のスタートアップ企業とテック企業のリーダーと非常に親しい｡" … と Liu は言う。"我々のチームが杭州に行き，２~3 日滞在すれば，ユニコーン 10 社の CEO との会合を手配できる｡"
　Liu は，彼の事業モデルが "顧客主導型" であると言う：その意味は，何人ものクライエントが オフィスを開きたいと考える場所にコワーキング空間のロケーションを新設するからだ。これに対し，WeWork China の事業展開は "CBD-主導型" であると彼は言う：WeWork が中心ビジネス街に新しいリースを契約し，それから顧客を集める … ということを続けているからだ。
　人気の高いロケーションには もはや借り手が無いという意味ではない。CBD 主導型では 金融リスクが大きくなったということだ。つまり，あのモデルを持続するには大量の資金を必要とする｡" … と Liu は言う。

北京の Kr Space のコワーキング空間 (Kr Space 提供)｡

　４月~６月 四半期に 27年ぶりの低成長率 6.2 % を記録した中国の減速する経済は，WeWork の中国での業績に重く圧し掛かる。Qianzhan のデータによれば，2018 年に販売されたオフィス空間は −8.26% 減の約 4.70 億 ft² となり，2014 年以来初めて減少した。
　WeWork は 今秋にも 2,000 名 ── 全従業員のざっと 13% ── 以上をレイオフする見込みである … と The Guardian が火曜日に報道した。
　DA Davidson で WeWork に注目する上級アナリスト Barry Oxford は，同社の猛烈な拡大を野心的ではあるが 明確なビジョンに欠ける … と評した。
　"Adam は世界の支配を望んだ｡" … と Oxford は Nikkei Asian Review に語った。"彼は非常に猛烈な動きを見せた。これが 恐ろしい負のキャッシュフローを招いた。しかもこれは，投資家が浴びせた批判の１つに過ぎない。黒字化の明確な道筋はどこにあるのか？ そんなものは無い。私の頭の中にも，他の投資家の頭の中にも｡"
　Neumann の多額の個人的借り入れと 疑問のあるトランザクションの長いリストは，(WeWork 最大の支援者 SoftBank Group を含む) 投資家の膨れ上がる懸念の中心に彼を置いた。WeWork の猛烈な拡大は，大きな売上高を生んだが，同時に大きな赤字を生んだ。上場目論見書によれば，WeWork は, 2018 年の売上高を 2016 年の４倍増の $18.2 億にしたが，赤字も $16.1 億に膨らんだ。
　Oxford は，WeWork の事業モデルが，長期の債務に制約されつつ 短期の収益に頼る "期間ミスマッチの古典的例" であると言う。経済が不振になれば，中小企業のオーナーは節約のために安いコワーキング空間プロバイダへ流れるか，自社で作業をする。ところが WeWork は，長期リースの重荷を背負ったままである。
　"経済が好況ならば，WeWork のような事業は 背に風を受けて，非常にうまく行くだろう｡" … と Oxford は言う。"だが 経済が減速すれば，風は 顔に向かう。売上高が急減するのに合わせて 債務を削減することはできない｡"
　WeWork の運営チームと銀行家は，先週と今週 約 60 の資金源と会合を行なったと WeWork の広報担当者が言う。IPO 無しには，中国での拡大が 同社のアジェンダにいつ復帰するかは不明である。
　WeWork に比べれば遥かに規模は小さいが，Liu は Kr Space の将来を楽観し，自信を持っている。
　"今や 当社の戦略は WeWork とは異なる。したがって，当社は WeWork をもはや競争相手とは考えない。特に，最近の展開の後では｡" … と Liu は言う。"ただし，もしも WeWork がいつか どこかのロケーションを閉鎖することがあれば，我々の需要に適うビルならば，WeWork のリースの後を引き受けようと思う｡"
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　日経は，中国のテックニュース･ポータル 36Kr と提携している。

　オフィス共用企業の 2025 年５月償還，利率 7.875% 発行額 $7.02 億 の社債は 12.5% 安，８月中旬の最高値からは 25.7% 安である。
　WeWork の親会社 We Company は，日本の SoftBank Group に支配株を売るよりも，JPMorgan Chase & Co が率いる $50 億近い金融パッケージの方を選択した … と Bloomberg が月曜日の午後に報道した。

　WeWork の銀行家らは，近年でリスクが最大級となりそうなジャンク債発行 ── これにより 大幅に希釈化された株式を持たされるリスクを避ける最後のチャンスを非公開株投資家に与える ── を投資家に売り込んでいる。
　事情に詳しい複数の人によれば，JPMorgan Chase & Co が率いる約 $50 億の融資パッケージは，WeWork が (支配株を SoftBank Group に売却するよりも) 選好する選択肢である。協議中の融資の構造と条件は，投資家の食欲により変わることがあり得る。注目すべきは，この融資が異常な高金利 15% の PIK [利息支払日に利息分を元本に組み入れる] 無担保社債 $20 億以上を含むことだ。
　この金利 ── WeWork が昨年 初めて社債を発行したときの金利のほゞ２倍である ── は，債券投資家の間の WeWork が近いうちに出血をとめ，黒字に成れそうもないとの懐疑心を裏書きする。これは 高くつく選択肢であるが，もしも会社が挽回に成功した場合には，投資家に慎ましいリターンを与える。
　WeWork のリーダーらは，どんなに高くつこうが (SoftBank の救済により初期の支援者の株式と影響力が減少するよりも) 緊急借り入れにより オフィス共有ベンチャーを反転させようと期待する。トップ株主は，問題の多い創業者 Adam Neumann と Benchmark Capital が含まれる。彼らの持ち株は 急騰したが，投資家が IPO を忌避すると急降下した。
　"現金燃焼を続け，しかも それ以外にも逆風に直面する事業に対しては，たとえ 金利が 10% より高くても，投資家の食欲はほとんど無いだろう｡" … と Bloomberg Intelligence のアナリスト Arnold Kakuda が先週のレポートに書いた。
　JPMorgan の銀行家らは，赤字のスタートアップ企業が 来月にも資金切れにならないようにするための融資パッケージの条件について個別に投資家を打診している。この融資は，WeWork 最大の株主 SoftBank Group が来年４月に 最低 $15 億を拠出すると規制当局に提出した計画を実行することが前提である … と 中の１人が匿名を条件に言う。
　WeWork と JPMorgan の広報は，コメントを拒んだ。
　９月までは，WeWork の親会社 We Company は，投資家が その企業統治と増え続ける赤字に懸念を示すまで，上場での巨額の評価に向けて順風漫歩のように見えた。同社は Neumann を CEO から追い出し，上場を延期した。上場のこの遅れは，WeWork を重要な資金源から断つことになった：$60 億の融資は IPO の実施が前提条件だった。
　JPMorgan が開発中の資金計画は，WeWork に息をつく余裕を与える。
　提案された $20 億の無担保融資は，投資家に更に有利な条件を付けることもあり得る：もしも将来 WeWork の評価額が $200 億に達した場合には 約 30% のリターンを与える株式ワラントが付与される … とこの取り引きの構造を説明した1人が言う。WeWork は 金利の 1/3 だけを現金で支払い，残りは 満期になるまで累積する … とその人が言う。
　この融資パッケージは，投資家に転売できる 約 10 億の担保付債券 ならびに $17 億の信用状を含むかもしれない。これらは，参加する銀行の間で分割される … と彼らは言う。
　JPMorgan の支援は，金融支援と評判との組み合わせであり，Jamie Dimon CEO のマントラ "良い時も悪い時も顧客と共にあれ" の反映でもある。銀行は既に WeWork への $6.5 億 リボルバー･ローンの筆頭の貸し手であり，Neumann への融資の貸手でもある。さらに WeWork の大株主でもある。
　この融資パッケージがまとまる保証は無いし，銀行と債券投資家から十分な引き合いがあるかどうかも不明である。WeWork は，このパッケージの一環として，60 の資金提供源と極秘契約を交わし，JPMorgan と WeWork がこのような取り引きで通常見られるよりもはるかに広い網を張ったと言う。
　協議が進むにつれて，WeWork 内部の複数の人は，支配株を SoftBank Group に売るのは，希薄化が生じるので 従業員にとって好ましくないと見る。WeWork はどちらの選択肢を取るかについて，今週中にも結論するものと見られる。
　IPO を撤回してから，スタートアップ企業の新任のリーダーらは，かつては散財した金遣いに縛りをかけると約束した：最近買収した いくつもの企業の売却，ニューヨークの本社にある小学校の閉鎖，さらには $0.60 億の社用ジェット機の売却を検討している。
　SoftBank Group のトップ Masayoshi Son は先月，(前の Sprint CEO ) Marcelo Claure COO に WeWork をお掃除する作業を委ねた … と事情に詳しい複数の人が言った。Claure の役割は未だ定義されていないが，経費削減と売上高増強の方法を探すのだろうと彼らは言う。
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With assistance by Ellen Huet, Sridhar Natarajan, and Edwin Chan

　同社は金曜日，2019~2020 学年度末に マンハッタンの小学校 "WeGrow" を閉鎖すると発表した。
　これは，WeWork が先月上場を撤回して以来 初めて公式に発表する経費削減のステップである。
　この失敗は，IPO により $30 億の調達を期待していた WeWork に緊急の資金需要を発生させた。もしも上場できれば，猛烈な成長戦略のために必要な資金 $60 億の融資枠を銀行団からは得られる手筈になっていた。

　WeWork の銀行家らは，IPO に失敗して 予想より早いスピードで金欠になりつつある WeWork の時間稼ぎのために，新しい資金調達パッケージの完了に来週にも駆け付ける。
　この資金調達を伝えた２人の情報筋は，オフィス企業のカネ詰まりが差し迫っており，11 月末までにはどうしても資金が必要だと言う。Fitch Ratings は先週 WeWork の信用格付けを CCC+ に引き下げ，赤字続きの企業の流動性ポジションが "危機的" であると言った。
　オフィス企業の IPO 手続きを率いたウォール街の銀行 JPMorgan Chase は，金融機関を取りまとめて新しい融資パッケージにかなりの拠出をする … と 事情に詳しい何人もの人が言う。
　このローンは，数週間前には世界最大級の評価を持つ未上場企業と見られていた WeWork にとって 事態が急変したことを反映して，従来よりかなりコストが高い。
　Masayoshi Son の通信+テック･グループ SoftBank は，来年４月までに $15 億を，今年後半年には更に $2 億を注入すると既に約束している。
　SoftBank は，その際，WeWork の評価を今年１月の投資の際に設定した $470 億から大幅に減額するよう契約の改定を検討している。
　更に，追加の 約 $25 億を加えて，WeWork への全投資額を約 $115 億にする協議を行なっている … と事情に詳しい複数の人が言う。
　ただし 彼らは，協議が 依然 流動的であり，SoftBank の新しい資金 ならびに 融資パッケージの詳細は 破談になる可能性があると警告した。
　JPMorgan は，他の大手銀行にも参加を呼び掛けている … と 緊急融資パッケージをまとめる作業に詳しい複数の人が言う。
　WeWork への投資家, アドバイザー, そして顧客でもある Goldman Sachs は, IPO の成功を条件に $60 億の資金を貸し付ける予定のコンソーシアムの一員であったが，WeWork を取り巻く不確定性への懸念から 新規融資から撤退した … と１人が言う。
　WeWork，SoftBank，JPMorgan，Goldman Sachs は，コメントを拒んだ。
　WeWork は，非公開市場で調達した現金を燃焼し続けてきた。IPO の失敗は，新規株式発行による $30 ~ 40 億の資金調達と (上場の成功を前提条件とする) $60 億の銀行借り入れの両方を奪った。
　機関投資家は，WeWork の求める評価額 ならびに 迷路のような同社の企業統治を拒否し，$15 ~ 20 億より上の評価では上場が不可能であることを明らかにした。
　WeWork が IPO を撤回して以来，上場前に会社から 約 $7 億を引き出していた Adam Neumann CEO は，その職を辞することに同意し，持ち株の議決権を引き下げた。
　Fitch Ratings は，これまでのような現金燃焼のペースでは, WeWork の現在の資金計画は ４~８四半期しか持ち堪えられないと言う。
　WeWork の社債は，IPO がトラブルに陥り始めるや 急落した。木曜日には, １ドルにつき $0.82 で取り引きされている。利回りは，８月の 6.8% から 12.5% に急騰した。
　WeWork の赤字は，売上高と同様のペースで急増している：2018 年には，売上高 $18 億に対して，$19 億の赤字だった。Fitch は，第３四半期末の非拘束現金が $15 億未満であると推計し，12,500 人の従業員から数千人の解雇を計画する中，"重大なリストラ現金費用" に直面していると警告した。
　新任の共同 CEO Artie Minson と Sebastian Gunningham は，Neumann の一部の部下を会社から追放し，新規のリース契約に縛りを掛けている。
　今週の日経ビジネス誌とのインタビューで Son は，WeWork に直接に言及しなかったが，自分の失敗を "恥ずかしいと思う" と語った。彼のこれまでの最大の失敗は，NTT に対抗してブロードバンドで競争しようとした時に ドットコム･バブルが破裂して SoftBank の評価が急落した時だった … と Son は言う。
　"あの頃に比べれば，今日 あちこちに見られる小さな危機は，単なる ままごとに過ぎない｡" … と彼は言う｡

　ニューヨークに拠点を置くスタートアップ企業は，その評価額と事業モデルへの投資家の懸念のために先週 IPO の撤回に追い込まれたが，シンガポールの 83 Clemenceau Avenue と 30 Prinsep Street の２ヵ所に新たにロケーションを開設する … と声明で発表した。
　都市国家での足型を拡大するこのサプライズ計画は，親会社 The We Company が 経費節減に重点を置く方針の下で中国での拡大計画を圧縮しているとの報道と対照を成す。
　赤字続きのスタートアップ企業は，従業員を削減し，拡大計画を減速して 資金の枯渇を防ぎつつ，資金源を模索している … と情報筋はロイターに語った。
　WeWork は現在，東南アジアに 25 のロケーションを保有する。

　共用オフィス･プロバイダに 今夏 IPO 手続きの助言を行なってきた アメリカの銀行は，ロンドン証券取引所に近い Paternoster 広場の現在の施設の代替スペースを賃借した。
　挽き立てのコーヒーや 流行に合った飾りつけをすることで知られる共用オフィスに特化した WeWork にとって，トレーディング･フロアを賃貸するのは 異例のベンチャーであるが，Goldman のこの部門にとっては初めてのことではない … と事情に詳しい１人が言う。このトレーディング･フロアは 2019 年末までに運用が開始される。
　新しい施設は，"サイト近くのビジネス連続ロケーション" であり，銀行の最も重要な ロンドン･トレーダーらが Plumbree Court 近くの £12 億 GS 欧州本部に影響を及ぼすような 非常の際に速やかにここへ移動する。
　更に重大な被害が ロンドン全体に生じた場合には，もっと離れた ロンドン南端のクロイドン区のサイトへ Goldman のスタッフは移動する。
　Goldman の新しいトレーディング･フロアは，138-142 Holborn の Waterhouse Square の WeWork 施設にある。銀行は，欧州本部を Fleet Street から Plumtree Court 近くの面積 826,000 ft² の (今年オープンした) ビルに移転中である。WeWork と Goldman は，コメントを拒んだ。
　WeWork は，銀行向けにセキュリティの高い施設を提供することにより，大手金融グループの関心を惹こうとしてきた。ロンドンの Waterloo のサイトでは, HSBC が 1,000 以上のデスクをリースしている。
　これとは別に WeWork は，Goldman の移転前の Fleet Street の (外国投資家が所有する) 本社のリースを協議している。
　Goldman のウェブサイトに公表されている文書によれば，同社の新しいトレーディング･フロアのような "ビジネス連続性" サイトは，暴風からサイバー漏洩や "病気，傷害，死亡による労働力の大幅な減少" に到るさまざまの潜在的破壊に対処する銀行の広範なシステムの一部である。
　規制当局は金融システムの強靭性を確保するために，銀行 および その他の金融機関に ビジネス連続プランに対する広範な指針を設定している。
　WeWork 自身は，先月の IPO 手続きの破綻と Adam Neumann CEO の辞職により，危機的状況にある。格づけ機関 Fitch は先週，WeWork の格付けを CCC+ に２段階引き下げ，現金 および 現金同等物の準備が約４四半期分であると推定した。
　Fitch は，"会社が 成功裡にリストラできないリスクは かなり上昇した｡" … と言った。
　JPMorgan などの銀行と共に，Goldman Sachs は WeWork に上場手続きの助言を行なった。Goldman は日本の SoftBank から支援を受けてきた WeWork に，IPO での企業価値は $610 億 ~ $960 億もあり得ると告げた。
　結局のところ，WeWork は，SoftBank による今年１月の評価 $470 億より遥かに低い評価でも，投資家からサポートを得るのに失敗した。

　この人員整理は，不動産業界の中での WeWork のテック企業としての性格を更に弱めかねない。

ロンドンの WeWork のロケーション (©Bloomberg)

　500 人のうち，350 人は WeWork の主要企業部門, 残りの 150 人は，WeWork が最近買収した Teem，SpaceIQ のような子会社のスピンオフ または 売却による … とその人が言う。グーグル, アマゾン, ツイッターの 元 幹部らのリーダーシップの下で この２年間に膨れ上がったチームにとっては，大幅な削減であろう。
　

　もしも この協議がまとまれば，評価額と事業モデルへの投資家の懸念のために先週 IPO の撤回に追い込まれた WeWork は，JPMorgan Chase & Co との $30 億借り入れ取り引きを再交渉できる … と情報筋は言う。
　SoftBank Group の Masayoshi Son CEO は，今週 日経ビジネス誌とのインタビューで WeWork 支援を公言し，10 年後には "かなりの利益を上げる" だろうと述べた。
　WeWork と SoftBank Group は，コメントの要請に即答しなかった。
　ただし，SoftBank Group と Vision Fund は，合計 $106.5 億を投資 または 投資を公約したことにより その約 29% を支配しており，新しい取り引きを結べば，異例の逆流に晒される。
　SoftBank Group としては，$10 億の追加投資の前に，今年１月に WeWork を $470 億に評価して合意した $15 億ワラント取り引きを再交渉したい … と 中の１人が言う。先週 IPO を撤回した時点での WeWork の評価額は $100 億 ~ $120 億にまで下がった … とロイターは先月報道した。
　通常ならば，SoftBank Group は再交渉についても追加投資についても なるべく評価額を引き下げ，株数を増やそうとする。
　ところが SoftBank Group の損益分岐点は $240 億 ~ $260 億 なので，これより下で WeWork に投資すると，SoftBank Group と Vision Fund に紙の損失が発生する … と証券アナリストが言う。評価額が $100 億に近いほど この損失は大きい。
　WeWork が現在の状況を生き延びるためには，SoftBank Group および ウォール街銀行の両方との協議をまとめる必要がある。
　事情に詳しい１人の情報筋によれば，同社は 既に，大幅に事業を切り詰め，数千の雇用を削減する予定である。
　WeWork は 2018 年に $19 億の赤字を計上し，2019 年前半には $23.6 億の現金を燃焼させた。証券会社 Stanford C. Bernstein & Co のアナリストによると，この現金燃焼率を続ければ，2020 年第２四半期には 現金が枯渇するという。
　来週までに まとまる望み
　WeWork は，SoftBank Group，JPMorgan との協議をどちらも 来週に完了したいと望んでいる … と複数の情報筋が言う。ただし，計画は変更の可能性があり，時間軸は変わるかもしれないと警告した。
　SoftBank Group が新規融資取引を確約するまで，JPMorgan は融資取引に深入りするつもりは無い … と中の１人が言う。
　銀行が WeWork にどんな担保を要求するかは不明である。
　当初は，IPO で WeWork が $30 億を調達することを前提に，銀行団が $60 億の融資枠を供与した。
　JPMorgan は，コメントを拒んだ。
　SoftBank Group は WeWork にこれ以上カネを注ぎ込むのは気が進まないが，これまでに行なった投資を救済する望みに賭けて 新規投資が必要だと結論した … と情報筋の１人が言う。
　計画された IPO に対して 投資家は，WeWork の膨らむ赤字 ならびに 長期リース契約により借りた資産を短期契約で又貸しする事業モデルに懸念の声を挙げていた。
　この数週間，世界の信用格付け機関 Standard & Poor’s と Fitch Ratings は，WeWork の信用格付けを引き下げた。同社のジャンク債は，新安値で取引されている。
　WeWork は先月，創業者 Adam Neumann CEO を更迭し，社内の幹部 Artie Minson と Sebastian Gunningham を共同 CEO に昇格させた。
　２人は，トレンディーなオフィス空間をフリーランサーと企業にリースする WeWork の中核事業に戻る必要を説いている。これは，Neumann が打ち込んでいた 学校，アパートなどの周辺活動から撤退することを意味する。
　同社は，来週にも 数千人の雇用を削減し，資産の売却を発表するものと見られ，そのニュースが交渉中の資金導入交渉と重なることに期待している … と情報筋は言う。ただし，時間軸については変更があり得る … と ここでも警告した。

　WeWork の指導者らは，人員整理が 早くも今月に行なわれるとスタッフに告げた。
　木曜日の従業員との会合で，新任の共同 CEO Artie Minson と Sebastian Gunningham ならびに 共同創業者 Miguel McKelvey は，経費削減の取り組みが人員整理を含むと説明した … とこの会合の複数の参加者が匿名を条件に述べた。彼らによれば，削減はできる限り "人道的に" 行なわれる … と McKelvey と Minson が言った｡
　Bloomberg は先週，WeWork の親会社 We Company が雇用削減を検討しており，削減するポストの数は 数千に上ると報道した。WeWork は, ６月末の時点で 12,500 人の従業員を抱えていた。
　WeWork の広報はコメントを拒んだ。
　会合で Minson は，この数週間 会社を掻き回した不確定性について スタッフにお詫びした。この会合は WeWork のマンハッタン本社で行なわれ，全従業員に生放送された。
　幹部らは，クライエントとテナントが 依然として WeWork のサービスに関心を持っていると言い，中核事業と顧客を重視するようスタッフに求めた。彼らはまた，ペースは落ちるものの，WeWork の成長は続くと予想すると言い，事業を "適正な規模" にする取り組みの一環として，一部の資産の売却を計画していると説明した｡
　WeWork の IPO 計画がひどく脱線し，共同創業者 Adam Neumann の CEO 追放につながって以来，同社の新しいリーダーは，オフィス･レンタル事業を 再び強調する計画だと言う。その一環として，WeWork は 最近取得したいくつもの物件の売却を検討している。これには，Meetup，Managed by Q，Conductor が含まれる。
　同社は，over-the-top イベントとして有名な WeWork Global Summit もキャンセルする。１人の従業員が来年１月のイベントはあるのかと質問すると，経営陣は 無いと答えた。2019 年１月９日の Global Summit では，Jaden Smith (映画俳優)，Lilly Singh (You Tuber)，Adam Rippon (フィギュアスケート選手) が WeWork 従業員向けに話をした。

　$30 億の調達を見込んでいた IPO の撤回に追い込まれた WeWork の親会社 We Company への現金注入は，借金，株式，または その組み合わせの形を取る … と状況に近い情報筋が言う。
　Goldman Sachs も加わっているこの協議は，未だ初期段階にあり 流動的である … と複数の情報筋は警告した。１人の情報筋によれば，１つの選択肢として $20 億以上もの借り入れが検討されている。
　WeWork にこれまで $110 億の悲惨な賭けを張って非難を浴びた日本のテック･コングロマリット SoftBank Group は，現在のところ JPMorgan が主導する金融支援に参加しない模様である … と中の１人が言う。
　JPMorgan と WeWork の広報はコメントを拒んだ。Goldman Sachs は，コメントの要請に即答しなかった。
　四面楚歌のオフィス空間会社は，IPO を前提条件として $60 億の借り入れ予約を得ていたが，放漫財政と (先週 CEO を追放された) 創業者 Adam Neuman の自己取引の疑いにより，先週 IPO を撤回した。
　資本の追加が無ければ，We Company は来年 カネが尽きる … と Sanford C. Bernstein は水曜日のレポートに書いた。同社は６月30日の時点で 現金残高が $25 億であり，現在 四半期ごとに $7 億の損失を発生している … と Bernstein は言う。
　昨年発行された $7.02 億の社債は，現在は１ドルにつき 85¢ で取り引きされている。
　WeWork は 赤字を断ち切り，債権者を満足させるためのステップを踏んでいる。先週，同社は Neuman を新任の共同 CEO Artie Minson と Sebastian Gunningham で置き換えた。報道によれば，２人は 資産売却と 数千人の人員整理を計画している。
　現在 非執行役員議長を務める Neumann は，IPO を目前に 企業価値が $200 億を割ることが判明すると，CEO を辞任した。
　JPMorgan は WeWork に多額の貸し付けを行なっている。
　James Dimon を CEO とする銀行は，UBS, Credit Suisse と共に Neumann に $5 億の個人的融資枠を与え，Neumann は これにより 購入したビルを WeWork にリースした。
　さらに JPMorgan は，ニューヨークの Lord & Taylor ビルの購入資金 $8.50 億の WeWork への融資を率いた。この銀行は 大手の商用不動産銀行であり，WeWork は ニューヨーク市最大の 商用不動産テナントである｡

　US に拠点を置く共有オフィス･プロバイダ WeWork が IPO の失敗と 潜在的なカネ詰まりの余波に苦しむ中，その最大のライバル IWG は，成長率を２倍にしたい。
　ロンドンに上場する IWG の Mark Dixon CEO が言う："当社は 至る所に ── どの町にも どの村にも 展開する。これまで 売上高を 12%, 14% と伸ばしてきたが，この成長率を２倍にすることが目標だ｡"
　WeWork は近年 急速な拡大を遂げ，ロンドンとニューヨークでは 最大の民間テナントになったが，IPO をキャンセルし，Adam Neumann CEO を降格し，格づけ機関 Fitch によれば，"不確かな流動性" 問題に逢着している。IWG の拡大は，この WeWork の追撃を狙う。
　両社が 世界中に持つデスクの数は ほゞ同じであるが，WeWork は 大きな赤字を出しており，他方 IWG は黒字である。Dixon は，WeWork の主たる事業の背後のモデルに欠陥があり，会議室や電話の応対のような その他のサービスからの収益を重視していない … と言う。
　"オフィス空間は，本質的に 損益トントンの事業であり，収益はサービスから得られる｡" … と彼は言う｡ "たとえば，ホテルの経営をしながら，ルームサービスは無料，バーも無料 … というようなものだ。ホテルとしては人気が高くなるだろうが，カネ儲けにはならない｡"
　"ニューヨークの街中で 聞かれることだが" … と Dixon は言う："私は 何度も ヒュブリスという言葉を耳にした。そこで辞書を引いてみた ── "hybris (ὕβριϛ)" はギリシャ悲劇に出てくる言葉であり，実際 現状は悲劇である ── ヒュブリスは，過大な自信に基づく神への挑戦である。今の場合の神は，会計規則の神である｡"
　WeWork が上場目論見書を公表したのが，投資家の信頼を失う転回点だった。これを機に，黒字化への道筋を示していないとの批判の声が上がった。一部のアナリストは，重要な数字を "隠蔽" していると非難した。
　WeWork が大都市のような主要地域に集中したのに対し，IWG は オフィスを世界中に拡げている。
　"当社の戦略は，全国カバーである。リスクの集中を避ける｡" … と彼は言う。"ロンドンとマンチェスターに全てを賭けないことが重要だ。顧客は，ロンドンだけで オフィスを求めているわけではない｡"
　特に 新しい会計基準によりリース資産を貸借対照表に記載することになってから，共用オフィス空間の市場は成長している … と Dixon は言う。ただし 彼は，過去５年間に (特に日本の SoftBank の投資を受けた WeWork の猛烈な急成長により) 膨らんだ この業界の再編を予想する。
　世界で 3,300 超のロケーションを運営する IWG は，フランチャイズ･モデルに移行している；パートナーがビルを賃借するリスクを背負って IWG ブランドで運営する。このモデルは，InterContinental Hotels Group のような ホテル事業に似ている … と Dixon は言う。
　フランチャイズ契約の下で £3.20 億で 今年 売却された IWG の日本事業の成長率は，売却以来 ２倍になった … と Dixon は言う。投資家は，フランチャイズ･モデルのアイデアを買った。IWG の株価は，今年 ほゞ倍増して 402.6p になった。
　ただし，誕生後 30 歳になる会社は，過去に厳しい時代を経験した。同社の US 部門は 2003 年にテック･ブームの破綻によりテナントは逃亡し，会社は長期リース契約に苦しみ，破産保護を申請した。金融危機の後, 同社は UK のリース事業を再構築した。
　"これは 非常に厳しい 運営事業である｡" … と Dixon は言う。"近道は無い。 ･･･ 適切な時期と場所を選んで投資する。しかも 最悪の事態を想定しつつ，非常に冷静に行なわねばならない｡"
　"私は WeWork に共感する｡" … と Dixon は続けた。"この種のネメシスを経験するビジネスは，どんなものであれ 非常に厳しい｡"

　2018 年に $19 億の赤字を出した We Company の子会社 WeWork は，昨日正式に撤回した IPO で少なくとも $30 億を調達し，さらに 上場の実施を条件として 銀行から $60 億の融資を受ける予定だった。
　"IPO と 優先保証債が無ければ，WeWork は成長計画のための十分な資金が得られない｡" … と Fitch はレポートに書いた。
　さらに Fitch は，WeWork の顧客，特に大企業が現在の流動的状況では "会員契約をためらう" 可能性を警告した。ただし，その証拠は未だ無いと言う。
　WeWork の格付けの見通しはネガティブである … と Fitch は続けた。
　WeWork はコメントを拒んだ。
　月曜日の IPO 中止の決定は，膨らむ赤字と (長期賃借契約と短期レンタル契約に基づく) 事業モデルを懸念する投資家の意欲を掻き立て損ねた WeWork の この数週間の騒ぎの結論を示した。
　仲間の格付け機関 Standard & Poor's は先週 (WSJ 2019/09/29)，WeWork を "B" から "B−" に格下げした。
　"CCC+" も "B−" もジャンク債の格付けである。
　WeWork は銀行団 および 最大の投資家 SoftBank Corp (9434.T) と代りの資金調達の可能性を話し合っている … と状況に詳しい２人の情報筋が月曜日にロイターに語った。
　"もしも WeWork がしっかりとコミットされた資金調達計画を交渉し，転換計画の実施に成功を実証することができれば,"  Fitch は格づけの見直しもあり得ると言う。
　Market Axess によれば，WeWork の 7.875% ジャンク債は 先週 １ドルにつき 84 ¢ で取り引きされた。これは，額面価格に対して大幅なディスカウントであり，返済に対する投資家の懸念を示す。
　WeWork が先週追放した創業者 Adam Neumann CEO に交代した新任の共同 CEO Artie Minson，Sebastian Gunningham は，WeWork がトレンディーなオフィス空間をフリーランサーと企業にレンタルする中核事業に戻る必要を述べている。この方針は，Neumann が進出した たとえば教育のような周辺活動から会社を引き戻すだろう。
　とすれば，WeWork は "第２四半期に 12,500 名以上に達した従業員を削減するために，かなりのリストラ費用を必要とする" … と Fitch は予想する。
　Fitch によれば，WeWork は６月末の時点で無制限の現金を $25 億所有していた。また，2020 年には SoftBank から $17 億を受け取る予定である。リストラ費用を考慮しなければ，これで ４~８四半期の資金需要は賄えると Fitch は予想する。

　We Company ("WE") の新経営陣は，経費のコントロールを新たに重視するという会社方針の一環として，中国への猛烈な拡大計画に歯止めを掛けることを検討している … と事情に詳しい複数の人が言う。
　WeWork の親会社 WE は力づくで 国内市場の獲得を目指してきたが，他の多くの US スタートアップ企業と同様に，利益を上げられずに苦戦している。
　ニューヨークに本社を置く企業の幹部は 従来，世界で最も人口の多い国での大きなプレゼンスは，会社の急成長戦略にとって不可欠だと言っていた。しかし共有作業空間プロバイダは，冷却する中国経済と 低価格競争などにより 困難に陥った。
　WeWork の中国 および その他の外国市場での拡大は，会社を黒字化から更に遠ざけた。"当社が低料金市場へ国際展開する中，顧客１人あたりの売上高は減少した｡" … と WE は最近のファイリングに記載した。中国事業だけが，同社の 寄与マージンを 3 ポイント押し下げた … とファイリングは言う。
　Adam Neumann CEO の最近の辞任 ならびに IPO の断念と共に，WE は 高成長戦略を放棄し，事業拡大を減速させ，赤字を削減しようとしている。このことは，中国 および その他の 儲けにならない海外市場でのベンチャー事業から手を引くことを意味する … と 不動産業界の幹部と 会社に近い複数の人が言う。
　中国市場はこれまで，野心に溢れる多くの US スタートアップ企業や いくつかのテック重量級企業さえも挫折に追い込んだ。配車企業 Uber は 2016 年に中国事業を放棄して，地元のライバル 滴滴出行科技に売却した。今年８月には Amazon.com が中国国内の Ｅ-コマース事業を閉鎖すると発表した。
　"中国で成功を納めるには，カネだけでは足りない｡" … と投資会社 RockTree Capital の CEO で 北京のコワーキング会社 優客工場 (Ucommune) の創業時投資家 Omer Ozden が言う。
　中国は，Neumann が WeWork をグローバルな "物理的ソーシャル･ネットワーク" に転換させる大計画の一環だったし，WeWork が選択するには 十分 豊かな市場のように見えた。不動産ブローカー CBRE の柔軟型不動産部門のアジア太平洋トップ Sidharth Dhawan によれば，北京と上海のオフィス空間で コワーキング契約は 6% を占め，マンハッタンでは 3.6%，サンフランシスコでは 4% である。
　2017 年，WeWork は中国の投資会社 弘毅投資 (Hony Capital)，日本の SoftBank Group および その他の投資家と JV を形成した。弘毅と SoftBank はそれ以来 この JV に $8 億を投資 または 投資を公約した。WE のファイリングによれば，WE はこの JV の 59% を所有する。
　2018 年４月，WE が中国のコワーキング企業 Naked Hub (裸心社) を買収したとき，Neumann は 2021 年までに中国で (当時の８万から) 数百万の顧客を期待すると言った。

WeWork の上海の旗艦施設，2018 年撮影｡ (©Jackal Pan | Visual China Group | Getty Images)

　2016 年，上海に最初のロケーションを開設して以来，WE は 外国資本が尻込みする 西安，武漢，成都のような中国本土の いわゆる第２級都市にまで手を広げ，100 以上のロケーションに成長した。
　中国では作業空間に対する需要の多くは，スタートアップ企業による。このため，料金に敏感であり，WeWork は間もなく 現地企業 および テナントを探す大家と料金戦争に陥った。減速する中国経済も，スタートアップ企業のリースを不安定にする。
　起業家 Jun Yang の期待は，WeWork の中国での競争が如何に厳しいかを示す。彼女はフィナンシャル･トレーニング＋リサーチ事業を昨年立ち上げた後，上海で オフィス空間を探していた。
　彼女は，WeWork ほか２社を当たったが, １年のリース契約ができる現地の企業を選んだ。
　"WeWork は 競争的料金を提示しなかった｡" … と彼女は言う。"私が５人の従業員を抱えている場合, 毎月 $1,400 [10,000 元] を払うことになる。それだけのカネを使うくらいなら，もっと小さなオフィスを借りて，少ないレンタル料で済ませられる｡"
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Write to Konrad Putzier at konrad.putzier@wsj.com and Esther Fung at esther.fung@wsj.com

　なぜこれが重要か：CEO を更迭し，IPO を棚上げした後，会社は バランスシートを改善し，中核コワーキング事業に集中しようとしている。
　先週 The Information が報道したように，会社は Managed by Q，Meetup，Conductor の３社のスピンオフを検討しており，既に 引き合いがあったと情報筋は言う。
　 ･ Teem は，WeWork が１年前に買収した。会議室の運用･予約 および ロビーで訪問客を受け付ける などオフィス空間業務用の多様なソフトウェアを作成する。
　 ･ SpaceIQ は，WeWork が今年７月に買収した。フロアの運用計画やデスク割り当てなど 不動産管理を請け負う。
　全体像：新経営陣がやろうとしている変更は，最近 買収した物件の売却だけではない。同社は 前 CEO Adam Neumann と密接につながる多数の幹部のクビを切った。解雇は近いと伝えられている。

New York の SoHo 付近にある Wing のコワーキング空間｡ (©Hilary Swift | The New York Times via Redux)

　事情に詳しい複数の人によれば，WeWork は 女性向けのコワーキング･スタートアップ企業 Wing の少数株式の売却を検討している。
　WeWork の競合相手であると同時に 出資先でもある Wing は，女性のエンパワーメント [=力をつけること] を使命とし，女性主導のメンバー向け試写会や Shonda Rhimes や Hillary Clinton など著名な女性リーダーとの議論で知られる。
　どんな取り引きであるにせよ，WeWork が財務のポジションを強化し，黒字化への途上にあることを投資家に証明することがその狙いである。協議は進行中であり，取り引きに到る保証は無い … と 中の１人が言う。協議が非公開であることを理由に 全員が匿名を求めた。
　Wing の広報は コメントを拒んだ。WeWork の親会社 We Company もコメントを拒んだ。
　上場目論見書によれば，WeWork は Wing の経営にも 日常の運営にも関与していないが，Wing の 約 23% を所有し，その評価額は 2019 年６月時点で $0.588 億である。つまり，Wing の企業価値が $2.558 億である。2018年12月，Wing は $４ 億近い評価で $0.75 億を調達した … とこの取り引きを知る１人が言う。
　トラブっている投資家 WeWork とは異なり，Wing は急成長を遂げた。事情に詳しい１人によると，売上高と会員数は 過去１年で ３桁増を記録した。Sequoia Capital が直近の資金調達ラウンドを主導し，女優 Kerry Washington，元ホワイトハウス上級顧問 Valerie Jarrett，女子サッカー US 代表選手 Alex Morgan と Megan Rapinoe，Airbnb Inc および Upfront Ventures などの投資家がこれを支援した。
　WeWork は，2017 年に Wing の $0.32 億 資金調達を主導した。WeWork の 総裁兼 最高法務責任者 Jen Berrent は，Wing の取締役である。

Audrey Gelman (32) (©Evelyn Hockstein | Washington Post via Getty)

　ニューヨークのスタートアップ企業は 2016 年，Audrey Gelman と Lauren Kassan が共同設立した。今では ニューヨーク，ロサンゼルス，ワシントンを含む全米に会員数 10,000 と ８ロケーションを持つ。ロンドンとトロントにも開業の予定である。このスタートアップ企業は，デスク，会議室，コーヒー，WiFi を含む基本的コワーキング要素を提供するほかに，一部のロケーションでは シャワー室，美容サンプル，託児のように女性に優しいアメニティも提供する。
　WeWork は，Adam Neumann の CEO 辞任に到る１ヵ月の騒ぎの後，月曜日，正式に IPO を棚上げした。同社は，オフィス空間のレンタルという中核事業に再び焦点を当てると言い，近年買収した スタートアップ企業 ── イベントを手配するプラットフォーム Meetup，オフィス運営のスタートアップ企業 Managed by Q，マーケティング企業 Conductor ── の売却を検討している。WeWork のジェット機 Gulfstream G650 も売りに出されるという。
— With assistance by Liana Baker.

　当社の共同 CEO Artie Minson と Sebastian Gunningham が言った："当社は IPO の延期を決定し，今なおファンダメンタルズが強い中核事業に専念する。当社は，当社会員，企業顧客，大家パートナー，従業員 および 株主へのサービスに 従来にも増して コミットする。当社は WeWork を 上場企業として営業する断乎とした意思を持ち，将来 公開株式市場を再訪することを期待する｡"

　WeWork の騒ぎは，共用オフィス空間会社に 新規リースをストップさせるだけでなく，ニューヨーク市の 弱くなりつつある商用不動産市場にも新たな打撃を加え始めた。
　We Company ("WE") の Adam Neumann CEO が火曜日に辞任して以来，同社は急成長戦略を反転させ，事業拡大を減速し， 人員と資産を削減し，黒字化へ向かおうとしている。
　事情に詳しい複数の人によると，この新しい手法は 当初は 新規リース契約を控える決定を含んでいた。このようなレンタル契約では 通常，WeWork が 賃借して又貸しする空間の構築費用を WeWork が負担する必要がある。
　しかし，WE の新しい経営チームは木曜日，リースの再開を決定した。"当社は，今後 戦略的成長を追求する中，新規リース契約のペースは 今後 数四半期の間 落ちるものと予想する｡" … と WE のスポークスマンが金曜日に言った。
　この決定は，大して 違いを生まないだろう。同社は 財務を懸命に強化しようとしているが，ニューヨーク市の大家の大多数は，WeWork を新たにテナントとして受け入れるつもりが ほとんど無い … と不動産ブローカーと大家が言う。
　"WeWork は 市場でのポジションを再構築する必要がある｡" … と WeWork をテナントに持つニューヨークの不動産開発投資業者 RXR Realty の Scott Rechler CEO が言う。"なぜなら，さもないと 大家は 取り引きをするのに不安を感じるだろう｡"
　同社は最近，マンハッタンで大型取引を１件完了した。これにより WeWork は，437 マディソン通りに 362,000 ft² [=32,600 m²] を取得する。ただし，ビルの大家 William Kaufman Organization は，金曜日のプレス発表で，WeWork は 2021 年１月まで入居できない … と言った。
　ただし 一部の地主は WeWork と交渉中の取り引きを棚上げしており，一部のビル所有者は WeWork の CapEx に改善が始まっていない契約については打ち切りを検討している … と不動産ブローカーとビル所有者が言う。
　WeWork に反感を抱く大家の心理は，我が国最大の NYC (ニューヨーク市) オフィス市場を 更に圧迫する可能性がある。マンハッタンのオフィス･リースは，近年 ローワー･マンハッタンの世界貿易センターから ミッドタウンの新しい ハドソン･ヤーズまで，新しい物件の豊富な供給 ならびに 作業員１人当たりの空間を削減する新設計により圧迫を受けている。
　アメリカの他の大きなオフィス市場も，現在の WeWork に対する反感から影響を蒙りかねない。シカゴ，ボストン，ロサンゼルス および サンフランシスコを含む都市のビル所有者は，空いた空間を埋め，スタートアップ企業に コワーキングのレイアウトと気風を売り込むために，WeWork に大きく依存している。
　データ会社 CoStar Group Inc によれば，コワーキング･テナントは 全国で面積 54,200,000 ft² を占め，全オフィス需要の 16.5% 以上が，2017 年初頭以来 全米主要 54 市場において WeWork および その他のコワーキング企業に帰せられる。
　ダラスに本社を置く不動産開発会社 Lincoln Property は，１ダース以上のロケーションで WeWork をテナントにしている。しかし，WE の IPO 計画が 棚上げになり，会社が大規模人員整理とそれ以外の経費削減策を検討する中，Lincoln Property の幹部は WeWork と 直ちに新しい取り引きを結ぶことは考えていない。
　"影響を受けることは承知している｡" … と Lincoln Property の Eric Roseman 副総裁が言う。"分からないのは，山全体が 一掃されるかどうかだ｡"
　S&P Global Ratings は木曜日，We Company の信用格付けをジャンク級の中でも１ノッチ引き下げて，B から B− にし，"We Company の資本調達能力に関する不確定性の高まり ならびに それが流動性に及ぼす圧力" を理由に挙げた。
　WeWork が昨年 最大のオフィス･リース保有者になった マンハッタンで，WeWork は 7,000,000 ft² 以上を所有しているが，最も大きな打撃を蒙る可能性がある。
　他方，Industrious LLC と Convene のようなライバルは 成長を続ける。しかし，これらの企業は WeWork より遥かに小規模であり，新しいオフィス･スペースを奪うほど積極的ではない。
　"WeWork の競合他社の大部分は，自分たちの計画的な成長ペースを強調する｡" … と 商用不動産会社 CBRE Group のニューヨーク地域のトップ Mary Ann Tighe が言う。
　WeWork がニューヨークで大家のお気に入りのテナントになったのは，ひとつには成長を維持するために，相場より高めの賃料を気前よく払っていたことがある。最近の例として，WeWork は ミッドタウン･マンハッタンの高層ビルで 最大 80,000 ft² までのリースを市場レートの +20% プレミアムで借り入れると口頭でオファーしていた … と ビルの持ち主 Marx Realty の Craig Deitelzweig CEO が言う。
　だが Deitelzweig は，WeWork の事業モデルを疑っていたので，この取り引きを断ったと言う。
　"そんな数字はおかしい｡" … と彼は言う。
　だが，WeWork の記憶は異なる。同社は "オファーをしたことも無ければ 条件を提示したこともなく，単に あのロケーションを視察に行っただけだ｡" … とスポークスマンは言う。
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　WeWork は，今週 世界中の不動産市場に 新規リース契約を中止するとの ショックウェーブを送った後，限定された大家との新規リース契約を再開した。
　このニューを伝えた複数の人によれば，ニューヨークでの木曜日の会合で上級幹部らが新規リース契約の中止を解除した数時間後，東京で金曜日に１件の取り引きがあった。中止は 月曜日から続いていた。
　会社はいくつかの取り引きの再開を承認したものの，これまでの不動産拡大の猛烈なペースを落としていることを認めた ── 都会の不動産市場で 需要を削減しかねない動きである。
　現在 および 元の従業員は 社内の雰囲気がカオスであると Financial Times 表現し，Adam Neumann に取って代った２人の共同 CEO が赤字をどのように抑え込むかを静観していると言う。何人かは，決定が 朝令暮改であると言う。
　Financial Times が木曜日 新規リース契約の停止を報道した数時間後，会社は大家からの電話の洪水に見舞われた。複数の不動産会社は交渉がおかしくなった … と FT に言ってきた。
　しかし，既に合意された契約は守る旨を不動産会社に伝えると，一部の協議は再開した。
　"WeWork は 当社の大家パートナーと 新規リース契約を調印し続ける｡" … と会社は金曜日に言った。"当社は，今後 戦略的成長を追求し，黒字化への加速に集中する中，新規リース契約に入るペースは 今後 数四半期の間 落ちるものと予想する｡"
　新規取引の減速は，複数の都市で 不動産需要の重要な源を失うことになる。Cushman & Wakefield によれば，WeWork は，リース面積にして ロンドン中心部では 2019 年の最初の８か月に 1/10 を占め，マンハッタンでは 1/20 を占める。
　不動産のオーナーは，IPO が破綻して以来，WeWork が成長を落とす可能性に備えてきた。WeWork に大型のサイトを提供する２人の大家は，会社の経営が安定するまで これ以上の取り引きはしないと言う。"今 契約を増やそうというところは１つも無いだろう｡" … とある大家が言う。"彼らは 落ち着いて，事業モデルが成り立つことを示す必要がある。
　ロンドンのリサーチ会社 Green Street Advisors のマネージング･ディレクタ Peter Papadakos は，大家が建物の評価を気にしていると言う。"WeWork が握っているビルには 価格の再評価のリスクがあると聞いている｡" … と彼は言う。
　会社がまだ進めようと望んでいる取り引きの中には，ロンドンの Fleet Street にある Goldman Sachs の旧本社ビルのリースがある … とこれを伝えて複数の人が言う。
　何百人もの大家が WeWork にリースしており，将来支払うリース料金の総額は $472 億に達する。CoStar の不動産データによれば，資産運用基金 TIAA-CREF (教職員退職年金/保険基金) と 不動産所有会社 Boston Properties and Beacon Capital Partners が WeWork の最大の大家である。
　WeWork は９年前にニューヨークで創立後，物凄い勢いで拡大した。今では 111 都市で 500 以上のオフィスを運営する。だが，これほど早い成長は，資本の燃焼を意味する。2019 年の前半には，$25 億もの現金が投資と営業に使われた。６月末時点で 貸借対照表上の現金は $25 億を若干下回る。
　グループの親会社 We Compay は，経費削減のため，早くも来週 数千人の従業員の解雇を計画している。共同 CEO に昇格した Artie Minson と Sebastian Gunningham は, Neumann および その妻 Rebekah につながる従業員を会社から追放しようとしている。
　他方 格付け機関は，WeWork の経営チームがこの危機の中で会社を率いる能力に神経質になっている。同社の信用格付けは 木曜日，ジャンク級の中でも更に引き下げられ，社債の価格は 金曜日 1ドルにつき 90 ¢ を割った。

　WeWork でポスト-Adam Nuemann 時代が始まった。
　Neumann が CEO を辞職してから数日にして，同社の新しいリーダーらは 従業員と資産の削減に動いた。事情に詳しい複数の人によれば，その一環として，木曜日には Adam Neumann とその妻 Rebekah Neumann の約 20 人の友人/家族を追放する計画を進めた。
　共用オフィス会社の親会社 We Company のトップの新しい CEO らは，現在 12,000 名を超えるスタッフから 数千のポストを削減するものと見られる。さらに，中核リース事業以外の事業を売却する予定である … と 事情に詳しい複数の人が言う。彼らの目標は，会社をスリム化することにより，おそらくは 来年に上場を実施して，待望の資金を調達することだ。
　退任予定者の中で最高位の幹部は，Neumann 一族の長年の同盟者で友人でもあった Michael Gross 副議長である。
　次の退任予定者は，Neumann の義兄でもある Chris Hill 最高製品責任者である … と彼らは言う。
　妻 Rebekah は 共同創業者として 最高ブランド･インパクト責任者の称号を持ち，やはり退任する … と事情に詳しい複数の人が今週 言った。
　さらに，"oval office" と社内で呼ばれるグループで Neumann と直接に仕事をした 10+ 人のスタッフと，Neumann のために個人的な取り引きに係わった数人の友人も含まれる 。
　今週 CEO を辞任する際，Neumann は会社の多数の議決権も明け渡した。将来の投資家が 企業統治と評価額に投資を躊躇したことを受けて 待望の IPO の棚上げに We Company が追い込まれたことによる混乱の責任を取ったものである。
　We Company の新しい共同 CEO, Artie Minson と Sebastian Gunningham は，急成長したものの 赤字も急増した 惰性で走る会社に 新しい道筋を描くことを計画している。
　Neumann がさまざまの事業の多岐にわたる集合体へ拡大しようと追求したのは，広大な帝国であった。その中には，幼児教育と小学校教育の WeGraw，フィトネス･クラブ Rise by We，アパートのレンタル子会社 WeLive が含まれる。WE は，イベント計画ウェブサイト Meetup.com と 検索エンジン最適化企業 Conductor のようなテック関連事業の買収に $5 億以上を投じた。

Gulfstream G650, 6,661 万ドル。 "航空機の性能，客室の快適さ，安全性に 重要な技術的進歩をもたらし， ビジネスジェット業界をより強固にした" として，2014年に Collier Trophy を受賞した。 11名から18名の乗客を運ぶ。

　オークションに掛ける予定の資産の中には，昨年購入した 時代の先端を行く 自家用ジェット機 Gulfstream G650E が含まれる。このジェット機は Neumann のお気に入りだった。サンフランシスコ湾岸の自宅と ニューヨークの本社との間の往復に よく使われていた。
　他のぜいたく品がどうなるかは不明である。Neumann のスタッフの中には，$100,000+ の高級車 Maybach を運転する 少なくとも１人の専属運転手が含まれていた。
　事情に詳しい複数の人によれば，彼のオフィスには，小さな温浴と氷浴が付属していた。このオフィスは 現在クリーニング中である。１人の取締役として，Neumann の会社施設へのアクセスは かなり制限されている … と彼らは言う。
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　事情を伝えた複数の人によれば，赤字続きのグループがコストの急速な引き締めを図る中，WeWork は，不動産オーナーとの新規リース契約を停止した。
　この動きは WeWork に不動産をリースしていた世界中の商用不動産のオーナーを驚かせるだろう。WeWork は，賃借した不動産に手を入れて 顧客に又貸ししている。
　大家は，ニューヨークで最大のオフィス･テナントになり，ロンドンでも最大級のテナントになった WeWork が拡大を控える可能性に備えていた。
　全ての新規リースを中止する決定は，WeWork の親会社 The We Company が 数週間内に 12,000+ 人の従業員の内 数千人の解雇を計画する中でなされた。
　木曜日，同社は 創業者 Adam Neumann と強い関係にある およそ 20 人の従業員のポストの削減を計画した。その中には トップ経営陣が数名含まれると言う。強い圧力を受けている上級幹部の中には，Michael Gross (副議長) と Chris Hill (Neumann の妻 Rebeckah の義兄) が含まれる。
Gross は最上級幹部の１人であり，(Sebvastian Gunningham と共に今週 WeWork の共同 CEO に昇格した) Artie Minson の投資家向けロードショウに 昨年同行した。
　ある内部関係者から "Adam の親衛隊" と目され，ポストを奪われた人の中には，Neumann の高級車 メルセデス･マイバッハの専属運転手が含まれる。２人の共同 CEO は，昨年 6,000 万ドル以上で新しく購入した Gulfstream G650 ジェット機も売りに出す。
　(Rebeckah の義兄) Chris Hill は 素早く昇進し，日本事業の "最高 We 責任者" を含む複数の称号を取得した。直近では，グループ全体の最高製品責任者である。
　Minson と Gunningham の共同 CEO への昇格により 主流を外れたと見られる Jennifer Berrent 最高法務責任者は，会社に留まるものと見られる … と一部の情報筋が言う。Berrent は 先日まで Minson と同格の共同総裁であった。
　IPO の劇的な破綻の余波で 木曜日に Neumann が CEO から追放されて以来，マンハッタン区チェルシーの本社は危機に襲われている。IPO の当たり年の中でも脚光を浴びると期待されていた WeWork は 今や 財務の新しい生命線を確保しようとしている。
　このグループは，111 都市に 500 以上のオフィスを拡大する中，資本を燃焼してきた。昨年は $18 億の売上高に対し $16 億の赤字を計上した。
　格づけ機関は，６月末に $25 億の現金残高に懸念を示した。木曜日には，S&P Global のアナリストが同社の信用格付けを ジャンク級の中でもさらに引き下げた。WeWork の債券の利回りは 10% を超えた。これは，グループの財務がひずんでいる証である。
　同社は，最大の支援者である日本の SoftBank から来年 $15 億の資本注入を受ける予定である。加えて両社は $10 億以上を SoftBank が注入する協議を行なっている。この交渉は おそらく，評価額をいくらにするかが中心であろう。
　新しい資本は，ウォール街の銀行団から大幅に減額された $30 億 ~ $40 億の貸し付けを [IPO を前提に？] 見込んでいた WeWork にとって絶対に欠かせない。銀行は，WeWork が先ず新株を発行して資本を調達できなければ，この規模の取り引きを拒否する … と複数の情報筋が言う。
　コスト削減は，Minson と Genningham が 経費を濫用する企業文化を本気で変えようとしているメッセージをウォール街に送っている証だ … と元 スタッフは言う。Neumann と密接な関係を持つ従業員らが間もなく退社するニュースは，Wall Street Journal が以前に報道した。
　2人の 共同 CEO は，Neumann が買収した３つの事業を売却することに決めた ── Conductors，Managed by Q，Meetup の３つである。これらについては，この数日来 仮の打診を既に受けている … とこの件を伝えた２人が言う。ただし，２年前に買収した コーディングを教育する事業 Flatiron School は手放さない予定である。
　IPO の解消は，既に WeWork 投資家のアカウントに現れている。投資銀行 Jeffries は，2013 年に購入したコワーキング空間プロバイダの権益を 木曜日午後 $1.46 億償却した。Jefferies は, ８月31日に行なった "WE の IPO の値決めとタイミングの不確定性により 大幅なディスカウントを含む" 評価に基づき減額したと言う。また，将来更に償却する可能性があるとも言う。

　今回の延期は，今年８月に発表された上場計画に対する Neumann の舵取りの混乱が リーダーシップに疑念を招くまでに拡大したためである。彼は 火曜日に CEO を辞任し，非執行役員議長の職に新たに就く … と会社が発表した。
　IPO について 未だ何も最終決定はされておらず，オフィス共有企業の IPO 計画には変更があり得る … と彼らは言う。WeWork の広報はコメントを拒んだ。
　最近 The We Company と改名された WeWork は，当初は ９月27日までの値決めを予定していた … と事情に詳しい１人が今月言った。先週，同社は IPO ロードショーを延期して，年末までに上場を完了する計画だと言った。
　Wall Street Journal は火曜日，WeWork の年内の上場の見込みは無いと報道した。
　この延期は，今年アメリカで 2番目に大きな IPO と予想されていた上場の出鼻を挫いた。WeWork は，IPO-前の 資本調達で 最大額を記録したことを自慢していた。
　もしも年内に IPO が無ければ，信用枠は解消される … と 事情を知る１人が言う。
　WeWork は投資銀行と $60 億の新規ローンを協議していたが，これは 上場による新株発行で $30 億を調達することが前提条件だった。

　創業者 Adam Neumann が 取締役会の圧力を受けて CEO を辞職してから僅か１日後に売却計画のニュースが飛び出した。そもそも この辞職は，公開市場の投資家から非常に冷たい反応を受けた IPO を延期するという 同社の先週の決定を受けたものである。投資家を悩ませる１つの大きな問題は，WeWork の山のような赤字である。The Information が既に報道したように (↓)，WeWork は コスト削減が予想されるが，来年春までに資金を調達する必要がある。

東京の WeWork ロケーション (©Bloomberg)

　この数日，WeWork の親会社の経営陣と 銀行は，5,000 人 ── 全従業員の 1/3 ── もの従業員の解雇を含む コスト削減のやり方を議論している。人員整理以外では，事業拡大計画の減速，教育や住宅など関連事業の閉鎖も検討されている … と会社に近い１人と事情に詳しい１人が言う。この動きは，上場 あるいは 私的な資金調達を目指して，投資家の信頼を回復することが目的である。
　

　WeWork の創業者 Adam Neumann CEO は 火曜日，待望の IPO が脱線し，我が国最大級の評価額を持つスタートアップ企業のリーダーとして 神の恩寵を急速に失ったため，共用オフィス･スタートアップ企業の CEO を辞職し 経営権を渡すことを余儀なくされた。
　オフィス共有スタートアップ企業の内部で激しい騒動が続いた後で，Neumann と彼の顧問らは，今後彼の進むべき最善の道は CEO の職を辞することであると同意した … と事情に詳しい複数の人が言う。彼は，正式名称 The We Company の非執行役員議長に留まる。
　Neumann はまた，会社の過半数の経営権を譲渡し，議決権は これまでの 10 対 1 から 3 対 1 に下がる … と彼らは言う (議決権は以前は 20 対 1 の開きがあったが，最近 10 対 1 に下げられていた)。
　The We Company (WE) は，Wall Street Journal の報道後，詳細には触れずに，Neumann の追放を認めた。
　会社は, 内部の２名の幹部を 共同 CEO として任命した；即日発効する。１人は Artie Minson (元 共同総裁兼 CFO) であり，もう１人は Sebastian Gunningham (アマゾンのベテランで，WE の副議長)。Minson は，財務，法務，人材 を含む部分を引き受け，Gunningham は 販売，マーケティング，テクノロジーを受け持つ｡
　WE が IPO を延期した後，会社の企業統治と巨大損失を反転する能力に潜在的投資家が疑問を抱く中，Neumann の社内での地位は希薄になった。この懐疑心は，会社が期待する評価額に大きな打撃を与え，今年はじめには $470 億だったのが 僅か $150 億にまで減少した。
　彼の立場を更に傷つけたのは，先週の当紙記事で詳しく報道された，パーティーを頻繁に開くライフスタイルのような奇抜な行動だった ── たとえば ジェット機の中でマリファナを吸うとか，予測不可能な経営判断を下す。
　Neumann は今週いっぱい，JPMorgan Chase & Co の James Dimon CEO と銀行のニューヨーク本社で会談し，WeWoak の取締役 Bruce Dunlevie とは日曜日に個別に会い，彼の運命について話し合った … と彼らは言う。
　火曜日の朝，Neumann と 銀行家と弁護士を含む数多くのアドバイザは，彼の退任の詳細を確定するために 銀行の本社に集合した … と中の１人が言う。
　JPMorgan は，ウォール街で WE に最も近い会社だった：投資家として，計画された IPO の引受幹事会社として，WE への貸し手として，そして Neumann への個人的資金の貸し手として。
　Dunlevie は，SoftBank Group に次ぐ WE の No. 2 投資家である ベンチャー資本企業 Benchmark のゼネラル･パートナーである。
　SoftBank Group から Neumann への圧力は，転回点を超えたようだった。日本のテック･コングロマリットは，当紙が日曜日にお伝えしたように，彼の追放を推進する側にいた。WE の最大の投資家であるのに加えて，SoftBank Group は，WE が切望する資本を投入する意思を持つ点で 大きな影響力を持つ。IPO の際には，SoftBank Group は調達額 $30 億のうち 1/3 もの額を拠出すると見られていた。SoftBank Group の支援なしには，WE は 現在のペースで成長を続けるのに必要な数十億ドルものカネを当てにできるところは無い。
　1ヵ月ほど前には，IPO の成功の高い望みを持つ 我が国で最も価値あるスタートアップ企業であった WE と Neumann にとっては，急転するイベントの続きであった。だが，WE が IPO の目論見書を８月半ばに公表するや，批判と懸念が積み重なり始めた。
　潜在的投資家は，昨年１年の赤字 $16 億と，Neumann と WE の間の異常な取り引きの長いリストに注目し，同社の 以前の評価 $470 億に躊躇した。WE は予想される評価額を 1/3 に削減し，$300 億以上を消去した。
　評価額の低下のカギは，多くの潜在的投資家の見解であった：WE は，Neumann が長らく売り込んできた "物理的ソーシャルネットワーク" ではなく，巨額の赤字を背負った 急成長する オフィス･リース会社だった。WE は，オフィス空間を長期契約で賃借し，それを ヒップで魅力的なものに改装し，短期契約で又貸しする。
　IPO の運命は 今のところ 定かではない。同社は，上場の延期を発表したときには，年末までにあると言ったが，事情に詳しい複数の人は，今では 新しい CEO ２人が決まったので，更に遅れるのは必至だろうと言う。
　２名の次期 CEO は，スタッフへの Ｅ-メールで，売上高と同様に赤字が急増している企業では，人員削減があり得ることを示唆した。
　"WE は，我が社の中核事業を強化するために，そのあらゆる側面を綿密に精査する｡" … と彼らは書き, "今後の難しい決定" を予想する … と続けた。
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　Neumann は，WeWork の親会社 We Company の CEO を辞任することに未だ同意しておらず，辞任は確定していない … と情報筋は言う。しかしながら，SoftBank Group と Benchmark Capital を含む投資家が計画した 取締役会のチャレンジは，この協議が結果を出すまで 保留された … と情報筋は続けた。
　もしも Neumann との協議が 解決につながれば，SoftBank Group とその最大の投資先との間の対決を回避できるだろう。We Company は，潜在的な投資家から 拡大する赤字だけでなく，Neumann の異常な会社支配への反発を受けて，先週 IPO を延期した。
　これは，次の $1,080 億 Vision Fund を投資家に売り込む中で，We Company の IPO に期待していた SoftBank Group にとって打撃であった。SoftBank Group は今年１月，We Company を $470 億に評価して投資した。
　しかし Reuters が報道したように，投資家の懐疑心は，このスタートアップ企業に $100 億もの低い評価額を検討させた。
　Neumann が議論している１つの可能性は，議長職への移行である … と情報筋は言う。議論の詳細と，Neumann が CEO 辞職と引き換えに何を望んでいるかは 掴むことができなかった。
　別の案は，Neumann が CEO に留まり，独立議長が取締役会に加わる … と１人の情報筋が言う。
　もしも Neumann がリーダーシップの移行に同意すれば，We Company が 年末までに IPO を完了する計画を進める見込みは無いだろう。そうなれば，今年の夏に銀行団と 上場を条件に交わした $60 億 借り入れ契約の代りを見つけなければならない。
　We Company は，現金燃焼を減らし，IPO が無い場合に短期の資金需要を減らすために，事業拡大の減速を検討している。
　情報筋は，この件が極秘であることを理由に匿名を求めた。WeWork と SoftBank Group は，コメントを拒んだ。Neumann と Benchmark Capital は，コメントの要請に即答しなかった。
　We Company の創業者として，Neumann は 特別の議決権を持つ株を握っており，反対する取締役をすべて 解任することができるし，彼の権威に盾つく者を打ち落とすことができる。
　とは言え，SoftBank Group もカギを握る。We Company の IPO を支持しない選択もできるし，更なる資金提供をしない選択もできる。これまで既に 現金燃焼するスタートアップ企業に $100 億ものカネを投資したし，IPO では $10 億程度の株を買う約束をしたと伝えられている。
　強力な CEO
　急成長するスタートアップ企業の創業者が エキセントリックであり，株式市場の投資家を引き付けようと自分の会社を厳しく管理することは 珍しくない。けれども Neumann は，クラス株を通じて多数の議決権を握るという慣行を超えた取り決めに対して 投資家と企業統治の専門家から批判を受けた。
　その中には，慈善活動に寄付する金額を議決権に結びつけるなどが含まれている。
　Neumann はまた，自らが 長年に亘り We Company といくつもの取り引きを行ない，彼の不動産の一部を会社にリースして 会社をテナントにし，レンタル料を受け取った。彼はまた，会社の株を担保に銀行から $5 億の融資枠を確保した。
　潜在的な投資家からの批判を受けて，Neumann は いくつかの譲歩に同意したが，過半数の議決権を手放すことはしなかった。彼は，WeWork と結んだ不動産リース取引から受け取る利益を 会社に提供することに同意した。
　Neumann の家族は 誰１人として 取締役会に参加せず，Neumann の後継者は取締役会により選出され，彼の妻で共同創業者の Rebekah Neumann が後継者の選定に協力する計画を放棄する。
　これらの変更は，We Company の事業モデルへの懸念に ほとんど対処していない。作業空間を長期契約で借り入れて，それを短期契約で又貸しするという 長期債務と短期利益をミックスする事業モデルは，投資家の間に不況期をどうやって乗り切るか … との疑問を呼んだ。

(©Ingram Pinn | Financial Times)

　流れる髪と，"WE のエネルギーは 我々の誰よりも大きく，我々の誰の中にもある｡" … という格言のような発言で，Adam Neumann は 預言者の雰囲気を漂わせる。しかし，共有オフィス･グループ WeWork の創業者は，株式市場の投資家の考えを変えることはできなかった。
　評価額を大幅に引き下げた後でも，計画された株式公開 (IPO) を棚上げするという WeWork の月曜日の決定は，同社 ならびに その支援者 SoftBank Group と SoftBank Vision Fund にとって 重大な挫折である。Neumann の権威が試され，失敗したのである。
　テクノロジーと新しい事業モデルが世界を変えることができる … とベンチャー資本家に説く Neumann のような創業者にとって，これは 神経に響く瞬間である。Uber の創業者 Travis Kalanick は 今年５月の Uber 上場の遥か前に CEO のポストから追放され，Uber と Lyft は 株式上場で苦労した。
　Neumann は，WeWork が単なる不動産会社を超える存在であり，"世界の意識を高めるというその使命" は，IWG のような日常業務のライバルよりも遥かに高い価値を持つにふさわしいと宣言した。WeWork の IPO 目論見書によれば，"彼は先見者, 営業者, 革新者 の３つの帽子を同時に被ることのできることを証明したユニークなリーダー" である。
　社会学者 Max Weber は，"個人を並外れたものらしくする性質をカリスマと呼び，そのお蔭で 超自然的，超人間的 あるいは 少なくとも例外的なパワー" が彼 または 彼女にもたらされると言う。Neumann は，初期の支援者 特に (Vision Fund と共に総額 $107 億を投資してくれた) SoftBank Group 創業者 Masayoshi Son を魅了した。
　だが，ビジネスのカリスマとは，使徒 聖パウロが述べた (複数の言語を話し 奇跡を行なうような) 天賦のカリスマではなく，カリスマ的リーダーを信頼する人がいて 初めてカリスマたり得る；そういう人たちが信じ無くなれば，カリスマは蒸発する。
　WeWork が抱える１つの問題は，Neumann の掲げる高尚な企業宣言と 彼が如何にして自己の金銭的利益を追求するかとの間のギャップであった。Max Weber は，その著書 ｢経済と社会 (1921)」の中で，"カリスマは，収入源としての恵みの贈りものの経済的搾取を軽蔑し拒否する使命である … と書いた。
　Neumann については，そんなことは無い。何しろ彼は，持ち株の売却と 持ち株を担保にした借り入れにより $７億を手に入れただけでなく，こともあろうに 彼の所有する投資会社に "We" という単語の商標権を設定し，そのライセンスを WeWork に 590 万ドルで売ったのである。後に彼は, IPO を救出しようと，そのカネを返金し，議決権を半分に減らした。だが，後悔は遅きに失した。
　Neumann が 預言者として純粋だったとしても，彼は抵抗に出会っただろう。大きな困難は，Son のようなベンチャー資本投資家が ── 彼自身 シャーマンのようであるが ── 口のうまい創業者を持つテック企業に素早く巨額の評価を与え，株式市場がいずれ追随するだろうと，巨額の評価をしてきたことにある。
　カリスマ的リーダーシップは，企業が変革を必要とするときに役立つ。官僚的スタイルを脱けて ビジネスマンに変身した CEO は，クライスラーの Lee Iacocca や GE の Jack Welch のような人たちであった。彼らは, 困難な変革を達成するために個人的魅力を必要とした。
　最近では，JPMorgan Chase の Jamie Dimon や Gap の (後に J. Crew の) Mickey Drexler などのリーダーが，立ち遅れていた事業を強力なブランドに変えた。ただし Drexler の場合には，どちらの小売り企業でも 後に魔法は消え，そのような変換が長続きするのかとの疑念を新たに生んだ。
　究極のカリスマ的 CEO は, Steve Jobs である。彼は，技術的願景と個性の力により， アップルを世界最大級の企業に変身させた。Tim Cook の下でも Weber の言う "合法的支配" を行なうリーダーが続いている。
　業界を自分の意のままに曲げる Jobs の魔法の力は，テック創業者と投資家にとって１つのモデルである。Neumann の弱点が何であれ，彼は 共用作業空間 ── WeWork が 2010 年に創立される前に 作業を余儀なくされた多くの人にとって退屈な経験に過ぎなかった ── が活性化できることを身を以って示した真の起業家である。
　それには，テック･プラットフォームと設計のセンスの良さだけでなく，デスクのレンタルを Neumann が率いるコミュニティの一員であると感じさせることが必要だった。同様の転換は，オンライン･エクササイズ企業 [オンライン接続により在宅でフィトネスを行なう] Peloton Interactive の John Foley CEO も試みている｡ "Peloton では，誰もが良くなると我々は考える｡" … と同社の IPO 文書は約束する。
　だが，IPO 投資家が WeWork を精査したとき，彼らは Neumann が信頼に値するかだけでなく，WeWork の寿命が Neumann より長持ちするかどうかを知りたいと思った。カリスマの創業者は，スタートアップ企業をビジネスとして拡大することにより，ベンチャー資本を惹きつける。機関投資家は，インスピレーションの後を 規律が引き継がねばならないことを知っている。
　WeWork は，このバランスを間違えた。今年１月に SoftBank Group が $470 億の評価で株を買ってくれた時点で，改革を急がなければならないことに気付くべきだったが，Neumann はそれを怠った。WeWork は，間もなく IPO を復活したいと言うが，彼のカリスマ性は既に 消えつつある。

　オフィス共有事業会社 WeWork の親会社 The We Company ("WE") は，首に何本もの足が懸かっている。
　Adam Neumann が設立したニューヨークに拠点を置く事業会社は，評価額を切り下げたにも拘わらず投資家の関心を掻き立てるのに失敗し，株式公開 (IPO) を少なくとも 10 月に延期した。企業統治の懸念は 引き続きリスクと見られているが，投資家は むしろ さし迫る脅威に注目するだろう：公開市場への登場を再び試みれば，WE の資本構造に埋め込まれている希薄化の引き金が 問題を引き起こす。
　トラブルが始まったのは，WE の評価が下がり始めたときだった。非公開市場での前回の資金調達ラウンドは，評価額 $470 億を与えた。同社は IPO 評価の照準を $200 億付近にまで引き下げ，先週はそれを更に引き下げた。Wall Street Journal は，$150 億までの引き下げを含む株式発行をこのスタートアップ企業が見据えていると報道した。

"Your'' Money

WE の純資本支出 (100 万ドル単位)

　WE は，現在の成長路線を進め続けるために，絶望的に資本を必要とする。同社は今年, $60 億の借り入れ枠を契約した。この契約の一環として WE は，株式発行により $30 億を調達するという付帯条件を付けた。
　この借入契約は 悉皆か無かの提案である：この融資は，WE が上場により $30 億を無事調達した場合に受けられる，言い換えると，IPO が実現するか否かに $90 億の資金調達の成否が懸かる。したがって，市場の心理が好ましくない場合に IPO を撤退することは，赤字続きの企業にとって なおさら痛ましいものである。
　だが，そこが悪循環の始まりだ。WE の評価が下がるにつれて，$30 億の調達を達成するには それだけ多くの株式を発行する必要がある。仮に $470 億の評価であれば，$30 億の資本調達は 同社にとって僅かなものだ。しかし，評価が $150 億とか $200 億ならば，既存の株主は大きな希薄化を蒙る。
　話は これで終わらない。ベンチャー資本は，しばしば "ダウンラウンド条項" (あるいは "希薄化防止条項") と呼ばれるもので身を守る。将来の資本調達が彼らの最新の評価を下回る場合には，この条項は追加の株を与える｡
　本件の場合，初期投資家に対する下振れ保護策は，今年の最終日に株式に転換する転換社債 $10 億の形を取るようだ。WE の申請書によれば，この転換社債を所有するのは 大株主 SoftBank Group である。転換価格については，WE の目論見書は曖昧な記述をしているので，希薄化がどのように起こるかは不明である … と Wall Street Journal が読んだ Harvard Business School のビジネス経営管理担当 上級講師 Gerardo Lietz の未発表論文に書かれている。しかし，転換は IPO の後に起こるので，IPO で株を買う人は損害を蒙りかねない｡
　このような 特徴は，下向きのスパイラルを引き起こす。上場が希薄化を強めれば，評価は下がる。評価が下がれば，上場は ますます希薄化を強める。このような仕組みがカネの調達を困難にするならば，SoftBank Group と WE は両方とも 考え直す理由があるが，それには時間が掛かり，WE にはその余裕が無いだろう。WE にとって最終的な脅威は，年末までに JOBS 法 (↓) の下で "新興企業" としての地位を失うことである｡ これは IPO 手続きを更に面倒にしかねない。この法律は，企業に財務と役員報酬について寛容な基準の適用を認める ── だが これは既に企業統治の問題で悩まされている企業にとっては 潜在的な問題である。
　壁を背にする企業が 良い取り引きをすることは滅多に無い。

　WeWork の親会社は，投資家が同社の評価額に疑問の声を挙げ，企業統治に関して懸念の声を挙げたことを受けて， 株式公開を延期した。
　共有オフィス空間企業は，早くも月曜日に 株の売り出しのためのロードショーを開始，来週の取り引き開始を目指していたが，少なくとも来月まで上場を棚上げした … と事情に詳しい複数の人が言う。
　この動きは，評価を劇的に切り下げ，統治構造を刷新した後でも，同社と その創業家兼 CEO Adam Neumann が離陸に際して直面する困難を反映する。
　この棚上げは，IPO の当たり年に上場を計画した多数のスタートアップ企業の中でも 評価額が最高の部類に属する同社にとって打撃であるが，他方 同社は 上場会社として成功できるかどうかの疑念に付きまとわれている。
　正式名称 "The We Company" で知られる会社は，今年はじめ SoftBank Group からの資金調達で $470 億に評価された。だが，この数日，同社経営陣と IPO の引き受け会社は $150 億 ~ $200 の間のどこか，あるいは それ以下に甘んじるようになった … と事情を知る複数の人が言う。
　この延期を Wall Street Journal が月曜日午後に報道すると，同社は声明で，"The We Company は，今年末までに完了する予定の IPO を楽しみにしている｡" … と言った。"我々は すべての当社従業員，会員，パートナーの絶えざる係わりに感謝したい｡"
　IPO の際の資金調達目標を引き下げるほか，同社は 一連の企業統治の変更を行なった。これには 筆頭独立取締役の追加と，Neumann が握る超議決権の切り詰めが含まれる。
　それでもなお，これらの変更は (Neumann の度外れの経営権，Neumann 自身と会社との取り引き，上場前の持ち株を売却して数億ドルの利益を得たことなどを問題視する) 投資家を宥めることはできなかったらしい。
　投資家はまた，昨年 売上高 $18.2 億にほゞ等しい $16.1 億に達した増える一方の赤字に不安を感じている｡
　上場を複雑にするもう１つの要因は，歯科矯正スタートアップ企業 SmileDirectClub Inc の期待外れの上場である。この株は，先週の上場初日に −28% 下がった。Dealogic によれば これは，今年 $10 億以上の評価で上場した US 企業の中で最悪のパフォーマンスであり，大手の IPO 投資家を ぎょっとさせた。
　The We Compny は今や 一番早い機会でも，(Neumann が守ることで知られる) ユダヤ教の祝祭日が終わる 10 月半ばまで ロードショーの開始を待つものと見られる。
　延期は更に長く続く可能性があり，SoftBank Group を含む一部の既存の投資家は 来年まで IPO を待つように勧めた … と Wall Street Journal は報道した。
　オフィス空間を賃借し，改修後，分割して又貸しする 誕生後９歳の会社は，今四半期の決算が同社の急成長を示し，投資家が将来の見通しに興奮することを期待している … と１人が言う。
　したがって，同社は 待望のデビューを 早くも 10 月 または 11月に果たすことができるだろう … とその人は言い，The We Company は そもそも こちらの時間表の方を検討していた … と続けた。
　もしも IPO がすぐに行なわれない場合，The We Company は, 必要なカネを別に求める必要がある。
　株の売り出しは $30 億以上を調達するものと予想され，上場が実現すれば $60 億の借り入れができることになっている。
　追加の資金を提供する可能性があるのは，WeWork 最大の投資家であり，IPO の一環として $7.50 億相当の株を引き受けると伝えられている SoftBank Group である。
　SoftBank Group が計画した投資は，外部投資家に売り出される株の供給を減らすことにより, IPO への需要を下支えすることだ。同時に 日本のテック･コングロマリットが 同社を支援し続ける合図となるはずであった。
　この延期は，新規上場が調達した金額の点で最大級と見られる今年の IPO 市場にとって，最新のしゃっくりである。
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— Eliot Brown contributed to this article.

　CNBC の Jim Cramer は金曜日，WeWork が四面楚歌の IPO を撤回すべきだと言った。なぜなら，評価の大幅引き下げによる負の心理が全体市場に伝染しかねないからだ。
　"WeWork の上場をストップせよ｡" … と Cramer は Squawk Box で言った。"我々は，この上場を望まない。彼らが撤退することだけを私は願う｡"
　評価の劇的な切り下げを含む 多くの挫折にも拘わらず，オフィス共有スタートアップ企業は，全速力で進むと言う。情報筋は CNBC に，IPO ロードショーが 早くも月曜日にキックスタートすると言う。
　"どんな株価でも 私は WeWork の上場を望まない｡" … と Jim Cramer は言う。"市場の空気を壊すしか能の無い上場も あるものだ｡"
　もしも WeWork が $150 億 ~ $200 億の評価で上場すれば 数十億ドルの償却を迫られる見込みの SoftBank Group からの助言にも拘わらず, WeWork は IPO 計画を進める。SoftBank Group は，今年１月に $470 億の評価で $20 億を WeWork に投資した。金曜日，CNBC の David Faber は，評価額が $150 億以下だと聞いてきた。
　"なぜ 彼らは 「怖いから 良くなるまで待とう｣ と言えないのか？" … と Cramer は言う。"我々は，彼らにカネを与えたくない。彼らは 市場をダメにするだけだ｡" … と Mad Money のホスト Cramer は言う。
　金曜日，改訂された IPO 申請書で，WeWork のオーナー The We Company は，Nasdaq で上場する計画を発表した。
　企業統治に関する鋭い批判に対応して，WeWork は 創業者兼 CEO Adam Neumann の議決権を削減した。目論見書は，"Adam の家族の如何なるメンバーも 当社取締役会に席を得ない｡" … と書いている。
　今月はじめ WeWork は，Neumann が 物議を醸した商標売却で得た 590 万ドルを返却すると発表した。
　初の女性取締役を任命したことも発表した
　— Reuters contributed to this report.

　多くの投資家は，これら若い赤字事業の人並み外れた願景に既に警戒心を募らせていた。そして WeWork は，これら企業の上場の後に投資家が残した食欲を使い果たしたように見える。
　金曜日，11 時間に及んだ IPO を救済する努力の中で，WeWork の親会社 The We Company は，創業者 Adam Neuman CEO が同社事業に振るう権力を削減すると発表した。この布石は，同社事業の多くの (他のスタートアップ企業が大抵は最近までやりたい放題だった) 特徴 ── 巨額の赤字，成層圏まで届くようなベラボウな評価，創業家に度外れの権益を与え 会社の支配を許す協定など ── に反発するマネーマネージャ [資産運用管理者] を宥めることを狙ったものである。
　The We Company のトラブった上場は，投資家が いわゆるユニコーン ($10 億以上に評価される 非上場企業) への投資で如何に酸っぱい思いをしたかを示す最新の例である。ユニコーン Uber と Lyft の株価は，今年上場後急落した。
　WeWork の主たる事業は，魅力的に設計されたオフィス空間をレンタルすることであるが，同社はその使命を "人々の労働，暮らし，成長を高める" ことにあると言う。
　ウォール街の経営幹部らは 今では，The We Company が，日本のテック巨人 SoftBank Group から今年１月に投資を受け入れた際の評価額 [$470 億] より数百億ドル低い評価で 株を売らざるを得ないと考えている。もちろん IPO を遂行できるならば … である。
　"これが 解明されるという事実は ショッキングではないはずだ｡" … と 非上場企業の株式に特化した投資銀行 Scenic Advisement の Barrett Cohn CEO が言う。"余りにも過剰過ぎて, 彼らはそれを非公開市場に隠した｡"
　同社のトラブった上場は，The We Company，Neumann，同社への現在の投資家，ならびに 他のスタートアップ企業の背後にいて 間もなく IPO を実行しようと考えている人たち に広範な影響を及ぼすだろう。
　そういう人たちの１人が，$1,000 億 Vision Fund と自身の事業とを通じて $105 億を The We Company に注ぎ込むよう指示した SoftBank Group の議長兼 CEO Masayoshi Son である。
　The We Company の評価を度肝を抜く $470 億に設定したのは，SoftBank Group による今年１月の $20 億投資だった。事情に詳しい複数の人によれば，IPO は 同社を僅か $150 億に評価することもあり得る。
　WeWork の苦しみは，Son の投資の勝手気ままで独特のやり方の公開テストになる。2017 年に Vision Fund を発表して以来，彼は 配車企業 [Uber など] , 大規模シミュレーションを実行するスタートアップ企業 [Improbable]，犬の散歩アプリ [Wag] を含む一連の目まぐるしい投資にカネを使った。
　Son は，誕生後間もない，証明されていない事業モデルを持つスタートアップ企業に，もしも 将来を一新することのできる巨大な事業になる可能性があると自分で判断すれば，数億ドルを投資することで知られている。
　SoftBank Group と WeWork は 2016 年末に，Son と Neumann の 30 分に満たない会合を通じて，正式な提携を結んだ。たった１枚の紙で，２人は 後に $44 億の投資になった計画をスケッチした。この取り引きは，更に何ヵ月もの交渉とデューデリジェンスの後で, 2017 年８月に発表された [2017/08/24, WSJ, CNBC]。
　SoftBank Group の幹部は この２年間，どれだけのカネを The We Company に注ぎ込むべきかについて意見が割れた … と内部の討議に詳しい複数の人が言う。この１週間は，日本の投資家が IPO を助けるために更に多くのカネを投入すべきか否かを The We Company と SoftBank Group が議論した … とこれらの協議を知る人たちが言う。
　Son は，WeWork を高く買う点で 孤立など全くしていなかった。この IPO の主幹事を務める Goldman Sachs の銀行家らは，今春 同社の幹部らに 株価は $650 億もの高値に評価される可能性がある … と告げた。
　ところが，過去 何日にも亘る会合と通話で，同社の銀行家らは Neumann とそのチームに 投資家はそんな高値で売り出される株を買う用意はできていない … と告げた。彼らはさらに Neumann に (Facebook や Lyft のようにホットなテック企業が 創業家に圧倒的な支配権を当局から認められたとは言え) 余りにも目につく経営権の一部を放棄せよと説いた。
　金曜日の朝，The We Company は，これらの懸念を 改訂された上場目論見書で認めた。会社は 筆頭社外取締役を任命し，Neumannn の家族を１人たりとも取締役から締め出す。Newmann が所有するクラス B とクラス C の株式の議決権を１株当たり 20 票から 10 票に減らす。Neumann が万一死ぬか 回復不能な障碍者になった場合，これらの株式の議決権は, １株あたり１票となる。この変更の後でも，Neumann が株主の投票の過半数を支配することに変りは無い。
　"これらの 企業統治の変更は 重要だ。企業支配の中核問題がそこにある｡" … と CII (機関投資家協議会，年金基金のような基金や大手投資家を代表する組織) のリサーチ･ディレクタ Glenn Davis が言う。
　取締役会は，Neumann の後継者を選ぶ権限を持つものとする。従来，この選定は 彼の妻 Rebekah を含む第三者委員会に委ねられていた。
　さらに，Neumann は 自分の不動産を The We Company にリースして得た利益をすべて返却することを約束した。これは, 未来の投資家が利益相反の可能性ありと指摘していた件である。
　"正しい 企業統治を持たずに上場しようとする次の企業は，２度考える [＝よくよく考える] だろう｡" … とジョージタウン大学の 財政経営学教授 Reena Aggarwal が言う。"これは 広範な影響を及ぼすだろう｡"
　だが これらの変更は，会社の将来について投資家の懸念を宥めることは ほとんどできないだろう。
　The We Company は，見通し得る将来に赤字を計上すると予想されるにも拘わらず，投資家に 数十億ドルの提供を求めている。今年の前半だけでも，売上高 $15.4 億に対して 営業損失は $13.7 億であり，営業と事業拡大に $15 億を投じた。
　同社は 大量のオフィス空間を地主から借り受け，それを 手入れの行き届いた作業空間に変え，個人事業主，小規模企業 ならびに Fortune 500 企業にも又貸しする。マンハッタンで 同社は最大の民間テナントであり，世界中の都市で 急成長している。
　だが アナリストと投資家は，同社のさまざまのロケーションがどのように利益を上げているかを知ることのできる 収益と空き室率の詳細データを 同社が開示していないと言う。一般に上場申請する企業は，目論見書を更新する度に 追加のデータを加えるものだが，The We Company は このような改訂を行なわない。
　"彼らは，経済について新しいデータを示さなかった｡" … と 上場の際に株式を売り出す企業に特化した Triton Research の Rett Wallace CEO が言う。
　それでも，The We Company は 早くも来週に アメリカ中の資金運用担当者向けに株式を売り込むべく，ロードショーの開始に取り掛かる意向である … と計画を知る複数の人が言う
　The We Company は 金曜日，Nasdaq 証券取引所を 上場先に選定したことを開示した。この選定は IPO 手続きの もっと早い段階でなされるのが普通であり，この決定が遅れたことは，同社の計画に付きまとう乱流を浮き彫りにする。

今年前半の決算が示されている (p.22)。

　29ヵ国，528ヵ所にまで拡大する "WeWork"
　SoftBank Group の株が俄かに売られている。その理由として，同社が運営する Vision Fund が全株式の約 29% を出資する WeWork の IPO 想定時価総額が半減する見通しとなったことも要因の１つであると思われる。
　WeWork は，巨大ユニコーンの１つとして知られる。ニューヨークのマンハッタンで 2010 年に創業し，主としてフリーランサー, 起業家, ベンチャー企業に対してコワーキング･スペースの貸出を行なう。
　2018年末の時点で，約 3,500 万 ft² (315 万 m²) のオフィス空間を提供し，全世界で 29ヵ国，528ヵ所まで拡大している。会員数は 46.6 万社である。既存のサービス･オフィス運営会社とは異なり，入居者とビル所有者の両方にメリットをもたらすと言われている。
　ビル所有者にとっては，ビッグデータの活用により，賃料上昇と入居者層の拡大，不動産価値の上昇など多大な価値をもたらす。入居者にとっては，通常のオフィス賃借よりも設備投資を抑え，短期の賃借契約で すぐにでも入居が可能である。
　同社の企業評価は 今年初頭 $470億と言われていたが，2018年の売上高 $18億，営業損失 $17億で，2014年に投資家に示した売上計画値 $29億を大きく下回ったことから，$200 ~ $300億 の範囲の $200億に近い数値となる模様であると一部報道されている。
　会員の約 60% を占めるフリーランサーと起業家は，市場では向こう 10年の内に 米国就労人口の 50% にまで増加すると言われている。とは言っても，信用力の劣るこれらの顧客層に偏ることを回避するため，大企業向けメニューも提供し，顧客数を確実に伸ばしている。
　競合企業は多く存在するが ･･･
　同じくニューヨークで創業した Knotel は，顧客の 96% を大企業に集中して コワーキング･スペースを提供している。Wall Street Journal によると，その直近資金調達の想定企業価値は $10億 ~ $13億 と言われている。WeWork と比較すると小ぶりながらも，約 400万 ft² (36 万m²）のスペース提供で 200ヵ所に出店している。
　WeWork の競争相手が既に数多く存在しているわけで，参入障壁はそんなに高くないことが薄々分かる。現に，PEF 運営会社 Blackstone は，2017年６月，ロンドンの The Office Group を $6.4 億で買収した。2003年創業で36ヵ所，15,000社の会員を抱えている。日本でも TKP，オリックス，等々既に同様なサービスを提供する事業者がすぐに思い浮かぶ。
　既存のサービス･オフィス運営会社である IWG (International WorkPlace Group，ロンドンに本社を置き, "Regus" ブランドを提供) やシドニーに本社を置く ServeCorp とどんな違いがあるのだろうか？ 秘書付のようなフルサービスにはなっていないことである。この ２社の時価総額を見ると，IWG が ￡37億 (4,800億円)，サーブコープが AUD 4.6 億 (336億円) である。
　WeWork と比較するために，IWG との比較数値を見てみよう。先ずは提供事務所面積が 5,000万 ft² (約 450 万 m²)，会員数 250 万社，拠点数 3,000ヵ所と WeWork をすべて大きく上回る。ところが，時価総額は 5,000億円にも達していない。
　EBITDA 倍率は，約 20 倍と成長企業並みの倍率にはなっているが, ５年で 10%程度の成長に留まる。WeWork のように倍々で成長するようなスピード感は全く持ち合わせていない。
　IWG で特筆すべきことに，2000年に米国子会社が会社更生法を申請している。オフィス提供の基本的な事業モデルは，"賃料の単純な鞘取り" である。ビル所有者からオフィス空間を 10 ~ 15年の長期で賃借し，フリーランサー，起業家，小規模事業主に 短期で貸し付ける。当然，テナントの信用リスクもあるので，景気が一旦後退期に入ると，テナントの退出/貸し出しスペースの縮小が起こり，運営会社の資金繰りに問題が発生する。
　実は，コワーキング･スペース事業者にも同様な問題が起こり得る。たとえば，WeWork の年間家賃支払いが $472 億である一方，会員からの家賃収入は $34億 しか無いことが，事業計画通りにならず倍々のスピード成長が止まることに対して投資家に不安を募らせることになる。SoftBank Group のような投資家から出資が継続し，IPO による資金調達が継続しているうちは，大きな問題は起こらないが，景気が一旦後退期に入り，フリーランスサー，起業家，個人事業主の業態が景気の波にさらわれ出すと，かつての IWG のようなことも起こらないとは言えない。
　とは言っても，WeWork の急成長ぶりには目を見張るものがあるのも確かだ。たとえば，コワーキング･スペースのデスクの数は，2016年に 10.7 万だったものが，2018年には 約４倍の 46.6 万になったし，店舗開業から６ヵ月後の賃借スペース稼働率は，2016年の 75% から 2018年には 84%にまで上昇した。すなわち，短期間の内に，高い稼働率を実現している。
　今年５月に IPO を果たしたユニコーン企業で，ライドシェア運営会社 Uber の場合には，大幅赤字のまま IPO したためか，想定時価総額を 20%以上も下回る株価となった。WeWork も同じ運命を辿るのか，今月の株式市場でのトピックスの１つとなりそうだ。
　（本記事の内容は筆者個人の分析·見解である）
　小川 謙治
　株式会社エー·ディー·ワークス，海外事業本部　新規事業部　ジェネラル･マネージャ