当社は，2022年４月21日 合衆国 証券取引委員会 (SEC) により HFCAA に基づき当社が特定された事実を認識している。当社は，HFCAA に基づくこの特定とそれにより発行された実施規則が，公開企業会計監視委員会 (PCAOB) が監査作業文書を完全に検査･調査できない登録会計法人を当社が利用して，2021年12月31日に終了した会計年の財務諸表に監査意見を付した … と SEC が決定したことを了解する。
　HFCAA に従い，登録された監査法人が監査作業文書を検査することができないと PCAOB が３年連続して判定すると，SEC は米国の証券取引所 および 店頭取引での 株式 または ADS の取り引きをを禁止することができる。
　当社は，利害関係者の利益を守るために 可能な解決策を積極的に模索してきた。当社は 中国と米国の両方に適用される法律と規制を引き続き遵守し，ニューヨーク証券取引所における上場の地位を維持するよう努める。

　2020 年８月にニューヨークに上場した Beike は，その後 株価が ▼64% 下がり，ADS が上場廃止される問題を５月12日までに までにクリアしなければならない。
　北京に本社を置く Beike は (米国上場企業は監査された財務諸表の裏付けとなる作業文書を提出するという) HFCAA の要件を満たさないとして木曜日に SEC の監視リストに追加された。
　"当社は 利害関係者の利益を守るために可能な解決策を積極的に検討してきた" … と Beike は木曜日の発表で言った。"当社は，引き続き 中国と米国の両方で適用される法律と規制を遵守し，ニューヨーク証券取引所での上場ステータスを維持するよう努める｡"
　SEC によれば，KE Holdings を含む監視リスト上の企業の記録は，中国の反対により PCAOB が完全に検査･調査することができない。

Carson Block の Beike 空売りは，先を見通している｡

　米国の規則により指定された企業は，一義的には中国の懸念であり，インターネット企業 捜狐 (Sohu)，コーヒーチェーン瑞幸珈琲 (Luckin Coffee)，資産運用会社 諾亜財富 (Noah Holdings)，Lawrence Ho が率いる香港のカジノ運営会社 新濠博亜娯楽 (Melco Resorts & Entertainment) のようなビッグ･ネームが含まれる。
　Beike は，中国で不動産代理店 鏈家 (Lianjia) と不動産登録サイト Ke.com を所有するが，昨年 12 月に Muddy Waters Research が同社の財務諸表に "システム詐欺" と "巨大な不一致" を弾劾するレポートを書いて，その会計が顕微鏡の下に置かれることになった。
　食い違いはいろいろあるが，中でも Muddy Waters は，(会社の売上高の重要な基礎である) 新築住宅販売件数の 126% 水増しを指摘した。Muddy Waters は Beike 株を空売りしており，このレポートにより株価は ▼35% 下がった。
　Beike は当時 声明を発して，Muddy Waters のレポートには根拠が無く，事実についてはエラー満載であり，裏付けの無い言明，誤解を招くスペキュレーションと解釈に溢れており，"中国における住宅取引業界の基本的理解を欠いている" … と言った。
　しかし，Carson Block が設立した Muddy Waters は以前 目標を達成した。瑞幸珈琲 (Luckin Coffee)，嘉漢林業 (Sino-Forest)，NQ Mobile のような企業を空売りしつつ 詐欺を暴いて破産に追い込み，名を挙げた。
　法的措置をかわす
　Beike は 今週初め 2021 年の決算報告書を 静かに提出した。その中で Beike は，昨年12月に株主集団訴訟が同社に対して提起されたことを認め，過去の SEC ファイリングと公的開示文書での 誤った陳述と脱落の結果生じた損害に対し原告は賠償を求めていると言う。
　"当社は，今回 および 関連するすべての訴訟に対し，当社を積極的に守るつもりである｡" … と Beike は SEC へのファイリングで言った。
　故 左暉 (Zuo Hui) が創立した会社は，2021 年の売上高が Y/Y △14.6% 増の 808 億元 ($127 億)，純損益は 2020 年の 28 億元から赤字に転落し ▲5.248 億元 (▲0.823 億) となった。
　昨年９月 ロイターは，Beike が 香港上場を計画しており，主幹事に Goldman Sachs を依頼するところまで進んでいると言ったが，同社は HKEX の上場も如何なる株式売り出しも "差し迫った計画" はないと言う。

　Muddy Waters の調査は，Beike の財務諸表に報告された数字に "巨大な不一致" を暴き出し，たとえば同社にとって売上高の主要な部分を占める 同社プラットフォームが扱った新規住宅の件数が 126% 水増しされていた。外国上場企業の本土事業での詐欺を暴き出すことを得意とする Muddy Waters は，Beike の ADS を空売りしている。
　KE Holdings の名前で NYSE に上場する北京に本社を置く Beike は，金曜日にプレス発表を行ない，Muddy Waters のレポートには根拠が無く，事実についてはエラー満載であり，裏付けの無い言明，誤解を招くスペキュレーションと解釈に溢れていると言った。
　"このレポートはまた，中国における住宅取引業界の基本的理解を欠いていることを示す" ･･･ と Beike は空売り人の文書を評した。この文書では，Beike が売上高を 96% 水増ししているとも述べている。
　機械の中の幽霊
　Beike は，2Q と 3Q の新築住宅販売による GTV [Gross Transaction Volume] が 9,080 億元であったと報告した (これが売上高に最大の寄与をする)。ところが，Beike が報告した販売件数と平均販売価格から，Muddy Waters は GTV が 4,020 億元に過ぎないと推定し，126% の過大評価であると主張した。

Muddy Waters の創業者 Carson Block

　Beike は４月１日から９月30日までの合計売上高を 423 億元と報告し，Muddy Waters はこれが 77~96% の過大評価であると結論した。
　Muddy Waters は現地調査員を派遣してデータを集め，Beike の店頭を調査し, Beike のウェブサイトに掲載されているが実際には存在しない "幽霊店舗" を摘発し，また同じ場所に２つ存在する "クローン" 店舗を摘発した。この調査によれば，今年６月末の時点で Beike が報告した全店舗数は 少なくとも 23% 水増しされていた｡
　Beike のウェブサイトから掻き集めた情報を基に，Muddy Waters は更に，Beike が 同社プラットフォーム上で実行された取引の総額 (GTV) を 51% 水増しし，３Q の GTV は同社が SEC に報告した 7,880 人民元ではなく，5,210 人民元であると推定した。
　Muddy Waters は 2011 年，カナダに上場されていた中国の林業会社 嘉漢林業 (Sino-Forest) の $29 億詐欺を暴いて名声を得たが，Beike の今年の 2Q と 3Q も GTV が約 65% 水増しされたと推定している。
　相手の言いなりの買収
　レポートは, 2020 年に完了を予定されていた 中環不動産 (Zhonghuan Real Estate) の２段階取引の 18 億人民元 (現在のレートでは $2.80 億) 買収に疑問を投げ掛ける。Muddy Waters は，分析会社 SAIC からのデータを引用して，Beike がプロキシ企業により支配された買い手の言いなりのままに契約を結んだことを示す。
　"プロキシ企業が支配する買い手の言いなりに契約を結ぶことは，我々の経験では 資産価格を膨らませる一般的方法です｡" … と Muddy Waters は言う。
　米国の投資家 Carson Block が設立した Muddy Waters は，Beike を "大量の詐欺を伴う実業" という意味で，コーヒーチェーン 瑞幸珈琲にたとえる。
　中国の Starbucks を目指していた Nasdaq 上場の瑞幸珈琲は，Muddy Waters に会計不正を指摘されて，2019 年の売上高を偽造したことを昨年認めた。
　問題とされる手法
　Beike は金曜日に反撃し，取引回数を把握する Muddy Waters の手法には誤りがあり，GTV と売上高の計算は不完全であると言った。そして この分析では 他の売上高が無視されていると言った。
　Beike の言い分では，新築家屋の取引サービスは 直接に所有する店舗だけでなく，専業チーム，提携店とも行なっており，"Muddy Waters のレポートが考慮していない売上高が存在する｡"
　故 左暉 (Zuo Hui, 2021 年５月病死) が創立した会社は，新築家屋による GTV が 2Q に 4,980 億元，3Q に 4,100 億元であることを再確認した。これらの取り引きによる売上高の合計は，それぞれ 139 億元，113 億元であると Beike は言う。
　店舗数については，Beike は Muddy Waters のデータが "欠陥があり 不完全" であるとし，誤った仮定 ── ホームページ上の "販売代理店検索" が，新築住宅販売のみに対応しているとの仮定 ── に基づいていると言う。
　"その他の非難も，買収，研究開発費を含めて根拠のないものである。なぜなら，不完全なデータ，誤った推定方法，単なるスペキュレーション，業界慣行の誤った理解に依存しているからだ｡" … と Beike は言う。
　2011 年に Muddy Waters から 詐欺的慣行をばらされた 嘉漢林業は，2012年 Muddy Waters を名誉棄損で提訴し，同年 上場廃止された。2017 年，オンタリオ証券取引委員会は，同社とその取締役らを詐欺 および 不正行為に係わったと裁定した。
　沈む株価
　Beike は，2020 年 NYSE に上場した同社事業の価値を擁護するが，投資家は既に １年以上前から出口へ向かっている。同社の株価はこの１年で ▼71% 以上 さがっている。
　今月はじめ，本土の開発業者 Sunac China Holdings が 2011 年 10月29日~12月７日の間に Beike 株をさらに $5.30 億相当売却し，売却総額が昨年６月以来 $10.84 億に達したことを明らかにした。
　ロイターによると，Beike の創業者 董事長が昨年５月に突然亡くなってから１ヵ月も経たないうちに，規制当局は反競争的慣行の容疑で Beike の調査を開始した。
　またロイターは９月，Beike が香港上場を計画しており，Goldman Sachs を幹事として雇うところまで行ったと伝えた。ただし 同社は，HKEX 上場の "差し迫った計画" を否定する。

　昨年12月に終わった四半期には，損失が ▲8.03 億だった。これは，第３四半期の ▲$8.44 億を含めて，過去のどの四半期よりも縮小した。第４四半期の売上高は Q/Q △8.6% 増 (△0.57 億増) の $7.178 億だった。
　第４四半期の利用率は Q/Q で △6 ポイント上昇し，66% となった。
　株価は，時間前の取り引きで △1.3% 高の $5.32 となっている。
　2021 年通年では，損失 ▲$44.4 億 (１株当たり ▲$18.38) を記録した。これは 2019 年の ▲$32.6 億，2020 年の ▲$31.3 億を上回る。
　通年の売上高 $25.7 億は減少した：2019 年は $34.6 億，2020 年は $34.1 億だった。
　WeWork は，昨年10月に SPAC BowX Acquisition Corp と合併を完了した。この取引は 2021 年３月に発表された。
　オフィス空間解決プロバイダは，2022 年に $33.5 億 ~$35.0 億の範囲の連結売上高を見込んでいる。その中には３月に終わる第１四半期の売上高予想 $7.40 億 ~ $7.60 億が含まれる。
　WeWork は，最近 ロシアから撤退することを発表した。
　同社は３月７日のプレス発表で，"同僚，会員，家主と共に，我々はロシアでの営業を売却する最終決定を行なった。この地域での事業計画の拡大をすべて停止した｡" … と述べた。
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Write to Karishma Vanjani at karishma.vanjani@dowjones.com

　WeWork (NYSE："WE") は，正規のセッションで ▼22.31% 値下がりして $4.77 で引けたが，株式発行を計画しているとの初期の報道を否定すると，延長セッションで △7.13% 値上がりして $5.11 まで戻した。
　"当社は 現時点で追加の株式発行を行なう計画はない｡" … と WeWork は声明で言った。"第３四半期末の当社の流動性は $23 億である｡"
　Bloomberg は，WeWork が 投資家の関心に応えて $2 億以上の資本の調達を検討していると報道した。株式による資本調達は，私募 (PIPE) による。WeWork は新規の借り入れが制限されているという。
　WeWork の Q4 決算発表は来週金曜日の予定である。

　New York に拠点を置く WeWork は，テキサス州とノースカロライナ州に 23 施設を持つコワーキング･スタートアップ企業 Common Desk を買収することに合意した。合併後，Common Desk は独立なブランドとして引き続き営業する。Common Desk の施設の大部分 (23 のうち 19) は，運営契約に基づいて営業する。これは ホテル業界で普通に行なわれている契約形態であり，従来のように長期のリース契約を行なわずに運営だけを引き受け，レンタル収入の一部を徴収する。WeWork は将来 このような運営契約を増やすつもりだと言う。
　今回の買収は WeWork の中核事業に直接関連しており，Neumann 時代に行なっていた ソフトウェアのコーディングを教えるオンライン学校とか イベント計画ウェブサイト Meetup. com のような 本業とは離れた買収とは一線を画する。そのような副次的事業の多くは，Neumann が 2019 年に辞職し，WeWork が上場に失敗した後，売却された。
　WeWork は昨年，SPAC との合併により上場した。株価は，昨年 10 月の上場以来 約 ▼20% 下がり，時価総額は $57 億となっている。
　WeWork と Common Desk は取引金額の提供を拒んだ。

　11月の事業更新の速報によれば，WeWork の物理的稼働率は 10月の 59% から 61% に上昇した。
　11 月のグロス･デスク販売 55,000 件は 330 万 ft² に相当し，10 月の 45,000 デスク (270 万 ft² 相当) から増加した。
　さらに，11 月の All Access 会員 41,000 名は前月の 38,000 名から増加した。
　WeWork と SoftBank Group は 合計 $17.5 億の流動性の信用枠を 2023 年２月から 2024 年２月まで以下により延長することに合意した。
　(1) WeWork の総額 $1.25 億信用枠 (期限 2023 年２月10日) の期限を 2024 年２月９日に延長する。
　(2) SoftBank Group の完全子会社 Starbright WW LP からの 担保付き優先債 $５億 の期限を 2023 年２月から 2024 年２月に延期する。

　公開市場にデビューしてから僅か１ヵ月，WeWork はすでに投資家の足を引っ張っている。
　柔軟オフィス空間のプロバイダは 水曜日のファイリングで，SPAC スポンサー企業の 2020 年全部と 2021 年の最初の３四半期の財務を訂正発表すると言った。その理由は，誤った公式株式数に基づいて計算がなされたからだと言う。
　この開示を受けて，WeWork の株価は延長セッションで ▼5% 以上下がって $7.86 となっている。
　WeWork は今年 10月，(Sacramento Kings のオーナーで元 TIBCO Software の Vivek Ranadive CEO が率いる) BowX Acquisition Corp という名前の SPAC と合併することにより上場した。水曜日のファイリグは, BowX が WeWork と合併する前に上場したときに発行された株式の一部が "一時株式" ではなく "永久株式" として誤って分類されたと言う。
　WeWork は BowX の会計会社と協議して，SPAC の昨年に遡るすべての決算報告で "すべての公開株式を一時株式として修正報告する" ことに決めたと 11月29 日に発表した。SPAC の現存する決算は "もはや すべて信頼してはならない｡" … と WeWork は言う。
　この発表は，2019 年に莫大な損失と 過大な評価により上場計画の撤回に到り，SoftBank により救済された WeWork にとって更なる挫折を意味する。創業者 Adam Neumann は CEO の座から追放され，会社は事業規模を縮小してオフィス空間だけに専念している。
　株式の誤分類のお蔭で，WeWork は今や 発行済株式の計算に関して，"決算報告に関する内部統制に重大な弱点がある" ことを認めている。そして，重大な弱点は，修正された報告書に記載するとしている。

　業績
　 ･ 第３四半期の売上高 $6.61 億は，第２四半期の $5.93 億から △11% 増加した。
　 ･ 調整 EBITDA は ▲$3.56 億の赤字で，第２四半期の ▲4.49 億から △$0.93 億改善した。
　 ･ 期末の プロフォーマ現金と 未払いの現金は $23 億だった。
　営業
　 ･ 2021年９月30日現在，WeWork の全球的不動産ポートフォリオは，38ヵ国に 764 施設を有し，約 932,000 台のワークステーションと 546,000 名の会員をサポートする。
　 ･ WeWork の連結不動産ポートフォリオは，33ヵ国に 631施設を持ち，約 766,000 台のワークステーションと 432,000 名の会員をサポートする。
　 ･ 第３四半期の連結デスク販売は 合計 155,000 台 で 930 万 ft² だった。第３四半期の新規連結デスク販売は 84,000 台だった。
　 ･ 稼働率は上昇を続け，９月末時点で連結事業全体では 56 % だった。その後の契約による会員数の増加により 稼働率は現在 60% に達している。
　 ･ All Access 会員 [オフィスを限定しない？] は第２四半期の 20,000 人から 32,000 人に増加した。これらの All Access 会員は，稼働率を △4% 上げた。
　連結財務
　 ･ 第３四半期の売上高 $6.61 億は，第２四半期の $5.93 億から増加した。９月の売上高 $2.30 億は ５ヵ月連続の増収となり，2021 年で月間最高となった。
　 ･ 第３四半期の純損失 ▲$8.44 億には，主として償却による一時費用 ▲$2.62 億が含まれる。
　 ･ 調整 EBITDA の四半期損失 ▲$3.56 億は，第２四半期の ▲4.49 億より $0.93 億改善した。
　 ･ 営業キャッシュフローは ▲3.80 億の赤字。フリーキャッシュフローは ▲4.30 億の赤字で第２四半期より $2.19 億改善した。
　 ･ 2021年10月20日，WeWork と BowX Acquisition ("BowX") は事業統合の完了を発表した。合併後の会社名は "WeWork Inc" となり，2021年10月21日，ティッカー･シンボル "WE" によりニューヨーク証券取引所でトレードを開始した。この事業結合は，以前発表されたように，WeWork に約 $13 億の手取り現金をもたらした。

　Adam Neumann と Miguel McKelvey は，WeWork の初期従業員をパーティーに招待して，彼らが創業したオフィス会社が木曜日に上場するのを見守る。これは，最大手の投資家 SoftBank と Neumann との間の２年に及んだ論争の後，支援の意思表示である。
　木曜日朝のイベントに招待された人たちは，McKelvey が 100 人以上の初期従業員を午前９時に招待し，Neumann がニューヨーク Meatpacking 区の Standard Hotel で彼らを迎えると言う。
　特別目的買収会社 (SPAC) BowX Acquisition の株主は，WeWork との合併を火曜日に承認し，2019 年に挑戦して失敗した上場の機会をオフィス空間プロバイダに与えた ── 当時は $470 億の評価額であったが，今では $90 億の評価である。
　2019 年の上場失敗の余波で，Neumann は個人的行動に対して高まる圧力と，WeWork の減少する現金準備が SoftBank の新しい資金注入を招いた結果，CEO を辞職し，議決権の大半を放棄させられた。
　それでも彼は，自分が支配する投資法人が WeWork 株式 $5.78 億相当を SoftBank に売約した後でも，約 11% を所有する。日本のグループとの法廷闘争の和解は，Neumann に 現金，株式報酬，手数料として ほゞ $4.50 億を与えた。
　この和解の条件によれば，Neumann が WeWork に所有する "利益の権益" は，もしも上場後の株価が $10 を越えれば，ほぼ $2.50 億の価値がある。水曜日，BowX の引け値は $10.38 であった。
　木曜日のイベントに招待された従業員はすべて株主であり，トレーディングが始まり次第 持株を売ることが出来る。ただし，Neumann は 上場後９ヵ月は売却を禁止されている … と事情に詳しい１人が言う。
　Neumann が強制辞職させられて以来，Neumann と McKelvey は公共の場に一緒に姿を見せることは無かったが，互いに連絡を取り合っていた。ニューヨーク証券取引所で WeWork の今の CEO がベルを鳴らせば，彼らはホテルで "お祝い" をするだろう … と招待された１人が言う。
　"彼らはこの上場を，自分たちが開発した事業モデルの正しさの証明と見ている｡" … と その人は続け，柔軟な短期リースを提供する WeWork の事業は，(18ヵ月にわたって多くのホワイトカラーが在宅勤務を続ける現状では) 長期の固定オフィス･リース契約を警戒する企業にとってますます魅力的になるだろう … と言う。
　WeWork の新経営陣は，$100 億以上を注ぎ込んだ SoftBank 創業者 Masayoshi Son の後押しを得て，Neumann が世界中に手を拡げて巨額の赤字を招いた 支出に縛りを掛ける取り組みを強調する。
　とはいえ，2020 年の損失は $32 億，2021 年には 上半年に $30 億の赤字を計上した。ただしこれには，Neumann との和解費用 (非現金) $5 億以上が含まれる。
　ソフトウェア起業家 Vivek Ranadivé が率いる BowX との合併は，WeWork に $13 億をもたらす。これには，不動産サービス･グループ Cushman & Wakefield からの投資 $1.5 億が含まれる。
　WeWork の議長で SoftBank の Marcelo Claure は水曜日，ツイッターに "WeWork は，世界で最もアメージングはカムバック･ストーリーの１つに新しい章を書いている｡" … と書き込んだ。
　SoftBank との交渉に詳しい人たちは，"Neumann 時代を忘れる" 手段として SoftBank が Neumann との和議を進めたと言う。だが，Neumann は 来年２月から取締役会にオブザーバーとして出席する権利を持つ。
　Neumann は SPAC 上場の手配に重要な役割を演じた。文書によれば，BowX 幹部らに最初に電話を掛けたのは Neumann だった。また UBS が BowX を Sandeep Mathrani CEO に紹介する１ヵ月以上前の昨年 10 月，UBS の銀行家たちに連絡したのも Neumann だった。
　WeWork，Neumann，McKelvey の広報担当者は，いずれもコメントを拒んだ。

　SPAC の株主らは，10月19日にバーチャル会合を開き，この計画を投票に掛ける … と WeWork が声明で発表した｡ 株主の承認が得られれば，この取引は 10月21日ごろには完了し，ティッカー "WE" により上場される。特別目的買収会社 BowX Acquisition Corp. の現在の株価 $9.99 は，上場価格 $10.00 を僅かに下回り，４月に WeWork との合併を発表した後の高値 $13.71 を下回っている。
　月曜日の声明は，WeWork の以前の上場の努力が潰えてから ほゞ２年後に発表された。2019 年には，同社の過大な評価と多くの明らかな利益相反が問題視され，結局は撤回に追い込まれた。さらには，創業者 CEO Adam Neumann の追放と，SoftBank Group によるベイルアウト [=外部資金による救済] など一連のイベントを引き起こした。
　WeWork と BowX は，この合併を９月末までに完了する予定だったが，規制当局の手続きにより来月に延期となった。Bloomberg は先週，この遅れについて 最初に報道した。
　 ©2021 Bloomberg L.P.

　北京に拠点を置く KE は，Tencent Holdings と SoftBank Group から支援を得ており，昨年 New York の IPO で $21 億を調達し，当時 中国企業の米国上場として２番目の大きさを記録した。
　不動産の買い手と売り手を仲介する同社は，今では 香港で同額を調達するダブル上場を検討している … と情報筋の１人が言う。上場は 早くも年末にもあるかもしれないと その情報筋が言う。
　KE は，中国の所謂 "平台" 企業の１つであり，このような企業は大量のデータを扱うために，現在北京から前例の無い取り締まりを受けている。KE の上場計画は，現在の規制環境における株価の厳しい見通しにも拘わらず，このような企業が依然としてアジアの金融ハブで資金調達の機会を模索していることを示す。
　ロイターから送った E-メールに対し，KE は香港上場を検討していることを否定した。"我々は，香港上場や株式売り出しに関する差し迫った計画を持っていない" … と言う。
　Goldman は，コメントを拒んだ。情報筋は，この情報が公開されていないことを理由に 身元を明かすことを拒んだ。
　KE の株価は火曜日，時間前の取引で △3.7% 値上がりした。
　ニューヨークに上場しているますます多くの中国企業は，上場を取りやめるか ２次上場により本国近くの証券取引所に戻ることにより，米国へのエクスポージャを完全 または 部分的に減らしている。
　この動きは，米中の政治的緊張の中で 米国当局による 中国企業に対する監査要求や精査が厳しいことが引き金となっている。
　KE の ニューヨーク上場で幹事を務めた Goldman 以外の投資銀行が 香港上場で その役割を果たしている … と直接に情報を知る別の情報筋が言う。
　ロイターは今年５月，中国の規制当局が KE の反競争的慣行容疑で精査を開始したと報道した。これは，同社が 不動産開発業者に対し，同社だけに独占的に情報を掲載するよう強制したという容疑である。
　中国は，不動産市場そのものにも精査を強化している。KE は先月，市場規制の強化のために第３四半期の売上高が 最大 ▼30% 減少するかもしれないと警告した。
　株価は，昨年８月の IPO 価格 $20 から 11月には ほゞ４倍の $80 まで上がり，その後 現在の水準 $18.98 に急落した。現在の時価総額は $226 億である。
　議決権
　KE は 20 年前，不動産仲介ブランド 鏈家 (Lianjia) でスタートし，中国最大の B&M 不動産代理店に成長した。後に，売り手と買い手，賃貸人と家主をつなぐオンライン住宅平台 Beike (中国語で "貝殻" を意味する) を設立し，住宅金融を提供した｡
　多くのオフショア上場の中国インターネット企業と同様に，KE は重み付き議決権 (WVR) 構造を持つ。同社の 故創業者 董事長 左暉 (Zuo Hui) は，WVR を持つクラス B 株により同社の経営権を掌握していた。
　 左暉 は，77% の議決権を持つ クラス B 株式を信託を介して所有していた。KE の７月のファイリングによれば，５月の左暉の死後，KE の取締役ではない 左暉の肉親が，この信託の受益者となっている。
　これが 香港上場の障害となりかねない … と１人の情報筋と，事情を直接に知る別の１人が言う。なぜなら 香港の上場規則は，WVR の受益者に 取締役であることを要求しているからだ。
　２人の上場筋は, １つの解決策として，左暉の家族が 議決権 10 票を与えられているクラス B 株をクラス A 株に転換することに同意し，家族の議決権を大幅に削減すれば 解決できると言う。
　ただし，家族はまだこれについて決心しておらず，上場は年内にはないだろうと１人が言う。

　世界有数の柔軟オフィス空間プロバイダ WeWork は，政府従業員に働く場所を提供する義務を負う政府機関 GSA (米国一般調達局) から FCS (柔軟コワーキング･サービス) 契約を獲得した。WeWork は FCS 契約の下で，政府機関と従業員に新しいハイブリッド作業の世界のための 柔軟なソリューションを提供できるようになる。GSA は，ほかの事前承認された４社と並んで WeWork に契約を与えた。
　連邦政府は，我が国最大のオフィス空間を占有するが，今回の契約が締結されるまで，確立された コワーキング取得法人を所有していなかった。FCS 契約は，Covid-19 が如何に人々の働き方を根底から変えたかを示す１つの例であり，すべての業界は作業場について再考を迫られている。FCS 契約の下では，連邦諸機関が それぞれの機関のオフィス空間要求を満たすように様々のコワーキング･ソリューションを取得できる。
　"WeWork は，GSA の新たなコワーキング契約を獲得したことを光栄に思う。これにより，連邦政府従業員が 新たなハイブリッド作業空間で働けるよう調整することが可能になる。パンデミックは，仕事についての考え方を根底から変えた。今や 連邦政府機関は，経費を節約しながら従業員が成功するのを助けるツールを手に入れた｡" … と WeWork の Sandeep Mathrani CEO が言った。"未来の作業場は柔軟性を必要とし，GSA は その創新を称賛されるべきだ｡"
　GSA は FCS を求める入札勧誘書で次のように書いた："従来の政府オフィスの限界を超える作業は いまや 当たり前のことになっている。政府職員は どこからでも仕事ができるツールを 当然のこととして 持っている。この変化は，連邦政府全体にわたって柔軟性とミッション対応を大きく向上した。GSA は，税金の使用に責任を持ち，使命を果たすために必要なスペースだけを使うために柔軟な作業空間ソリューションを連邦政府職員に提供する全国的 FCS ソリューションを求める｡"
　FCS 契約は 単年契約である １年ごとに４回更新できる。

　秋になればオフィス事情がどうなるか分からない中で，全国の企業は オフィス契約を取りやめて，従業員がハイブリッド作業を選択できるよう，コワーキング空間を優先する。この流れに最近 便乗するのが，連邦政府自身である。
　全国的コワーキング･ネットワーク WeWork は本日，他ならぬ米国一般調達局 (GSA) と柔軟労働の契約を結ぶことができたと発表した。この契約は １年ごとであるが １年契約を４回更新するオプションがついており，WeWork などの柔軟なハイブリッド労働オプションを全国の政府従業員に提供することを求めている。
　コワーキングへの流れは，連邦政府 および ご承知の通り 誰もが この１年を通じて経験した テレワークへの大きなシフトから来ている … と WeWork の連邦政府販売責任者 Daniel Matthews が言う。その結果生じた 仮想 および ハイブリッドの作業オプションの受容は，将来の計画を未解決のままにしており，これが柔軟オプションが魅力的な理由だ … と Matthews は言う。
　"もしも不動産のポートフォリオを持っていて 先が見えないとき，柔軟なツールが必要だ，そこで彼らのために柔軟なツールを用意するのが我々の取り組みだ" … と Matthews は言う。
　WeWork と連邦政府は まだ 契約の詳細について協議中であるが，Matthews は 全国の政府従業員に提供するつもりだと言う。契約は, ５年間で最大 5,000 万ドル相当のスペースとデスクを対象とする。WeWork は，入札した 28 社から GSA により選ばれた。他に４社 TEXPANSIVE, The Yard, DeskPass, LiquidSpace も契約を結んだ。
　GSA は，大量の労働者に在宅勤務ができるようにした後，コワーキング空間を探した。
　"この変更により，連邦政府全体にわたって，柔軟性とミッション対応が向上した｡" … と GSA は入札勧誘書に書いた。"GSA は，(税金の使用に責任を持ち，使命を果たすために必要なスペースだけを使うために) 柔軟な作業空間ソリューションを連邦政府職員に提供する全国的 FCS (柔軟コワーキング･サービス) ソリューションを求める｡"
　ただし，連邦政府のレベルでは，既に行なった投資に加えて，柔軟作業のトレンドは その魅力により更に続くと Matthews は予想する。コワーキングのオプションを持っていれば，一般に政府より多くの特典を持つ民間企業の雇用の魅力と政府が競争するのに役立つ。コワーキングと柔軟労働オプションは，労働組合が交渉で関心を持つものだ ｡" … と彼は言う。
　非常に高価な労働市場では，連邦政府の従業員を雇用･引き留めることは難しい｡" … と Matthews は言う｡ "民間セクターの人材との競争は厳しい。そのため，政府職員にとって柔軟性の選択は リクルートのための大きな魅力を持つセールスポイントである｡"
　WeWork は何とか契約を結ぶことができたと Matthews は言う。その一因は，WeWork の規模の大きさにある。WeWork は 全国 考えられるほとんどどこにでもスペースを提供でき，むしろ 政府職員の暮らしの選択肢を広げる可能性すらある。そして これまでのセールスポイントに加えて，テレワークのトレンドは あらゆる連邦政府機関に広がり続けるだろう。

　SoftBank Group Corp (9984.T) が支援する会社の広報担当者は，米国一般調達局 (US General Services Adminisration) が WeWork および ほかの請負業者４社に与えた契約は 年間最大 1,000 万ドルで５年契約であると言う。

　WeWork は，特別目的買収会社 BowX Acquisition ("BOWX") との合併により上場する予定であるが，６月30日に終わった四半期に純損失 ▲$8.889 億を計上した (１年前の同四半期には ▲8.638 億) が，第１四半期の ▲$20.33 億からは大幅に改善した。
　売上高は Y/Y ▼32.7% 減の $5.935 億となったが，第１四半期の $5.98 億とほゞ変わらず，第２四半期には売上高が毎月増加していると言う。
　同社は，第３四半期の売上高を $6.5 億 ~ $7.0 億の範囲に改善すると予想する。
　"企業が労働の将来についてどのように考えているかとは無関係に，共同作業，創新，教育，文化構築を行なうための空間へのアクセスが本質的に重要なことに変わりはありません｡" … と Sandeep Mathrani CEO は言う。"あらゆる規模の企業からの需要は，この四半期に加速し，７月に入っても着実に伸びており，強い販売の勢いをもたらし，稼働率と売上高の伸びを促進しています｡"
　BowX の株価は，時間前の取引で △0.1% 切り上がった。

　日本のコングロマリット SoftBank Group から支援を受ける同社は，健康危機が 2021年, 2022年の特に米国とカナダにおける 会員当たりの平均売上高のリバウンド予想を引き下げた … と言う。
　企業は短期リースを好み，多くの従業員が遠隔作業を続ける中，急速に蔓延する変異種と 一部地域での取り締まりは，オフィス空間プロバイダの苦しみを複合させる。
　６月30日の時点での会員数は 517,000 人であり，１年前の 612,000 人から減少した。
　ハイブリッド労働戦略は，売上高の改善に資する … と同社は言い，７月の暫定売上高 $2.15 億，第３四半期の売上高 $6.5 億 ~ $7.0 億を予想する。
　ハイブリッド職場モデルでは，従業員は 企業のオフィス，コワーキング空間，公共空間，自宅 … のように異なる空間で仕事ができる。
　WeWork は３月に 特別目的買収会社 BowX Acquisition Corp ("BOWX") と $90 億評価で合併する契約を結んだ。合併後の会社にも，SoftBank は過半数の権益を握る。
　第２四半期の純損失は ▲$8.889 億となり，１年前の ▲$8.638 億 とほゞ同額である。
　四半期売上高は Q/Q ほゞ ▼1% 減の $5.935 億だった。

　Q1 に始まった回復のトレンドは，企業がハイブリッド職場戦略をますます採用する中，Q2 に加速し，デスク販売と稼働率の両方の四半期連続の増加に寄与した。

• Q2 の連結⁽¹⁾の新デスク販売は 合計 98,000 件に達し，5,900,000 ft² 相当になった。
• Q2 の連結⁽¹⁾全稼働率は 52% に増加した (Q1 の稼働率は 48%)。年末までの加入を既に契約している 会員の純増 40,000 件を含めると，稼働率は 57% に上がる見込みである。
• 四半期売上高は $5.93 億で，売上高は毎月増加している (４月は $1.87 億，５月は $197 億，６月は $2.09 億)。
• Cushman & Wakefield および HBC (ハドソン湾会社) との戦略的提携を発表した。これらの提携は，柔軟オフィス空間の機会が成長していることを実証する。

　連結決算ハイライト⁽²⁾

• Q2 の売上高 $5.93 億は，ほゞ Q1 の売上高 $5.98 億並みである。本四半期，売上高は４月に底を打った後，毎月伸びている：$1.87 億 (４月), $1.97 億 (５月), $2.09 億 (６月)。７月の暫定売上高は 約 $2.15 億の見込みである。
• この四半期の調整 EBITDA は ▲$4.49 億の赤字で, Q１ (▲$4.46 億)，前年同期 (▲$4.36 億) とほゞ同額である。
• 四半期純損失 ▲$9.23 億は，現金の支出を伴わない一時費用 $4.74 億 (主として減価償却，減損費用) を含み，Q1 の ▲$20.62 億，前年同期の ▲$11.10 億から改善した。
• 営業活動で使われた FCF $6.49 億は Q1 に比べて ほゞ $0.15 億の改善，前年同期に比べて $0.22 億改善した。
• 当社は第２四半期を $16 億の現金 および 予約未収金で終えた。この中には，手許現金 $8.44 億と 優先担保付債券発行枠 $7.50 億が現在利用可能である。このほか，2021 年９月までの $11 億の優先担保付債券発行枠を確保した [相変わらず 運転資金は厳しい(笑)。早く SoFi のように SPAC 合併したいだろう]。

WeWork の Sandeep Mathrani CEO が言う："企業が労働の将来についてどのように考えているかとは無関係に，共同作業，創新，教育，文化構築を行なうための空間へのアクセスが本質的に重要なことに変わりはありません。あらゆる規模の企業からの需要は，この四半期に加速し，７月に入っても着実に伸びており，強い販売の勢いをもたらし，稼働率と売上高の伸びを促進しています。当社の 柔軟なソリューションの幅広いスペクトルは，当社の 価値命題をこれまでになく明確にし，当社は，世界中の企業に ハイブリッド作業空間の需要に適合した柔軟性を提供する良い立ち位置にいます｡"
　 プラットフォーム ── 資産軽量モデル：
　WeWork は最近，HBC (Hudson Bay Company, ハドソン湾会社) との この種の初めての提携を通じて，職場体験管理プラットフォームの拡大に向けた１歩を踏み出した。HBC は長い間 小売業の再発見の前線にあり，今回も その例外ではない。当社は HBC と共同で，"SaksWorks" の立ち上げを支援する。この新しい会員制クラブは，スタイリッシュな作業･会合空間，職人技のカフェ，小売り，フィトネス･スタジオ，計画されたイベント … を１つ屋根の下で提供する。３州地域 [ニューヨーク州メトロ地域＋マンハッタンの西のニュージャージー州+北のコネチカット州] での SaksWorks の最初の４施設は，WeWork の独自技術，ホスピタリティ主導のコミュニティ，販売リソースによりサポートされる。
　Cushman & Wakefield との戦略的提携の発表：
　８月９日，当社は Cushman & Wakefield との戦略的提携を発表した。これにより，WeWork のフレックス空間サービスが Cushman の全球的占有者ポートフォリオに統合される。この提携は，WeWork 独自の職場体験管理ソフトウェア および ホスピタリティ体験ソフトウェアを Cushman & Wakefield の業界をリードする 資産･施設運用サービスに結合する。
　加えて，Cushman & Wakefield, WeWork，BowX Acquisition Corp ("BowX") は，相互に合意できる条件で Cushman & Wakefield が 非希釈バックストップ株式で最大 $1.5 億を拠出する取引について協議を行なっている。この取引は，WeWork の事業とブランドに対する市場の信頼を裏付け，世界中の顧客に WeWork のサービスと機能を提供するので，当社の新しい流通チャネルを開く。なお，この提携の重要事項は非拘束であり，最終的文書化により決定される。
　見通し
　デルタ変異種の出現を含む Covid-19 パンデミックの期間と広がりは予想不可能であり，今年前半年について当初の財務予想を行なった時点と比べて，予想される回復のタイミングが遅れている。このような最近の展開とその他の要因の結果として，当社は 現在入手可能な最近の情報に基づき，会員当たりの平均売上高の回復のタイミングに関する予想の引き下げを含む，現時点での 2021 年と 2022 年の予想を Covid-19 パンデミックによる事業の回復の遅れに鑑み，特に米国とカナダについて 行なった。
　2023 年と 2024 年については，当初予想から大きな変更は無い。現時点での予想は，BowX 登記申請書 Form S-4 の次回のファイリングで開示される。
　当社は，四半期ごとに 売上高のトレンドが改善を続けており，７月の暫定売上高を約 $2.15 億と予想しており，この分では第３四半期には $6.50 億 ~ $7.0 億の達成が見込まれる。

　Saks Fifth Avenue のオーナーは百貨店店舗の一部をコワーキング空間に転換し，WeWork と運営する。これは，リモート作業の人気と実店舗小売業の苦難とを融合させる戦略である。
　ハドソン湾会社は来月，ニューヨーク市地域で ５つのコワーキング･オフィスを初めて開設する計画だ … と同社幹部らが言う。SaksWorks と呼ばれる新しいベンチャーでは，ハドソン湾会社が所有するビルのコワーキング空間を WeWork が運営し，スタッフを派遣する。
　カナダの小売り事業グループは，現在 および 元の Saks 店舗を WeWork が運営するコワーキング･オフィスに転換する。一部のスペースは 元 Lord & Taylor 百貨店の店舗である。1867 年創立のチェーン部門は，2020 年に破産を申請し，店舗を閉鎖して イーコマース専業を宣言した。ハドソン湾会社は，Lord & Taylor の店舗がかつて占有していたビルを所有する。
　大多数の世論調査によれば，多くのアメリカ人は少なくともパートタイムで リモート作業を望んでおり，ハドソン湾会社は，リモート作業の抬頭から利益を上げること期待している。コンサルティング大手 Accenture PLC が今年 9,000 人の労働者を対象に行なった調査では，回答者の 83% が，オフィス作業と在宅作業をミックスしたハイブリッド環境を理想的としている。
　SaksWorks は，このようなニーズを特に (家庭に１日中 閉じ込められることにうんざりしているが，さりとて 都心への退屈な通勤を避けたい人が住む) 郊外でコワーキング空間により満たすことが出来ると確信している。
　"顧客が今 住んでいる郊外に，我々がこれまで行なってきた 小売りサービスのどんなコンセプトを届けることが出来るか" … と我々は考える と SaksWorks の Amy Nelson 総裁が言う。
　同社はニューヨーク以外にも，ロサンゼルス，シアトル，フィラデルフィア，ボストンの大都市圏を検討している … と女性向けのコワーキング会社 The Riveter の CEO だった Ms. Nelson が言う。
　ハドソン湾会社は，失敗した ないし 苦戦している小売り企業がスペースをオフィスに転用しようとしている多数の企業の中の１社である。それはまた，不成功に終わった ないし 時代遅れの不動産サイトを現代のニーズに合わせようとする幅広い不動産業界のトレンドの一部である。
　パンデミック以来，大多数の US オフィスビルは，定員を大幅に割って営業してきた。コワーキング会社も同じであり，一部は廃業した。共用作業空間業界は，依然として 弱い企業を振り落とし続けているが，リモート労働者の増大に目を向ける一部の企業の間では，新しい機会へのシフトが浮上した。
　ニューヨークのスタートアップ企業 Daybase は，かつての郊外の店で コワーキング空間をオープンするつもりだと言う。
　コワーキング会社 Industrious は，モール内に多数の施設を開設した。
　他の小売業と同様， E-コマースと Covid-19 が 物理店舗での販売を複雑にするので，ハドソン湾会社は店舗を閉鎖･縮小してきた。しかし 同業の小売りとは異なり，老舗のハドソン湾会社は 多くのブランドを収容するビルを多数所有し，空きスペースを抱えている。
　ロウアー･マンハッタン (Lower Manhattan) では，Saks Fifth Avenue のメンズ･ストアが SaksWorks のオフィスとなる。ミドル･マンハッタンでは Saks Fifth Avenue の旗艦店の 10 階のフロアの 元 子ども店に コワーキング空間が入る。ニューヨーク州の郊外 Manhasset と Scarsdale および コネチカット州 Greenwich にもオフィスが予定されている。
　SaksWorks のオフィスは，他のコワーキング会社より 提供するプライベート空間が少ない。その代り，大多数のデスクは 広々としたオープン･ルームに置かれる。デスクには車がついており，レイアウトは自由に変更できる。施設には，ジムとカフェも含まれる。月額料金 $299 は，WeWork の オール･アクセス会員費と同額であり，顧客はどの施設を利用することもできるが，指定された特定のオフィスはない。
　店舗をオフィスに転換することは時として難しい。なぜなら日光が入らないことが多く，机を列に並べられないことがあるからだ。Nelson は，建築家と相談して採光を工夫し，植物を植え，アートワークを加えて オフィスの魅力を高めようとしていると言う。
　ハドソン湾会社は，カナダで，"ハドソン湾 小売りチェーン" も営業している。
　他方 WeWork は，巨額のリース債務を追加せずに事業を成長させることを期待して，SaksWorks が大家との同様の取引の青写真になることを期待する。
　WeWork は，通常 空間をリースして，それをオフィス利用者に又貸しする。このやり方は儲けが非常に大きいが，長期にわたる高額のリース契約に縛られ，多くの場合，スペース構築のためにコストを要することを意味する。これらの費用は，パンデミックの際に問題化した；レンタル費用は固定されているのに，オフィス利用者からの売上高が減少したためである。
　ハドソン湾会社との契約によれば，WeWork は コワーキング空間を運営し，スタッフを派遣する。引き換えに，売上高はカットされるが，レンタル料を払う必要は無い。
　WeWork のスポークスウーマンは，将来，収益分配契約 やその他 リースを必要としない契約で 新しい空間の 約 70% をオープンするつもりだと言う。
　これとは別に，WeWork と商用不動産会社 Cushman & Wakefield PLC は，遠隔労働と柔軟作業空間の新しい世界をナビゲートするため，$1.5 億 提携の交渉を行なっている。
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Write to Konrad Putzier at konrad.putzier@wsj.com
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　この記事は 2021年８月11日，"Saks のオーナーが コワーキング空間で WeWork とチームを組む" という表題で プリント版で出版された。

　この提携は，WeWork 独自の運営ソフトウェア および ホスピタリティ経験を誇るプラットフォームと 業界をリードする CWK の資産 および 施設運営サービスを結合することにより，クライエントに 業界内最高のオフィス運営を提供することを目指す。柔軟性が前面にある 新しいハイブリッド職場世界で，両社は協力して，差別化された職場経験をテナントと従業員に提供する機会を大家と企業のために開拓する。
　なお，CWK，WeWork および BowX は，相互に合意できる条件で CWK が非希釈バックストップ株式ファシリティで 最大 $1.5 億を拠出する 取引の可能性について協議中である (注：このファシリティは，改正された 1976 年 Hart-Scott-Rodino 独占禁止法に基づく必要な承認 および 待期期間の満了 または 終了の対象となる。この提携の重要な条項は 非拘束 (non-binding) であり，最終的な文書化に従う)｡
　WeWork の Sandeep Mathrani CEO が言う："Covid-19 は，人々の働き方を根本から変えた。企業と大家は 作業空間について考え直すことを迫られた。CWK との提携は，業界をリードする WeWork の作業空間経験運営プラットフォーム および ホスピタリティ主導のコミュニティ･チームと Cushman の世界クラスの全球的顧客 および 不動産ポートフォリオとを結合し，大家と企業の両方が 今日の労働者の変化するニーズに適合した柔軟作業空間の要求を満たすソリューションを生み出す｡"
　CWK の CEO 兼議長 Brett White が言う："柔軟作業空間は ハイブリッド職場の重要な一部になっている。我々は WeWork と提携することにより，全球的リーダー２社のパワーから 全球的大家と投資家が比類ないアクセスを柔軟オフィス，協会内最高の技術，シームレスなテナント経験へのアクセスにより 如何に利益を得るかを実証することに興奮している｡"
　About WeWork
　WeWork は，人々と企業が集まり 最高の仕事をするための環境を生み出す … というビジョンにより 2010 年に創立された。New York 市で最初の施設を開業して以来，WeWork は，テック主導の柔軟なソリューション，刺激的空間 ならびに 比類のない コミュニティ経験を提供することを約束する全球的柔軟空間プロバイダに成長した。今日 WeWork は，作業空間がフリーランサーから Fortune 500 企業まで，如何にすべての人に動機づけを与え，生産性を高め，つながりを良くするかについて，絶えず 企業イメージの更新を行なっている。
　 About Cushman & Wakefield
　Cushman & Wakefield (NYSE: "CWK") は，不動産所有者と借入者に例外的な価値を提供する世界有数の全球的不動産サービス会社である。当社は 400 を超えるオフィスを 60ヵ国に所有し 従業員は 約 50,000 人である。2020 年当社の売上高は 不動産，施設，プロジェクト管理，リース，資本市場，評価，その他のサービスの中核サービス全体で $78 億だった。

　CWK は，WeWork と 特別目的買収会社 BowX Acquisition (Nasdaq："BOWX") の合併計画に $1.50 億を投資する。これにより Adam Neumann が創業した会社は 年内に債務を含めて ~$90 億の評価で上場する。
　この SPAC 取引は，2019 年末に IPO に失敗した WeWork がバランスシートを再構築することを可能にする。
　CWK の幹部は，WeWork の技術，アプリ，"ヒップな空間" に対する評判，および その他のアメニティが 提携の競争上の優位性を可能にし，同時にオフィスビルのテナントと大家のために 商用不動産の再構築をするのに役立つと考える … と WSJ は報道する。
　CWK の取引は，オフィスビルのオーナーとテナントが 数千万人の従業員を 18ヵ月の在宅労働から ダウンタウンと郊外のオフィス･パークに戻そうを計画している中でなされる。多くの人は レイバー･デイ [９月の第１月曜] が大きな転換点だと考えているが，ワクチンの接種率と Covid-19 ウィルスの変異種が 多くの企業に計画を遅らせている。実際 一部のアメリカ企業は 一部の遠隔労働を無期限に続けると発表した。
　この投資は確定していない。
　"WeWork と CWK の提携の詳細の多くの部分は，まだ詰めの段階にある" … と CWK の Nathaniel Robinson CEO が言う。
　2019 年11月，WeWork の評価額が $470 億から下がったのに伴い，SoftBank は WeWork 投資の全評価額を $78 億に引き下げた。
　なお，CWK は８月５日の決算発表で 売上高は予想を超え，EPS は予想を △$0.28 上回った。2021 年前半の売上高は $41.7 億，営業は 世界 60ヵ国で行ない，テナント向けにオフィス空間の運営を行なう大事業を展開する。

　米建設スタートアップ Katerra は，ベンチャー資金を集め，建設業界に革命を起こすことを目指した。だが同社は６月，破産申請に追い込まれた。シリコンバレー流の手法がこうした複雑な業界でディスラプション (disruption, 創造的破壊) を引き起こすことが，如何に困難かをこの事例は物語る。
　Katerra の経営破綻によって，投資家の $30億近い資金が消えた。同社は最も潤沢な資金提供を受けながら破綻した米新興企業の１つとなった。Katerra の構想は，窓やプレハブの壁，電球の製造に至るまで，建設の全プロセスを一括管理することにより時間とコストを削減するというものだった。
　同社は，このアイデアを SoftBank Group のほか，​Soros Fund Management やカナダ年金制度投資委員会 (CPPIB) といった大手機関投資家に売り込んだ。ピーク時には同社に $60億 近い評価額がついていた。
　だが Katerra は，一手に管理しようとした建設のどの段階においても優れた成果は出せなかった … と元従業員らは語る。彼らの中には破綻にいら立ちを隠さない人もいる。
　"黄金のガチョウを手に入れた。SoftBank から資金も受け取った。だが結局は散財してしまった｡" … と話すのは Katerra で建設費用の見積もり担当者だった Chris Severson だ。

Katerraがカリフォルニア州 Tracy に建設予定だった集合住宅は未完成のまま (６月26日撮影) (©Shelby Knowles for the WSJ)

　Katerraの破綻は，ソーシャルメディアやソフトウエア企業に好まれる "超高度成長戦略" が，不動産のように複雑で動きの遅い業界では多くの壁にぶち当たることを改めて示している。
　同時に建設業界の近代化が一筋縄で行かないことも明白になった。この業界は米国内 GDP の約４％を占めるが，運営方法は 100年前とほぼ変わっていない。
　Katerra は，連邦破産法第11条 [日本の民事再生法に相当] に基づく事業再編を進め，一部の資産は売却する一方，海外事業は継続する予定だと同社の広報担当者は述べた。
　Katerraは 2015年，Michael Marks CEO を中心とする起業家グループがカリフォルニア州 Menlo Park に設立した企業である。Marks は，電子機器受託製造大手 Flextronics International で CEO を務めた経歴を持つ。
　Katerra の戦略は，電子機器産業の一貫した製造プロセスを建設業に持ち込むことだった。同社は，流しや蛇口などの資材や備品を一括購入し，中間業者を通さずにゼネコンに直接販売しようと考えた。だが，ゼネコンがそうした製品を使いたがらないことが判明すると，Katerra は生産する役割も引き受けることにした。
　組み立てラインで部品を製造する自社工場を建設し，建設部門が管理する現場へと運ぶ。そこで自社の建築士が設計した集合住宅やホテル，オフィスに仕上げていき，その全工程を社内のソフトウエアで管理するというものだ。
　同社はこれにより，従来の工程では何ヵ月も要した集合住宅の建設期間を短縮し，最短 30日で完成できるとした。
　Katerra は，この一貫したプロセスのいくつかは軌道に乗せたが，同社が全工程を提供することに関心を示す不動産デベロッパーはほぼいなかった。
　それでも，Katerra の事業モデルが複雑さを増す中で，SoftBank Group という新たな支援者を見つけた。$20億 近い出資を SoftBank Group から得たお蔭で，Katerra は全米各地のゼネコンやインドの建設部品メーカーを買収した。さらに Greensill Capital (SoftBank Group の出資先であり，3月に経営破綻した金融機関) から $4.4 億の融資を受けた。Katerra は国際的な事業拡大を視野に，サウジアラビアで数千戸の住宅建設を請け負う契約も結んだ。
　"誰もが使命感に燃え，何でも引き受けた｡" … 創業当初からの従業員の一人，Erica Stoke はこう振り返る。"もう制御が利かなくなっていた"
　Katerra は，売り上げ拡大を急ぐ余り，部品を一括生産し，安く迅速に供給するための有効なモデルを考え出す前に，建設プロジェクトで合意するようになった … と 元従業員や顧客，投資家は明かす。建築士は自社工場から部品が届くものとして建物を設計したが，その部品は結局間に合わず，プロジェクトの損失額は膨れ上がった。
　Katerra は甘い見通しに基づく価格で契約を結んだ後，社内の見積もり担当部署に実際の費用を算定させることが多かった。元見積もり担当者の前出 Severson によると，数百万ドルの差額が生じることも珍しくなかったという。

カリフォルニア州 Rivermore で工事が中断したままの集合住宅（6月26日撮影） (©Shelby Knowles for the WSJ)

　Katerra は，単一の建物を大量に造るのではなく，さまざまな高さのオフィスビルやホテル，一戸建て，集合住宅を建設した。そのため工場でプレハブ工法の部品を大量生産し，コストを削減する当初の目標がはるかに難しくなったと，複数の元従業員は語る。
　また買収したゼネコンは，Katerra の部品を購入したがらないことが多く，長く付き合いのある下請け業者やサプライヤーを好んだという。
　2020年初めには，会社のカネが底を尽きかけた。Marks の解決策は，更なる規模拡大を目指すことだった。同氏は統合サービスの構想を実現するため，Katerra が自ら開発業者となり，建設を請け負った不動産プロジェクトの権利を取得し，利益の一部を受け取るべきだと考えた。そのようにカネは動くのだと同氏は語った … と元従業員らは振り返る。
　だが取締役会は 2020 年５月，Marks を辞任に追い込んだ。元油田サービス企業 Schlumberger Limited CEO で，その後任となった Paal Kibsgaard は調査・設計･製造の各部門を縮小するなどしてコスト削減を進めたが，遅きに失した。Katerra は６月６日，破産法第11条の適用を申請した。
　元従業員らは，垂直統合型の自動化された建設会社というアイデアを今も信じていると言う。複数の元幹部は，初期プロジェクトでの予算超過が足枷になったとし，Katerra がもっと開発に軸足を置き，成長に集中していれば，利益を上げることも可能だったと話す。
　一方，業界では，より焦点を絞ったアプローチの方が良いとの見方が多い。
　"問題は資金ではない｡" … と 木造住宅の枠組みを工場生産するエンテクラの Gary McCoy CEO が言う。"彼らは何から何まで手掛けようとした。まさにそれが失敗の原因だ"

　サンフランシスコ商工会議所の会員企業は，６ヵ月の契約では専用のレンタル空間を１ヵ月 休むことができ, 12ヵ月の契約では２ヵ月の休みを取ることができるなどの インセンティブにアクセスできる。
　この提携は，ニューヨーク市，ワシントン D.C.，マイアミに続く この種の４番目の都市との提携である。
　"WeWork は，地域の企業コミュニティの間の この都市提携への熱意を見てわくわくしている。ハイブリッド手法は，多くの企業，とりわけ中小企業が経済回復を促進するためにオフィスに戻るのに役立つことが証明済みである｡" … と WeWork の Sandeep Mathrani CEO が言う。
　WeWork は，BowX Acquisition との SPAC 逆さ合併を通じて$90 億評価で上場を計画する。

　ワクチン接種率が上昇し，労働者がオフィスに少しずつ戻り始めた結果，WeWork は２年ぶりに最高の月を迎えようとしている。
　全球的コワーキング会社は ６月21日 (月), ４月と５月に十分な量のデスクを販売し ── 2019年９月以来 最高のネット･デスク販売を達成し，── 解約を減らした … と言った。
　２年前の当時，WeWork の IPO の試みは失敗に終わり，同社は 経費を劇的に削減，数千人の従業員を解雇, CEO を追放した。その数ヵ月後に Sandeep Mathrani CEO が着任するや パンデミックが発生し，かなり大量の顧客が オフィス･レンタルを解約して，在宅作業に切り替えた。
　しかし，New York に拠点を置く WeWork は，労働者がオフィスに戻るようになれば，雇用主は 長期リースよりは柔軟オフィス空間を選ぶので，WeWork は顧客を取り戻すのに有利な立場にいる … との主張を変えない。
　WeWork の利用率は，かつては 70% を超えるのが当たり前だったが，昨年末には 47% に下がり，今年の５月末には53% に上がった … と同社は言う。
　WeWork は，特別目的買収会社 (SPAC) BowX Acquisition Corp との $90 億合併により 第３四半期に上場を目指す。
　WeWork の回復は，世界中に及んでいる。2019 年９月以来初めて，同社のほとんどすべての地域市場が，解約により失ったより多くのデスクを販売した。
　2019 年12月のピーク時点では，WeWork は会員数 662,000 を報告したが，パンデミックの真っただ中の１年後には 490,000 人に減少した。この数字は，再び上昇している：５月末の会員数は 505,000 人となり，IPO を撤回した頃に近づいている。これら会員の多くは，オンデマンドで予約したり, １つの会員権で複数のオフィスのデスクにアクセスできる。
　同社はまた，2019 年の猛烈な成長の後，所有する数多くの施設を削減し続けている。過去２ヵ月の間に，同社は 17 のビルを閉鎖し，51 件のリース契約を再交渉して，経費を削減した。
　また 先月 WeWork は，アルゼンチン，ブラジル，チリ，コロンビア，メキシコ でのビルの運営を監督するため，SoftBank Latin America Fund と合弁ベンチャーを設立したことを発表した。これは，インド，イスラエルのような国で行なっているフランチャイズ契約に似ている。
　Mathrani は，WeWork が今年の年末までに 黒字化の路線上にあると言う。

　月曜日午前の電話会議で Dixon は，コロナウィルスのパンデミックからの IWG の回復ペースの 控え目の見通しに関し質問を受けて，"WeWork のように達成困難な" 法外な予想を設定したくない … と述べた。
　"要するに，WeWork はプラスだと言うが，実際の数字はすべて 完全にマイナスだ｡" … と Dixon は会議で言った。"彼らは 未だ 水面下にいる ･･･ 彼らが言う目標を達成するには 奇跡が必要だ｡"
　"彼らがもしも達成できるなら，会社として 我々も非常にうれしい。なぜなら，我々も達成できることになるからだ｡" … と Dixon は続けた。
　Bloomberg は，WeWork が赤字の施設を閉鎖し，リースを再交渉して，巨額の現金燃焼をカットしたにも拘わらず，今年第１四半期に 主として Adam Neumann 元 CEO への黄金のパラシュートを含む一時費用のため，依然として ▲$20.6 億の損失を計上したと言う。
　WeWork は白紙小切手会社を通じて $90 億評価で上場する取引を結び，Sandeep Mathrani CEO は今年１月，コワーキング巨人は "年末までに黒字化する "路線に完全に乗っている" … と言ったと ロイターが報道した。
　WeWork の広報担当者は，コメントを拒んだ。
　Dixon の発言は，Regus [リージャス] と (女性向けのコワーキング･ブランド) The Wing のオーナー IWG が 第１四半期に巨額の損失を計上し，さらに損失が増えることを警告する中でなされた。
　ロンドンに上場する IWG は，2020 年通年の損失 ▲$8.79 億を発表した。これは 2019 年の純利益 $1.67 億から 大幅に悪化した … と The Guardian が伝えた。
　月曜日，IWG は投資家に，2021 年は 世界中の国が Covid-19 の新しい変異種のためにロックダウンを更に強化するので，収益が "2020 年より遥かに低い" と予想する … と言った。
　Dixon は IWG の回復が "予想より遅い" と言い，ただし，稼働率は４月から６月にかけて 僅かに上昇し，新規顧客からの需要の伸びが見られると言う。

　WeWork のライバル IWG (時価総額 ￡30 億) の株価は，月曜日，Mark Dixon CEO が当地で 今年の EBITDA は，昨年の パンデミックの影響を受けた水準を "遥かに下回るだろう" と警告した後, ▼15% 下がった。ロックダウンの継続が，一部のオフィスを閉鎖したまゝにしており，伝染性の高い Covid-19 変異種の蔓延は， UK の再開計画に疑問を投げ掛けている。
　この暗い見通しは，WeWork の株式市場デビューにとって悪いニュースである。
　ニューヨークに本社を置く 共有オフィス･プロバイダ WeWork は今年３月，白紙小切手会社 BowX Acquisition Corp と $90 億評価で合併して上場する契約を結んだ。しかし，IWG が発表した高い空室率は，オフィス共有が 作業モデルの変更から未だ恩恵を受けていないことを示唆する。実際，英国最大の不動産会社 British Land のような従来オフィスの家主の方が 良い業績を挙げている。￡50 億 オフィス オーナーの株価は，昨年３月以来 ▼12% 下がり，IWG の株価は ▼30% 下がった。
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　著者は Reuters Breakingviews のコラムニストである。
　この意見は 著者独自のものである。

　Katerra は連邦破産法第11条の手続き中の営業資金として SB Investment Advisers (UK) Limited から $0.35 億の DIP 金融の拠出を確保したと言い，同社の国際営業はこの申請により影響を受けないと言う。
　テキサス州南部地区の US 破産裁判所に提出された法廷文書によれば，同社は 債務を $10 億 ~ $100 億，資産を $5 億 ~ $10 億と推定する。
　Katerra の破産については，情報ニュース･サイト The Information が今月，同社が従業員に閉鎖の計画を伝えたと 報道していた。

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　ほゞ２年前，SoftBank Group は オフィス共有企業に救済を行なったとき，WeWork 創業者 Adam Neumann と道を分かとうとした。だがこれは，容易な離婚ではなかった。
　WeWork の今月はじめの SEC へのファイリングは，２月に WeWork が Neumann に ざっと $2.45 億相当の株式報酬を与えたことを示す。この報酬はこれまで 報道されておらず，Neumann だけに与えられたものであった。
　事情に詳しい人々によれば，この取引は 前 CEO の巨額の 2019 年退職手当の再交渉の一部であり，Neumann と SoftBank の間の長期にわたる争いに終止符を打ち，WeWork の上場への道をクリアすることが狙いであった。
　加えて，最終パッケージは Neumann に $2 億弱を現金で与え，$4.32 億の債務を好条件で借り換え，Neumann が支配する法人が WeWork 株 $5.78 億相当を売却することを認めた。
　株式売却はすべての投資家に認められているが，それ以外の便益は Neumann に対してだけ認められた。
　今回のファイリングは，Neumann が 2019 年に退場した後，彼の命令により買収した多数の企業を売却したことにより, WeWork が多額の損失を出したことを示す。現金と WeWork 株で合計 $7.59 億で取得した 10 社の売却により 僅か $1.64 億を取得した。
　WeWork の悲惨な資産売買
　オフィス･リース会社は, 創業家 Adam Neumann CEO の在任中に行なわれた取引で巨額の損失を重ねた。

緑色=購入価格，灰色＝売却価格

　今回の開示は，WeWork が特別目的買収会社 BowX Acquisition Corp ("BOWX") との合併を完了する中でなされた。この合併取り引きは，オフィス共有会社の上場完了を可能にする。2019 年の上場の失敗は，Neumann の退場につながった。
　役員退職金の専門家は，今回のパッケージが その巨額だけでなく，Neumann の記録としても際立つと言う｡ 2010 年に彼が創立した WeWork の評価額は，彼の退任と共に $470 億から 約 80 億に急減した。全体として WeWork は，債務を除いて $79 億相当の会社を建設するために $110 億以上を調達した。
　"大甘と言っても言い足りないだろう｡" … と退職手当を研究する シカゴのイリノイ大学経営学教授 Conor Callahan が言う。"ぶったまげるような内容だ｡"
　なるほど，これでは 一部の元従業員の胸を更に刺すような内容だ。2019 年に SoftBank が WeWork をベイルアウト [=外部資金の注入による救済] したとき，WeWork 従業員の 90% 以上は 水面下の株式オプションを保有していた。WeWork は IPO に失敗した後 残った従業員に対して これらの株式オプションの価格を大幅に引き下げた。それ以前に辞職した従業員には そもそも オプションが提供されなかった。
　Neumann が このようなぜいたくな条件をどうやって交渉できたかの説明としては，大企業の大多数の幹部とは異なり，彼は 普通株式の 10 倍の議決権を持つ株式を握って WeWork を支配していたことが挙げられる。要するに，SoftBank が Newmann に この経営権を放棄させるためにカネを払っているのだ … と Callahan 教授は言う。
　Neumann の退職協議は，計画した IPO を WeWork が やり損なった 2019 年秋に遡る。この年はじめ，US 最大の評価額を持つスタートアップ企業だった WeWork は，異常な巨額の損失，Neumann の利益相反の可能性 ならびに 方針の定まらない経営スタイルを懸念する投資家から集中砲火を浴びていた。IPO が崩壊すると, 彼は CEO を辞職したが，議長としての地位はそのままで，高い議決権の株を握っていたので，事実上 WeWork の経営権を握ったままだった。
　それから数週間後，SoftBank は，現金の乏しい WeWork の救済計画を用意したが，Neumann が経営権と取締役のポストを放棄するまで 投資するつもりはない … と SoftBank 経営陣は言った。交渉の後，SoftBank は Neumann に 顧問料 $1.85 億を支払い，彼が経営する法人が $9.72 億相当の株式を SoftBank に売却し，Neumann の残りの持ち株を担保にする債務 $5 億の借り換えを許可することで合意した。
　翌年４月，SoftBank は株式買付取引の契約を破り，中国事業のリストラなど 一定の条件が満たされていないと言った。顧問料の支払いも ストップした。
　訴訟が続いた。公判期日が迫る中，SPAC 市場はブームに沸いた。日本のテック巨人は Neumann および 初期株主と和解し，公開買い付けする株数を 契約の半分にすることで合意した。

中国の WeWork オフィス。 (©Greg Baker | AFP | Getty Images)

　だが，Neumann は更に多くを望み，SoftBank と WeWork に追加の退職手当を要求した … と交渉に詳しい人々が言う。
　その結果が 現金 $1.06 億である。これは 既に受け取った 顧問料 $0.925 億に加えて支払われる。そのうちの $0.50 億は, Neumann の弁護士に渡る予定だ … と この取引に詳しい人々が言う。
　Neumann の $2.45 億 株式報酬は，2019 年初頭の (Neumann が会社の評価額を押し上げるよう督励する) 合意の再交渉バージョンであった。"profits interest" と呼ばれるこの報酬は，ストック･オプションに似て，株価が一定の水準を越えた時に Neumann に利益をもたらす。2019 年末の取引の時点では，株価が $19 だったので このパッケージによる Neumann の利益はゼロだった。
　今年２月の和議の一環として，Neumann は再交渉により 目標株価を $0 に引き下げた。こうして，現在の BowX の株価 (水曜日には $12.30) に基づき 約 $2.45 億の利益が Neumann に発生する。もしも BowX の株価が発行価格 $10 を割れば，Neumann は，株式報酬を得る資格を失う。
　今回のファイリングは，エキセントリックな創業者との絡みを解きほぐすために，WeWork が ほかにも多数のステップを踏んだことを示す。
　Adam Neumann は CEO として，WeWork のサービスをオフィス空間以上に拡大しようと 沢山の企業を買収した。Neumann が辞職すると，WeWork は 速やかに その大部分を売却し始めた。
　売却価格は，WeWork の株価の下落を考慮しても，時には 取得経費の数分の１であった。
　たとえば，WeWork は イベント企画ウェブサイト Meetup.com を 2017 年に全額現金の $1.56 億で買収し，その 91% を 2020 年３月に $0.095 億で売却した。
　オンライン･マーケティング会社 Conductor は，2018 年にほゞ全額を株式で $1.13 億で買い，2019 年に $0.035 億で売却した。
　オフィス管理会社 Managed by Q は，ざっと半分を現金で $1.89 億で買い，$0.028 億で売却した。
　Neumann の在職中に物議を呼んだもう１つの遺産は縮小した。WeWork は，Neumann 自身が所有する ４棟をリースする契約のうち ２棟の契約を解除した。
　さらに，WeWork は 詳細不明の "非中核企業資産" を 2020 年７月に $0.459 億で売却したことを開示した。事情を知る１人によれば，この資産は Gulfstream G650ER である。サーフィン好きの Neumann が世界中をサーフィン旅行で往来し，投資から 数十億ドルを調達する会合に出席したりするのに使った 自家用ジェット機である。WeWork は 2018 年，これに $0.63 億を払った。
　Copyright ©2020 Dow Jones & Company, Inc. All Rights Reserved.

　この調査は，中国の 売り手と買い手をつなぐ大きな所謂 "平台" に対する調査としては最新のものである。当局は，このような平台を消費者を搾取すると非難している。
　中国で 住宅平台 鏈家 (Lianja) と貝殻 (Beike) を運営する貝殻找房は，先月 数十のインターネット企業と共に，市場支配力を濫用しているとして，SAMR (国家市場規制総局) から警告を受け，自己検査を実施せよと命令された。
　匿名を条件に話した人々によると，SAMR は この数週間，貝殻找房が 不動産開発業者に対し，住宅情報を 鏈家と貝殻を含めて, １つの平台だけに載せるよう強制 ── "２択１" と呼ばれる戦術 ── しているかどうかを調査している。
　この調査は 公に発表されていない。いつ終わるかも，貝殻找房にとってどんな意味を持つかも不明である。
　貝殻找房は，ロイターの要請に対してコメントを拒んだが，その後 ソーシャル･メディアのアカウント上の声明で，"SAMR が調査を開始した" ことを否定した。
　SAMR は，コメントの要請に対し即答しなかった。
　貝殻找房の New York での株価は 火曜日，ロイターの報道を受けて，市場開始前の取引で ほゞ ▼10% 急落した。
　先月，SAMR は アリババ集団が 2015 年以来 出店業者に Ｅ-コマース平台上で "２択１" を強制しているとして，新記録の罰金 $28 億を課した。
　貝殻找房を支援する騰訊控股自身も砲火を浴びている。ロイターが今年４月に伝えたように，SAMR は 少なくとも $15 億の罰金を ゲームとソーシャル･メディアの巨魁に用意している。さらに 先月，SAMR は 騰訊が支援する出前配達の大手 美団点評 (3690 HK) に調査を行なうと発表した。
　SAMR は 独占禁止調査の効率を上げるため，平台営業を行なう 貝殻找房を含む 17 社に ４月下旬から検査官を常駐させた … と情報筋の１人が言う。
　大株主の中に 騰訊控股のほかに SoftBank Group (9984 T) を数える 貝殻找房は，鏈家 (Lianjia) ── 旧名 北京鏈家房地産経紀有限公司 (Beijing Homelink Real Estate Brokerage) ── を 20 年前に立ち上げた。
　この会社は 中国最大級の B&M 不動産ブローカーに成長し，その後 貝殻 (Beike) をオンライン住宅平台の別会社として設立した。貝殻は，買い手と売り手をつなぐ仲介業者であり，大家と借り手をつなぐ平台でもあり，住宅金融も提供する。
　貝殻找房 (KE Holdings) は昨年8月にニューヨークに上場し，昨年大きく値上がりした後，2021 年に入って これまで株価は ▼15% 値下がりした。とは言え，時価総額は約 $620 億である。
　独占禁止調査に加えて，貝殻找房は 50 歳の創業者兼董事長 左暉 (Zuo Hui) の５月20日病死による不確実性に直面している。共同創業者 彭永東 (Peng Yongdong) が今週 董事長に任命された。
　同社の最大の収益源は，中古住宅と新築住宅の仲介にあり，天風国際証券の調べによれば，2020 年の全取引額のそれぞれ 26%, 35% を占める。
　貝殻找房は先週 輝かしい第１四半期決算を発表した。昨年 コロナウィルス危機から速やかにリバウンドした 中国の堅調な不動産市場に支えられて，売上高は △191 % 増加した。

　アメリカ株式会社が，瞑想アプリやエレベーター脱出ゲームを使ってまで従業員を小さな部屋に呼び戻そうとスクランブルを掛ける中，コロナウィルスのパンデミックは，四面楚歌の柔軟オフィス･リース会社 WeWork が 反転して栄える新しい機会を開いたようだ … と不動産業界のアナリストらは言う。
　"WeWork および その他の柔軟オフィス･プロバイダが直面する逆風は，従来の家主が直面する逆風 ── 人々をオフィスに取り戻し，新しいリース契約を結ぶこと ── に同じである｡" … と 商用不動産分析会社 Green Street のオフィス･セクター部門の責任者で上級アナリスト Daniel Ismail が言う。"幸いにも，柔軟オフィス業界が目指してきたのは，リースに柔軟に対応することだった｡"
　パンデミックは WeWork に "自己再発見" の機会を与えた … と WeWork の約 80% を所有する SoftBank の COO で WeWork の執行役員議長を兼ねる Marcelo Claure が言う。今では，WeWork のオフィス空間の需要は，"パンデミック前より高い" … と彼は先週 Bloomberg Businessweek の仮想サミットで言った。
　WeWork は 2019 年，シリコンバレーの独角獣企業の内部爆発により悪評を得た：この年 同社は，投資家が財務の強さ，負債，企業統治の慣行に懸念を声を挙げたため，IPO の撤回に追い込まれた。WeWork に $185 億を既に投資していた SoftBank は，内部では WeWork を $470 億に評価していたが，WeWork を買収後 この評価額を $50 億に引き下げた。SoftBank の Masayoshi Son CEO は今月投資家に，WeWork は "失敗した多くの投資" の中の１つであると言った。
　昨年，同社は 不動産のベテラン CEO Sandeep Mathrani のリーダーシップの下にあった。同社は 固定経費を $11 億削減し，営業経費を $4 億削減した。これにより FCF が $16 億改善した。昨年 12 月までに，同社は 106 の不採算 および 未だオープンしていない施設から撤退した。さらに 交渉により 100 以上の契約を変更し，将来のリース支払いを 推定 $40 億削減した。今年の第１四半期には，$8.5 億のリース契約を結んだ。これは，2019 年末以来最高であると言う。
　"パンデミックは，人々の働き方をガラッと変え，あらゆる規模の組織において 柔軟作業空間の需要を加速した｡" … と WeWork の広報担当者 Julia Sullivan が声明で言った。"この１年を通じて，WeWork はその事業モデルの復元力の強さを実証し，大企業であれ小企業であれ，仕事への復帰に当たって 柔軟性を求める企業に選ばれる最適のパートナーとして浮上した｡"
　ただし，固定費の削減は，小規模のテナントを犠牲にした可能性がある。ニューヨーク市 43 号通りの WeWork オフィスを利用する市場調査員 Alan Klement は，今月末で契約期間が切れたら続けるつもりは無いと言う。昨年11月，彼は自分のオフィスのために ６ヵ月の契約延長を交渉した。しかし 今年の４月，WeWork は契約期間２ヵ月とレンタル料の △40% 値上げを要求した。
　"ショックでした｡" … と Klement は言う。"この辺りには誰もいない。１週間 ここで働き続けているのは 私だけということもある。この私に値上げするなんて，どういうことでしょう"
　"ビルのクローゼット収納型エアコンが壊れたとき，WeWork は大きな音のするポータブルのエアコンを持ち込んだが，うるさくて 電話会議ができなかった" … と彼は言う。
　"これは 列車事故 [(米俗) 目も当てられない大惨事] だ。カネを払えばどこにでも行ける｡"
　ニューヨーク市で 元 WeWork のテナントだった 環境非営利団体は，報復を恐れて匿名で，"11月にリース契約が終了した後，WeWork から借りるのを辞めた｡" … と言う。
　昨年４月と６月に，コロナウィルスの蔓延を喰いとめるため，ニューヨーク州がすべてのオフィスを閉鎖したとき，WeWork は, ２ヵ月分のレンタル料を NPO に請求した ── これは，昨年 この業界全体が直面した問題である。NPO は６月に WeWork へ E-メールを送り，レンタル料の交渉を試みたが，WeWork から返信は無かった。翌月，NPO はWeWork への債務を解消するために $11,000 を要求する電話を債権回収業者から受けた。12月，債権回収業者は 訴訟を起こすと脅迫した。
　"エスカレーションは急だった。金額は ショッキングなほど高くなった｡" … と NPO は言う。裁判所から召喚状は届いておらず，WeWork からの連絡もないと言う。NPO は現在，従来の不動産会社からオフィスを借りている。
　WeWork は，個別のテナントについてコメントしない会社の方針を理由に，訴訟に関するコメントの要請に応じなかった。
　それでも，コワーキング空間は 定着できるらしい。商用不動産サービス会社 CBRE の調査によると，テナントの約 86% が柔軟オフィス空間を将来の不動産戦略の基幹部分と見なすと言う。
　昨年秋 Dropbox は，"仮想ファースト" 企業になる計画を発表した。この計画では，従業員が "Dropbox スタジオ" にアクセスする。スタジオは，柔軟オフィスのハブとして機能し，従業員がそこに集まり，日常の個人的作業を行なう。San Antonio に Wework のオフィスをリースする Facebook は，職員がオフィスに戻る必要が無いと言う。
　"従来の企業テナントが敏捷さを必要とするのは, 経済の継続する不安定と 新しい労働者行動に起因する｡" … と CBRE は 2020 年北米柔軟オフィス市場レポートで言った。"柔軟オフィス空間を必要とする理由も，単にコンセプトを探求する段階から，洗練されたものへと進化している｡"
　WeWork の事業モデルは，家主に払うオフィスの賃料と，そのオフィスを又借りするテナントが払う賃料の差額に依存する … と Green Street の Ismail が言う。小売業界と同様に，コワーキング会社は景気後退を利用して資産を軽くし，"これにより 固定費の多くを家主と分担する｡" … と Ismail は言う。
　"家主との収益分配協定をふやすのは，将来の成長に備えた方策である｡" … と彼は言う。
　国がワクチン接種率を上げ，従業員がオフィスに戻ることを検討する中，WeWork は 特別目的会社 BowX Acquisition との合併を通じて 評価額 $90 億で上場しようとしている。
　今年の 売上高は $19 億を見込むと WeWork は言う。昨年は ▲$32 億の損失を計上した。2021 年の第１四半期は，1/4 の顧客を失い，損失は ▲21 億だったと Financial Times が伝えた，Mathrani CEO は CNBC に，EBITDA は ▲$18 億の損失だったと告げた。その主な原因は 運営費である。2019 年の損失は ▲39 億だった。
　多くのビル･オーナーと同様，WeWork は 家賃の徴収に四苦八苦しており，同時に，大家に数百万ドルが未払いだとして訴えられている。今年４月，WeWork は マンハッタンのリース料 3,700 万ドルを不払いであるとして家主の Walter & Samuels に訴訟を起こされた。
　WeWork は，"当社がリースでデフォルトしたことは全く無い事実を考えれば，この訴訟は根拠を欠く" … と言い，"Walter & Samuels がこのような不毛の戦術に退化したことは不幸である｡" … と述べた。ニューヨーク郡に提出された法廷文書によれば，WeWork はその後支払いに応じ，裁判所は ３ヵ月分のレンタル料を前払いするよう WeWork に命令した。
これとは別に，WeWork のテナントのグループは 昨年，パンデミックを理由にレンタル料の徴収を中止するよう要求する書簡を WeWork に送った。テナントのグループを代表する Walden Macht & Haran 法務事務所の 弁護士 Jim Walden は，コメントを拒んだ。WeWork は，コメントの要請に応じなかった。
　オフィス会社はハイブリッド作業空間を検討し, コワーキング空間はセカンド･ライフを見出すだろう。オフィス従業員の 約 10 % は永久にリモートであり，残る 90% は，フルタイムのオフィス作業に戻るか あるいは ハイブリッドだろう … と 商用不動産コンサルティング･グループ CoStar Advisory Services のマネージング･コンサルタント Paul Leonard が言う。
　"地下鉄のように押し込められたオフィス内の労働を人々が将来どう思うかは分からないが，原因はどうあれ, 今年の年末から来年初めに掛けて 市場に何か変化が見られるだろう … すべてが始まるまでには時間が掛かる｡" … と Leonard は言う。

　Beike (貝殻) という名で知られる会社を 不動産オフィスの全国チェーンから 中国最大の住宅取引 および サービスの平台に発展させた 左暉 (Zuo Hui) は, ５月20日 "病状の予想外の悪化" のため死亡した … と会社が声明で言った。後任については ２週間以内に取締役会が発表する。
　左暉 (50) は，同社の成功を支える原動力だった。上場の際にはベルを鳴らすセレモニーで報道の見出しを飾った。年次報告書によれば，２月末の時点で，２重クラス議決権構造により 81.1 % の議決権を握っていた｡ 同社のアメリカ預託証券は，ニューヨーク市場で ９時36分現在 ▼8.4% 安の $46.05 となっている。
　Hillhouse Capital Group，Tencent Holdings，SoftBank Group などアジアの影響力の強いスタートアップ投資家が，左暉を支援していた。KE Holdings は昨年８月のデビューで 株価がほゞ２倍になり，左暉は世界の大富豪起業家に仲間入りした。Bloomberg 大富豪指数によれば，その資産は一時 $200 億を超えた。
　　　　　　《 Bloomberg 日本語版はここまで 》
　株価は，ニューヨークでのデビューから水曜日の引けまでに △151% 値上がりし，故董事長に $148 億相当の資産を与えた。
　４月に放送された国営 CCTV のインタビューで，彼は IPO とそれがもたらす富の意義を軽視する発言をした。
　"なぜ 私は IPO で興奮しなければいけないのか？｡" … とジーンズに濃紺のベスト，黒のスニーカーという恰好で彼は言った。"私にとって 何の変化も無い｡"
　1971 年に陝西省に生まれた 左暉は 1992 年に北京化工大学で学士号を取得，卒業後 保険事業の設立と販売に取り組んで 初めて財を成した。中国で不動産市場がまだ若かった 2001 年に北京鏈家不動産を設立，2011 年には 家具付き長期アパートを貸す自如 (Ziroom) を始めた。2018 年には KE Holdings を設立して 貝殻を立ち上げ，中国で最も有名な起業家の１人になった。
　ウェブサイトによれば，貝殻は，人工知能とビッグデータを用いてサービスを改善し，市場の洞察を提供する。昨年６月の時点で 同社は平台上に 2.26 億件の住宅と 3,900 万人のモバイル活躍利用者を持っていた。それが現在では 4,800 万人の利用者と 50 万件の代理店に膨れ上がった。
　この平台は，装飾業者，改装業者，金融機関などが 住宅の買い手に直接につながることを可能にしているので，全体として 不動産と関連サービスの生態系を成しているという特徴がある。
　 ©2021 Bloomberg L.P.

　FT が見た文書によれば，WeWork の四半期売上高は 前年同期の $11 億から $6 億にほゞ半減し，約 200,000 人の顧客を失った。WeWork "会員" の数は，2020 年３月の 693,000 名から１年後には 490,000 に減少した。
　不採算の施設から撤退する中，リストラとそれに伴う費用は 2020 年第１四半期の ▲$0.56 億から ▲$4.94 億に膨らんだ。
　WeWork は今年３月，通年の売上高は 2020 年の $32 億から 2024 年までに $70 億に急回復すると投資家向けに 説明したが，今回の決算は その達成の困難を物語る。
　WeWork は，今年後半に 上場を計画している。
　2019 年，同社は IPO 計画を進める中で 積極的に事業を拡大した。ロンドン，ニューヨークのような大都市で 目立つオフィスビルをリース契約した。主たる後援者 SoftBank からの数十億ドルの投資に煽られて，その評価額は $470 億に達した。
　だが，巨額の支出と一貫した損失 ならびに Neumann が植え付けたエキセントリックな企業文化を投資家が疑問視し始めると，この評価は急落した。この IPO 計画は 結局 撤回され，Neumann は CEO を辞職した。
　同社に近い人は，WeWork がアクセス可能な流動性は $22 億であり，一時的項目を除いて，"営業も財務も 軌道に乗っている" と言う。
　WeWork は，コメントを拒んだ。
　昨年２月に CEO を引き受けた Sandeep Mathrani の下で，WeWork はコストを削減している。
　S&GA (販売 および 一般管理費) は，2020 年第１四半期から 2021 年第１四半期の間に ほぼ半減して $2.74 億となった。新しいオフィスの開設と既存のオフィスの運営の費用は約 ▲$1.60 億減少して $8.51 億となった。
　新しい経営陣が 地味なアプローチを約束する中，WeWork は カリフォルニア州に本拠を置く ソフトウェア･グループ Tibco の創業者 Vivek Ranadivé が設立した特別目的買収会社 BowX Acquisition との合併を通じて上場を計画している。
　この取引は WeWork に現金 $13 億，Starwood Capital，Fidelity，BlackRock などの機関投資家から $8 億，BowX からは SPAC 上場時に調達した $4.83 億をもたらす。
　 Additional reporting by Andrew Edgecliffe-Johnson

　オフィス･レンタル会社 WeWork は，Covid-19 パンデミックの余波から 需要の跳ね返りを見ており，顧客の問い合わせは，全国ロックダウン前の水準を超える ･･･ と 執行役員議長が言う。
　Bloomberg Businessweek のバーチャル･サミットで，"WeWork のオフィス空間への需要は，パンデミック前より高い" … と WeWork 最大の投資家 SoftBank Group の COO でもある Marcelo Claure が述べた。
　WeWork のスポークスウーマンは，売上高が パンデミック後の落ち込みから回復した … と言う。"売上高は パンデミック前の水準に戻り，当社の販売パイプラインは強力です｡" … と彼女は E-メールに書いた。
　WeWork は２年前に IPO を試みたが，前CEO Adam Neumann が投資家から信頼を失ったため，IPO は内部爆発した。IPO のメルトダウンの後，同社は規模を縮小し，数千人の雇用を削減した。
　現在 WeWork は，新しい CEO として不動産のベテラン Sandeep Mathrani を迎えて，特別目的買収会社 BowX Acquisition との $90 億合併を通じて Nasdaq 上場を目指す。BowX の株価は，Claure の発言を受けて 火曜日 約 △7% 上がった。
　Covid-19 閉鎖により，WeWork は 自らを "再発見" し，経費削減を促進する機会を得た … と Claure は言う。
　WeWork は３月の発表で，2021 年の売上高として 2019, 2020 年並みの $32 億を予想した。現在は，従業員を，時として広く散らばったオフィスから，柔軟なスケジュールのオフィスに実験的に戻す雇用主が増えており，WeWork はその用意ができていると言う。
　"多くの企業は 長期のリース契約を嫌うので，Wework の柔軟な条件がとても魅力的だ｡" … と彼は言う。
　Claure は 広範なインタビューで SoftBank の Masayoshi Son の後継者，Claure の故郷マイアミ などについて質問を受けた。Son の後継者については，Son (63) だけが答を知っていると言った。マイアミについては，スタートアップ企業の生態系を構築したいと言う。"これは，かつてのシリコンバレーのようなものだ｡"

　Sandeep Mathrani は 今日，WeWork CEO として初めてのテレビ中継された CNBC の番組 Squawk Box で Andrew Ross Sorkin とコロナウィルスのパンデミック中の WeWork の将来について対話した。
　以下は，このインタビューの書き起こし記録である：
　Q：多くの企業が，従業員の安全を考えてオフィスをどのように設計すべきかを再検討しています。WeWork は，全世界に渡って コワーキング空間の変更を展開しています。
　今朝は，この TV インタビューに Sandeep Mathrani を WeWork の CEO として初めてお招きしました。
　Sandeep, お早う。お会いできてうれしいです。今回のパンデミックは，商業用不動産業界，特に オフィス空間の世界で 極めて厳しいもののように外からは見えます。ところが 一方ではこれとは反対の見解があり，あなたも そして一部の企業も，WeWork のような企業にとっては やりようがあるとのことですね。
　SM：お早う。私は この週末に Face the Nation [CBS の報道番組] で Google の元 CEO Eric Schmidt の話を聴きました。彼の話では，このパンデミックでは社会的隔離が標準であり，そのため 事実上 多くのオフィス空間が必要になる … ということでした。私も，同じことを確信しています。私は 多くの企業顧客に言ってきました ── 職業上の隔離が標準になれば，あなたがたは多くの空間を求めるようになるだろうと。
　WeWork にとってカギを握るのは，柔軟性 ── 空間と時間の両方の柔軟性である。当社は "Hub & Spoke" モデルを信頼する；当社の企業テナントが このモデルを必要とすると言う。従業員の通勤時間を少なくするには，スポークは 従業員が住むところに近い必要がある。
　我々は 中国での 100 以上のビルでの経験から，職業的隔離と HVAC (空調+換気システム) と殺菌を実現する 業界最高のオフィスを作るには何が必要かを幅広く学んだ。この４月を丸々１ヵ月かけて，数千万ドルを投じて，人々が安全に戻って来れるオフィスを用意した。安全だということを実感してほしい。自分の家にいるように感じてもらいたい。
　Q：That’s the question, though, because the conventional wisdom is that WeWork has always been about community, about bringing people together, even people who don’t necessarily work at the same companies. But in a social distancing world, how many of those people are going to prefer—given that they’re in relatively white collar jobs that can be done on a laptop and a telephone—to do those tasks at home if they’re not going to do them at the traditional office that they would have otherwise gone to?
　SM： Actually, the key to WeWork is flexibility—flexibility of space, flexibility of time. If you actually come visit our WeWork locations, you’ll see that people can sit six feet apart. There’s distancing available. It’s very easy to reconfigure our spaces to make it safe for the employees. It is not conventional space where you have walls or cubicles that cannot be relocated so quickly. As I was listening to some of the earlier players on your show, one of the questions was “How do we reconfigure space?”Again, you should think of us as being flexible. Flexibility means you can de-densify. You can spread out locations and people can come to work. I’ve been going to several WeWork offices over the last few weeks, and it is encouraging to see people come and sit in these open spaces six to eight feet apart. So, as a matter of fact, the key words for us are flexibility and collaboration while marking in your distancing.
　 Q： Right. Sandeep, what does it do to the economics of your business even if you’re able to fill all of these offices at, let’s say, 25 percent, 30 percent? We talked a lot about what’s happening at Disney. It’s one thing to be able to reopen, it’s another thing to be able to get to a significant enough group of people who are there to make each location profitable.
　SM：So that’s a very good point. We ended Q4 with about 740 locations. We’re ending Q1 with about 830 locations. One thing that happened, that’s fortunate, is we had this additional supply that came online at the very right time. So, in our case, that effectively gives us an opportunity to increase occupancy and, therefore, we should not see much impact to our economics. We took a period of time—almost 18 months to 24 months—to mature these buildings, and so if you’ve got 60 additional buildings with capacity to mature over a 24-month period, occupancy is the more important factor than actually occupancy per square foot, from a rent perspective. We do believe that, because of where we sit on an occupancy range, that effectively economics will not drive our decision to create a safe environment for the employees.
　Q： The other question when it comes to safety: There was an article in today’s Wall Street Journal talking about elevators. How many people can go in an elevator? In fact, there are people developing and thinking about an elevator for one. How does that work, and how are you thinking about it?
　SM：Again, looking at China, we’ve been able to see places that take four people per elevator. You essentially time when people can come in. It’s almost like commuters: When you commute, you pick the best time to commute to make sure traffic is the least for you. I think, over a period of time, people will get used to the times elevators are busy, and they will time it out. We’re fortunate actually that in 40 percent of our buildings we sit lower in the building where people could use stairwells as well, so that happens sort of by default. We took real estate lower in the buildings and that helps a commuter come into the building without that much traffic. So, again, I think the fortunate part of being flexible in our office space, our location within the buildings, allows us to be more nimble when it comes to serving our employees.
　Q：The other question—this idea of a distributed workplace—how much do you think that improves the cause for some companies? You could argue either everybody should be at home or everybody should be at the office. But this sort of midway strategy or middle-ground strategy, does that advance things for a big enterprise company that may want to only put a handful of people in Brooklyn so they don’t have to travel into Manhattan?
　SM：Looking at our own workforce and seeing how we bring them back to work, we find it to be—it doesn’t really work if you have an A/B system (if you have teams that stay at home and work by Zoom and other teams that come to work). So the aspect of being geographically distributed, going back to the hub-and-spoke model, bringing teams together so they can work in packs, even if that means they’re in different offices, is actually the way I think people will come back to work. I think it’s all or nothing, but it will be scaled because no one wants to rush. We ourselves are bringing in 25 percent of our people week one, and after two weeks we’ll bring another 25 percent. Again, having our own geographic distribution, we’re able to accommodate our colleagues to come back and spread out throughout the city and throughout the boroughs of New York City. I do think, the aspect of WeWork having the flexible space, being geographically distributed within the city and around the world, will actually be an advantage. Enterprise clients of ours are reaching out and saying, you can provide something to us that we really can’t provide ourselves, which is that professional distancing and geographic distribution closer to our employees. So we actually do think this could be a silver lining that I think will help occupancy of our new assets to be brought online in the first quarter.
　Q： Adam Neumann, the founder of WeWork and the former CEO there, is suing SoftBank for walking away from that $3 billion tender offer. Obviously the situation has changed from when the tender offer was made, but what’s your position on the situation?
　SM：SoftBank has provided about $5.5 billion of liquidity to WeWork since the fall of 2019. That gives us enough capacity to operate our business. We still have $4 billion of liquidity today, and effectively we’ve been able to right-size our organization. We’ve been able to improve by leasing our assets. We’re on a path to profitability in 2021.The $3 billion tender offer has to do with our existing shareholders. It’s noise in the background as far as I’m concerned. My focus is to right this ship, and it doesn’t really take up our time or our energy focusing on a lawsuit between existing shareholders and SoftBank. We’re focused on righting our ship.
　Q：Sandeep, are you paying your rent, and how many of your customers have called you up and said, “Wish I could, but I can’t pay my rent this month”?
　SM：A good friend of mine, Jeff Blau of Related said, if you can pay your rent, you should pay your rent. So, I called him up and asked him a question. I said, “What should I do?” He said, “The places you make a lot of money, you should pay your rent.” So, I’d like to sit back and say I followed his advice. We’ve paid our rent at over 80 percent of our locations in April and May. The remaining locations, we’re just in discussions with our landlords in a friendly way. And therefore, we plan to make whole on our entire obligation. I do believe in the trickle-down economy. If I stop paying my rent, landlords can’t make their mortgage payments, and then it’s a domino effect. On the collection side, we’ve collected over 70 percent of our rents in the month of April, and we are working with small and medium businesses on deferrals and freezing rents in different ways. I speak to them myself. On Saturday, I spoke to a gentleman out of Los Angeles and worked out an amicable solution. Yesterday, I spoke to a gentleman out of our London office and worked out an amicable solution. So we are working with those who can’t afford to pay rent by deferring their rent for a period of time and accommodating to create a win-win situation.
　Q：OK. Sandeep, we appreciate your taking the time to speak with us this morning. We hope to follow your progress and hope you come back on as things move forward. Thanks again.
　SM：Thanks for having me. Have a great day.
　Q：You bet, thanks.

　[読者コメント 92件]
　近年最も目覚ましい IPO の内部爆発を行なった WeWork が再び上場を試みる ── 最初の IPO 計画で規制当局を悩ませた幾つかの要因が また 舞い戻ってきた。

楽観的な見通し

WeWork の年間売上高予想

　今回，WeWork は新規株式公開 (IPO) を行なわず，特別目的買収会社 (SPAC) との合併により上場する。SPAC に対する規則は IPO に対する規則より緩く，そのため WeWork に将来を宣伝する余裕を与える。
　共有オフィス･プロバイダは，BowX Acquisition Corp ("BOWX") と呼ばれる SPAC との合併を 今年 これから予定している。両社は投資家にこの合併を宣伝する中で，成長と収益について楽観的なシナリオを描いて見せる。
　BowX の議長 Vivek Ranadivé は，投資家との電話会議で WeWork を 売上高 $50 億の企業と説明したが，この数字は 現時点のものではなく予想である。WeWork の規模を説明するとき，BowX は WeWork が直接に所有していない施設も計算に入れている [下に説明]。
　WeWork はパンデミック不況からの急回復を予想しているが，これは，オフィスを使う人がほとんどおらず, しかも長期リースを抱えていたために特に大きな打撃を受けた前年からの回復である。同社はまた，2019 年後半に主張していたよりも高いマージンを示す新しい利益指標を採用している。
　上場に向けて，SEC は WeWork に一部の利益指標と成長指標を変更するよう命令した。BowX の最近の投資家向けプレゼンテーションは，"2019 年への同社の手法への回帰" を示す ･･･ とコネチカット大学で 企業金融を専門とする Minor Myers 法学教授が言う。"もしも WeWork が 今月これから予定している当局への正式申請でこれらの主張をトーンダウンしなければ，SEC は またもや 反撃するかもしれない｡" … と教授は言う。
　WeWork のスポークスウーマンは，同社が "常に SEC に協力し，当局の要求を遵守して確実に開示を行なう｡" … と言った。SEC のスポークスマンは，コメントを拒んだ。BowX は，コメントの要請に応じなかった。

WeWork の Sandeep Mathrani CEO は，ビルの稼働率が "実際には 100% を超えることもあり得る"， なぜなら 同じ空間を２回売ることもありうるからだ … と言う。 (©Tony Favarula | Reuters)

　SPAC は シェル･カンパニーとして上場する際にカネを調達し，それから 合併相手の非上場企業を探す；これにより ターゲット企業を上場会社に変換する。これらのターゲット企業の多くはスタートアップ企業であり，売上高はほとんどゼロ，利益は全くゼロというのが普通である。彼らは 売り込みのために楽観的な予想を掲げる。
　SPAC は従来の IPO を押しのけて，非上場企業が証券取引所に上場するための主要なルートになった。データ提供会社 Dealogic によれば，SPAC は今年の１月から３月に掛けて すべての上場の 75% を占め，前年同四半期の 35% からシェアが ２倍以上にふえた。
　SEC は今月はじめ，SPAC を通じて上場しようとする企業に 非現実的な予想をしないよう警告した。SEC は特に，電気自動車のスタートアップ企業などの いくつもの若い企業が 僅か数年後に年間売上高が数十億ドルに達する計画を宣伝したことを懸念した。

将来は満杯

WeWork のオフィスの稼働率予想

　SEC の規則は，IPO する企業が公然と予想を行ない/話すことを禁止する。しかし [上場済みの企業と合併する] SPAC 取引には これが許されている。SPAC 手続きの支持者は，この規則がスタートアップ企業に 投資家向けにビジョンを示す機会を与えると言う。反対する人たちは，IPO ではこれが不必要に難しいと言う。
　WeWork が提案する取引は，負債を含めて WeWork を $90 億に評価する。今年 これから BowX の株主総会で投票に掛けられる。この取引が発表された３月26日には，BowX の取引高が前日の 100 倍を超え，株価は 上場初値 $10.33 から △13% 高い $11.71 で引けた。４月16日 (金) は，$12.07 で引けた
　WeWork の投資家向け説明会には WeWork の Sandeep Mathrani CEO と BowX の Vivek Ranadivé 議長が登場し，Ranadivé は WeWork を "現在の施設だけで" 売上高 $50 億企業と持ち上げた。WeWork のスライドによれば，2023 年まで年間売上高は $50 億を超えないと予想されている。
　この売り込みは，"850 を超える施設"，100 万台を超えるワークステーション，450,000 人を超える会員を擁する "巨大な成長機会" と WeWork を表現する。これらの数字には，WeWork の中国部門とインド部門が含まれているが，スライドに書かれている細かい文字による説明によれば，これらは 合併される法人の一部ではなく，したがって 連結財務諸表に含まれていない。WeWork に近い１人は，インドと中国のフランチャイズを含めることは，プラットフォームと出資の広さを感じさせる … と言う。
　成長予想は，ビルの稼働率が 2020年末の 47% から 2024 年には 95% に倍増することを仮定する。Mathrani は稼働率が更に高くなることもあり得ると言う。なぜなら WeWork の会員モデルでは，同一の施設が [同じ日に？] ２回以上使われることもあり得るからだ。"実際には，稼働率が 100% を超えることもあり得る｡" … と彼は言う。
　2019 年，SEC はこの見解に疑問を呈した。"ワークステーションの利用率が 100% を超えるという想定が 現実的かどうかをお答えください｡" … と SEC は Wall Street Journal が閲覧した書簡で言った。WeWork は，この予想を引っ込めた。
　WeWork は長い間 批判されてきた。特に 昨年の IPO 前の SEC には赤字の事業を 黒字に変えるように数字を提示するとして批判された。同社は今でも同様のことを何かやっているらしい。
　 As many companies do, WeWork used a measure that excluded basic costs such as administrative and marketing expenses, and focused on the expected performance of sites when they were up and running.
　Today, the company calls the measure “mature building margin,” which it puts at 27% based on 2019 figures. The number is calculated for buildings open a year or more and excludes various “expenses that are necessary to operate our buildings but not directly tied to an individual building.”
　Under different leadership, WeWork previously reported significantly lower margins for a similar metric. In a fall 2019 investor slideshow, after the failed IPO and ouster of WeWork’s co-founder and CEO, Adam Neumann, the company said its mature “location contribution margin” was 21% for buildings open more than two years in the first half of 2019.
　A person close to the company said WeWork has changed a lot since 2019, and the two metrics aren’t directly comparable.

　WeWork Korea は 昨年，リストラと 1,000 席以上を必要とする コングロマリット，上場企業，プロジェクト事業などの需要の伸びにより 売上高を △20% ふやした … とゼネラルマネージャ Patricia Chun が記者会見で言った。
　"今年は，昨年の水準には及ばないが，それでも 当社の先進的インフラと WeWork コワーキング施設でのプレミアム･サービスを促進することにより，売上高の２桁成長の達成を目指す｡" … と Chun は火曜日に言った。
　もしもコロナウィルスの勃発が無ければ，WeWork は 2020 年韓国で もっと大きな売上高の伸びを達成できたはずである。パンデミックにも拘わらず，昨年は 危機的要因よりも 多くの機会要因があった … と彼女は言う。
　昨年４月にゼネラルマネージャとして WeWork Korea に参画した Chun は，今年 物理的施設を拡大する投資を行なうよりも，収益性の向上に焦点を当てるつもりだと言う。
　"今年の第４四半期に黒転するという親会社の計画に沿って，WeWork Korea は EBITDA での来年の黒転を目指す｡" … と Chun は言う。
　WeWork にとって，韓国の首都ソウルは，収容力の点で，"国際市場" において 中国と日本を除けば，ロンドンに次ぐ２番目に競争力の強い都市である (WeWork の言う "国際市場" は，US，カナダ，ラテンアメリカを含まない)。
　ロンドンには，100 を超える WeWork の物理施設がある。

WeWork Korea 提供のこの写真は，ソウルを流れる漢江の中州の島 ヨイド (汝矣島) のコワーキング施設を示す。

　ニューヨークに拠点を置く WeWork は, 2016 年８月に韓国に参入し，最初の施設をソウル南部の富裕な カンナム (江南) 区でオープンした。
　WeWork はオフィス空間を買い，それを，柔軟な条件でオフィス空間の共同利用を求める 個人，スタートアップ企業，大手企業にリースする。WeWork と会員契約をしていれば，世界中の 大半の WeWork 施設を利用できる。
　2010 年に創立された WeWork は，38ヵ国の 151 都市に 800 以上の物理施設と 490,000 人を超える会員を確保するまでになった。日本の SoftBank が筆頭株主である。
　WeWork の施設の大部分は，高級なコーヒーショップ，現代的なオフィス あるいは 高級ホテルのロビーに似ている。無料で使える プリンター と Wi-Fi，快適な座席，kombucha の蛇口などの用意がある。
　韓国では，Samsung，SK，Lotte グループを含めて，企業顧客が WeWork 全会員の 60% を占め，他の国の平均 50% を上回る。
　弁護士，会計士，営業担当者，プロモーションとマーケティングの担当者も 会員である。
　WeWork Korea は，2019 年末から 2020 年初頭にかけて 従業員を半減し，ソウルとプサンの施設の数を 昨年 19 から 20 にふやした。

　Compass は IPO 株価を，引き下げた株価範囲の下限 $18 に設定した。
　同社は 水曜日に 発行株数を大幅に削減した後，$4.80 億を調達した。
　S-1 によると同社は，"住宅不動産業者が売り手と買い手の両方のクライエントに卓越したサービスを提供できるようにする エンド･ツー･エンドのプラットフォーム" を自称する。Compass は 2012 年に Ori Allon と Robert Reffkin により設立された。
　Compass は 2020年12月31日現在，プラットフォーム上に 19,385 不動産業者を擁し，全米 46 市場をカバーする。
　同社によれば，"2020 年，コンパスの不動産代理店は 住宅の売り手と買い手が 約 $1,520 億の住宅用不動産 ── すなわち US 市場の 4% ── を取引するのを支援した。これは 2018 年の $340 億の ４倍以上である｡" と言う。
　2019 年と 2020 年の売上高は，それぞれ $24 億，$37 億であり，この間の増加率は 56% である。
　純損失は，それぞれ ▲3.88 億，▲2.70 億であった。
　Compass は，S&P 500 が 4,000 を初めて超えたのと同じ日に上場した。

　Compass は 売り出し価格範囲を以前に設定した $23~$26 から $18~$19 に引き下げていた。売り出し価格が $18 ならば，オプションと制限株を含む完全希薄化後の時価総額は $90 億となる。同社の 2019 年の非公開資金調達では $64 億に評価された｡
　Refinitivによると，US IPO はこの四半期に Y/Y △360% を超える $360 億以上を調達しており，Compass の IPOは 投資家が新株発行に飽きたことを示す。
　Intermedia Cloud Communications は水曜日，厳しい市況のために IPO を延期したことを発表した。
　ニューヨークを拠点とする Compass は，元 Twitter.Inc のエンジニア Ori Allon と 元 Goldman Sachs の幹部 Robert Reffkin により 2012年に設立された。同社は，US の 46 大都市統計地域をカバーし，19,000 を超える代理店と連携している。
　同社は，SoftBank, Goldman Sachs, カナダ個人年金計画投資委員会などの投資家から $15億を調達した。
　SoftBank Vision Fund は，Compass のクラス A 株の 36.7% を所有する。
　Compass の株式は，４月１日 (木) に NYSE で ティッカー "COMP" により取引を開始する。
　Goldman Sachs, Morgan Stanley, Barclays が主幹事を務める。